築40年の家の4つの売却方法！売却相場の調べ方も解説

築40年の家は売却しにくい

築40年を超える家は、以下のような理由で売却しにくいです。

• 建物の耐用年数を超えている
• 建築が1981年以前の場合は新耐震基準を満たしていない恐れがある
• そもそも中古物件としての需要がほとんどない

売却活動を進める前に、まずはこのような背景があることを押さえておきましょう。

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建物の耐用年数を超えている

「耐用年数」とは国が定めた「建物が利用に耐える年数」です。

耐用年数は建物の構造によって異なります。

築40年を超える家のほどんとは木造建築で、その耐用年数は22年です。

そのため、築40年の家であれば、基本的に建物の耐用年数は超えていると考えられます。

なお、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。

家の構造がこれら2つのどちらかであれば、耐用年数内として家の価値も認められやすいでしょう。

参照：別表B3 建物の耐用年数表（総務省）

建築が1981年以前の場合は新耐震基準を満たしていない恐れがある

「耐震基準」は「建物が最低限持っておくべき耐震能力」のことです。

建築基準法によって定められています。

制定当初から改正は続けられていますが、1981年に抜本的な改正がおこなわれました。

そのため、改正された1981年6月1日を境にして「旧耐震基準」「新耐震基準」と区別されます。

具体的な基準は下表のとおりです。

耐震基準	建築確認のタイミング	内容
旧耐震基準	～1981年5月31日	震度5程度の地震で倒壊しないこと
新耐震基準	1981年6月1日～	震度6強から7の地震でほとんど損傷しないこと

したがって、2022年時点で築42年を超える家の場合、旧耐震基準で建築されています。

耐震補強工事をしていなければ、旧耐震基準のままです。

旧耐震基準の家では安全性に不安があるだけでなく、買主が住宅ローンを組めない恐れがあります。

参照：住宅・建築物の耐震化について（国土交通省）

新耐震基準を満たしていなければ住宅ローン減税を利用できない

住宅ローン減税は住宅ローンを利用した際の金利負担を軽減するための制度です。

毎年末の住宅ローン残高に一定割合を掛けた金額が所得税（所得税から控除しきれない場合は住民税）から控除されます。

しかし、対象となる住宅の条件に「現行の耐震基準を満たしていること」があります。

そのため、旧耐震基準の家を購入する際、買主が住宅ローンを組めたとしても、住宅ローン減税制度を利用できません。

住宅ローン減税は2022年以降、控除率が1％から0.7％に引き下げられる予定です。

控除率は下がりますが、それでもメリットは大きいので、住宅ローン減税を利用できない旧耐震基準の家を購入するのは避けられやすいでしょう。

参照：中古住宅の技術基準の概要（フラット35）

そもそも中古物件としての需要がほとんどない

新築を好む傾向が強い日本では「中古住宅」といっても、築浅物件が主流です。

そして、首都圏の中古戸建住宅の成約件数では、築30年までの物件が約75％を占めます。

画像引用：公益財団法人東日本不動産流通機構「季報 Market Watch サマーレポート<2021年10～12月期>」

築31年以降は1グループにされていることから、築40年超の成約件数が1グループにできない程度に少ないと推測できます。

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築40年の家の売却相場は原則「土地代のみ」と考えてよい

築40年の家は建物の耐用年数が過ぎているため、売却相場は原則「土地代のみ」と考えて差し支えありません。

とはいえ、建物の状態によっては売却価格に上乗せできる場合もあります。

また反対に「古家付き土地」として売却する場合は、解体費用の値引きが必要になるケースが多いです。

建物の価値が認められれば上乗せできる

法定耐用年数を過ぎていても、十分にメンテナンスされ、外壁や水回りのリフォーム・設備の交換などがされていれば、家として価値が認められる可能性があります。

その場合、売却代金には建物の価値を上乗せできます。

具体的にどれくらいの価格をつけられるかは、不動産会社からの査定結果を参考にしてください。

古家付き土地として売却する場合は解体費用の値引きが必要なケースが多い

建物の価値が認められれば、売却価格に上乗せできます。

その一方で、価値がない家を残した「古家付き土地」として売却する場合、上乗せなしではなく、値下げが必要になるケースがほとんどです。

その理由は、既存の建物を取り壊す想定で、その古家付き土地を購入するからです。

建物の解体には費用だけでなく、業者へ依頼する手間や時間がかかります。

その負担を買主に託すため、古家付き土地として売り出す際には解体費用分を値引きすることが一般的です。

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売却相場を調べる方法

築40年の家を売り出す前に、売却相場を調べることが大切です。

調べ方は以下のとおり複数あります。

1. 土地総合情報システムで条件が近い成約事例を探す
2. 路線価から算出する
3. 固定資産税評価額から算出する
4. 不動産一括査定サイトを利用する

おすすめの調べ方は「1〜3の方法から1つ以上」と「不動産一括査定サイト」の合計2つ以上の方法を利用することです。

不動産一括査定サイトを利用すると、不動産会社が査定価格を出してくれます。

しかし、その価格が妥当かどうかを判断するためには、自分でも売却相場を把握しておくことが大切です。

以下で各方法による売却相場の調べ方を説明します。

1. 土地総合情報システムで条件が近い成約事例を探す

1つ目は、国土交通省が提供する「土地総合情報システム」を利用する方法です。

「不動産取引価格情報検索」から、売却したい家の条件に近い取引事例を探します。

例えば、下図のように

• 種類：宅地
• 地域：東京都　江戸川区　松江
• 取引時期：2020年第１四半期～2021年第４四半期

の条件で検索してみます。

画像引用：国土交通省「土地総合情報システム」

土地の「面積」「形状」のほか、建物の「築年数」「構造」などが表示されます。

取引事例から、今回売却したい物件に近い情報があれば、その取引価格が「売却相場」と判断できます。

条件が近い取引事例が多いほど、売却相場は想定しやすいです。

2. 路線価から算出する

築40年を超える物件で、条件が近い取引事例はなかなか見つかりません。

そこで、参考にできる取引事例が見つからないときには2つ目の方法として「路線価」から算出しましょう。

路線価は、取引価格の約1.4倍になるよう設定されています。そして、路線価は国税庁が提供している「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で調べられます。

路線価は毎年更新されているので、売却相場を調べる時点で最新の値を確認しましょう。

画面の表示に従って、売却したい物件がある地域を選択していきます。例えば、東京都江戸川区松江を選択すると、下図のような路線価図が表示されます。

画像引用：国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」

図に表示されている数字が「路線価」です。隣に記載されたアルファベットは「借地権割合」を表します。

なお、単位は「千円」です。

そのため「280D」と表記された場所は「1㎡あたり280,000円（借地権割合60％）」を意味します。

路線価で土地の評価額を算出する場合は、調べた路線価に敷地面積を掛け合わせます。

例えば路線価「280D」の場所で敷地面積が「200㎡」であれば、評価額は「5,600万円」です。

売却相場は路線価で求めた評価額の約1.4倍なので「7,840万円」です。

ただ、実際の計算では土地の奥行きの深さや間口の広さ、土地の形状などに基づいてさまざまな「補正」をかけます。

また、複数の道路に面している場合は計算方法も異なります。

複雑な計算になるケースが多いので、路線価をもとに算出する場合は「大まかな目安」の認識でいることをおすすめします。

3. 固定資産税評価額から算出する

路線価に基づく評価額の算出は、専門的な知識が必要になるケースが多いです。

頑張って計算しても、計算方法が間違っていれば売却相場の参考にできません。

そこで、3つ目の方法として「固定資産税評価額」から算出する方法を紹介します。

固定資産税評価額は、実勢価格の7割を目安に設定されています。

したがって、その土地の固定資産税評価額を0.7で割れば売却相場を算出できます。

そして、固定資産税評価額は毎年5月頃に役所から届く「固定資産税の納税通知書」で確認できます。

納税通知書には「課税明細表」が添付されており、そこに固定資産税評価額が記載されています。

もしも、固定資産税の納税通知書を紛失している場合には役所で「固定資産課税台帳」を閲覧したり「固定資産税評価証明書」を取得して確認できます。

例えば、固定資産税評価額が700万円の場合、売却相場は1,000万円と算出できます。

簡単な計算で算出できる点がメリットです。

不動産一括査定サイトなら手軽に調べられる

4つ目に紹介する方法が「不動産一括査定サイト」を利用する方法です。

不動産一括査定サイトでは、物件の条件を入力して送信するだけで、複数の不動産会社に査定依頼できるサービスです。

自分で不動産会社を探す必要がなく、情報の入力は1度だけなので、査定依頼にかかる手間が大きく省かれています。

そして、不動産会社から提出される査定価格とその根拠資料をもとに、売却相場を把握できます。

不動産会社には取引に得意・不得意があり、査定結果はばらばらです。

そのため、不動産一括査定サイトを利用する際には、築古物件の取扱実績が豊富な会社から出された査定価格を複数比較して売却相場を見積もると、実際の売却価格とのずれが小さいでしょう。

築40年の家の売却方法

築40年の家を売却する方法は主に4つです。

• 古家付きでそのまま売却する
• 古家付き土地として売却する
• 古家を取り壊して更地として売却する
• 古家を不動産会社に買い取ってもらう

それぞれのどのような売却方法か、以下で詳しく説明します。

古家付きでそのまま売却する

古家付きでそのまま売却する方法は、建物の価値が評価される場合の売却方法です。

想定される購入希望者は、その物件にそのまま住みたいと考えている人です。

売却の流れは一般的な中古物件と同じです。

不動産会社に査定依頼して、信頼できる不動産会社と媒介契約を交わします。

その後、不動産会社が売却活動をおこない、必要に応じて購入希望者への内覧・質問に対応します。

取引条件を交渉して、売買契約を交わし、住宅ローン審査が通れば決済・引渡しで売却完了です。

リフォームするより値引きがおすすめ

中古住宅として売却する場合、リフォームした方が売れやすいと思われるかもしれません。

しかし、築40年を超える築古物件では、リフォームにお金をかけても売れやすくなるとは限りません。

築古物件の買主は自分でリフォーム・リノベーションして理想の住まいをつくりたいと考える人が多いです。

そのため、リフォームされていたとしても、購入を判断するプラス要素にはなりにくいです。

売却価格にリフォーム代が上乗せされていると、興味を持ってもらえない恐れもあります。

中古物件として売却するならば、リフォームにかける予定だったお金を値引きした方が売れやすいでしょう。

そして、値引きする方が手元に残る現金も多くなる可能性があります。

古家付き土地として売却する

2つ目が「古家付き土地」として売却する方法です。

1つ目の売却方法との違いは、主となる取引物が「建物＋土地」か「土地」かです。

「古家付き土地」では「土地」が主となる取引対象で「古家」はおまけです。

そのため、想定される買主は「その土地」がほしい人です。

「その家」がほしい中古物件の買主とは異なります。

建物の価値がない場合で、解体費用の先払いが難しかったり、固定資産税を抑えたまま売却したい場合におすすめの売却方法です。

「古家付き土地」として売却する際には、原則「古家付き」でそのまま引渡します。

しかし、買主との交渉で「更地渡し」とするケースがあります。

どのような状態で引き渡すか、交渉時にしっかりと確認しておきましょう。

古家を取り壊して更地として売却する

3つ目の方法は、古家を取り壊して「更地」として売却する方法です。

売買契約時点で更地になっているので完全に「土地のみ」の取引です。

買主は購入後すぐに土地を活用できるので、古家付き土地として売却するよりも購入希望者が見つかりやすいです。

また、解体費用と解体にかかる手間を買主が負担しない分、高く売却できる可能性があります。

ただし、更地にすると「住宅用地の特例」が適用されず、年が変わるまでに買主が見つからなければ、固定資産税の負担が増します。

更地にするかどうか、いつ更地にするか、慎重に検討してください。

古家を不動産会社に買い取ってもらう

最後に紹介する方法は古家を不動産会社に買い取ってもらう方法です。

仲介で売却活動しているものの買主がなかなか現れなかったり、早期に現金化したい場合にはおすすめの売却方法です。

買取業者に査定依頼し、その査定価格に納得すれば取引成立です。

個人が購入する場合と異なり、業者が購入する際には現金一括が基本です。

そのため、売買契約を交わしてから売却代金の入金までの期間が短く、直近で現金が必要な人にとって大きなメリットがあります。

ただし、買取価格は売却相場の約60%〜70%です。

迅速に売却できる分、売却価格は低くなる点は確認しておいてください。

ここまで売却方法を複数説明してきたように、それぞれにメリット・デメリットがあります。

あなたの状況と照らし合わせて、どの売却方法があっているかしっかりと見極めてください。

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築40年超えでも高く売れやすいケースとは？

築40年を超える家でも、以下のようなケースは高く売れやすいです。

• 20〜47年間の法定耐用年数を超えていない家
• 1981年6月以降に建築された家

要約すると、築47年未満または1981年以降に建築された、鉄筋コンクリート造の家です。

ただし、築40年を超える家としては売却価格が高いだけで、築年数の浅い物件に比べると価格が安くなってしまう点に注意しましょう。

それぞれ詳しく解説していきます。

20〜47年間の法定耐用年数を超えていない家

すべての家には、建物の構造によって「法定耐用年数」が法律で定められています。

以下のとおり、家の法定耐用年数は建物の構造に応じて、20〜47年と異なります。

種類	耐用年数
木骨モルタル	20年
木造 合成樹脂造	22年
レンガ造 石造 ブロック造	38年
鉄筋コンクリート造	47年

参照：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

鉄骨鉄筋コンクリート造であれば、耐用年数が残っている可能性があるので、築40年を超える家のなかでは比較的売却しやすいです。

1981年6月以降に建築された家

耐震基準には、1981年5月以前の旧耐震基準と1981年6月以降の新耐震基準があります。

築40年を超える家でも、1981年6月以降の新耐震基準で建てられていれば、現在の耐震基準も満たしているので、比較的売れやすいです。

反対に、1981年5月以前の旧耐震基準で建築されている場合、解体や建替えをしないと売れにくい上、売却価格も安くなりやすいです。

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築40年の家を売却する際の注意点

築40年の家を売却する際には、次のような点に注意してください。

• マイナスな情報をすべて隠さず伝える
• 建て替え可能な土地か確認しておく

「マイナスな情報を伝えると余計に売れにくくなるのでは」と不安に感じるかもしれません。

しかし、隠したまま売却し、後々そのことが判明すると「契約不適合責任」として賠償請求を受ける恐れがあります。

そして、家が建っている土地が「建て替え可能かどうか」は、購入希望者が購入を決める際の大きなポイントです。

マイナスな情報をすべて隠さず伝える

「中古住宅」として売却する場合、売主は「契約不適合責任」を負います。

契約内容に適合しない目的物を引渡した場合には、買主から追完請求や代金減額請求、損害賠償請求を受ける恐れがあります。

したがって、契約時に物件のマイナス情報を隠したとしても、引渡し後に不具合が発覚すれば、売主は修繕または代金減額などの対応が必要です。

築古物件の購入者は「どこか不具合があるもの」と思っています。

だからといって、契約時に伝えなければトラブルのもとです。

必ずマイナスな情報もすべて買主へ伝えましょう。

なお、リノベーションや取り壊しを前提とする買主が相手であれば「契約不適合責任の免責」も認めてもらえる可能性があります。

無用なトラブルを回避するためにも、免責にできるか不動産会社の担当者に相談してみることをおすすめします。

建て替え可能な土地か確認しておく

「更地」にして売却する場合、解体前に建て替え可能な土地か確認しましょう。

築40年超の物件では、建築当時と売却時で従うべき建築の規制・制限が異なっており、現在の満たすべき条件に適合していない恐れがあります。

「再建築不可」の主な原因は「接道義務」を満たしていないことです。

もしも、いまある家の土地が「再建築不可」とされる場合、更地にすると新たに建物を建てられません。

接道義務を満たすために、更地にする前よりも敷地面積が狭くなるかもしれません。

どちらにしろ、売却しにくくなったり、売却価格が下がるので、必ず建て替え可能な土地か確認してください。

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まとめ

築40年超の家は、建物の耐用年数が過ぎていたり、新耐震基準を満たしていないことが多く「中古物件」としては売却しにくい物件です。

建物の価値がない場合には「古家付き土地」や解体して「更地」で売却する必要があります。どの方法で売却するか悩むのであれば、まずは信頼できる不動産会社に相談してみてください。

また、家の売却方法にかかわらず、スムーズに売却するには相場を把握しておくことも大切です。適切な売り出し価格を設定すれば、買主が見つかる可能性が高まります。

不動産一括査定サイトを利用すると、複数の業者から査定結果を出してもらえます。複数の査定結果を比較することで、売り出し価格を決めやすくなるので、売却相場を調べる手軽な方法としておすすめです。