不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
売却がむずかしい土地を所有している場合、広告などで「どんな土地でも買います」と宣伝している業者が気になると思います。
このような業者は、まっとうに営業している買取業者もあれば、詐欺行為を働く悪質業者もいるため注意が必要です。
大切なのは、勧誘の言葉を鵜呑みにせず、自分で情報を見極めて不動産会社を選別することです。優良な不動産会社を見つけられれば、売りにくい土地でも売却できる可能性があります。
なお、不動産会社の選別には、なるべく多くの業者を比較することが大切です。そこでおすすめなのが、数多くの優良業者と提携している「一括査定サイト」です。
「活用に困っている土地買います」「訳ありの土地高く買い取ります」といった宣伝をする業者は、次の2種類にわけられます。
不動産買取業者は、不動産を自社で直接買い取る業者です。仲介業者と同じく「売買を取り扱う不動産会社」なので、怪しくはありません。
一方、土地を買い取ると言いながら、言葉巧みに金銭を騙し取ってくる詐欺業者もいます。詐欺被害にあわないよう、両者をしっかり見極めることが大切です。
それぞれどのような業者なのか、より詳しく解説していきます。
土地の売買をおこなう業者は、大きく「仲介業者」と「買取業者」にわけられます。
仲介業者は、不動産取引のサポートをおこない、その対価として仲介手数料を得る業者です。土地の売却を依頼された場合、買主を募集して成約まで導きます。
一方、買取業者は自社がお金を出して、物件を直接買い取ります。査定では「自社が買い取って利益はあるか」「買い取るならいくらまで出せるか」を算出するのが特徴です。
査定額がそのまま買取価格となり、支払いは基本的に現金一括なので、早ければ数日程度で土地を現金化できるというメリットがあります。
買取業者は、業者が買主となるため「一般的には売りにくい不動産」でも対応してもらえる特徴があります。
企業としての資金力と、不動産専門家としての知識があるため、訳ありや田舎の土地でも有効に再生・活用できるのです。
買い取られた土地は、買取業者がそのまま収益化したり、投資家や開発業者へ再び売られたりします。
個人では売買がむずかしい土地でも、買取業者に依頼すればスムーズに買い取ってもらうことが可能です。
買取業者のデメリットは、仲介業者へ依頼したときと比べて買取価格が低くなることです。
仲介業者で売る場合、立地や面積といった土地の条件に「市場の需要」という要素が加わって価格が決まります。つまり、相場にもとづいた価格での売却が可能です。
一方、買取業者は再生・活用にかかるコストや、再販する際の自社利益を差し引いて査定します。その割合は業者によって変わりますが、おおむね相場より2~5割ほど安く買い取るのが一般的です。
ただし、仲介は購入希望者を見つける必要があり、いつまで経っても売れないというケースもありえます。
仲介のほうが高値で売れるかもしれませんが、「売りにくい土地を売りたい」「1日でも早く土地を売りたい」というケースでは、買取業者のほうが有利といえるでしょう。
「どんな土地でも買います」と宣伝する業者のなかには、悪質な詐欺業者もいるため注意が必要です。
とくに、かつて流行した「原野商法」の詐欺被害者に対して、二次勧誘をおこなう手口が近年発生しています。
原野商法の被害者に対して「土地を買い取ります」と言って近づき、巧妙な手口でより高い不動産を買わせる詐欺業者が増えているのです。
具体的には、下記のような被害事例があります。
上記のような勧誘をされても安易に信用せず、常に警戒するようにしましょう。
参照：政府広報オンライン「「原野商法」再燃！ 「土地を買い取ります」などの勧誘に要注意」
詐欺被害にあわないためには、うまい話に聞こえてもすぐには契約せず、まずは家族や消費生活センターへ相談するようにしましょう。
一見信用できそうでも、詐欺業者の手口は巧妙なので油断できません。なかには宅地建物取引業の免許を提示してくる詐欺業者もいるので、普通の業者に見えても注意が必要です。
また、被害者は年配の人が多いため、高齢者の家族や知人が普段から見守ることも、被害防止には重要です。
売却が困難な土地を抱えている人は、次にあげる方法を試してみるとよいでしょう。
とくに、不動産会社の実力次第で売れる・売れないが決まるため、一括査定を使った業者の選別は重要です。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
一括査定とは、複数の不動産会社へまとめて査定を依頼できるサービスです。オンライン上の簡単な入力だけで、6社程度の業者へ査定を依頼できます。
不動産会社はそれぞれ得意な地域や物件タイプが異なり、同じ物件でも数百万円単位で査定額が変わることも珍しくありません。土地を高値で売るためには、「査定の比較」は重要です。
また、大手の一括査定サービスなら全国の不動産会社と提携しているため、売却がむずかしい土地でも対応可能な業者を見つけやすいでしょう。
なかなか買主が見つからない土地でも、近隣の人に取引をもちかけることで売却できるケースがあります。
なぜなら、遠方の人より、もともとその地域に住んでいる人のほうが、土地を購入するメリットが大きいからです。
例えば、自分の所有している土地の隣地を購入すれば、総合的な面積が広がるため資産価値は高くなります。隣地ではなくても、資材置き場や子供家族を住まわせるための敷地として利用可能です。
買主募集は広く宣伝したほうがよいイメージもありますが、「近隣で土地を探している人」も一定数いるので、身近で探したほうが意外とすんなり売却できるかもしれません。
空き家バンクとは、自治体が主体となり空き家の売買や賃貸を促進する制度です。
地方移住や古民家での暮らしを希望する人が利用するので、田舎にある空き家付きの土地なら売却できる可能性があります。
築古で老朽化している家でも需要が見込めるため、解体費用を負担せずに処分できるのもメリットです。
空き家バンクの制度を導入しているかどうかは自治体によるため、まずは売却物件の所在地を管轄する役所へ問い合わせてみましょう。
自治体に申し込むことで、土地を買い上げてもらえる可能性があります。
自治体は公共用地として土地を必要とすることが多いため、「公有地の拡大の推進に関する法律」で買い上げの仕組みが制度化されているのです。
ただし、どんな土地でも無条件で買い上げるわけではなく、あくまで自治体が必要としている場合に限られます。
実際に買い取ってもらえるかは申請してみないとわからないため、まずは役所に相談してみましょう。
築古の家が建っていたり、火事や自殺などで事故物件となっていたりする土地は、更地にすることで売りやすくなる可能性があります。
更地だと駐車場や倉庫など用途が自由になるため、築古・事故物件のように住居としての需要が下がっている物件でも売りやすくなります。
ただし、解体費用として100万円以上かかるため、解体すべきかどうかは不動産会社と相談して慎重に検討するようにしましょう。
どうしても土地が売れないときは、次の代替策も検討してみましょう。
すべてのケースで代替策が取れるとは限りませんが、選択肢として把握しておくことが大切です。
それぞれ詳しく解説します。
自治体や法人で、土地の寄付を受け付けている場合があります。
自治体の場合は、買い上げを申請するときと同じで、役所へ届け出ます。公共用地としての価値があれば、引き取ってもらえるでしょう。
法人の場合、NPO法人などが寄付を募集しているケースもあります。例えば、日本児童養護施設財団では使用していない土地などの寄付を募り、子どもたちのために活用しています。
ただし、一部の公益法人等以外に寄付した場合、税制上は時価で売却したものとみなされ、寄附者に譲渡所得税がかかるので注意しましょう。
個人が、土地、建物などの資産を法人に寄附した場合には、これらの資産は寄附時の時価で譲渡があったものとみなされ、これらの資産の取得時から寄附時までの値上がり益に対して所得税が課税されます(所得税法第59条第1項第1号)。
寄付による譲渡所得税を避けるためには、寄付相手が公益法人等であり、その寄付が社会福祉などに著しく寄与することが条件です。
処分がむずかしいのであれば、自分で活用して収益を得るのも1つの考え方です。
土地の活用方法としては、次のような例があります。
初期投資やランニングコストはかかりますが、経営が軌道に乗れば定期収入が発生します。安定した収益が見込めるようになったら、土地のまま売るより高値で買い手が付くでしょう。
土地を相続で取得する際は、相続放棄によって土地を手放すことができます。
相続放棄をするには、相続開始を知ってから3か月以内に、被相続人が最後に住んでいた地域の裁判所へ申し出ることが必要です。
ただし、相続放棄はすべての相続財産を放棄しなければならないので、他に取得したい財産があるときは利用しないほうがよいでしょう。
また、自分以外に相続人がいない場合、相続財産管理人の選任が必要です。
令和5年からの新制度として、相続時に不要な土地だけ国庫に帰属させる「相続土地国庫帰属制度」が開設されます。
一定の要件を満たし、申請者が10年分の土地管理費用を納付することで、不要な土地だけを手放すことが可能です。
詳しい仕組みについては随時発表されるので、法務省の案内ページをチェックしてみましょう。
ひとくちに「売れない土地」といっても、その原因は個々の物件によって異なります。
代表的な例としては、次のような状況があげられるでしょう。
原因によって対策も変わるため、自分の物件が「なぜ売れないのか」をしっかり考えてみることで、売却への道筋が見えてくる場合もあります。
それぞれの原因を詳しく見ていきましょう。
山のなかにある一軒家や、人がほとんど住んでいない集落は、住宅の需要が少ないため売却もむずかしくなります。
築年数の古い家が建っていたり、農地なども含めて広大な面積をもっていたりすることも、売却を困難にする要因です。
先に解説した空き家バンクや、自治体などへの寄付を積極的に検討していましょう。
また、不動産会社を選ぶときは、大手より地元に密着した業者を選ぶほうがスムーズに売却できる場合があります。
近年は個人の防災意識も高まっており、災害時に危険性の高い土地は売れにくくなっています。
水害に関するリスクは買主への説明が義務化されていますし、公表されているハザードマップで調べることも可能です。水害の恐れがある地域は、昔より売却しにくくなっているといえます。
ほかにも、土砂災害が起きやすい崖の近くや、地震で沈下・液状化するような軟弱地盤の土地なども、売却はむずかしいでしょう。
売却後にリスクが発覚してトラブルになるケースもあるため、このような土地は契約不適合責任が免責される買取業者へ相談してみるとよいでしょう。
土地の形は、基本的に正四角形・長方形といった整形地が理想とされます。土地の形が整っていれば建物が建てやすく、無駄のない有効活用ができるからです。
一方、形が歪な不整形地は人気が低く、売却できても価格は低くなります。具体例としては、L字型や旗竿地、三角形の土地などがあげられます。
面積に関しては、狭すぎても広すぎても問題となります。狭いと建物が建てられなくなりますが、広すぎると高価なうえに無駄なスペースが多く、維持費と利用価値が釣り合いません。
このような土地も、一般的な仲介業者より、買取業者へ相談したほうがスピーディーに売却できる可能性が高いでしょう。
長年のうちに権利関係が複雑になり、だれがどれくらいの権利をもっているのかわからない土地もあります。
複数人の共有名義だと全員の同意がなければ売却できませんが、共有者の連絡先が不明であったり、数十人と共有状態で話し合いがむずかしいといったケースが少なくありません。
ただし、共有名義の場合は自分の持分（共有名義における各共有者の所有権）だけ売ることも可能です。
瑕疵物件とは、なんらかの瑕疵（欠点や欠陥）を抱えている物件全般を指す言葉です。瑕疵の種類によって、以下の4つに分類されるのが一般的です。
| 物理的瑕疵 | 雨漏り、シロアリ被害など |
|---|---|
| 心理的瑕疵 | 自殺や他殺、孤独死で発見が遅れたなど |
| 環境的瑕疵 | 近隣に嫌悪施設（火葬場、ゴミ処理場、暴力団事務所など）があるなど |
| 法律的瑕疵 | 再建築不可物件（建て替えができない物件）など |
これらの瑕疵は買主へ必ず告知する必要があり、あとから発覚すると代金減額や契約解除、損害賠償などを請求される恐れがあります。
わざわざ瑕疵物件を買いたがる人も少ないため、スムーズに売るためには訳あり物件を専門とする買取業者へ相談するとよいでしょう。
土地が処分もできないからといって、なにもせず放置し続けるのは危険です。ただ土地をもっているだけで、次のようなリスクが発生します。
それぞれのリスクを詳しく解説するので、どんな危険性があるのか把握しておきましょう。
土地は保有しているだけでも維持費がかかります。とくに、固定資産税や都市計画税は毎年発生しますが、その内訳を把握しないまま支払っている人も少なくありません。
税金だけでなく、水道代や電気代の基本料金や、土壌流出を防ぐための保全費用などがかかります。
1つ1つは少額でも、10年、20年と持ち続けるとその金額はどんどん積み重なっていきます。
また、管理をおろそかにしていると、不法投棄をされたり、不法侵入や犯罪行為に悪用されるといったリスクがあります。
土地が原因で他者に損害を与えると所有者の責任となるため、最低限の管理は必要です。
空き家の場合、適切に管理されていないと自治体から「特定空き家」に指定される恐れがあります。
特定空き家に指定されると、最大50万円の過料や行政代執行による強制解体（費用は所有者に請求）といったペナルティが発生します。
倒壊や衛生上有害となる恐れがあると指定対象なので、例え誰も住んでいない物件であっても、最低限の適切な管理が必要です。
売却できない土地を放置していると、相続で家族へ迷惑をかけることになります。
相続放棄などの対策方法があるとはいえ、不要な土地を相続しても負担になるだけです。利用価値がないのに相続税はかかりますし、遺産分割で揉める火種にもなりかねません。
また、相続を繰り返すことで共有者がねずみ算式に増えていき、いまよりさらに処分が難しくなる恐れもあります。
将来に問題を残さないために、生前のうちから資産整理を始めてみましょう。
どんな土地であっても、工夫次第で売却できる可能性があります。とくに不動産会社の選別は大切で、いかに優良な業者を見つけられるかが売却の成功を左右します。
一方、詐欺行為でお金を騙し取ろうする悪質な業者もいるため、甘い勧誘には注意が必要です。
優良な不動産会社を見つけるには複数社の比較が大切なので、一括査定でまとめて査定を申し込んでみましょう。いくつかの不動産会社を比べれば、きっと相性の良い業者が見つかります。
