不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
土地売却には一定の決まった流れがあり、売却前にはこのような流れを把握しておくことが重要です。流れを把握することで、スムーズな売却が可能になります。
また、土地売却には解体工事や土地の測量など初期費用が掛かるものがあり、その費用も把握しておく必要があります。
この記事では具体的な流れや費用を解説するので、土地を売る際はぜひ参考にして、満足のいく売却を実現しましょう。
なお、土地を高値で売るためには、複数の不動産会社を比較することも大切です。なるべく多くの不動産会社を比較することで、価格相場の把握もできます。
一括査定を利用すれば好条件を提示する不動産会社を簡単に探せるので、売却を検討している人はぜひ活用してみましょう。
土地売却には、一定の決まった流れがあります。また、土地に古屋が残っている場合には、解体工事を行うと売却しやすくなります。ここでは、古屋がある土地売却のパターンについて、手順を紹介していきます。
はじめに、購入当時の資料をなるべく多く集めることです。購入当時の価格などがわかる売買契約書、建築確認済証や検査済証、間取り図などの建物に関するもの、土地測量図や境界確定書など土地に関する資料になります。
購入した年代が比較的新しければこれら資料は残っていることが多いのですが、古い建物の場合には既に紛失している可能性が高くなります。押入れの奥などを隈なく探し、これら資料を予め見つけておきましょう。
次に、土地に古い家屋があるので、解体工事を行い土地の整地しておきます。
なお、解体工事の費用は、予め負担する必要があります。しかし、土地を更地にすることで、土地の状態を予め確認しやすくなること、更地の土地は人気があるので不動産の流通性が高まる、というメリットがあります。
また、解体工事を行うには、複数社に工事費の見積もりを取るのがベストです。複数社に見積もりを取るメリットは、解体工事自体が日常生活において身近ではなく、相場観が曖昧であるからになります。
よって、複数社にコンタクトすることで、今回の規模における解体工事費用の相場観や工事自体の大まかな流れ、各業者の対応や態度、サービスの違いなどを実感できます。つまり、解体工事の相場観や流れなどをしっかりと掴み理解したなかで、工事依頼ができるようになります。
解体業者のなかには、悪徳な業者があるのも事実です。いい加減な工事で法外な金額を請求されないようにするためには、複数社への見積もりがベストということにもなります。
解体工事を行うメリットは、下記２つになります。
一つ目は、土地の状態を確認しやすくなることです。
古屋があると、土地の形状や見た目の状態は確認しにくくなります。また、古い建物は外壁などが朽ちているケースが多く、その見た目は決して良いものではありません。さらに、建物があることで土地の手入れ自体もしにくいので、雑草が生い茂ってしまうケースもあります。よって、古屋があると売主・買主双方にとってあまりよくありません。
一方で、古屋を解体し更地にすることで、一気にその土地が開かれます。土地の形状や状態、隣地などの周辺環境がわかりやすいです。また、古屋がないので買主が建物を新築するイメージも持ちやすくなります。
さらに、売主にとっては地中埋設物の確認をしやすく、契約不適合責任を回避しやすい状況になるので、土地取引に安心感があります。また、買主にとっても地盤調査などをしやすいことや、古屋がないことにより見た目の印象が良いので土地の検討をしやすい、というメリットもあります。
二つ目は、土地の流通性が高いことです。
更地の土地は、先述のとおりに見た目の良さや建物を新築するイメージがしやすいこと、さらに解体工事に伴う費用負担がないことや工期が短縮できることから、不動産として人気があります。よって、土地としての流通性が高く、売却しやすくなります。
一方で、解体工事を行うデメリットについても知っておく必要があります。以下に、２つ紹介していきます。
一つ目は、解体費用の負担があり、売却価格に転嫁しにくいことになります。
解体費用は、売却前に行うので売却金からの捻出はできません。よって、自己資金からの一時的な負担が必要です。この解体費用は、建物の構造や規模、解体作業のしやすさなどにより金額が大きく異なってきます。一般的な、木造一戸建ての解体費用は、概ね100万円～200万円程度です。
これら解体費用はどうしても高額になってしまうため、売却価格に上乗せしたいところです。しかし、上乗せしてしまうと相場より高くなる可能性があるので、解体費用は転嫁しにくいことのほうが多くなります。
さらに、土地売却において解体費用は経費計上することもできません。よって、譲渡所得が出たときに取得費として差し引くことができないことも、デメリットになります。
二つ目は、固定資産税が上がることです。
建物を取り壊し更地にすることで、固定資産税の減免措置の対象外となります。固定資産税は、宅地として建物があることで従来の税額から1/6になるのですが、建物がなくなることで元の税額に戻ります。よって、固定資産税が実質6倍になるような感じがあります。
なお、都市部などを中心に空き家が多い理由は、更地にすることで固定資産税が増えることを避けるためと、解体自体にそもそも費用が掛かるからです。
2015年施行の空き家対策特別措置法により特定空き家に指定されると、固定資産税の減免措置はなくなるので、古屋付きの土地を所有している場合は要注意となります。
続いて、土地の状態を確認することです。見た目では判別しにくい、地中状況や地歴の確認を行い、これから売買を行う土地について全容を把握しておきます。
以下は、土地に関する調査項目となります。
一つ目は、地中埋設物の調査になります。
地中埋設物でよくあるのが、大きな岩や石、従前建物建築時に出たコンクリート片や廃材などです。これらは、新たな建物建築時に障害となる可能性があること、契約不適合責任の対象となります。
仮に買主から、「地中に埋設物が多くあり、撤去費用に相当な費用と時間が掛かった。想定していた土地の状態とは異なる」と言われてしまえば、契約不適合責任となってしまいます。
よって、これらの事態を回避するために、地中に異物がないかの確認が必要です。調査は地面にレーダーを照射し、異物を発見する方法となります。レーダーの照射に異常があれば、実際に掘り起こし埋設物が見つかった場合には撤去工事を行います。
二つ目は、地歴の調査になります。
古い住宅地図や航空写真などを活用し、調査します。古くから住宅地として使われていれば問題はないのですが、仮に昔は田んぼや畑であるような土地は、軟弱地盤である可能性があります。また、以前は工場や資材置き場など工業系の用途で使われた土地については土壌汚染の可能性が高くなります。
よって、これらの可能性がある場合には、地盤調査や土壌汚染の調査を行います。つまり、地歴調査は他の調査を行うきっかけとなります。
また、地歴ではないのですが、自治体が発表している各種ハザードマップも土地自体を知るうえで把握しておいたほうが良いでしょう。川が近ければ洪水ハザードマップ、内水ハザードマップ、斜面地に近ければ土砂災害警戒マップなどです。
続いて、土地相場を把握することになります。これらは、一括査定サイトでの調査が簡単でラクなのでおすすめです。
一括査定サイトは、査定を出すだけではありません。サイト内には、場所を入力するだけで過去の取引事例をもとに相場金額がわかるようになっています。よって、売却したい立地のおおよその住所を入力することで、今の相場観を掴むことができます。
土地の相場観を把握できたら、今度は一括査定サイトで実際に査定を取得します。
一括査定サイト利用の最大のメリットは、一度の入力で複数社から査定を取得できることです。また、実際に売却できる不動産会社がわかることから、売却初心者には重宝するシステムとなっています。
さらに、複数社から査定が届くことで、高すぎる査定や安すぎる査定を排除しやすくなります。
続いて、売却活動を依頼する仲介業者を選定し、媒介契約を結びます。
査定を取得した仲介業者のなかから、査定額や各種サービス、売却完了までのストーリーなどを比較検討していきます。なお、1社のみに依頼するなら専属専任、若しくは専任媒介契約、複数社に依頼するなら一般媒介契約があります。
以下に、各媒介契約の特徴などについて解説します。
ここでは、売却活動においてポイントとなる、媒介契約の種類と特徴について紹介していきます。以下は、媒介契約の種類です。
専属専任媒介契約とは、売却を依頼できる不動産会社が1事業者のみとなります。これにより、不動産会社は独占的に売却活動を進めることができ、成約できれば必ず仲介手数料を得ることができます。そのため、物件の宣伝に掛ける費用を先行的に投資しやすく、集客などに一定の効果が得られるケースがあります。
これにより、売買がスピーディーに進むことや、買主間で競争が起き高値売却も追及できる可能性も出てきます。
なお、専属専任媒介契約の場合、仲介業者は1週間に1度以上売主への販売状況の報告、物件のレインズへの登録が義務となります。また、売主は自ら探してきた買主に物件を紹介できません。
専任媒介契約は、内容的にはほぼ専属専任媒介契約と同一になります。専属専任媒介契約と異なる点は、仲介業者の売主への報告が2週間に1回以上になること、売主が自ら探してきた買主に紹介ができること、です。
一般媒介契約とは、売却を依頼できる仲介業者を複数社にできます。これにより、売主はA不動産やB不動産と媒介契約を同時に結び、売却活動を行えます。
なお、この場合、媒介契約を結んだ仲介業者は売却活動するも、他の仲介業者に成約を取られる可能性があり、広告費などは投入しにくい状況となります。よって、広告などの費用は抑えめとなり、結果集客自体が乏しくなることがあります。
また、レインズへの登録義務もないため、広く不動産会社に情報を広めにくい状況です。一見、複数の仲介業者と媒介契約を結べてよく見えるのですが、情報自体の拡散効果は薄くなる可能性高まります。
よって、立地の良い土地以外では、一般的には避けたほうがよい媒介契約となります。
仲介業者と媒介契約を結ぶと、続いては土地の測量です。一般的に、確定測量のみであれば測量士が対応しますが、境界確定と登記が必要な場合は、土地家屋調査士が土地の測量と登記を行います。
測量は、購入した年代が新しく、境界杭が土地に残っており正確な土地の広さで登記されていれば行う必要はありません。一方で、土地に境界杭がないこと、隣地との境界が曖昧なケースでは、正確な土地の広さがわかりません。
土地取引は、「土地の広さ×単価」で決まるため、正確な土地の広さは必須になります。また、間違った土地の広さで取引を進めると、土地の価格が本来の金額と異なり、どちらか一方に損得が発生します。
これにより、取引後にトラブルになる可能性もあるため、土地の正確な広さがわからないケースでは必ず測量を行います。なお、都心部など地価が高いエリアで取引するケースでは、正確な土地の広さが登記されている場合でも、昔の測量方法では広さにズレがあることが稀にあります。
都心部は土地の単価が高いため、少しのズレで数百万程度の差異が生じることがあるので、念のため測量士による測量を行っておいたほうがよいでしょう。
測量が終わり正確な土地の広さがわかれば、次は売却活動の準備と宣伝です。これらは全て仲介業者が行います。
売り出し価格を決め、ホームページなどに掲載する広告の体裁を決め、サイトにアップしていきます。また、不動産流通機構（レインズ）にも登録し、他の仲介業者からの紹介も待つなど、幅広く宣伝活動を行い不動産の認知性を高めていきます。
ホームページなどで広告を見た買主より、土地に関する問い合わせが入ります。また、買主とアポイントを取ることで現地確認を行ってもらいます。現地確認当日は仲介業者の担当者が買主に接見し、土地の状況などを丁寧に説明していきます。
買主が、土地に興味を持てば具体的な商談に入ります。引き渡し時期、購入条件などの交渉となり、まとまれば申し込みです。申し込み取得後は、売買契約の準備を行います。
売主と買主で売買契約を結びます。このとき、売主は買主から手付金を受領します。また、売主は契約不適合責任を追及されないために、土地の状況について買主に伝える義務があります。
売買契約を結べば、次は引き渡しに向けた準備です。売主は、固定資産税の評価証明書を役所で取得します。これは、売主が予め負担している引き渡し後の固定資産税分を、買主より受領するためです。
また、買主は購入にローンを使うのであれば、ローン実行に向けての手続きを進めていきます。
引き渡し日当日に買主から売主に残代金が渡ることで決済となり、土地の引き渡しとなります。土地の所有権の移転登記を司法書士が代理で手続きを行います。
最後に、仲介手数料を仲介業者に支払います。売買契約時に仲介手数料の半金を支払うケースが多くあり、このときに支払うのは残りの金銭となるケースが殆どです。
土地は、単に仲介業者任せで売却して良いわけではありません。土地を売るときには、予め想定しておかなければならない注意事項があります。
ここでは、土地を売るときの注意点について５つ紹介します。
一つ目は、契約不適合責任に注意することです。
契約不適合責任とは、2018年の民法改正により従来の瑕疵担保責任に代わるものとして施行されました。これまでの隠れた瑕疵に限定されず、買主が予め想定したものとは違ったと言えば、売主に責任を追及できるようになっています。
例えば、買主は土地を購入したら、すぐにでも建物を新築できると思っています。しかし、事前の調査で土壌汚染が発覚や、建築中に地中より異物や出てきたら、工事期間や費用負担に大きな影響があります。よって、売主はこれらの要素を事前に取り除くことが必要となり、そのために売主は売買前に土地の調査が必要です。
これら契約不適合責任になったことで、買主保護の考え方と売主の責任がより強くなるように制度改正されています。つまり、契約不適合責任施行以降は、売主も事前に土地の状態を全て把握したうえで取引を進めたほうが引き渡し後も安心できる、ということになります。
二つ目は、土地の売却には多額の初期費用が掛かること、になります。
解体費は構造や規模により100万円～200万円、土地の調査で10万円～20万円、土地の測量で40万円～100万円、仲介手数料は「成約価格×３％＋消費税」です。つまり、売却に掛かるコストは、ざっと300万円～400万円程度であると想定できます。
なお、解体や測量費は売却前であるため、一時的に自己資金で負担しなければなりません。よって、これらの費用負担が難しい場合には、仲介での売却以外の方法（買取など）を検討しなければなりません。
三つ目は、売却益が出た場合には、課税譲渡所得に対し税金が掛かります。
所有期間5年以下の短期譲渡所得で39.63％、所有期間5年超の長期譲渡所得で20.315％となります。
四つ目は、どのような用途に使える土地かを確認しておくことです。
その土地に建築できる建物は、その土地に指定される用途地域や建蔽率・容積率などにより変わってきます。第1種低層住居専用地域であれば、一戸建て住宅がメインで軒先の高さは10m以内の3階建てまでとなります。しかし、商業地域となるとビルやマンションなど高層建物の建築も可能です。
また、住宅地の場合、土地自体が接道義務を果たしていれば問題ないのですが、古い住宅になると接道義務を果たしていないケースもあります。なお、接道義務とは、住宅を建てる際に幅員4m以上の道路に2m以上敷地が接道することになります。
よって、旗竿地のように道路から奥まった土地の場合、接道義務を果たしていない再建築不可のケースもあります。再建築不可物件は、既存の建物を取り壊すと接道義務を果たしていないため、新たな建物が建築できない土地です。
このような土地のケースでは、接道2mを確保するために隣地を買収若しくは賃貸し、接道2mを確保しなければなりません。しかし、隣地所有者との交渉次第であるので必ず接道が確保できるとも言えず、実質的には売買が難しい若しくは安価での売却が強いられてしまいます。
このように、売却する土地にどのような建物が建てられるのか？そもそも再建築可能かの確認は予め行っておいたほうが良いでしょう。
五つ目は、狭小地や変形地など歪な土地の形状のケースでは、売れない可能性若しくは売却金額が相場より安価になる可能性があります。これは、土地として建物が建てづらいことにあります。
住宅などの建物は、四角形であることが殆どです。しかし、土地が歪であると建物自体も変形して設計しなければならず、費用と手間が掛かってしまいます。さらに、建物とカーポートなどの施設の配置などが難しくなることから、総じて土地としてあまり人気がありません。
よって、売れない可能性、若しくは思ったような金額では売却出来ないケースもあります。
では、土地売却が想定通りにいかなかった場合の対処法には、どのような方法があるのでしょうか？以下に、代表的な３つの対処法を紹介します。
一つ目は、買取です。
買取は、買取専門の不動産会社が買主となり売買を行う方法となります。買取のメリットは、必ず売れることです。買取の査定を複数社に依頼し、最も高い金額を付けた不動産会社と契約を進めていきます。また、売却活動を行う必要がないことと、現金化が早いというメリットもあります。
一方で、買取額は相場の60％～70％程度になるのが一般的です。買取金額が安価になるのは、事業資金を捻出するためになります。買取業者は、買い取った土地に収益不動産などを建設し売却します。事業化するには、土地の取得費を抑える必要があるため、相場より安価の買取となります。
二つ目は、売却せずに土地活用の検討です。
例えば、鉄道の駅に近いなど利便性が高いところであればコインパーキング、初期費用を掛けることができればアパートなどの収益物件の建設とその後の経営となります。
また、住宅街であれば月極駐車場やトランクルーム、田舎立地であれば貸し農園や太陽光発電施設の設置など、土地があればその土地で事業を行い、収益を上げることも可能です。初期費用で負担できる程度の範囲内で、土地活用を考えてみるのもよいでしょう。
三つ目は、譲渡や寄付を検討することです。
土地は所有しているだけで、毎年固定資産税などの維持費が掛かり、土地活用していなければ永年赤字状態が続きます。売却が難しいのであれば、隣接所有者やNPO法人などへの譲渡や寄付などを検討してもよいでしょう。
しかし、そもそも貰ってくれる相手がいないと成り立たない方法ではあるので、あまり有効的な方法ではありませんが対処法の一つとして認識しておきます。
土地を売却するときにかかる費用は、大きく分けると「仲介手数料」「登記費用」「その他費用」となります。
仲介手数料は基本的に「（売買価格 × 3％ + 6万円） + 消費税」で算出されます。
まず、仲介手数料は宅地建物取引業法により上限額が決まっており、不動産の売買価格（税抜）によって手数料の乗率が変わるというのがポイントです。
不動産の売買価格ごとの手数料乗率は以下のようになります。
つまり、手数料は値段ごとに定められた乗率で計算していることになります。（実際の計算では小数点以下を省略するのが一般的）
（200万円×5％ ）+10％（消費税）＝11万円
（200万円「200万円超～400万円の部分」×4％）+10％（消費税）＝8.8万円
（800万円「400万円超の部分」×3％）+10％（消費税）＝26.4万円
合計で46.2万円が仲介手数料となります。
以上の計算を、簡略化した速算式が「（売買価格 × 3％ + 6万円） + 消費税」です。この速算式を使うと以下のようになります。
（1,200万円 × 3％ + 6万円） + 消費税 ＝46.2万円
仲介手数料を算出するときの「+ 6万円」というのは、簡単に計算するために必要だった調整額ということがわかります。
仲介手数料の仕組みを紐解くと、売買価格から金額ごとの区分で、手数料をそれぞれ計算しているところが分かりづらい点かもしれません。
単純に仲介手数料を調べたいときは、速算式に金額などを当てはめて計算するとよいでしょう。
参照：「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（国土交通省）
土地を売却すると、所有権や抵当権などを変更・抹消したりする手続きをしなくてはなりません。その手続きに関係してくるのが「不動産の登記」です。
「登記（とうき）」とは、誰がどういった権利を持っているかなどの権利関係を、国が管理する登記簿に記帳し、各個人が権利を表明できるようにするための手続きをいいます。
不動産を管轄する法務局に申請し登記手続きをおこないます。自分で手続きをおこなってもよいですし、司法書士などの専門家に依頼することもできます。
不動産登記には、費用がかかります。登記費用の主な内訳は「実費」と「司法書士への報酬」となり、人によってかかる費用が異なります。
登録免許税は特許申請や登記などにかかる税金です。税率は国で定められているので司法書士などに依頼した場合、事務所ごとで金額の変動はありません。（自身で手続きをする場合でも同じ税額になります）
登録免許税の税率、税額は変更となる場合があります。国税庁のホームページを参考にするとよいでしょう。
土地を売却するときには、さまざまな税金が発生します。
具体的には「印紙税」「所得税」「住民税」となりますが、土地などの不動産の売却によって得た利益にかかる「譲渡所得税」という税金もあります。
土地売却にかかる税金について、以下の記事に詳しく説明されていますので、ぜひ参考にしてみてください。
「印紙税」について説明すると、不動産売買契約書などの公的書類を作成するためにかかる手数料を徴収する目的をもちます。
書類に貼り付ける収入印紙を購入し、添付した収入印紙の消印をもって納付される仕組みとなっています。
所得税は、土地などの不動産を売却した際に得た収入（譲渡所得）にかかる税金です。区分としては所得税に該当しますが、給料などの所得とは別の扱いとなります。
土地の所有期間によって税率が異なります。「短期譲渡所得（5年以下の場合）は30％」「長期譲渡所得（5年を超える場合）は15％」となっています。
その他には、復興特別所得税（2013年～2037年まで）というものがかかります。
復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興を目的とし、必要な財源を確保するために創設されたもので、算出された所得税に別途2.1％の税率がかかります。
住民税は、所得税と同じく不動産売却の収入にかかります。土地の所有期間によって税率が変わり、「短期譲渡所得の場合は9％」「長期譲渡所得の場合は5％」となります。
仲介手数料や登記費用以外に、人によって必要となる費用があります。
例えば、土地のみを売却する場合は、建物の解体費や測量費などがかかります。
解体費には、建物本体の解体にかかる費用に加え、敷地内にあるものを撤去するための付帯工事費なども含まれます。（塀や駐車場、水道管の撤去など）
建物などを解体し、まっさらな土地になったあと、売却前の測量をおこなうので測量費がかかります。
土地の広さによって金額は異なります。
その他には、ローン残金の返済費用などがあります。土地の売却前には住宅ローンなどを全額返済して、抵当権を抹消しなくてはいけません。
売却前にローンの完済が厳しい場合は、売却したお金でローンを一括返済したり、買い換えローンを活用したりするなどの対処法もあります。
買い換えローンは、新規に購入するときの住宅ローンに現在のローンを上乗せすることができる仕組みになっています。
土地売却には、さまざまな書類を用意する必要がありますが、土地の査定〜引渡しまではある程度の時間がかかるので、はじめから必要書類を全部揃えておく必要はありません。
土地売却をおこなう際、まずは不動産会社と媒介契約を結ぶために以下の必要書類を用意しましょう。
事前に必要書類を用意しておけば、スムーズに土地売却を進められるので、市区町村役場などで取得しておくとよいでしょう。
土地売却における必要書類は以下の記事で解説しているので、くわしく知りたい人はあわせて参考にしてみてください。
土地売却には一定の流れがあり、古家がある場合には解体し更地にする方法がおすすめです。また、売却前に行う解体工事や測量、売却時に掛かる仲介手数料などその費用はおおよそ300万円～400万円程度になります。
なお、解体工事や測量は売却前に行うため、一時的に自己資金での負担が必要です。そのため、費用負担が難しい場合には、買取や譲渡などを検討してみましょう。
売却前に土地売却全般を理解しておくことで、売却活動自体をスムーズ且つ成功に導くことができます。
