「土地が広くてうまく活用できていない」「急いで資金が必要になった」などの理由で、土地を半分だけ売却する人は少なくありません。
土地を半分だけ売却するには「分筆」と「持分売却」という方法があり、それぞれの違いは以下のとおりです。
- 分筆：土地を別々の土地として切り離す
- 持分売却：所有権を分割して共有名義の土地にする
分筆は最も一般的な方法で、土地を物理的に2つに分割する方法です。土地家屋調査士に依頼し、測量や各種確認書類などによって土地の境界を確定します。
持分売却は、土地の所有権を分割し、共有不動産として複数人で所有する方法です。家族や配偶者など近い関係の人のみで行われることが多く、第三者に土地を売却するときは分筆によって売却されることが多いでしょう。
いずれの方法も、法的知識や登記手続きが必要となり、個人で売却を進めるのは困難です。不動産会社とよく相談してから適切な方法を選ぶことが大切です。
不動産会社を選ぶときの注意点は、会社によって法的な知識量や親身さなどが異なることです。まずは土地の一括査定をおこない、複数の不動産会社のなかから信頼できる会社を探すとよいでしょう。下記リンクの一括査定では、全国から厳選された優良不動産会社にまとめて査定を依頼できるので、ぜひ活用してみてください。
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所有している土地を半分だけ売却する方法
所有している土地を半分だけ売却するには、以下の方法があります。
- 土地を分筆して売却する方法
- 土地に持分割合を定めて売却する方法
土地を半分だけ売却するには、2つの方法のうち自分に合った方法を選ぶ必要があります。次の項目から、それぞれの方法を詳しく解説していきます。
土地を分筆して売却
土地を半分だけ売却する方法として、最も一般的な方法が土地を分筆して売却する方法です。「分筆」とは「筆」を分けることをいいます。では、筆とは何でしょうか。
筆とは、土地を数える単位の1つです。土地を所有すると、登記簿謄本にその土地の所有者を登記する必要があります。これは、どの土地が誰の所有であるかを国が管理するためのものですが、1つの登記謄本に記されている土地を示す単位が「1筆」です。
分筆すると1つの土地が2つ以上に分かれ、それぞれが別の登記簿謄本に記されます。つまり分筆とは、土地を物理的に分割する（1筆を2筆以上に分ける）ことです。
分筆時の注意点
分筆の際、もっとも注意しなければならないのが、土地の分け方です。1つの土地を2つに分けたからといって、土地の価値が単純に1/2ずつになる訳ではありません。
たとえば、分割した一方の土地は道路に面しているのに他方は道路に面していない場合、道路に面している方が価値は高くなります。また分割した一方の土地がいびつな形になり、価値が下がった事例もあります。「土地を分割したら地価が著しく下がってしまった」というトラブルを防ぐためには、土地の用途に応じた分け方を税理士や不動産会社などの専門家に相談することが大切です。
また法務局では、1筆ごとの地形を記した公図を公表しています。公図を確認したところ「1筆だと思っていた自分の土地が2筆と記載されている」「2筆だと思っていた土地が1筆だった」など、認識の食い違いに気づくケースも少なくありません。万が一思っていた筆と違った場合は、どのように分割するのかを再度協議しなおす必要があります。分筆後に発覚し、トラブルに発展しないためにも、必ず公図を確認しておきましょう。
土地を分筆して売るならまず不動産会社に相談しよう
上記のとおり、土地の分筆は、切り分けるときの形状や、道路との接続など注意点が多くあります。
土地の分け方によって売却価格にも大きく影響するため、自己判断で分筆するのではなく、不動産会社のアドバイスを受けながら手続きを進めましょう。
ただし、不動産会社によって分筆の知識には差があるため、まずはいくつかの不動産会社を比較することが大事です。
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分筆についても積極的に相談に乗ってくれる不動産会社が見つかるので、ぜひ活用してください。
土地に持分割合を定めて売却
土地を半分だけ売却するもう1つの方法が、土地に持分割合を定めて売却する方法です。これは、土地を物理的に分割するのではなく、所有権を分割して売却する方法です。
所有権を分割することで、その土地は複数人で所有されている「共有不動産」になります。共有物件に対する各共有者の所有権のことを「持分」といいます。
持分割合を定めて売却する場合は、土地を物理的には分割せず、土地を共同で所有することになります。そのため、配偶者や親族など所有者に近い関係性の人に売却するの一般的です。
持分割合の定め方と注意点
持分を決めるときは、不動産の価値に対していくら支出したかで決まります。例えば、時価1億円の土地のうち1/2の持分を売りたいのであれば、売却価格は5,000万円です。
どれだけの持分を売却するのかは、所有者が自由に決めることができます。資金の確保なのか、税制の優遇目的なのかなど、持分の分割の目的に応じて持分割合を決めましょう。
しかし、配偶者や親族への分割だからといって、無償で分割してはいけません。お金をもらわず、形だけの分割にしてしまうと、分割した配偶者や親族への贈与とみなされます。
贈与とみなされると、贈与された配偶者や親族が贈与税を負担しなければならないので、注意しましょう。
土地を半分に分筆するために必要な手順
一般的に、土地に持分割合を定めて売却するのは、所有者に近い関係の人に売却する場合のみです。そのため、第三者に土地の半分を売却する方法として多いのは、分筆する方法でしょう。
土地を分筆する手順は以下のとおりです。
- 土地家屋調査士の選定、依頼
- 役所や法務局などの調査、資料収集
- 現地立ち会い
- 土地全体の境界の確定
- 分筆案の作成
- 分筆する土地の境界を確定
- 分筆登記
このときに重要となるのが、「4. 土地全体の境界の確定」と「6. 分筆する土地の境界を確定」です。次に項目から、それぞれの詳しい方法を紹介します。
土地全体の境界の確定
土地家屋調査士に分筆の依頼をしたら、土地家屋調査士が役所や法務局などで土地の情報を収集します。次に、土地の所有者や隣地所有者の立ち会いのもと現地調査を行い、土地全体の境界を確定します。土地を半分に分ける前に、隣地や公道などの境目を明確にすることででトラブルを防止できるからです。
土地全体の境界を確定する方法は、以下の2つが挙げられます。
- 測量により確定する
- 各種確認書類により確定する
測量により確定する
測量は、土地全体の境界を決める最も一般的な方法です。過去の図面や書類を確認し、隣人などにも境界の合意を取りながら境界確定測量を実施します。境界について合意が得られたら、久境界標を埋設し、境界確定後の新たな図面や書類を作成していきます。
土地境界の測量は、分筆の手順で最も時間がかかる項目です。所有状況や形状、隣人との関係などの状況にもよりますが、数カ月ほどかかるケースが多いでしょう。また測量は自分で行うことはできず、必ず土地家屋調査士に依頼する必要があります。土地家屋調査士を選定したり、面談をおこなったりと測量までもいくつかの手順を踏む必要があるため、余裕を持ってスケジュールを組むようにしましょう。
各種確認書類により確定する
「数年前に境界確定の測量をした」など、比較的最近のデータがある場合は測量を省略することもあります。そのような場合は、次のような書類を参考に土地全体の境界を確定します。
- 確定測量図
- 筆界確認書
- 境界確認書
どの書類を用いるかは、作成時期や書類を作成した人、業者などによって異なります。「確定測量図」とは隣人などの合意を得たうえで、すべての土地の境界が確定しているときに発行される書類です。法的な効力があるため、多くの土地取引では確定測量図が用いられます。
「筆界確認書」とは、隣接する土地の境界について、所有者同士で合意を交わしたことを証明する書類です。また「境界確認書」とは、隣接する土地の境界が確定したときに発行される書類です。確定測量図がない場合は、筆界確認書や境界確認書を用いて土地の確認がおこなわれます。
ただし、古い確認書の場合は境界標が無くなってしまっていたり、境界があいまいになっていたりすることがあるので、その場合は測量をやり直すことがあります。
分筆する土地の境界の確定
分筆する前の土地全体の境界の確定ができたら、いよいよ分筆に移ります。土地の購入者や不動産業者などと協議し、どのような形で土地を分割するのか確定します。土地の売却や相続、節税など、分筆の目的によって適切な分け方が異なるため、場合によっては税理士や弁護士などの専門家への相談も検討しましょう。土地の分け方が決まったら、分筆案を作成し、境界点にコンクリートなどで永久境界標を埋設します。
分筆登記
分筆する土地の境界が確定したら、次は分筆登記です。必要書類を用意し、法務局で登記します。通常、分筆登記は測量を頼んだ土地家屋調査士や不動産業者が、連携している司法書士などに依頼し手続きを行ってくれるので、土地の所有者が自分で行うことはありません。
通常、登記に必要な書類は次のとおりです。
・土地境界の各種確認書類
・地積などが確認できる測量図など
法務局の混み具合にもよりますが、通常、申請から1週間程度で登記が完了します。
土地分割には3つの方法がある
ここまでは、一般的な土地を半分売却するための方法や流れを見てきました。土地を半分売却する理由には、さまざまなものがありますが、相続税の支払いなどが理由となることもあります。
しかし、相続があった場合などの土地の分割方法は、土地を売却するためのものとは異なります。相続時に用いられる代表的な土地の分割方法は、以下の3つです。
- 現物分割
- 換価分割
- 代償分割
次の項目から、それぞれの方法についてよくあるケースや特徴などを紹介します。
現物分割｜土地を現物のまま相続する
相続などによる土地の分割方法で代表的なものが、現物分割です。現物分割とは、1つの土地を1人の相続人が引き継ぐなど、土地を現物として相続する分割方法です。
たとえば、現金と土地があった場合、現物分割では相続人Aが現金、相続人Bが土地を相続します。土地とそれ以外の財産が同程度の価値がある場合に用いられます。
換価分割│土地を現金化して相続人間で分配する
換価分割とは、土地を売却し現金化してから、その現金を相続人の間で分割する方法です。
これは、他の財産に比べて土地の価値が大幅に高い場合や、相続人間で土地を共有したくない場合など、土地を相続人の1人が単独で相続できない理由がある場合に、よく用いられます。
土地を分筆し、半分を現物分割、もう半分を換価分割することも可能です。
代償分割｜相続する人が賠償金を支払う
代償分割とは、土地を相続人の1人が単独で相続する代わりに、他の相続人に代償金を支払う分割方法です。
たとえば、
「現金1,000万円」
「土地3,000万円」
「相続人が2人」
だとします。
相続財産の合計は4,000万円なので、平等に相続すると1人あたりの持分は2,000万円です。
相続人Aが現金1,000万円、相続人Bが土地3,000万円を相続した場合、相続人Aは2,000万円より1,000万円少なく、相続人Bは2,000万円より1,000万円多く相続することになります。
そこで、相続人Bから相続人Aに1,000万円支払うことで、両者の相続金額が平等になります。これが代償分割です。
半分に分筆した土地を売却する際の注意点
相続の場合でもそれ以外の場合でも、半分に分筆した土地を売却するケースは出てきます。しかし分筆した土地を売却するときは下記の注意点があり、状況によっては専門知識が求められる可能性も少なくありません。
- 接道義務に反する土地は建物を建築できない
- 半分の土地でも譲渡所得税がかかる
- 遺産分割や相続税の支払い時期に間に合わない可能性がある
次の項目では、それぞれの詳しい内容や対策について紹介します。
接道義務に反する土地は建物を建築できない
土地の購入者は、通常購入した土地の上に建物を建築します。ここで注意しなければならないのが接道義務です。
建築基準法では、幅員が4m以上の道路（建築基準法で定められたもの）に間口が2m以上接道していない土地は家が建てられないことになっています。
もし、接道義務を満たさないように土地を分割してしまうと、建物を建築できないため、買い手が見つからなくなります。土地を半分に分割する場合は、分割後の土地が接道義務を満たすよう注意しましょう。
半分の土地でも譲渡所得税がかかる
土地を売却すると税金がかかりますが、これは土地の半分を分割しても同様です。不動産を売却して利益が出た場合は期限内に確定申告を行い、譲渡所得税を納める必要があります。
譲渡所得税の税率は、その土地の所有期間に応じて、次のように決まっています。
| 国税 | 地方税 | 合計 | |
|---|---|---|---|
| 所有期間5年以内 | 所得税30%、復興特別所得税0.63％ | 住民税9% | 合計39.63％ |
| 所有期間5年超 | 所得税15%、復興特別所得税0.315％ | 住民税5% | 合計20.315％ |
例えば、所有期間5年を超える土地を売却して1,000万円の利益が出た場合の税金は、1,000万円×税率20.315％＝203万1,500円です。1,000万円の利益に対して200万円もの税金を納める必要があります。
このように、譲渡所得税は納める金額が大きくなることが多いです。税金のことを認識していないと、土地の売却後の資金計画が狂うことになります。売却前に、正確な税額のシミュレーションが必要となります。
遺産分割や相続税の支払い時期に間に合わない可能性がある
相続で遺言書がない場合は、相続人の間で遺産分割協議を行います。その際に決まる換価分割などの遺産分割や相続税の支払いのために、土地の半分を売却しようと考える人も多いです。
ここで注意しなければならないのが、土地の売却には時間がかかるということです。
不動産業者への相談や売却価格の査定、買主募集、売主と買主の間の売買契約書の締結など、土地の売却の手続きは多く、買主が現れるまでの時間がどれぐらいかかるかも、実際売却に出してみないとわかりません。
買主が現れず、土地が売却できないケースもあります。そこで、相続が開始されたらすぐに土地を売りに出す、売却できなかった場合の代替案を用意しておくなどの対策をしておくことが必要となります。
まとめ
所有している土地を半分だけ売却する方法には、一般的に「土地を分筆して売却する方法」と「土地に持分割合を定めて売却する方法」があります。持分割合を定めて売却する方法は、親族などの近い関係者が対象となることが多いため、第三者への売却は分筆が一般的です。
ただし、土地を分筆して売却する場合は、事前に境界確定のための作業が必要だったり、接道義務があったり、さらにはどのような形で分割するのか考えたりと、多くの手順を踏む必要があります。また接道義務や譲渡所得税などの専門知識が必要となるため、多くの手間や時間がかかってしまうかもしれません。
加えて、売却ではなく、相続で土地を分割する場合は現物分割や換価分割、代償分割などの方法があります。土地の分割には相続の知識も必要となるため、自分がどの方法を選択すべきか悩んでしまう人も少なくありません。
手続きをスムーズに進めるためにも、土地を半分だけ売却するときは専門知識のあるプロや不動産会社に相談することをおすすめします。
土地を半分だけ売る場合のよくある質問
所有している土地を半分だけ売却できますか？
どうすれば土地を半分に分筆して売却できますか？
複数人で土地を分ける場合、どのような方法がありますか？
土地の共有持分を分ける場合、持分割合はどのように決めますか？
半分に分筆した土地を売却する場合、注意点はありますか？
