不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
マイホームの購入直後に離婚する「新築離婚」になる夫婦は少なくありません。
住宅をそのまま維持して夫婦のいずれかが住み続ける選択肢もありますが、財産分与の調整や住宅ローンの名義変更などでトラブルになるケースが多く、実務上は離婚時に売却して財産関係を整理するケースも少なくありません。
新築離婚における住宅の売却は「住宅ローンの残債を売却益で完済できるか?」によって、売却方法が大きく異なります。
売却益で住宅ローンの残債が完済可能なら通常の売却で問題ありませんが、残債を完済できない場合は「任意売却」という方法を選択する必要があります。
「新築離婚」とはマイホームを新築で購入した直後（もしくは建築中）に、夫婦の仲が悪化して離婚に至ってしまうことをいいます。
夫婦にとってマイホームは憧れの存在ですが、いざ家づくりが始まると「夫と妻の家に対する価値観が合わずに意見が対立」したり「互いの収入が低く生活が厳しい状況に陥ってしまう」といったケースは珍しくありません。
また「結婚と同時に家を建てて同居生活をスタートしたけれど、今まで以上にお互いの悪い面が目についてしまい新婚生活が破綻してしまう」こともあります。
新築離婚の場合は、建てた家や住宅ローンをどう扱うかが問題になり、夫と妻の仲がより悪化してしまうケースがあります。
新築離婚で残った家をどうするのかと考えたとき「新築を売却する」手段が頭に浮かぶかもしれません。
離婚後に残る家を売却するときは「新築で売る場合は入居せず1年以内に売却」「住宅ローンの問題を解消して売却」という2つのポイントをおさえておくとよいでしょう。
このポイントを守るのと守らないのでは、売却価格に大きく差が出てしまいます。
新築の家は価値が高く、買主も多いため売却がしやすい物件といえます。
新築の家を元値近くで売却できれば、住宅ローン残債の一括返済ができるため、なるべく新築物件として売却したいところです。
ただし「新築物件」には以下のような条件があります。
建てた家を新築物件として売る場合は「一度も入居せず1年以内に売却する」条件を満たす必要があります。
新築した家に一回でも入居してしまうと、その時点で中古物件扱いとなってしまうので注意が必要です。
住宅ローンを組んで新築を建てた場合、売却する前に住宅ローンを完済しなくてはなりません。
売却時には原則的に、金融機関が設定している抵当権をローンの完済によって抹消する必要があるからです。
新築離婚の場合では、住宅ローンの返済が始まっていないケースもあり得るので、夫婦でローンを解消するのが最優先となります。
住宅ローン残債のある家を売却する際は「家を売却したときのお金で住宅ローンの残債を返済できるか」に注意しましょう。
売却金額が住宅ローンの残債を上回れば問題なく売却できます。
ただし、売却しても住宅ローン残債を完済できない場合はオーバーローンとなります。
オーバーローンの場合は、手元のお金を足しにするか、任意売却という方法でしか売却できません。
任意売却についてはこちらを読んでみてください。
住宅ローンを組まずに現金で家を購入した場合は、問題なく売却可能です。
また、家の売却額が住宅ローン残債を上回る場合はアンダーローンといい、アンダーローンの場合も問題なく売却できます。
家を売却したお金で住宅ローンを完済したうえで、お金が余るようであれば「財産分与」で離婚時に妻と夫がお金を分け合うことになります。
離婚時には「財産分与」がおこなわれることを覚えておきましょう。
財産分与とは、夫婦の婚姻期間中に協力して築いた財産を離婚時に分配する制度です。実務上は原則として1/2ずつ分配する「2分の1ルール」が広く採用されていますが、夫婦の貢献度や特有財産の有無によって割合が変動するケースもあります。
財産分与には主に「現物をそのまま分ける方法」と「換金したお金を分ける方法」の2つがあります。
現物で分与する場合、家を取得した側は相手に取得した家と同価値分の差額を支払わなければならないので物件価値を明確にする必要があります。
一方、換金処分して分与する場合は単純で、売却して得たお金を半分ずつ分けるだけです。目に見える形で分けるため、離婚後の財産トラブルが起きにくい方法といえます。
財産分与の対象となるものは、原則として「夫婦で築き上げた財産」だけです。婚姻前に個々が所有していた単独名義の家は財産分与の対象にはなりません。
ただし、単独名義の財産が財産分与の対象となるケースもあります。
財産分与の対象となるものは、以下2点に該当するものと覚えておくとよいです。
前の項目でも説明しましたが、オーバーローンの家を売却するには「任意売却」が必要です。
任意売却とは、オーバーローンのまま抵当権を解除してもらい家を売却する方法です。
通常、オーバーローンの状態では未完済のため抵当権を抹消できず、売却自体が不可とされます。
しかし、任意売却の場合は金融機関と相談し承諾を受けることで、オーバーローン状態であっても不動産の売却と抵当権の解除が認められます。
任意売却で売却する物件は、市場価格に近い金額で取引されるのが一般的です。
そのため、住宅ローンの返済に充てる資金を十分に確保しやすいことがメリットです。金融機関としても「家を差し押さえて競売にかけるより、任意売却に応じたほうがローンの回収率が高くなる」という事情があり、競売よりも任意売却を優先する傾向があります。
一方で、任意売却は基本的に住宅ローンの返済が滞納している、もしくは滞納が見込まれる状況で金融機関が応じる手続きです。そのため、「個人信用情報に住宅ローン返済の遅延・延滞記録が登録される」というデメリットは避けられません。
個人信用情報に滞納記録が登録されると、通常5〜7年程度は新たな住宅ローンやクレジットカードの審査に通りにくくなります。離婚後の生活再建で新たな借入が必要になりそうな場合は、特に慎重な判断が求められます。
任意売却を利用することで、オーバーローンの家を売却できますが、上記のようなデメリットもあるため、任意売却はよく検討したうえでおこなうべきです。
実務的な観点として、任意売却には金融機関との交渉や配分案の調整など、複雑な手続きが伴います。とくに住宅ローン以外にもカードローンや税金滞納などで複数の債権者がいる場合、第一順位の銀行（抵当権者）が、第二順位以降の債権者に対して数万円〜数十万円の「ハンコ代（抵当権抹消の承諾料）」を分配する形で配分案を作成し、全員が納得する落としどころを探る必要があります。
こうした調整は高度な交渉スキルが求められるため、任意売却を検討する際は、任意売却の取扱実績が豊富な不動産会社に相談するのが現実的です。
状況によっては任意売却そのものができないケースがある点には注意が必要です。具体的には、次のようなケースが挙げられます。
1つ目は、住宅ローンを貸し付けている金融機関の承諾が得られないケースです。任意売却は債権者である金融機関の同意が前提となるため、承諾が下りなければ手続きを進められません。たとえば、滞納がまだ始まっていない段階では「売却の必要性が乏しい」と判断されることがあります。
また、物件の担保価値が高く競売でも十分に債権を回収できると見込まれる場合や、売却見込み価格が住宅ローン残債を大きく下回る場合も、金融機関は任意売却に応じにくい傾向があります。
2つ目は、不動産の所有者・共有者全員の同意が得られないケースです。任意売却はあくまで「任意」の手続きであるため、共有名義の物件では、共有者が1人でも反対すると手続きを進められません。
実務上、「離婚後に連絡が取りづらくなった元配偶者が共有者として残っている」「元配偶者と意見が割れている」といった事情から、共有者の同意が得られず任意売却の手続きが進められないケースも珍しくありません。
3つ目は、固定資産税や住民税などの滞納により、国・自治体から不動産が差し押さえられているケースです。差押えがかかった状態のままでは、任意売却を進めることができません。
売却するには、滞納分の税金を全額または一部納付するなどして、差押えを解除してもらう必要があります。すでに資金繰りが厳しい状況ではこの納付が難しく、売却を断念せざるを得ないこともあります。
夫婦の新築離婚において、残った家をどう扱うのか悩むことが多いでしょう。
家を売却して権利関係をクリーンな状態にするのか、売却せず妻か夫のどちらかが住み続けるのかなど、さまざまな選択肢があります。
考えられるケースを複数紹介し、どのようなことに注意すればよいのか解説していきます。
「生活の環境を変えたくない」「子どもを転校させたくない」など思いがあり、住宅ローンが残っていたとしても妻が夫名義の家に住み続けるというケースがあります。
しかし、不動産が夫名義の場合、家が夫の判断で勝手に売却されるリスクがあります。家自体は夫名義のため、妻の承諾なしに売却することが法律上は可能です。
法律で正当に認められた売却方法のため、後から妻側が異議を主張しても認められない恐れがあります。
このリスクを避けるためには、離婚協議書を公正証書化したうえで「家を売却しない旨」を取り決めておく、または所有権移転の仮登記を入れておくといった対策が実務上よく使われます。法的な対策が必要となる場面では、不動産に強い弁護士に相談したうえで進めるのが現実的です。
住宅ローンはローンの契約者（名義人）がその家に居住していることが融資の条件になります。不動産の名義が夫であれば、住宅ローンの名義も夫になっていることが多いです。
もしも、名義人の夫が家から出ていった後にローンの滞納などが発覚した場合、「家を差し押さえられる」「夫にローンの一括返済が求められる」ことが予想されます。
このようなケースに至った場合、妻や子どもは突然住む家を無くす恐れがあります。
では、離婚後の妻が家に住み続けることはできないのかというと、いくつか方法はあります。
まずは、以下の方法で住宅ローン問題の解決を図りましょう。
上記の方法を達成するための共通ポイントは「妻に夫相応の収入や支払能力があるか」です。夫名義で住宅ローンを組んだわけですから、借り換えや名義変更をする場合は当然、妻の支払能力が金融機関で審査されます。
専業主婦やパートの場合は収入が低いので難しい手段となりますが、正規雇用で働いている妻の場合は可能となる方法かもしれません。
住宅ローンの問題を解決し名義を妻に変更できれば、そのまま妻の所有となるので家に住み続けられます。
離婚後に家の名義を夫から妻に変更することで、家を手放さなくて済むケースがあります。夫が勝手に家を売却することを防ぐ意味でも家の名義変更は重要でしょう。
ただし、住宅ローンが残っている場合は、妻が新たに住宅ローンを借り換える必要があります。
金融機関の承諾なしに、住宅ローンの契約者（名義人）を夫のままにして、妻に所有権だけを移転する行為は、明確な「住宅ローン契約違反（期限の利益喪失事由）」です。これが発覚すると、金融機関から即座にローン全額の一括返済を求められ、応じられなければ家を差し押さえられて競売にかけられるリスクがあります。
そのため、妻が家の名義人になるためには、住宅ローンを借り換えるだけの収入や支払能力が必要になります。
住宅ローンの残債がある場合、原則として金融機関の承諾を得ずに名義変更することはできません。実務上は、妻が新たに住宅ローンを組んで夫名義のローンを完済する（借り換え）ことで、所有権を妻に移転するパターンが一般的です。
一方で、住宅ローンがなければすぐに名義変更できます。
そのため、夫から妻の名義に変える場合「夫が住宅ローンを支払い続けているのであれば妻は完済まで待つ」もしくは「妻が実費で住宅ローンを完済する」方法しかないといえます。
どちらかといえば「夫が住宅ローンを完済することを待つ」というのが現実的ではあります。夫から養育費や慰謝料をもらっていたとしても、新築離婚でほぼ満額残っている住宅ローンを妻が実費で一括返済するのは困難だといえるからです。
夫が住宅ローンを完済するのを待つ場合、離婚後の不動産（家）名義の所在を確実なものとするため、離婚協議書など法的効力のある書類上でしっかりと取り決めておくことが大切です。
子どもがいる状態での離婚では、家はそのまま残して、出ていく夫に養育費代わりとして住宅ローンを返済してもらうというケースがあります。
しかし、この手段は「リスクが高い手段」であることを認識しておく必要があります。
基本的に住宅ローンは対象となる家に入居している人が名義人になるのが原則です。夫婦間で合意したとしても金融機関等の融資者側はそれを認めていません。
夫がローンの滞納や延滞をしてしまうと、妻に一括請求されます。
そして、妻が返済不可能である場合は、家が差し押さえられ裁判所から強制退去が命じられる恐れがあります。
そのため、離婚後のローン返済に関して離婚協議書・公正証書などでしっかりと約束を交わしておくことが大事です。
ただし、夫が行方をくらました場合「夫の給料から強制的にローン返済金を徴収する」といったことも不可能になるケースもあります。
離婚の事実が発覚し、住宅ローン融資の原則（入居者が名義人になる）を破っていることになるため、妻の主張が認められず一括請求される可能性が高いことを覚えておきましょう。
離婚後に家そのものを売却するのではなく、自分の持分だけ売却したいというケースも少なくありません。
不動産の持分割合は、一般的にその不動産を取得するときに負担したお金の割合で決まります。
なお、これは共有名義の不動産における割合の話のため、単独名義の不動産には適用されません。
例えば、1000万円の家を購入するために「夫700万円」「妻300万円」でお金を出し合った場合「家の所有権は夫が7割、妻が3割」という割合になります。
この場合、妻が持つ3割の所有権は、夫の許可や同意なく自由に売却することが可能です。
しかし、持分のみを売却する場合は、価格が大幅に下がってしまうのが難点です。
実務的な感覚として、共有持分のみの売却価格は、不動産全体を売却した場合の持分相当額と比べて1/2〜1/3程度に下がるケースが少なくありません。これは買主側が「他の共有者との調整コスト」「将来的な共有物分割請求の手間」「再販までの期間リスク」などを織り込んで価格を算出するためです。
夫婦共有名義の家において、離婚時に夫か妻どちらかが自身の持分を売却することは可能です。
ただし「離婚後の財産分与がすでに完了しているか」という点に留意しなくてはいけません。
前の項目でも説明したとおり、夫婦で共有する家などは財産分与の対象となります。財産分与では夫婦や共有者の持分割合に関係なく、権利が1/2ずつに分けられます。
たとえ夫が7割の持分を持っていたとしても、財産分与によって最終的に夫婦で半分ずつにされます。
すでに財産分与が完了している場合であれば、元夫と元妻の間には扶助義務が存在しませんので、持分を勝手に売却しても問題ありません。
しかし、財産分与前に売却すると思わぬトラブルに発展するおそれがあります。
「離婚が決定し、財産分与がおこなわれる前に持分を売却してしまった」など、後々のトラブルになるケースもあります。
そこで、夫が勝手に持分70％を売却してしまうと、妻に渡る持分が少なくなります。
妻からすれば、夫に権利を侵害されているため、夫に侵害分の賠償金を請求することも可能です。
また、持分売却後に購入者に対して妻が1/2の持分権利を主張しても、主張が認められない可能性が高いです。この場合、夫婦と第三者を交えたトラブルに発展してしまうおそれがあります。
住宅ローンでは、夫と妻の二人で収入合算しローンを組むケースもあります。収入合算して組む住宅ローンには、ペアローンや連帯債務・連帯保証などがあります。
連帯債務・・・1つの住宅ローン契約において夫と妻（世帯単位で見る）が共に住宅ローンの契約をする方法で、両者それぞれに返済義務がある。
連帯保証・・・1つの住宅ローン契約において債務者（夫か妻のどちらか）が返済不能となったときに、連帯保証人となった夫か妻に住宅ローンの返済義務が発生する方法。（夫婦の収入合算で借り入れる商品もある）
これらの収入合算で組む住宅ローンは「2人の収入を合わせることで借入額を増やせる」ことが最大のメリットで、購入希望物件の条件を上げることも可能となります。
しかし、離婚時には夫婦の負担を大きくするデメリットに変わる恐れがあります。
夫婦で収入を合算し、多額の住宅ローンを借り入れたケースは少なくありません。離婚してしまった場合、住宅ローン返済において両者が多大な負担を抱えることとなります。
そして、離婚したからといって住宅ローンの契約から外れることは原則的にできません。
金融機関が離婚を理由とした連帯保証等の解除を認めないのは、元々のローンが「夫婦2人分の収入（世帯年収）」を合算した信用力をもとに融資をしているからです。離婚したからといって1人を契約から外してしまうと、銀行側からすれば「お金を回収する担保が半分に減ってしまう」ことになり、これを防ぐために銀行は契約の解除を拒否することが多いです。
金融機関によっては相談することで借り換えができる可能性があります。
しかし、収入が低い妻などは借り換えの審査自体に通らないことも考えられます。
そのため、夫か妻どちらかが住宅ローンの借り換えをおこなうか、家を売却して住宅ローンを完済するといった方法で問題を解消する必要があります。
新築離婚において「住宅ローンがほぼ満額で残っている家をどうするのか」が最も夫婦間で議論されます。財産が残ることで思わぬ争いに発展してしまうことも少なくありません。
家を売却して後腐れなく関係を解消したい場合、あらかじめ夫婦間で新築離婚時に家を売却する流れを把握・共有しておくとよいでしょう。
※家を売却せずに住み続けたい場合はこちらをお読みください。
離婚後の夫婦が家を売却する主な目的として「住宅ローンを完済し白紙にする目的」と「離婚後の財産分与をわかりやすくする」の2つがあります。
まず、家を売却したお金で住宅ローンを完済できなければ、原則として売却そのものが成立しません。
仲介・買取いずれの方法で売却する場合でも、住宅ローンの残債が残っていて抵当権が付いた状態では、不動産の引き渡し・所有権移転ができないためです。
仲介・買取いずれも、住宅ローンが残っている物件を取り扱うケースはありますが、必ず「売却完了（決済）時までに残債を完済し抵当権を外す」ことを条件とするのが一般的です。
誰の名義で、住宅ローンがいくら残っているのかを把握することが離婚後の家を売却するはじめの一歩といえます。
住宅ローンの残債が確認できたら、実際に家がいくらで売れるのか査定をしてもらいましょう。査定をすると住宅ローンの残債を売却金で完済できるかが明白になります。
査定の結果、オーバーローンになってしまう場合は「任意売却」を検討する必要があります。
任意売却とは、オーバーローンの状態で家を売却する方法です。
通常、不動産の住宅ローンを完済し抵当権を抹消できなければ売却自体ができません。
しかし、任意売却の場合は金融機関と債務者が相談し承諾を受ければ、住宅ローン未完済のオーバーローン状態でも不動産の売却が認められます。
また、任意売却で売却する物件は、強制的に最低価格から競売がスタートする「競売物件」と比べて、市場価格に近い金額で取引されやすい傾向があります。とはいえ、実務的な感覚として、通常の不動産売却と比べると1〜2割程度低い金額になるケースが一般的です。
オーバーローンでもアンダーローンでも、家を売るときはなるべく高く売りたいものです。
また、自分たちの悩みを真摯に聞いてくれ、新築離婚という事情を汲み取ってくれる不動産会社を見つけるには、複数の不動産会社に相談するのが現実的です。
実務的な感覚として、不動産会社によって査定額に数百万円単位の差が出るケースも珍しくありません。査定額の数字だけでなく、「どのような根拠で価格を算出しているか」「離婚というデリケートな事情にどこまで配慮してくれるか」も比較したうえで、相性のよい不動産会社を選びましょう。
新築離婚で家を売却したあともやるべきことは残っています。
上記2つを終えることで、新築離婚にまつわる手続きを終えられます。
家の売却金を住宅ローン返済に充てる場合は、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しましょう。
前の項目でも説明しましたが、物件の引き渡しまでに抵当権を抹消できなければ売却ができません。
つまり、「買主から支払われる売却代金をそのまま住宅ローンの完済に充て、同日中に抵当権の抹消と所有権の移転登記を行う（同時決済）」というのが、実務上の基本的な流れとなります
ちなみに、自己資金等を用いて不動産の引き渡し前に住宅ローンを完済した場合の抵当権抹消手続きは、自身で法務局に申請して司法書士報酬を抑えることも可能です。ただし、売却代金を用いて決済日当日に完済（同時決済）する場合は、取引の安全性を担保するため、売主本人の手続きは認められず、必ず司法書士へ依頼することになります。
家を売却できることが確実であれば、住宅ローンを繰り上げ返済で完済するという手段もよいでしょう。
繰り上げ返済では、返済した金額すべてを元金に充てることができ、支払わなければならない利息をカットできます。
また、家を引き渡す前に、自分で抵当権を抹消できるので売却手続きもスムーズです。司法書士へ抵当権の抹消手続きを依頼する手間や報酬金なども一切かかりません。
新築離婚後、家の住宅ローンを完済し売却できたときに、売却金が余るケースがあります。円満離婚の場合「お互いに面倒事になりたくないから、余ったお金を分割して終わりにしたい」と考える夫婦は多いです。
この場合「財産分与」で売却金を分けることができます。財産分与の割合は、1/2なので夫と妻が平等に財産を分けられます。
ただし、住宅ローン返済の充当金や家の売却諸費用を差し引いたものを分与するので、それぞれが手元に入るお金はそこまで多くならないことをあらかじめ認識しておきましょう。
財産分与は「財産を形成するためにどれだけの貢献をしたか、どれだけの影響があったのか」という点を考慮するため、例外的に財産分与の割合が1/2にならないケースもあります。
例えば、「家を購入する際の頭金を、夫が婚姻前から貯めていた貯金（特有財産）から支払った」という場合、その頭金部分は夫婦で協力して築いた財産ではないため財産分与の対象から除外され、結果として全体の分割割合が1/2ずつにならないケースがあります。
財産形成の貢献度や影響度については、ケースごとに個々で判断されるものです。
あらかじめ財産分与の前に夫婦間でよく話し合ってお互い納得できる割合を取り決めておくことが大切でしょう。
新築離婚で家を売却する場合、はじめに住宅ローンの残債を確認しましょう。
家を売却しても住宅ローンの完済ができないオーバーローン状態のときは、任意売却も検討する必要があります。
離婚時の財産分与は夫婦の不動産持分割合に関係なく1/2ずつが原則です。そのため、持分のみを売却する場合は、権利侵害などの争いを生まないためにも、財産分与が完了したあとで売却を進めましょう。
家を売却せずに夫婦どちらかが住み続ける選択肢もありますが、住宅ローンの借り換え審査に通らないケースや、名義人ではない側が突然家を失うリスクなど、注意点も少なくありません。
新築離婚で家の処分に悩んだ場合は、まず複数の不動産会社に査定を依頼し、売却した場合と住み続けた場合のそれぞれのメリット・デメリットを比較したうえで、自分たちの状況に合った方法を選びましょう。法的な手続きや財産分与の調整が必要なケースでは、不動産会社と連携している弁護士・税理士などの専門家のサポートを受けながら進めるのが現実的です。
