「どんな土地でも買います」の甘い罠と、騙されずに土地を手放す3つの方法

不動産売却

更新日 :2026-02-12

「どんな土地でも買います」という甘い言葉の裏には、独自のノウハウを持つ優良業者と、所有者の「手放したい」という焦りにつけ込む悪質業者の両方が存在します。

まず実態をお話ししますと、優良な買取業者は、再建築不可や不整形地といった「扱いにくい土地」であっても、隣地との権利調整や独自の運用（資材置き場や用地転用など）によって収益化するルートを持っています。

ただ、正直に申し上げれば、我々のような専門の買取業者であっても「100％どんな土地でも買い取れる」わけではありません。

例えば、道路が全く通っていない山林や、擁壁の改修に数千万円かかるような崖地など、商品化のコストが市場価格を上回る場合は、やむを得ずお断りするのが不動産実務の現実です。ただし、重要なのは、まともな買取業者は「なぜ買い取れないのか」を論理的に説明し、できない約束はしないという点です。

一方で注意すべきなのは、「将来値下がりするから今のうちに整理しましょう」などと近づいてくる詐欺まがいの業者です。

実際によく見られる手口は、土地の買取をちらつかせつつ、「売却には測量が必要」「整地費用がかかる」といった名目で、高額な手数料を支払わせようとするケースです。また、「あなたの土地を買い取る代わりに、別の原野（山林）を買ってほしい」という手口も依然として横行しています。

ここで重要なことをお伝えします。個人による不動産の売却契約には、原則としてクーリング・オフ制度が適用されません。

よく誤解されますが、宅地建物取引業法で定められているクーリング・オフは、あくまで「業者が売主」で「一般人が買主」の場合に、買主を守るための制度です。今回のように「一般人が売主」となって業者に土地を売る（買い取ってもらう）ケースは、基本的に対象外となります。

つまり、一度契約を交わしてしまうと「やっぱりやめたい」という理由での無条件解約はできません。
（ただし、例外として「土地の売却契約」に見せかけた「測量サービス」や「整地作業」などの請負契約を締結させられた場合は、特定商取引法の対象となりクーリング・オフができる可能性があります）

悪質な業者はこの抜け穴を悪用し、「今日決断すれば高く買う」と契約を急かしてくることもありますが、その場での署名・捺印は絶対に避け、必ず契約書を持ち帰って家族や専門家、消費生活センター等に相談してから判断することを強くおすすめします。

どうしても一般市場で売れない土地を売りたい場合、以下5つのアプローチを検討しましょう。

方法	特徴とポイント
複数の不動産会社を比較する	会社によって「再建築不可が得意」「農地が得意」など守備範囲が全く異なる。1社で断られても、別の専門業者なら値が付くケースがある。
近隣の人に買ってもらえないか聞く	隣地所有者にとっては敷地拡張などの明確なメリットがあるため、引き取ってもらえる可能性がある。
空き家・空き地バンクを活用する	自治体が運営するマッチング制度。営利目的の不動産会社が扱わないような低額物件でも登録できるが、交渉は当事者同士で行うケースもあり、トラブル対策が必要。
自治体に売却（寄付）を打診する	制度上は可能だが、実際は「道路や公園予定地」など公的な利用目的がない限り、自治体が買い取る（または寄付を受ける）ことは稀であると認識しておくべき。
建物を壊して更地にする	建物が朽廃している場合は有効だが、住宅を取り壊すと土地の固定資産税の優遇措置が外れ、税金が最大6倍になるリスクがあるため、解体時期は慎重な判断が必要。

このように、すべての土地に共通する万能な解決策はありません。焦って「なんでも買います」という甘い言葉に飛びつくのではなく、自分の土地の権利関係や立地条件を正しく把握し、適切な売却先を判断することが重要です。

本記事では、信頼できる買取業者の見分け方や、売れない土地の具体的な処分方法について解説します。

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「どんな土地でも買います」の正体｜優良業者と悪徳業者の決定的な違い

街中やインターネットで「どんな土地でも買います」という広告を見かけると、「なにか裏があるのではないか？」「後から高額な請求をされるのではないか？」と警戒するのは当然です。

実態を申し上げますと、このキャッチコピーを使う業者には、「独自の再生ノウハウを持つ優良な不動産会社」と「所有者の焦りにつけ込む悪徳業者（原野商法系）」の双方が存在しており、そのビジネスモデルは根本的に異なります。

優良業者は土地を「商品」として仕入れ、再販することで利益を得ますが、悪徳業者は土地そのものではなく「所有者の不安」を商材とし、手数料を搾取することを目的としています。両者を見極めるためには、それぞれの収益構造を理解しておくことが不可欠です。

1.不動産買取業者

弊社のような不動産買取業者は自らが「買主」となって土地を買い取ります。一見価値のない土地を買える理由は、そのままでは売れない土地に「権利調整」「用途変更」といった手を加え、商品価値を高めてから再販する具体的な出口戦略を持っているからです。

土地の再生・活用ノウハウがあるため「契約不適合責任免責」で買い取れる

土地売却において買取業者を選ぶメリットの一つに「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」が免責される点にあります。
通常、個人間で土地を売買する場合、売却後に土壌汚染や地中埋設物（コンクリート片や古井戸など）などが見つかると、売主は契約解除や損害賠償の責任を負わなければなりません。築年数が古い実家や、境界が不明確な山林などはこのリスクが高く、個人の買主には敬遠されがちです。

しかし、プロである買取業者は、事前にこれらのリスクを見越した価格設定を行うか、自社で解決するノウハウを持っているため、売主の事後責任を一切問わない「免責特約」を付けて契約することが一般的です。これにより、売主は売却後のトラブルを考える必要はありません。

仲介での売却に比べ、価格は市場相場の7割程度になるのが一般的

前述の通り、買取業者は買い取った土地に解体費用や測量費用、工事費などを投じ、さらに再販時の利益を見込んで事業を行います。

そのため、エリアや周辺環境などにもよりますが、買取価格は市場相場（仲介で売れた場合の価格）の6割〜7割程度になるのが通例です。再建築不可や傾斜地など、条件が悪い土地であればさらに下がることもあります。

一見デメリットのように感じますが、いつ現れるか分からない買主を待ち続ける維持管理コストや、仲介業者に売却を依頼した場合に発生する仲介手数料が不要になる点を考慮すれば、「時間と安心を買う」という意味で合理的な選択と言えます。

2.原野商法などを利用した詐欺業者

残念ながら、「どんな土地でも買います」という言葉を悪用する業者は後を絶ちません。彼らは土地の活用には関心がなく、処分に困っている所有者の「なんとかして土地を手放したい」という弱みにつけ込みます。

特徴的なのは、「土地の売買契約」に見せかけて、実際には「測量」や「整地」「コンサルティング」といった高額なサービス契約を結ばせようとする点です。
詳しく解説します。

「測量費」や「整地代」名目で契約前に金銭を要求するのが特徴

悪質な業者の典型的な手口は、「あなたの土地を欲しがっている投資家がいる」などと持ちかけ、契約の直前になって「ただし、売るためには測量が必要」「雑草を処理しないと登記できない」といった名目で、数十万円から数百万円の現金を要求するものです。

ここで断言しますが、まともな不動産取引において、売買代金を受け取る前に売主が業者へ現金を支払うことは実務上あり得ません。

測量や雑草処理、残置物撤去が必要な場合でも、優良業者であれば「買取価格から費用を差し引く」形で決済するか、売買代金が支払われた後に精算するのが鉄則です。「先に現金を振り込んで」と言われた時点で、詐欺を疑ってください。

不動産の売却契約には原則クーリング・オフが適用されない

最も恐ろしい落とし穴は、個人が売主となる不動産売買契約には、原則としてクーリング・オフ制度が適用されないという点です。

「今日決断すれば高く買う」と急かされ、その場の雰囲気で契約してしまうと、後になって「やはり安すぎる」「騙されたかもしれない」と気づいても、契約を白紙に戻すことは極めて困難です。

無理に契約を解除しようとすれば、手付金の放棄や、売買代金の〇％相当額といった高額な違約金を請求される可能性が高く、売るどころかむしろ損をしてしまうことになりかねません。

では、万が一「詐欺だ」「悪質業者だ」と気づいた場合はどうすればよいのでしょうか。

もし、土地の売買契約とは別に「測量業務」や「整地作業」などの契約を結ばされ、費用を請求されている場合は、特定商取引法のクーリング・オフ対象になる可能性があるため、消費者ホットラインや弁護士へ相談してください。

また、契約は交わしていても金銭を支払う前であれば、直ちに支払いをストップしましょう。相手が脅迫的な言動を用いたり、事実と異なる説明をしていたりする場合は、消費者契約法や民法に基づいて契約を取り消せるケースがあります。

ご自身だけで業者と対峙せず、速やかに専門家や公的機関に相談しましょう。

「売れない」と断られた土地でも買取可能な具体例

不動産会社に査定を依頼して「この土地は売れない」と断られても、諦める必要はありません。

なぜなら、ここでいう「売れない」とは、あくまで「一般の家族がマイホームを建てるための土地としては売れない」という意味に過ぎないためです。視点を変え、事業用や投資用として土地を見る専門業者であれば、以下のような「訳あり土地」でも十分に買取対象となります。

土地の種類	専門業者が買い取れる理由・活用法
僻地・過疎化が進んでいる土地（山林・原野）	居住用としての需要はゼロでも、キャンプ用地、資材置き場、太陽光発電用地として再生するルートを持っています。特に平坦な土地や道路付けが良い土地は、田舎であっても一定の需要があります。
再建築不可物件	家を建てられない（再建築不可）土地であっても、コンテナ倉庫、車両置き場、家庭菜園用地など、建築物を伴わない利用目的で収益化を図ります。
形状や面積に問題がある土地（不整形地・狭小地・旗竿地）	単体では活用が難しくても、隣接地と交渉して一体化させることで整形地に変えたり、狭小住宅専門のビルダーへ卸したりする独自の販売網を持っていることがあります。
権利関係が複雑な土地（共有持分のみ・底地・借地権）	一般の買主が嫌がる権利関係のトラブル（共有者間の不仲など）に対し、弁護士と連携して粘り強く交渉・調整を行うことで、完全な所有権に戻して価値を付けます。
心理的瑕疵（事故物件）や物理的瑕疵（地中埋設物など）がある土地	特殊清掃や徹底した土壌改良を行い、その事実を正直に告知した上で、「相場より安く家を建てたい」という層に向けて販売します。価格次第で買い手は存在します。

どうしても売れない土地を処分する5つの方法

売却が難しい土地であっても、アプローチを変えれば手放せる可能性は残されています。

ここでは、コストや手間がかからない順に、有効な5つの処分方法を解説します。いきなり解体などの最終手段に出るのではなく、順に検討していくのが損をしないための鉄則です。

売れない土地を手放したいときはどうする？診断チャートであなたに適した対処法がわかる

1.複数の買取専門業者に査定を依頼し比較する

不動産業界は、医療と同じように専門分野が細分化されています。そのため、一般的な仲介業者に特殊な土地を持ち込んでも解決は困難です。

重要なのは、「その土地の種類に強い専門業者」を見つけることです。例えば、「事故物件専門」「再建築不可物件専門」「共有持分専門」「農地専門」「底地専門」といった業者が存在します。

A社で「買取不可」と言われても、B社では「100万円」の査定が出ることも珍しくありません。1社だけで判断せず、少なくとも3社以上の専門業者にアプローチし、可能性を探ってください。

2.隣地の所有者に購入（または贈与）を打診する

「隣地所有者への売却」も土地売却において成功率の高い方法です。

一般の買い手にとって魅力のない不整形地や狭小地でも、隣の人にとっては「自分の敷地が広くなる」「日当たりが良くなる」「接道条件が良くなる」といった明確なメリットが存在する可能性があるからです。

相場より大幅に安い価格、あるいは「登記費用や測量費用はこちらが持つので、タダで貰ってほしい」と提案すれば、喜んで引き受けてくれるケースは少なくありません。

3.自治体の「空き家・空き地バンク」に登録する

営利目的の不動産会社が扱わないような土地や、地方の過疎地の土地であれば、自治体が運営する「空き家・空き地バンク」への登録も検討しましょう。

これは自治体が物件情報をウェブサイト等で公開し、田舎暮らしや古民家再生を希望する移住者とマッチングさせる制度です。

ただし、自治体はあくまで情報の掲載を行うだけで、見学の対応や契約条件の交渉は所有者自身が行う必要があります（※地域の協力不動産店が仲介に入る場合もあります）。買い手が現れるまで数年かかることもあり、即時解決には向かない点は理解しておきましょう。

空き家を手放したいときの方法まとめ｜売却・買取・相続放棄まで徹底解説

4.自治体への寄付を打診する（※公的利用価値がある場合のみ）

「タダでもいいから自治体に引き取ってほしい（寄付したい）」という相談は非常に多いのですが、現実的にはほとんどの確率で断られると考えてください。

自治体にとって土地の寄付を受けることは、毎年の固定資産税収を失うだけでなく、草刈りや不法投棄対策などの管理コストを税金で賄うことを意味します。そのため、行政側の審査基準は非常に厳しく、「道路拡張の予定地である」「公園や防災倉庫の用地として使える」といった明確な公的利用目的がない限り、寄付が受け入れられることはほとんどありません。

土地を手放す方法のひとつではありますが、上記のことを念頭に置いたうえでダメ元で相談するとよいでしょう。

5.建物を解体して更地にする（※固定資産税の増額リスクに注意）

建物が倒壊寸前なほど老朽化している場合、解体して更地にすることで用途が広がり、買い手が見つかりやすくなることがあります。

しかし、この判断は慎重に行う必要があります。なぜなら、土地の上に住宅が建っている場合、「住宅用地の特例」によって土地の固定資産税が最大6分の1に軽減されているからです。

安易に解体して更地にした結果、翌年の固定資産税が6倍に跳ね上がり、それでも土地は売れずに維持費だけが激増するという最悪のケースも珍しくありません。解体に踏み切る際は、必ず「更地にすれば確実に売れる」という不動産会社の裏付けをとってから実行すべきです。

更地にして売るのはあり？税金への影響や売却の流れを解説

売却も引き取り手も見つからない場合の最終手段

あらゆる手を尽くしても買い手や貰い手が見つからない場合、あるいは「お金を払ってでも処分したい」という場合の最終手段を解説します。

ここからの方法は、単なる売買契約とは異なり、「税金が発生する」「裁判所の手続きが必要」「負担金を納める必要がある」といった、金銭的・法的なハードルが高くなるのが特徴です。

自分で運用して維持費を賄う（自己利用）

「手放す」ことを一旦諦め、土地の用途を変えて維持費（固定資産税分）だけでも稼ぐという発想です。

資材置き場・駐車場：初期投資は少ないが、除雪や草刈りの手間は残る。
太陽光発電：安定収入が見込めるが、設備投資の回収リスクがある。

いずれも根本的な解決にはなりませんが、問題を先送りする際の一時的な措置として検討される方もいらっしゃいます。

相続発生前なら「相続放棄」を検討する

親が亡くなった際、その土地を相続したくなければ「相続放棄」を選ぶことで、最初から相続人にならなかったことにできます。

【不動産を相続放棄する方法】注意点や手続きの流れなどを詳しく解説！

3ヶ月以内の申述が必要かつ、すべての財産を放棄しなければならない

相続放棄は非常に強力な手段ですが、利用できる条件は厳格です。

まず、「相続の開始を知った時から3ヶ月以内」に家庭裁判所へ申し立てなければなりません。また、「不要な土地だけ放棄して、実家の建物や預貯金は相続する」といった選り好みはできません。プラスの財産も含めて、すべての相続権を失うことになります。

また、相続放棄をしても、次の管理義務者が現れるまでの間は、土地の管理責任（保存義務）が残る場合がある点にも注意が必要です（民法第940条）。

相続土地国庫帰属制度を利用する

令和5年（2023年）4月からスタートした、相続によって取得した不要な土地を国に引き渡すことができる新しい制度です。

承認には厳しい要件と「10年分の管理費」の納付が必要

画期的な制度ではありますが、「どんな土地でも国が引き取る」わけではありません。承認されるには、以下のような厳しい要件（却下事由）をクリアする必要があります。

建物が解体され、更地であること
境界が明らかであり、争いがないこと
土壌汚染や埋設物がないこと
崖地（勾配がきつい土地）ではないこと

さらに、審査手数料（1筆14,000円）に加え、国へ引き渡す際に10年分の土地管理費相当額（原則20万円〜）の「負担金」を納める必要があります。

解体費用や測量費用を含めると、トータルで数百万円の持ち出しになるケースも多く、実務上は「お金を払ってでも、子供に負の遺産を残したくない」という強い動機がある方向けの制度となっています。

いらない土地を国に返す「相続土地国庫帰属制度」とは？制度の概要とメリット・デメリット

土地を利用せず放置し続けるリスク

「どうせ売れないし、処分にお金がかかるなら、そのまま放置しておこう」と考える方もいるかもしれません。しかし、弊社として最も推奨しないのがこの「土地の放置」です。
なぜなら、ご存じの方も多いかもしれませんが、土地は所有しているだけでコストがかかるだけでなく時間の経過とともにリスクが雪だるま式に膨れ上がっていく「負動産」になり得るからです。