3日以内に土地を売りたい時の売却方法！売却の流れなども解説

土地を3日以内に売らないといけないのはどんな状況？

最初に、土地を3日以内に売らないといけないような状況を整理してみると、以下に挙げた3つの状況が当てはまります。

• 離婚時の財産分与
• 相続時の遺産分割
• 転勤や生活スタイルの変化に伴う買い替え

いずれも売却に時間がかかるとデメリットやトラブルが生じる状況です。

離婚時の財産分与

離婚時の財産分与は、婚姻期間中に形成した財産が対象です。

結婚後に土地を取得した場合には、財産分与によって分ける必要があります。

そして、土地が夫婦共有名義であれば、売却の契約時・決済時には原則、両者が立ち会わなければなりません。

また、共有名義では夫婦のどちらかが売却を拒否すると、売却できません。

売却に時間がかかれば無用なトラブルを招く恐れがあるので、できる限り早い売却が望ましい状況です。

相続時の遺産分割

相続人が複数人いて、土地を相続する場合に「換価分割」という売却代金を分割する方法がとられることがあります。

相続する土地の売却には、共有名義と同じように相続人全員の同意が必要です。

売却を始めたときには相続人全員が同意していても、時間がかかると反対する相続人が出てくる恐れがあります。

スムーズに、トラブルなく遺産分割を終わらせるためにも早期売却が求められます。

転勤や生活スタイルの変化に伴う買い替え

転勤や子どもが生まれたなどの生活スタイルの変化で住居を買い替えることがあります。

新生活を始めるにはまとまったお金が必要になるので、活用していない土地があれば、早めに売って現金化したほうがメリットが大きいでしょう。

遠方に引っ越す場合には、条件交渉や売買契約・決済などで複数回の立ち会いが負担になります。

心配ごとなしで新生活を始められるように、できるだけ早く売却したい状況です。

土地を売却するまでの流れ

次に、土地を売却するまでの流れを説明します。

1. 必要書類を集める
2. 不動産査定を依頼する
3. 媒介契約を結ぶ
4. 売却活動を進める
5. 購入希望者と条件を交渉する
6. 売買契約を交わす
7. 決済・引き渡し

上記からもわかるとおり、売却することを決めてから、売却成立までには多くのステップがあります。

できるかぎり早い売却を目指すには、これらのステップの詳細を把握し、短期間にできるところを押さえることが重要です。

1. 必要書類を集める

最初に土地売却で必要な書類を集めます。

代表的な書類は下記のとおりです。

• 土地の権利証または登記識別情報
• 固定資産税・都市計画税納税通知書
• 境界確認書（筆界確認書・測量図）
• 印鑑証明書

登記識別情報は紛失していると再発行できません。

「事前通知制度」または「資格者代理人による本心確認情報の提供の制度」で本人確認する必要があります。

手続きに時間がかかるので、早めに必要書類の準備を進めましょう。

参照：○登記済証（権利証）を紛失したのですが，どうしたらよいのですか？（法務局）

2. 不動産査定を依頼する

土地に関する書類が準備できたら、不動産査定を依頼します。

書類と現地調査の両面から土地を評価し、査定価格を算出します。

不動産査定の結果は不動産会社によって異なるので、複数の不動産会社に依頼して、比較することをおすすめします。

自分で不動産会社を探して問い合わせてもよいですが、時間と手間がかかります。

急いで売却したい場合には、不動産一括査定サイトを利用して、まとめて複数の不動産会社に査定依頼を出すとよいでしょう。

3. 媒介契約を結ぶ

査定を依頼した不動産会社のなかから信頼できる会社が見つかれば、媒介契約を交わします。

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。

需要が大きく、人気のある土地であれば複数の不動産会社へ依頼できる「一般媒介」でもよいですが、そうでなければ1社に任せる「専任媒介」または「専属専任媒介」をおすすめします。

「専任媒介」「専属専任媒介」は1社にしか売却活動を任せられないからこそ、不動産会社には「売主への定期的な報告」や「レインズへの登録」といった義務が課されています。

参照：一般媒介契約について（全日本不動産協会）

4. 売却活動を進める

土地の売却活動を基本的に、媒介契約を交わした不動産会社に任せます。

自分で買主を探す必要はありません。

現地見学があった場合には対応が必要になるケースもありますが、敷地内のゴミを取り除いたり雑草を抜く程度でよいです。

5. 購入希望者と条件を交渉する

購入希望者が見つかれば、売却条件を交渉します。

残置物がない更地の場合、主に価格や引渡し時期が交渉の内容です。

値引き交渉がおこなわれる可能性は高いので、あらかじめどこまでなら値下げしてよいか、上限を決めておきましょう。

6. 売買契約を交わす

条件交渉がまとまれば、売買契約を交わします。

契約時には売却価格の10%～20%を手付金として受け取ることが一般的です。

また、売主は不動産会社へ仲介手数料の半分を支払います。

7. 決済・引き渡し

売買契約を交わしたあと、買主のローン審査が無事に通れば、期日どおりに決済・引き渡しです。

通常は売買契約を交わして2週間～1ヶ月後です。

決済と引き渡しは同日におこなわれ、時間は2時間程度です。

引き渡しまで完了すれば、不動産会社に残りの仲介手数料を支払い、売却活動は終了です。

土地の売却は通常3ヶ月～6ヶ月かかる

以上、土地売却の一般的な流れを説明しました。

不動産会社選び・売却活動・引き渡しまでスムーズに進んでも、3ヶ月程度はかかります。

それぞれの段階で時間がかかれば、6ヶ月もしくはそれ以上かかるケースもあります。

そのため、とにかく早く土地を売却したい場合には、各段階で時間を短縮できるように入念な準備が必要です。

売却活動についても戦略的に進める必要があります。

次に、土地売却に時間がかかる理由について説明します。

その理由を知ることで、反対の早期売却を実現する方法がイメージしやすくなるでしょう。

土地の売却に時間がかかる理由

土地の売却にかかる期間は通常3ヶ月～6ヶ月です。

この期間よりも売却に時間がかかっている場合には、以下のような理由が考えられます。

• 立地が悪い
• 需要が少ない
• 売出価格が高い
• 不動産会社の営業力不足

原因のなかには、売り出す前に対策可能なものもあります。

いま売却したい土地が、これらの要素を持っていないか確認してください。

立地が悪い

立地が悪い土地は売却まで通常より時間がかかります。

具体的には、

• 最寄り駅までバスを乗り継いでいかなければならない
• 近隣にコンビニやスーパーがない
• 周辺に嫌悪施設があったり治安が悪い

などです。

土地の用途にもよりますが、上記のような立地は不便で、購入希望者が現れにくい傾向にあります。

需要が少ない

その周辺で土地を求める人がいなかったり、時期的な問題で需要が少ないことがあります。

そのような場合、購入希望者探しは難航し、なかなか売却できません。

売り出す前に、土地の需要を確認しましょう。

そして、需要が少ない場合には、不動産会社と相談しながら、その地域・土地にあった販売戦略を練るようにしてください。

そうすれば、需要が少なくても早期の売却を実現できるでしょう。

売出価格が高い

売出価格が相場よりも高ければ、購入希望者は見つかりにくいです。

「できるだけ高く売りたい」と考えてしまいますが「3日以内」のようにできるだけ早く売りたい場合には、売出価格を下げたほうがよいでしょう。

適切な売出価格を決めるには、売却価格相場を把握しておく必要があります。

周辺の条件が近い土地の成約価格や公示価格から実勢価格を想定して出すなどして、売却価格相場を自分でも調べてみてください。

不動産会社の営業力不足

媒介契約を交わしている不動産会社の営業力不足が理由の場合もあります。

土地の売却が得意でないのに、媒介契約を結びたいがためにいいことだけいって、その後は何もしないようなケースです。

広告を出していなかったり、条件にあう購入希望者がいても紹介していないなどが考えられます。

適切な売却活動をしていないと感じる場合には、媒介契約の終了・他社への変更も検討すべき問題です。

そして、そのような不動産会社に依頼する前に、土地の売却実績や土地近辺の不動産の取扱い実績があるかを確認することをおすすめします。

土地をとにかく早く3日以内に売るためにすべきこと

ここまで説明してきた売却の流れや売却が長引く理由を踏まえて、とにかく早く土地を売るためにすべきことをお伝えします。

整理すると以下5つです。

1. すぐに土地を売れる状態にしておく
2. 売出価格を下げる
3. 需要が大きい1月～3月に売り出す
4. 不動産買取を利用する
5. 土地売却が得意な不動産会社に依頼する

事前にできる対策をしっかりとしておくことで、早期売却を実現します。

すぐに土地を売れる状態にしておく

土地売却で時間がかかる意外な要因が、売主の準備不足です。

• 必要書類が足りない
• 土地の相続登記ができていない
• 土地の境界が確定していない

など、土地を売却するために必要な準備ができていないケースがあります。

とくに土地の境界確定は隣接地の所有者との調整も必要になるので、時間がかかる場合が多いです。

現時点で、すぐにでも土地を売れる状態かは確認しておきましょう。

売出価格を下げる

市場価格よりも売出価格を下げれば、お得に買えるので買主が見つかりやすいです。

時間をかければ得られるはずの収益を逃すことになるので、収益よりも売却スピードを優先するかはよく検討したほうがよいです。

また売出価格を下げると足元を見られて、さらに値下げ交渉をかけられる恐れがあるので注意してください。

売出価格を下げるにしても、値下げ交渉で応じられるだけの余裕は残しておくことをおすすめします。

適切な売出価格は媒介契約を交わす不動産会社とも相談してください。

需要が大きい1月～3月に売り出す

1月～3月は転勤や進学の時期で、転居先を探す人が増えます。

土地の需要大きくなるので、この時期に売り出せば早く売却できる可能性が上がります。

また、需要が大きい時期は売却価格をそれほど下げなくても、購入希望者が見つかりやすい点もメリットです。

不動産買取を利用する

とにかく早く売却して現金化したい場合には、不動産買取の利用がおすすめです。

買取業者から出される査定結果を確認し、問題なければその場で契約を成立できます。

買取業者は現金で購入するため、個人へ売却するときのように買主の住宅ローン審査を待つ期間がありません。

ただし、買取価格は仲介による売却価格相場よりも下がります。市場価格よりも30%～40%ほど低い価格が目安です。

したがって、不動産買取は売却価格よりも売却期間を優先する場合に向いた売却方法です。

土地売却が得意な不動産会社に依頼する

不動産会社は、会社によって得意不得意があります。

「土地売却が得意だけど、賃貸の客付けは苦手」「戸建て売却は得意だけど、土地売却は苦手」というようにです。

土地の早期売却を実現するには土地売却が得意な不動産会社を探して依頼する必要があります。

不動産会社を探すなら不動産一括査定サービスがおすすめ

「土地が得意な不動産会社」といっても、個人で探すには手間がかかります。

そこでおすすめの方法が「不動産一括査定サービス」を利用することです。

複数の不動産会社から査定結果を得られるので、その査定額から不動産会社が土地売却を得意としているか判断できます。

土地の売却相場を確認することにも活用できるので、売却を考えた際にはまず使ってみてください。

土地を売却した際にかかる税金

土地を売却すると、以下に挙げる税金がかかります。

• 譲渡所得税
• 印紙税
• 登録免許税

このうち「印紙税」と「登録免許税」は売買取引の最中にかかる税金ですので、払い忘れることはないでしょう。

しかし「譲渡所得税」は通常、売却した年の翌年2月16日～3月15日までに自分で確定申告して納税する必要があるので注意してください。

とくに譲渡所得税は高額になりやすいので、売却代金を何かに使う場合も納税用のお金は残しておきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税は土地を売却した際に利益が出た場合にかかる税金です。

課税譲渡所得金額は以下の式で計算します。

【課税譲渡所得 = 譲渡価格 - ( 取得費 + 譲渡費用 ) - 特別控除】

また、課税譲渡所得に対する税額は「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」で異なります。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」で、5年以下であれば「短期譲渡所得」です。

そして、税率は下表のとおりです。

	所得税	住民税
短期譲渡所得	30%	9%
長期譲渡所得	15%	5%

例えば、2022年4月に「2016年3月に1,000万円で取得した土地」を「100万円の譲渡費用」をかけて「2,000万円で売却」した場合、課税譲渡所得は900万円です。

税率は「長期譲渡所得」が適用されるので、所得税は15%の135万円、住民税は5%の45万円です。

したがって、180万円の譲渡所得税がかかります。

土地を売却した際には、売却代金をすべて使えるわけではなく、納税資金を残す必要があることを覚えておきましょう。

参照：土地や建物を売ったとき（国税庁）

マイホームの土地なら3,000万円控除の特例を受けられる

土地がマイホームの土地であれば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用できます。

必ずしも建物が建っている必要はなく、マイホームを取り壊してから1年以内の売却であれば、この特例を受けられる可能性があります。

そのほか要件が複数ありますので、特例の適用を受けられるかは近くの税務署や不動産会社に紹介された税理士に相談してください。

参照：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）

印紙税

印紙税は土地を売却する際の売買契約書に課税される税金です。

税額は売買契約書に記載されている金額によって異なります。

契約金額と税率を下表に一部抜粋します。

契約金額	本則税率	軽減税率
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超1億円以下	6万円	3万円

2024年3月31日までの間に作成される売買契約書は軽減措置の対象となり、軽減税率が適用されます。

したがって、2,000万円で土地を売却した際には1万円の印紙税を納めます。

参照：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置（国税庁）

登録免許税

土地を売却する多くのケースで「抵当権抹消登記」と「所有権移転登記」の登録免許税がかかります。

このうち売主が負担する登録免許税は「抵当権抹消登記」です。

不動産1つにつき1,000円と定められています。

土地の評価額・売却価格は無関係です。

そのため、100万円で売却しても、1億円で売却しても、土地の抵当権抹消登記をする場合には1,000円の登録免許税を納めます。

なお、登記は司法書士へ依頼することが一般的です。

抵当権抹消登記を司法書士へ依頼する場合は1万円～2万円程度の支払いが別途で必要です。

まとめ

土地を3日以内に売る現実的な方法は「不動産買取」です。

不動産買取であれば、最短数日で現金化もできます。

ただし、買取価格は市場価格の60%～70%にまで下がる点がデメリットです。

「3日以内」ではなく「できるだけ早く」であれば、この記事で紹介したように適切な売出価格・売出時期で、土地売却が得意な不動産会社を選べば実現できる可能性が高いです。

不動産会社を選ぶ際には、複数の不動産会社を比較することが重要です。

そこで、簡単に複数の不動産会社へ査定依頼できる不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。