土地の半分を売却する前に「分筆」が必要
土地の半分だけを売却したい場合、単に「ここの線を境に半分売ります」と口約束をして売ることはできません。
なぜなら、一つの土地（一筆）の一部を物理的に切り離して売買することは法的に認められていないからです。
土地の半分を売却するためには、法務局にある登記記録を書き換える「分筆（ぶんぴつ）」という法的な手続きが必要になります。
分筆とは1つの土地を登記簿上で複数に分けること
分筆とは、登記簿上で一つの土地として登録されているものを、測量を行って物理的に二つ（またはそれ以上）に分け、それぞれに新しい「地番」をつける手続きのことです。
例えば「100番」の土地を分筆すると、「100番1」と「100番2」というように枝番が振られ、法律上全く別の独立した二つの土地になります。
こうして初めて、片方の土地（例えば100番2）だけを他人に売却することが可能になります。
弊社が提携する土地家屋調査士に聞いたところ、分筆の相談で特に多いのが「自分で適当に線を引いてきたが、法的に問題ないか確認してほしい」というものだそうです。しかし実際には、分筆ラインの引き方一つで接道義務や最低敷地面積に抵触してしまうケースがあるため、分割案の段階から専門家を入れることが重要とのことでした。
「分筆して売却」と「持分売却」の決定的な違い
ちなみに、よく混同されるのが「持分売却」です。これは土地を物理的に分けるのではなく、「所有権の50%」といった権利の割合だけを売る方法です。
「分筆による売却」と「持分売却」には、以下のような決定的な違いがあります。
| 項目 |
分筆して売却 |
持分売却 |
| 売るもの |
物理的に区切られた土地 |
所有権の割合（権利） |
| 売却後の状態 |
単独所有（完全に独立） |
共有名義（他人と共同所有） |
| 自由度 |
自由に建築・売却が可能 |
共有者の同意がないと売却や建築ができない |
| 手続き |
測量や登記が必要（高コスト） |
権利移転のみ（低コスト） |
| 売却相場 |
市場価格に近い |
市場価格より安くなりやすい |
実務上、一般の方がマイホーム用地として探しているのは「分筆された土地」です。「土地の半分を売却する方法として『持分売却』もある」で後述しますが、単独所有の土地を半分売却したい方には、持分売却はトラブルの原因になりやすいため、あまりおすすめできません。
土地の半分を売却する方法
土地の半分を売却する方法は、大きく分けて「仲介」「買取」「個人間売買」の3つがあります。
どの方法を選ぶかは「高く売りたいか」「早く売りたいか」「すでに相手が決まっているか」などによって異なります。
ここでは、各方法の特徴とメリット・デメリット、そしてどの方法を選ぶべきかの判断基準を整理しました。
仲介：不動産会社に依頼して一般の買主を探す
不動産会社と媒介契約を結び、広く一般の買主（マイホームを建てたい個人など）を探す方法です。
市場相場で売れやすいため最も高く売却できる可能性が高いことが大きなメリットです。
一方で、測量や分筆の手続きを売主主導で進める必要があり、買主が見つかるまでに時間がかかることがあります。
「時間はかかってもいいから、少しでも手元に残るお金を多くしたい」という方は、この方法を検討しましょう。まずは複数の不動産会社に査定を依頼して比較することが重要です。
買取：不動産会社に直接売却する
不動産会社が直接の買主となる方法です。
仲介に比べて売却価格は相場の7〜8割程度になりますが、業者が測量や分筆のリスクを負ってくれるケースが多く、最短数週間〜1ヶ月程度で現金化できます。
「測量費用に負担が厳しい」「近所に知られずに早く売りたい」「土地が広すぎて一般の人が買えない」という場合は、買取業者への打診を優先しましょう。
個人間売買：親族や隣地の所有者に売却する方法
「隣の人が土地を欲しがっている」など、特定の相手に売るケースです。
仲介手数料がかからない（または安くなる）メリットがありますが、契約不適合責任や境界の認識違いで後々大きなトラブルに発展しやすいリスクがあります。
親しい間柄であっても、「重要事項説明書」や「売買契約書」の作成だけは不動産会社や司法書士等のプロに依頼してください。数十万円の手数料を惜しんで、将来の人間関係を壊すリスクを避けるためです。
土地を半分に分筆して売却するまでの5ステップ
土地の半分を売却する流れで押さえていきたいのは、「先に分筆登記をしてはいけない」ということです。
なぜなら、分筆には多額の費用がかかるため、先に分けてしまってから「やっぱり売れませんでした」となると、費用が丸々損失になるからです。
リスクを最小限に抑えるため、実務では「買主確保が先、分筆は後」という手順が鉄則です。
手順1：売却価格の査定・条件の決定
まずは不動産会社に依頼し、「土地をどう分けるか」と「いくらで売るか」を決めます。
道路への接し方や、残る土地の日当たり、水道管の引き込み状況などを考慮し、売却する土地と残す土地の双方が価値を維持できる分割案を作成します。
なお、分割案は自分だけで判断せず、不動産会社や土地家屋調査士に相談してください。
土地を半分に分けた後に「そんな分け方では家が建たない」という落とし穴を避けるためです。
手順2：売買契約の締結（測量前の合意）
買主が見つかったら、測量を行う前に売買契約を結びます。
この契約には通常、「測量・分筆が完了することを条件に購入する（もしできなければ契約は白紙）」という特約（停止条件）を付けます。これにより、売主は「売れることが確定してから」安心して測量費用をかけることができます。
手順3：土地家屋調査士による測量・隣地との境界確定
土地家屋調査士に依頼し、土地の測量を行います。
分筆を行うには、分割線だけでなく、その土地の周囲すべての境界が確定している必要があります。
そのため、隣地所有者全員に現地で立ち会ってもらい、境界確認書に署名・捺印をもらう作業（境界確定測量）が必須となります。
実務上、隣人との関係性が悪いとこの段階で頓挫しやすい傾向があります。日頃から良好な近所付き合いをしておくことが、スムーズな売却への最大の近道です。
意外と見落とされがちですが、隣地との境界確定だけでなく、道路との境界（官民境界）の確定が必要になるケースがあります。特に、接している道路が公道の場合は道路管理者（市区町村や都道府県）との立会いが必要で、自治体によっては申請から立会い日の確定まで2〜3か月待ちということも珍しくありません。測量費用も官民査定が加わると大幅に上がるため、事前に確認しておきたいポイントです。
手順4：分筆案の作成と分筆登記の申請
境界が確定したら、最初に決めた分割ラインに従って分筆案を作成し、法務局へ登記申請を行います。
この登記が完了すると、公図上で土地が線で区切られ、新しい地番が割り振られます。
手順5：代金の決済・引き渡し（所有権移転）
分筆後の新しい登記簿謄本を確認し、買主から残代金を受け取ります。同時に司法書士が所有権移転登記を行い、土地の引き渡しが完了します。
この時点で初めて、土地が正式に相手のものとなります。
土地を半分売却する際にかかる費用・税金
土地の半分を売却する場合、通常の売却費用に加えて「測量・分筆費用」という大きな出費が発生します。
手元に残るお金を正確に把握するため、ここで説明する費用項目を事前に考慮しておきましょう。
測量・分筆登記費用
「土地を半分にするだけなのに、なぜこんなに費用がかかるんですか？」というご質問は非常に多いです。お気持ちはわかるのですが、分筆には単に線を引くだけでなく、隣地全てとの境界確認・立会い・書類作成が伴うため、作業量は土地全体の測量とほぼ変わりません。「半分にするから費用も半分」というわけにはいかない点は、あらかじめ認識しておいていただきたいところです。
土地家屋調査士に支払う報酬で、今回の手続きで最も高額になりやすい費用です。
- 一般的な相場：40万円〜80万円程度
- 隣地が多い場合や官民査定（道路との境界確定）が必要な場合：100万円以上
原則として売主負担ですが、交渉次第で買主（特に買取業者の場合）に負担してもらえることもあります。査定時に「現況測量図」があるか確認し、あれば費用を抑えられる可能性があります。
仲介手数料（不動産仲介会社に依頼した場合）
成約時に不動産会社へ支払う成功報酬です。
法律で上限が定められており、売買価格が400万円超の場合は「売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税」が上限額の目安です。
なお、2024年7月の法改正により、800万円以下の物件については上限が33万円（税込）に引き上げられました。地方の土地など売却価格が低い場合は、この改正後の上限が適用される可能性があります。
また、買取業者に直接売却する場合は仲介手数料がかかりません。
譲渡所得税（売却益が出た場合）
土地を半分売却して利益が出た場合にかかる税金です。
ただし、建物を残したまま敷地の一部だけを売却する場合、「居住用財産の譲渡」には該当しないため、3,000万円特別控除は原則として適用できません。
一方、建物を取り壊してから敷地の一部を売却する場合には、取り壊しから1年以内に売買契約を締結するなどの要件を満たせば、特例が使える可能性があります。
特例が使えるかどうかで納税額が数百万円単位で変わります。分筆の方法や建物の扱いによって適用可否が分かれるため、計画段階で必ず税務署または税理士に「特例適用の可否」を確認してください。
印紙税・登録免許税
売買契約書に貼付する印紙代（数千円〜数万円）や、抵当権抹消登記、住所変更登記にかかる登録免許税が必要です。これらは司法書士への報酬と合わせて数万円程度を見ておきましょう。
土地を半分だけ売却できない4つのケース
法的な規制や権利関係の問題により、「土地の半分を売却できない」というケースが存在します。
売却計画を立てる前に、ご自身の土地が以下の4つのハードルに引っかかっていないか確認してください。
最低敷地面積の制限を下回ってしまう場合
自治体によっては、住環境を守るために条例で「土地は〇〇㎡（例：100㎡）以下に細分化してはならない」という最低敷地面積の制限が設けられている地域があります。
役所の都市計画課や建築指導課で確認できますが、もし制限を下回る場合は、分筆後の土地には建物を建てられなくなります。この場合、隣地の所有者に買い取ってもらうか、駐車場用地など建物以外の用途で売却先を探すことになりますが、いずれにしても買い手は限定されやすくなります。
弊社にも「自宅の庭を半分にして売りたいが、100㎡の最低敷地面積制限に引っかかってしまう」というご相談をいただくことがあります。こうした場合、分筆ラインの引き方を工夫して双方が制限をクリアできるか検討することになりますが、土地の形状や道路付けによっては物理的に難しいケースもあります。
接道義務を満たさず「再建築不可」になる場合
建築基準法では、家を建てる土地は「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない（接道義務）」と定められています。
土地の半分を売却した結果、どちらか一方の土地の間口が2m未満になったり、道路に接しなくなったりするような分け方はできません。
そのため、もし接道義務を果たさない場合は、土地家屋調査士などと相談して「建築可能な形状」で分筆ラインを引き直す必要があります。
隣地所有者との境界確定ができず測量が完了しない場合
分筆登記には隣地所有者の同意が必須です。もし、隣人が「境界線に納得しない」「行方不明」「認知症で意思表示ができない」といった場合、手続きがストップしてしまいます。
隣人との話し合いで解決しない場合、法務局への申請で、半年〜1年程度で筆界を特定する制度の「筆界特定制度」を利用するか、弁護士を通じて「境界確定訴訟」を提起することになりますが、いずれも時間と費用がかかります。
住宅ローンの完済ができず抵当権を抹消できない場合
土地全体に銀行の住宅ローン（抵当権）が設定されている場合、勝手に分筆して売ることはできません。
売却代金でローンを全額返済するか、銀行に交渉して売却する部分だけ抵当権を外してもらう（一部抹消）承諾を得る必要があります。
ちなみに、オーバーローン（売値よりローン残高が多い）の状態では、銀行が承諾しないため売却は困難です。
土地を半分だけ売却する際の注意点と対策
土地を半分売却するには、通常の売却よりも時間やコストのリスクが高くなります。
「思っていたよりお金が残らなかった」「自宅の価値が下がってしまった」と後悔しないために、以下で説明する注意点や対策を把握しておきましょう。
分筆登記が完了するまで売買契約の決済ができない
通常の土地であれば1〜2ヶ月で現金化が可能ですが、分筆を伴う場合は測量期間が必要なため、契約から決済まで早くても3ヶ月、長ければ半年以上（目安）かかります。
相続税の納税期限などといった、資金の必要な期日が決まっている場合は、余裕を持ったスケジュールを組むか、素早く現金化できる「買取」を選択肢に入れましょう。
筆者の実務上の肌感覚ですが、分筆を伴う土地売却は、査定開始から決済完了まで早くて4か月、平均すると6か月前後かかる印象です。官民査定が入る場合や、隣地所有者と日程調整が難航する場合は、8か月〜1年近くになることもあります。資金計画には余裕を持たせておくに越したことはありません。
測量から売却完了までに数ヶ月の期間がかかる
隣地との境界立ち会いは、相手の都合に合わせる必要があります。相手が遠方に住んでいたり、多忙だったりすると、スケジュールが大幅に遅れることがあります。
売却を決めたら、たとえ不動産会社が決まる前であっても、早期に土地家屋調査士に相談し、資料調査や仮測量だけでも進めておくとスムーズです。
測量や登記費用として数十万円単位の費用が必要
最終的に売却代金が入ってくるとはいえ、測量費用や分筆費用は、原則として手続きの段階で支払う必要があります。
一時的に数十万円単位の現金が出ていくことになるため、手元資金が少ない場合は、不動産会社に相談し支払いを決済時まで待ってもらえるよう測量業者と交渉してもらう方法があります。
残った土地の形が悪くなり資産価値が下がる可能性がある
土地を少しでも高く売却するため、売却部分の形を優先しすぎた結果、「残った自宅の土地」がいびつな形になってしまうことがあります。
これにより、将来的に自宅を売却する際、評価額が激減するリスクがあります。
そのため、「今いくらで売れるか」だけでなく、「残った土地の資産価値がどうなるか」をシミュレーションしてください。また、土地の面積を減らすことで、現在建っている自宅が「建ぺい率」や「容積率」の上限をオーバーしてしまわないか、事前に必ず確認しましょう。
もし法規制をオーバーしてしまうと、自宅が違反建築物扱いとなり、将来自宅を売ろうとした際に買主が住宅ローンを組めず、売却が困難になるリスクがあります。トータルの資産価値を最大化する分割ラインを提案できる不動産会社を選ぶことが重要です。
分筆した翌年は固定資産税の評価額が変わる場合がある
分筆によって土地の形状や道路付けが変わると、固定資産税評価額が変動することがあります。
また、自宅敷地が狭くなることで「小規模住宅用地の特例」の枠内に収まり節税になる場合もあれば、逆に利用状況が変わって増税になる場合もあります。
そのため、分割案が決まった段階で、自治体の資産税課や税理士に相談し、翌年以降の税額見込みを確認しておくと安心です。
土地の半分を売却する方法として「持分売却」もある
ここまで解説した「分筆」が、法的な制限や費用の問題でどうしてもできない場合、最終手段として検討されるのが「持分売却」です。
これは、土地そのものを切るのではなく、現在のあなたの「所有権」の半分（持分50％）だけを第三者に売却する方法です。
しかし、あなたが単独で持っている土地の持分を売却することで、見ず知らずの他人と共有状態になります。
ただ、正直なところ、一般の個人が「土地の持分50％」を買うことはまずありません。理由は単純で、「買っても自由に家を建てたり住んだりできないから」です。
- 住宅ローンが組めない：金融機関は、他人と共有になる土地の持分のみに対して融資を行いません。
- 自由に使えない：購入しても、もう一人の所有者（あなた）がいるため、勝手に建物を建てたりリフォームしたりできません。
そのため、買い手となるのは「共有持分を専門に扱う買取業者」に限られるのが実情です。
また、土地の半分の持分を売却すると、買い取った業者（または個人）と共有関係を結ぶことになります。
ただ、これには、単独所有の時とは比にならない制限が伴います。
このように、「持分売却」は目先の現金化は早いですが、将来にわたってトラブルの種を残す可能性が高い方法です。そのため、土地を半分売却したい場合は分筆する方法をおすすめしています。
筆者の現場感覚に過ぎませんが、弊社へ「持分売却」のご相談をいただく方の多くは、分筆を検討したものの費用やスケジュールの問題で断念された経緯をお持ちです。ただ、持分売却後のトラブルまで想定されている方は体感で3割程度にとどまります。短期的な現金化を優先するあまり、共有状態になった後のリスクを十分に検討しないまま進めてしまうケースが見受けられるため、持分売却を選ぶ場合でも、将来起こりうるリスクを事前に整理しておくことが大切です。
どうしても選択せざるを得ない場合は、共有関係の解消に強い弁護士や不動産会社に相談してください。
まとめ
土地の半分を売却するには、分筆という手続きを経て、法的に土地を独立させる必要があります。
単に線を引くだけではなく、法規制のクリア、隣地との調整、銀行との交渉など、専門的なハードルがいくつもあります。
失敗して費用倒れにならないためにも、まずは不動産会社に相談し、「そもそも分筆できるのか」「いくらで売れるのか」を確認することがプランニングの第一歩です。複数社に査定を依頼して比較検討されることをおすすめします。
土地を半分だけ売却する場合のよくある質問
一つの土地を複数人で分ける場合、どのような方法がありますか？
共有名義の土地を解消して半分ずつ取得したい場合は、「現物分割」という方法で分筆登記を行い、お互いの持分を交換（共有物分割）する方法が一般的です。贈与税が発生しないよう適切に手続きを行う必要があるため、司法書士（登記手続き）や税理士（税務面）への相談が必要です。
土地の半分を売却するのにどれくらいの期間がかかりますか？
スムーズに進んでも、査定から売買契約まで1ヶ月、測量・分筆登記に3ヶ月、決済まで1ヶ月で、トータル4〜6ヶ月程度は見ておく必要があります。隣地との境界確認が難航すると、さらに期間が延びる可能性があります。
