不整形地の売却は困難！不整形地の種類や早く売却するコツを紹介します

不整形地の売却が困難な理由

不整形地は、いびつな形をしていることから、利用が困難になります。そのため、不整形地を好んで購入する人は少なく、一般的に敬遠されがちです。

不整形地の売却が困難な理由としては、以下のようなものがあげられます。

• 土地を活用しづらい
• 法律上の制限がある
• 住宅ローンなどからの融資を受けにくい
• 資産価値が低く買い手がつきづらい

不整形地だからといって絶対に売れないわけではありませんが、上記の理由から売れづらいのは事実です。不整形地の売却を検討している場合、売れづらい理由を把握したうえで、売却を実現するための対策を講じておくとよいでしょう。

土地を活用しづらい

物件を建築する場合、四角い形状を考えるのが一般的です。

敷地となる土地についても、正方形や長方形といった整形地の方が設計や施工、利用面からみて有利です。

不整形地では、希望する大きさの建物が建てられなかったり、建物自体は建てられたとしても好む間取りにできなかったり、敷地にデッドスペースが生じる場合があります。

また、通常工法での建築が困難で、特別な工法を用いなければならない可能性があるなど、条件面で不利になることも多いです。

法律上の制限がある

建物を建築する際は、接道義務をはじめさまざまな法律上の制限が加わります。

接道義務とは、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない制限のことです。

接道義務を満たしていない物件は再建築不可物件として扱われ、建物の建て替えや増築、改築ができません。つまり、接道義務を満たしていない不整形地は再建築不可物件と扱われてしまい、思うような建物が建てられなくなります。

土地購入を考えている場合、制限付きの土地よりも汎用性が高い方に食指が動き、つい不整形地を敬遠してしまうのです。その結果、不整形地は需要が少なくなり、どうしても評価が低くならざるを得ません。

住宅ローンなどからの融資を受けにくい

土地を購入する際、買主は金融機関の住宅ローンなどによって融資を受けることが一般的です。

ローンを提供している金融機関は、万が一返済が滞ったときのために、利用者から土地などの資産を担保にしたうえで融資を行うのが一般的です。担保として認められるのは、基本的に借入額以上の資産価値があるものに限られます。

不整形地は通常の土地よりも資産価値が低くなるのが基本であるため、金融機関から担保として認められない可能性があります。その場合、不整形地の買い手はローンを利用できず、自身で購入費用を用意しなければなりません。

一般的に考えると土地の購入費用を自身で用意できる人は少なく、「住宅ローンを利用できないなら購入はやめておこう」のように購入を控えられてしまう傾向があるのです。

資産価値が低く買い手がつきづらい

前提として、資産価値のある土地は将来的に売却をすることで利益を得られるため、資産として扱われることもあります。そのため、不動産投資などでも土地はやり取りされるケースもあります。

不整形地の場合、通常の土地よりも需要が低くなります。需要が低ければ資産価値も低くなるのが一般的であり、基本的にそのような土地は売却金額が通常の土地よりも安くなります。

つまり、不整形地は将来的に売却をしたとしても大きな利益を見込みづらいため、不動産投資家のような人にも購入を敬遠されやすいのです。

不整形地の種類

不整形地には、下記のようにいろいろなバリエーションがあります。

• 旗竿地
• L字
• 三角形
• 傾斜地
• 崖地

不整形地を所有している場合、基本的には土地の形が上記のいずれかに該当していることでしょう。それぞれに売却しづらい理由があるため、不整形地の売却を検討している場合、所有する土地の種類とそれに応じた売れづらい理由を確認してみてください。

旗竿地

旗竿地とは、前面道路まで細長く通路が伸び、奥の敷地に物件が建てられた状態の土地を指します。

旗竿地の場合、道路まで伸びる細長い部分が有効活用できないため、整形地と同じ広さでも実際に活用できる面積が限られます。言い換えると、使い勝手が悪い土地ということになります。

また、道路に面している細長い部分の長さが2メートルに満たない場合には、接道義務を満たせずに、新たに建物を建築できなくなる可能性があります。

さらに、有効活用できる部分は奥まった場所にあるため、日当たりや風通しが悪くなるのが一般的です。

「使い勝手が悪い」「建物を建築できない場合がある」「日当たりや風通しが悪い」といった理由から、旗竿地の土地は売れづらいといえます。

L字型の土地

敷地がL字型になっている土地も不整形地に該当します。

L字型の土地は土地の幅が狭く、「建築できる建物の幅が制限される」「建物自体の幅が制限される」といった欠点があります。

建物を建てる予定で土地の購入を考えている人の場合、建築に関するさまざまなニーズがあります。建物の幅が制限されるL字型の土地は、このような人から購入を敬遠されやすくなるのです。

なお、土地の形状次第では、L字型かつ旗竿地である場合も考えられます。この場合、使い勝手の悪さや建物の建築ができない場合がある点などにより、さらに買い手がつきづらくなると予想されます。

三角型の土地

敷地が三角形という特徴的な形状をした土地も、不整形地の1つです。

面積が広ければ土地を有効活用できる場合もありますが、デッドスペースが生じる可能性が高く、汎用性があるとはいえません。

また「面積が狭い」「鋭角である」といった土地の場合、その土地に合わせた建物でなければ土地を有効活用するのは難しいです。

家を建てるための土地の購入を考えている人であれば、希望する建物を建てられる土地を探すのが一般的です。活用が難しい三角形の不整形地であれば、そのような人から購入を敬遠されやすくなります。

傾斜地

土地自体が斜面になっている土地を、傾斜地といいます。

建物を建てられる土地は、平坦な土地に限られます。斜面のある傾斜地の場合、盛土か切土のどちらかを行ってから建築をしなければなりません。

盛土や切土には工事が必要になり、1m2あたり数千円の費用がかかるのが一般的です。場合によっては大規模な土地改良工事が必要なケースもあり、建築費用以外に工事費用もかかることから傾斜地は購入が敬遠されやすくなります。

崖地

傾斜地のうち、傾斜角が30度以上のものを一般的には「崖地」といいます。

崖崩れが起きるリスクがあるため、崖地に建物を建てるには法令や条例などによる崖崩れ防止の指導を受けたうえで、安全確保のために整備をしなければなりません。

整備には1m2あたり数万円かかるのが一般的です。建築のためには多額の費用がかかることから、傾斜地のなかでも崖地は買い手がつきづらい傾向があります。

不整形地の評価方法から売却金額の目安を調べられる

不整形地を売却する場合、「所有している土地はいくらぐらいで売れるのだろう」などと考えていることでしょう。

土地の売却価格は不動産会社などが行う査定によって決定されるのが一般的であるため、査定前に売却金額を明確に把握することは難しいです。とはいえ、下記の基準を参考にすれば、ある程度の目安を調べることはできます。

基準	売却価格の目安の調べ方
実勢価格	実際の不動産市場で売買された金額を基準にして目安を調べる
地価公示価格	国土交通省が定めた標準価格を基準にして目安を調べる
路線価	土地評価額である「路線価」を基準にして目安を調べる
固定資産税評価額	市区町村などの自治体が定める「固定資産税評価額」を基準にして調べる

あくまでも目安にすぎませんが、これらを基準すれば「所有する不整形地がいくら程度で売れるのか」がわかります。

実勢価格

実勢価格とは、実際に不動産市場で売買されている価格のことです。

不動産会社の公式サイトなどでは、過去の売却事例が掲載されている傾向があります。その売却事例には取引された金額も記載されており、その金額が実勢価格となります。

所有する不整形地に条件が似た土地の売買事例があれば、その取引金額が売却金額の目安にできます。土地の売却金額は立地などによって変わるため、あくまで簡易的な調べ方となりますが、最も手早く目安を知りたい場合におすすめの方法です。

なお、実勢価格を調べる方法には、下記が挙げられます。

• 買取業者の公式サイトで公表された買取実績を確認する
• REINS（レインズ）を使う
• 土地総合情報システムを使う

まずは買取業者が公表している買取実績を確認する方法が挙げられます。基本的に買取業者は自社の公式サイトにて買取実績を公表しているため、そのなかから条件が似ている土地の取引情報を参考にしてみるとよいでしょう。

また、「REINS（レインズ）」や「土地総合情報システム」を活用するのも1つの手です。これらは不動産の売買取引情報が掲載されており、地域や物件種別を指定して買取実績を調べられます。

買取業者の公式サイトよりも取引情報が豊富であり無料で検索できるため、「なかなか所有する物件に似た情報がない」という場合にREINSや土地総合情報システムを活用してみるとよいでしょう。

地価公示価格

地価公示価格とは、国土交通省が公表している土地価格の基準となる価格のことです。

本来、土地のような不動産に適正な価格をつけるのは難しいです。適正価格で土地の売買を行うため、指標となる数値を定めることを目的として国や都道府県が地価公示価格を定めています。

地価公示価格は、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」からエリアを指定しつつ調べられます。たとえば、東京都新宿区で検索した場合、検索結果のトップには下記の情報が表示されます。

出典：土地総合情報システム

今回の検索結果では、641,000円が1m2辺りの地価公示価格となります。この検索結果の土地面積は230m2であるため、「230m2×641,000円=1億4,743万円」がこの土地の地価公示価格と計算可能です。

なお、地価公示価格は実際の取引価格よりも低くなるのが一般的です。目安としては実際の取引価格の90％程度になるのが基本であるため、不整形地の売却金額を調べる際には、土地の地価公示価格に1.1をかけて算出するとよいでしょう。

路線価

路線価とは、道路に面している土地の1m2あたりの価格のことです。国税庁が毎年7月に公表しており、基本的には贈与税や相続税の課税額を算出するための指標として活用されます。

路線価は地価公示価格の約80％の金額となるのが一般的です。そのため、路線価に80％を割り戻して地価公示価格を算出してから、さらに1.1倍をすることで所有する不整形地の価格の目安を算出できます。

一度地価公示価格を算出してから土地価格の目安を算出するため、「調べても地価公示価格がわからなかった」という場合におすすめの方法です。

路線価は国税庁の公式サイト「路線価図・評価倍率表」から確認できます。たとえば、東京都新宿区高田馬場と指定して検索したところ、下記の図が表示されます。

出典：路線価図・評価倍率表

この図の高田馬場4丁目29番地の早稲田通り付近には、「1,060B」という数値が表示されています。この数値が1m2あたりの路線価であり、1,000円単位で表示されています。

1m2あたりの路線価が1,060、面積が100m2の土地であれば、その土地の路線価は「106万円×100m2＝1億6,000万円」と算出できます。この路線価から土地価格の目安を算出する場合、「1億600万円÷80%×1.1=1億4,575万円」と計算可能です。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、市区町村などの自治体が固定資産税を決定する基準価格のことです。不整形地の所有者であれば、毎年市区町村から送付される固定資産税納税通知書から固定資産税評価額を確認できます。

固定資産税評価額は、地価公示価格の70％程度であるのが一般的です。そのため、固定資産税評価額に70％を割り戻して地価公示価格を算出してから、さらに1.1倍をすることで所有する不整形地の価格の目安を算出できます。

たとえば、固定資産税評価額が3,000万円の土地を所有している場合、「3,000万円÷70％=約4,285万円」がこの土地の地価公示価格となります。そして、「約4,285万円×1.1=約4,713万円」と計算することで土地価格の目安を算出可能です。

なお、固定資産税評価額を基準にする算出方法は、一度地価公示価格を算出する手間がかかります。そのため、路線価を基準にする際と同様に、「調べても地価公示価格がわからなかった」という場合におすすめします。

より詳しく不整形地の評価額を調べるには補正率の算出が必要

不整形地は通常の土地よりも資産価値が低くなるのが一般的です。そのため、不整形地の価値をより詳しく調べるには、補正率によって通常の土地との価格の差を算出しておく必要があります。

不整形地における補正率は0.6〜1.00の範囲で定められ、通常の土地の評価額にその割合をかけることで不整形地の価格を算出できます。

補正率の数値を求めるにはいくつかの手順を踏む必要があり、大まかには下記の手順で求められます。

1. 所有する土地が「地積区分表」の区分（A~C）のどれに該当するかを確認する
2. 所有する不整形地のかげ地割合を「（想定整形地の面積–不整形地の面積）÷想定整形地の面積」で算出する（※）
3. 国税庁が公表している「不整形地補正率表」に区分とかげ地割合を当てはめて補正率を求められる

ここからは補正率を算出したうえで不整形地の評価額をシミュレーションしていきます。

なお、補正率の算出には複雑な手順が必要であるため、「不整形地の売却金額は大まかな目安だけでいい」という場合は補正率の算出は不要な場合もあります。その場合、「算出した売却金額の目安に0.6〜1.00をかけた数値がより詳しい目安」程度に考えておくとよいでしょう。

補正率を考慮したうえでの不整形地の評価額のシミュレーション

ここでは、住宅地にある500m2の不整形地を所有している場合のシミュレーションをしていきます。

まずは所有する不整形地が「地積区分表」の区分のどれに該当するかを確認する必要があります。

出典：土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表（平成31年1月分以降用）

普通住宅地区にある500m2の不整形地であれば、地区区分がAとなります。

次に不整形地のかげ地割合を求めます。

かげ地割合は「（想定整形地の面積–不整形地の面積）÷想定整形地の面積」の式で算出が可能です。想定整形地の面積が600m2と仮定すれば計算式は「（600-500）÷600」となり、かげ地割合は16%となります。

次に国税庁が公表している「不整形地補正率表」に区分とかげ地割合を当てはめて補正率を算出します。

出典：土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表（平成31年1月分以降用）

今回のシミュレーションでは、「地区区分：普通住宅」「地区区分：A」「かげ地割合：16％」であるため、補正率は0.96となります。

最後に通常土地の評価額に補正率をかけることで、不整形地の評価額を算出できます。通常の土地の評価額を3,000万円と仮定すれば、「3,000万円×0.96=2,880万円」と不整形地の評価額を算出可能です。

売れない不整形地を売却する方法

ここまで説明したとおり、不整形地は買い手がつきづらい土地です。とはいえ、絶対に売れないわけではなく、下記の方法を実践することで不整形地でも売却に期待できます。

• 分筆して整形地をつくり出す
• 隣接地の所有者へ売却する
• 建物を建てた上で建売物件として売却する
• 売却価格を下げる

不整形地の場合、そのまま土地を売却するのは難しいです。そのため、土地を整形地にしたり、建物を建てたうえで売却したりすることで、不整形地の売却に期待できます。

また、売却価格をさらに下げることで、買い手がつく可能性もあります。

ただし、「売却金額を下げる」以外の方法は、分筆や建築などで多額の費用がかかったり、隣人との友好関係が必要であったりと、基本的に現実的な方法ではありません。

そのため、不整形地の売却であれば専門の買取業者に依頼することをまず検討してみてください。不整形地であってもそのままの状態での売却を期待できるうえに、仲介よりも早く土地を売却できます。

詳しくは「早く高値で売るなら不整形地を専門とする買取業者がおすすめ」の見出しで解説しているので、不整形地の売却を検討している場合は参考にしてみてください。

分筆して整形地をつくり出す

所有する土地が相応の広さを有する場合には、その不整形地を整形地とそれ以外の部分とに分筆したうえで整形地として売り出すとよいでしょう。

分筆とは、1つの土地を複数に切り分け、別々の単独名義にする手続きです。分筆することで、土地の一部を整形地の状態にできるため売却に期待できます。

ただし、分筆は土地の一部を整形地にする方法であるため、ある程度広い土地を持っている場合にのみ向いています。「分筆すると整形地の面積がほぼない」という場合は、買取業者への依頼などの方法を検討してみてください。

隣接地の所有者へ売却する

不整形地が多いエリアの場合、近隣や隣接する土地も同じように不整形地となっている傾向があります。

その場合は隣接地の所有者と交渉して、所有する土地の境界が整形地となるように売買交渉を行うことを検討してみてください。これによって隣接地の所有者も、不整形地による問題を解決できます。

これは、隣接地の所有者の同意が必要になりますが、隣接地の所有者にとってもメリットがあります。

もしも、当事者間での話し合いがまとまらない場合は、不動産会社や弁護士に相談し、交渉の間に入ってもらうとよいでしょう。

なお、当然ですが、隣接地の所有者へ売却する方法はその所有者との友好関係も必要になります。「隣の土地の所有者とまったく面識がない」という場合には買取業者への依頼などの方法を検討してみてください。

建物を建てた上で建売物件として売却する

不整形地の価格が安いのは、土地購入後の利用に制限が生じるおそれがあるためです。そこで、土地の有効活用法を提案し、需要の喚起を図ります。

具体的には、当該土地を最大限に有効活用できる建築プランを提案する、建物自体を建てた上で建売物件として売却するなどの方法が考えられます。

具体的な利用プランの提示がある分、たんなる不整形地として販売するよりも交渉は有利になります。買主としても購入後のイメージが掴みやすくなり、それなりの価格がつく可能性があります。

ただし、建築には数百万ほどの費用がかかるうえに、建築プランを考えるにも専門的な知識が必要になるケースが多いです。「建築費用を用意できる」「建築プランを考える手がある」という場合のみ、これらの方法を試してみるとよいでしょう。

売却価格を下げる

不整形地を早く売りたいのであれば、値下げも視野に入れなくてはいけません。

不整形地の場合、固定資産税や都市計画税などは整形地に比べて安くなりますが、それでも活用できない土地を保有するデメリットは無視できないものがあります。

各種税金や管理費用等も重なると大きな負担となってしまう可能性も出てきます。

ムダな負担に苦しむくらいであれば、値引きしてでも手放すのも手です。最終手段として検討の余地があるでしょう。

早く高値で売るなら不整形地を専門とする買取業者がおすすめ

「ほかの方法では不整形地を売れそうにない」「なるべく早く不整形地を売りたい」という場合は、不整形地を専門とする買取業者に依頼することをおすすめします。その理由には下記が挙げられます。

• 不動産会社に仲介を断られた土地も売却を期待できる
• 仲介よりも早期で売却できるのが一般的
• 不整形地を専門とする業者なら早期かつ高値での売却に期待できる

不整形地を専門とする買取業者は、買い取った土地を運用するノウハウがあるため、買い手が現れづらい土地であっても買い取ってもらえるのが一般的です。そのため、「不動産会社に仲介を依頼したけど断られた」という場合であっても、不整形地の売却を期待できます。

また、仲介で土地を売る場合、買い手を募るために不動産会社による売却活動が必要です。不整形地は需要が低いのが一般的であることから、基本的に不整形地を仲介で売るには時間がかかり、売れ残ってしまうケースも多々あります。

しかし、買取業者への依頼ではその業者が買い手になるため、買い手を探すための活動が不要となります。基本的にはそのままの状態で買い取ってもらえるため、時間や費用をかけずに不整形地を手放したい場合におすすめです。

さらに、買取業者のなかには、不整形地の買取を専門とする業者もあります。そのような業者であれば、他社よりも経験やノウハウがあるため、不整形地を高値で売れることにも期待ができるのです。

なお、一括査定を受ければ不整形地の売買実績豊富な不動産会社を効率よく探せます。不整形地の売買実績豊富な不動産会社なら、不整形地の購入を希望する顧客を多数抱えており、すぐに買主が見つかる可能性が高いでしょう。

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まとめ

不整形地はその形状から活用が困難であるため、整形地に比べて価格が低くなる傾向があります。

しかし、汎用性はなくても有効活用法は十分にあり、不整形地であっても分筆などの方法をとれば売却できる可能性はあります。

また、不整形地を専門とする買取業者であれば、ほかの方法よりも高値かつ早く売却できることも期待できます。不整形地の専門業者に依頼することを検討しているなら、一括査定を受けることをおすすめします。

どの不動産会社に売却すべきか一目でわかるため、まずは一括査定を受けることを検討してみてください。