不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
「築40年の家を相続したけれど、使っていないので売却したい。売却相場はどれくらいだろうか。」
このような疑問を持っていませんか。
そもそも築40年の家は売却しにくく、ほとんどの場合で売却価格は「土地代のみ」となります。
そして、できるだけスムーズに売却するには、売却相場を知っていることが大切です。
そこでこの記事では、築40年の家の売却相場を調べる方法と売却方法について説明します。
また、築40年の家は、築浅の物件に比べ買い手が見つかりにくいのが現状です。売却方法には不動産会社による「仲介」と「買取」があり、仲介は相場に近い価格での売却が期待できる一方で買い手探しに時間がかかり、買取はスピーディーに現金化できる一方で価格が下がりやすいという特徴があります。
より良い条件で売却するためには、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することが重要です。不動産会社によって専門性や査定の精度、提示価格が異なるため、一社だけの査定を鵜呑みにするのは避けたほうがよいでしょう。
築40年を超える家は、以下のような理由で売却しにくいです。
売却活動を進める前に、まずはこのような背景があることを押さえておきましょう。
「耐用年数」とは「建物が利用に耐える年数」です。
耐用年数は建物の構造によって異なります。
築40年を超える家のほどんとは木造建築で、その耐用年数は22年です。
そのため、築40年の家であれば、基本的に建物の耐用年数は超えていると考えられます。
なお、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。
これらの構造であれば築40年でも耐用年数内に収まるため、木造に比べると建物の価値が認められる可能性があります。
「耐震基準」は「建物が最低限持っておくべき耐震能力」のことです。
建築基準法によって定められています。
制定当初から改正は続けられていますが、1981年に抜本的な改正がおこなわれました。
そのため、改正された1981年6月1日を境にして「旧耐震基準」「新耐震基準」と区別されます。
具体的な基準は下表のとおりです。
| 耐震基準 | 建築確認のタイミング | 内容 |
|---|---|---|
| 旧耐震基準 | ～1981年5月31日 | 震度5程度の地震で倒壊しないこと |
| 新耐震基準 | 1981年6月1日～ | 震度6強から7程度の地震で倒壊・崩壊しないこと |
1981年6月1日より前に建築確認を受けた家は旧耐震基準で建てられているため、2026年時点ではおおむね築45年以上の家が旧耐震基準に該当します。
なお、築年数だけでは正確な判断ができないケースもあります。建築確認を受けた時期が基準となるため、登記簿上の新築年月日が1981年6月以降でも、建築確認自体は同年5月以前に受けている場合は旧耐震基準となる点に注意が必要です。耐震補強工事をしていなければ、旧耐震基準のままです。
旧耐震基準の家では安全性に不安があるだけでなく、買主が住宅ローンを組めない恐れがあります。
住宅ローン減税は住宅ローンを利用した際の金利負担を軽減するための制度です。
毎年末の住宅ローン残高に一定割合を掛けた金額が所得税（所得税から控除しきれない場合は住民税）から控除されます。
住宅ローン減税の適用を受けるには、新耐震基準を満たしていることが必要です。
なお、令和4年の税制改正により、中古住宅の住宅ローン控除の要件が大幅に緩和されました。
現在は、築年数に関わらず「昭和57年（1982年）1月1日以降に建築された住宅」であれば、新耐震基準を満たしていると自動的にみなされ、控除を利用できます。一方、それ以前（昭和56年12月31日以前）に建築された住宅であっても、「耐震基準適合証明書」等を取得できればローン控除の対象にすることが可能となっています。
なお、住宅ローン控除の控除率は2022年の税制改正で年末ローン残高の1％から0.7％に引き下げられています。控除率は下がったものの依然としてメリットは大きいため、証明書の取得が難しい旧耐震基準の家は、買主から敬遠されやすい傾向があります。
新築を好む傾向が強い日本では「中古住宅」といっても、築浅物件が主流です。
そして、首都圏の中古戸建住宅の成約件数では、築30年までの物件が約75％を占めます。
画像引用：公益財団法人東日本不動産流通機構「季報 Market Watch サマーレポート<2021年10～12月期>」
築31年以降は1グループにされていることから、築40年超の成約件数が1グループにできない程度に少ないと推測できます。
築40年の家は建物の耐用年数が過ぎているため、売却相場は原則「土地代のみ」と考えて差し支えありません。
とはいえ、建物の状態によっては売却価格に上乗せできる場合もあります。
また反対に「古家付き土地」として売却する場合は、解体費用の値引きが必要になるケースが多いです。
法定耐用年数を過ぎていても、十分にメンテナンスされ、外壁や水回りのリフォーム・設備の交換などがされていれば、家として価値が認められる可能性があります。
その場合、売却代金には建物の価値を上乗せできます。
具体的にどれくらいの価格をつけられるかは、不動産会社からの査定結果を参考にしてください。
建物の価値が認められれば、売却価格に上乗せできます。
その一方で、価値がない家を残した「古家付き土地」として売却する場合、上乗せなしではなく、値下げが必要になるケースがほとんどです。
その理由は、既存の建物を取り壊す想定で、その古家付き土地を購入するからです。
建物の解体には費用だけでなく、業者へ依頼する手間や時間がかかります。
その負担を買主に託すため、古家付き土地として売り出す際には解体費用分を値引きすることが一般的です。
築40年の家を売り出す前に、売却相場を調べることが大切です。
調べ方は以下のとおり複数あります。
おすすめの調べ方は「1〜3の方法から1つ以上」と「複数の不動産に査定を依頼する」の合計2つ以上の方法を利用することです。
不動産会社に査定を依頼すると、不動産会社が査定価格を出してくれます。
しかし、その価格が妥当かどうかを判断するためには、自分でも売却相場を把握しておくことが大切です。
以下で各方法による売却相場の調べ方を説明します。
1つ目は、国土交通省が提供する「土地総合情報システム」を利用する方法です。
「不動産取引価格情報検索」から、売却したい家の条件に近い取引事例を探します。
例えば、下図のように
の条件で検索してみます。
画像引用：国土交通省「土地総合情報システム」
土地の「面積」「形状」のほか、建物の「築年数」「構造」などが表示されます。
取引事例から、今回売却したい物件に近い情報があれば、その取引価格が「売却相場」と判断できます。
条件が近い取引事例が多いほど、売却相場は想定しやすいです。
築40年を超える物件で、条件が近い取引事例はなかなか見つかりません。
そこで、参考にできる取引事例が見つからないときには2つ目の方法として「路線価」から算出しましょう。
路線価は、公示価格（国が公表する標準的な土地価格）の約80%を目安に設定されています。そして、路線価は国税庁が提供している「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で調べられます。
路線価は毎年更新されているので、売却相場を調べる時点で最新の値を確認しましょう。
画面の表示に従って、売却したい物件がある地域を選択していきます。例えば、東京都江戸川区松江を選択すると、下図のような路線価図が表示されます。
図に表示されている数字が「路線価」です。隣に記載されたアルファベットは「借地権割合」を表します。
なお、単位は「千円」です。
そのため「280D」と表記された場所は「1㎡あたり280,000円（借地権割合60％）」を意味します。
路線価で土地の評価額を算出する場合は、調べた路線価に敷地面積を掛け合わせます。
例えば路線価「280D」の場所で敷地面積が「200㎡」であれば、路線価評価額は「280,000円 × 200㎡ = 5,600万円」です。
路線価は公示価格の約80%（0.8倍）を目安に設定されているため、公示地価相当額の目安は「路線価評価額 ÷ 0.8」で算出できます。さらに、実勢価格（売却相場）は公示地価の1.1〜1.2倍程度になることが多いとされているため、「路線価評価額 ÷ 0.8 × 1.1〜1.2」が実勢価格の目安となります。
この例では「5,600万円 ÷ 0.8 = 7,000万円」が公示地価相当額の目安であり、実勢価格はそこから1.1〜1.2倍を掛けた金額になります。
ただ、実際の計算では土地の奥行きの深さや間口の広さ、土地の形状などに基づいてさまざまな「補正」をかけます。
また、複数の道路に面している場合は計算方法も異なります。
複雑な計算になるケースが多いので、路線価をもとに算出する場合は「大まかな目安」の認識でいることをおすすめします。
路線価に基づく評価額の算出は、専門的な知識が必要になるケースが多いです。
頑張って計算しても、計算方法が間違っていれば売却相場の参考にできません。
そこで、3つ目の方法として「固定資産税評価額」から算出する方法を紹介します。
固定資産税評価額は、公示地価の70%を目安に設定されています。
したがって、その土地の固定資産税評価額を0.7で割れば公示地価相当額を算出でき、さらに1.1〜1.2倍することで実勢価格（売却相場）の目安が算出できます。
そして、固定資産税評価額は毎年5月頃に役所から届く「固定資産税の納税通知書」で確認できます。
納税通知書には「課税明細表」が添付されており、そこに固定資産税評価額が記載されています。
もしも、固定資産税の納税通知書を紛失している場合には役所で「固定資産課税台帳」を閲覧したり「固定資産税評価証明書」を取得して確認できます。
例えば、固定資産税評価額が700万円の場合、公示地価相当額は「700万円 ÷ 0.7 = 1,000万円」となり、実勢価格（売却相場）はそこから1.1〜1.2倍した1,100万〜1,200万円程度が目安となります。
簡単な計算で算出できる点がメリットです。
4つ目に紹介する方法が「複数の不動産に査定を依頼する」方法です。
不動産会社のサイトにある見積フォームに物件の条件を入力して送信するだけで、査定依頼ができます。しかし、不動産会社には取引に得意・不得意があり、査定結果はばらばらです。
そのため、1社の査定結果だけでは売却相場を把握するには不十分です。
複数の不動産会社から提出される査定価格とその根拠資料をもとに、売却相場を把握しましょう。
築40年の家を売却する方法は主に4つです。
それぞれのどのような売却方法か、以下で詳しく説明します。
古家付きでそのまま売却する方法は、建物の価値が評価される場合の売却方法です。
想定される購入希望者は、その物件にそのまま住みたいと考えている人です。
売却の流れは一般的な中古物件と同じです。
不動産会社に査定依頼して、信頼できる不動産会社と媒介契約を交わします。
その後、不動産会社が売却活動をおこない、必要に応じて購入希望者への内覧・質問に対応します。
取引条件を交渉して、売買契約を交わし、住宅ローン審査が通れば決済・引渡しで売却完了です。
中古住宅として売却する場合、リフォームした方が売れやすいと思われるかもしれません。
しかし、築40年を超える築古物件では、リフォームにお金をかけても売れやすくなるとは限りません。
築古物件の買主は自分でリフォーム・リノベーションして理想の住まいをつくりたいと考える人が多いです。
そのため、リフォームされていたとしても、購入を判断するプラス要素にはなりにくいです。
売却価格にリフォーム代が上乗せされていると、興味を持ってもらえない恐れもあります。
中古物件として売却するならば、リフォームにかける予定だったお金を値引きした方が売れやすいでしょう。
そして、値引きする方が手元に残る現金も多くなる可能性があります。
2つ目が「古家付き土地」として売却する方法です。
1つ目の売却方法との違いは、主となる取引物が「土地」となることです。そのため、想定される買主は「その土地がほしい人」です。
実務上、築40年の家を売る際に恐ろしいのが「売主も知らないシロアリや雨漏りが後から見つかり、損害賠償を請求されるというリスクです。これを防ぐために「古家付き土地（あくまで土地の売買であり、上の建物は価値ゼロのおまけである）」として契約書を作成するというテクニックを使うことがあります。
建物に価値がない前提で契約すれば、後から建物に欠陥が見つかっても、買主は売主に対して契約不適合責任を追及できなくなります。
そのほか、解体費用の先払いが難しい場合や、固定資産税を抑えたまま売却したい場合にもおすすめの売却方法です。
「古家付き土地」として売却する際には、原則「古家付き」でそのまま引渡します。
しかし、買主との交渉で「更地渡し」とするケースがあります。
どのような状態で引き渡すか、交渉時にしっかりと確認しておきましょう。
3つ目の方法は、古家を取り壊して「更地」として売却する方法です。
売買契約時点で更地になっているので完全に「土地のみ」の取引です。
買主は購入後すぐに土地を活用できるので、古家付き土地として売却するよりも購入希望者が見つかりやすいです。
また、解体費用と解体にかかる手間を買主が負担しない分、高く売却できる可能性があります。
ただし、更地にすると「住宅用地の特例」が適用されなくなり、1月1日時点で更地のままだと、200㎡以下の部分は最大で6倍、200㎡を超える部分は最大で3倍の固定資産税が課税される可能性があります。都市計画税についても軽減率が外れるため、税負担が増える点に注意が必要です。
固定資産税は毎年1月1日時点の状態で課税されるため、更地にするタイミングや、いつ売却できそうかを見据えて慎重に検討してください。
なお、2023年12月13日施行の改正空家対策特別措置法により、建物を残していても、適切な管理が行われていないと自治体から「管理不全空家」として勧告を受け、住宅用地特例の対象から外される可能性があります。そのため、建物を残したまま売却活動を行う場合でも、最低限の管理（草刈り・通気・点検など）は必要です。
最後に紹介する方法は古家を不動産会社に買い取ってもらう方法です。
仲介で売却活動をしても買主がなかなか現れない場合や、早期に現金化したい場合に向いている売却方法です。
買取業者に査定依頼し、その査定価格に納得すれば取引成立です。
不動産会社に査定を依頼し、その査定価格に納得すれば取引成立となります。仲介と異なり買い手を探す売却活動が不要なため、売買契約から売却代金の入金までの期間が短く、直近で現金が必要な人にとってメリットがあります。また、契約不適合責任が免責となるケースが多い点も、築古物件の売主にとっては安心材料です。
ただし、買取価格は仲介で売却した場合の相場の約6〜7割程度になるのが一般的です。これは、不動産会社が買い取った後の解体・リフォーム・再販にかかるコストやリスクを織り込んで査定するためです。
価格を優先するなら仲介、スピードや手間のなさを優先するなら買取というように、自分が何を重視するかを基準に判断するのが現実的です。
ここまで売却方法を複数説明してきたように、それぞれにメリット・デメリットがあります。
あなたの状況と照らし合わせて、どの売却方法があっているかしっかりと見極めてください。
築40年を超える家でも、以下のようなケースは比較的売れやすい傾向があります。
具体的には、鉄筋コンクリート造など耐用年数の長い構造で築47年に達していない家や、新耐震基準を満たしている家が該当します。
ただし、あくまで「築40年を超える家の中では比較的高く売れる」という意味であり、築年数の浅い物件と比べると価格は安くなる点には注意が必要です。
それぞれ詳しく解説していきます。
すべての家には、建物の構造によって「法定耐用年数」が法律で定められています。
以下のとおり、家の法定耐用年数は建物の構造に応じて、20〜47年と異なります。
| 種類 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木骨モルタル | 20年 |
| 木造 合成樹脂造 |
22年 |
| レンガ造 石造 ブロック造 |
38年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
鉄筋コンクリート造（RC造）であれば、耐用年数が残っている可能性があるので、築40年を超える家のなかでは比較的売却しやすいです。
耐震基準には、1981年5月以前の旧耐震基準と1981年6月以降の新耐震基準があります。
築40年を超える家でも、1981年6月以降の「建築確認」を受けて新耐震基準で建てられていれば、買主が住宅ローンや住宅ローン控除を利用しやすくなるため、比較的売れやすい傾向があります。
なお、木造住宅については2000年6月にもさらなる耐震基準の改正（いわゆる「2000年基準」）が行われています。1981年6月〜2000年5月に建てられた木造住宅は新耐震基準は満たすものの、最新の基準は満たしていないケースもあるため、耐震診断を受けておくと買主に安心材料を提示できます。
反対に、1981年5月以前の旧耐震基準で建築されている場合、解体や建替えをしないと売れにくい上、売却価格も安くなりやすいです。
築40年の家を売却する際には、次のような点に注意してください。
「マイナスな情報を伝えると余計に売れにくくなるのでは」と不安に感じるかもしれません。
しかし、隠したまま売却し、後々そのことが判明すると「契約不適合責任」として賠償請求を受ける恐れがあります。
そして、家が建っている土地が「建て替え可能かどうか」は、購入希望者が購入を決める際の大きなポイントです。
「中古住宅」として売却する場合、売主は「契約不適合責任」を負います。
契約内容に適合しない目的物を引渡した場合には、買主から追完請求や代金減額請求、損害賠償請求を受ける恐れがあります。
したがって、契約時に物件のマイナス情報を隠したとしても、引渡し後に不具合が発覚すれば、売主は修繕または代金減額などの対応が必要です。
築古物件は「どこか不具合があるもの」と疑って購入される方がほとんどですが、だからといって、契約時に買主に不利な情報を伝えなければトラブルのもととなります。
必ずマイナスな情報もすべて買主へ伝えましょう。
とはいえ、築40年の家ともなると、売主が把握している欠陥が後から発覚するリスクは非常に高くなります。そういったリスクを防ぐために、「古家付き土地」として売却することも選択肢として持っておくと良いでしょう。
「古家付き土地」として売却した場合は、建物はあくまでおまけであるため、後から建物の欠陥が見つかっても契約不適合責任が問われることがありません。
なお、リノベーションや取り壊しを前提とする買主が相手であれば「契約不適合責任の免責」も認めてもらえる可能性があります。
無用なトラブルを回避するためにも、免責にできるか不動産会社の担当者に相談してみることをおすすめします。
「更地」にして売却する場合、解体前に建て替え可能な土地か確認しましょう。
築40年超の物件では、建築当時と売却時で従うべき建築の規制・制限が異なっており、現在の満たすべき条件に適合していない恐れがあります。
「再建築不可」の主な原因は「接道義務」を満たしていないことです。
もしも、いまある家の土地が「再建築不可」とされる場合、更地にすると新たに建物を建てられません。
接道義務を満たすためにセットバック（自分の土地を道路の中心線から2mの位置に後退させる）が必要な場合、更地にする前よりも敷地面積が狭くなることもあります。
どちらにしろ、売却しにくくなったり、売却価格が下がったりするので、必ず建て替え可能な土地か確認してください。
築40年超の家は、建物の耐用年数が過ぎていたり、新耐震基準を満たしていないことが多く、「中古物件」としては売却しにくい物件です。
買主が住宅ローンや住宅ローン控除を利用しにくく、現金購入できる買い手やリノベーション目的の層に限られやすい点も、売却が難航しやすい要因となります。
建物の価値がない場合には「古家付き土地」や、解体して「更地」で売却する方法も選択肢になります。どの方法で売却するか悩むのであれば、まずは築古物件の取扱実績がある不動産会社に相談し、仲介・買取それぞれの査定を比較してみてください。
また、家の売却方法にかかわらず、スムーズに売却するには相場を把握しておくことも大切です。複数の不動産会社の査定を取ったうえで適切な売り出し価格を設定すれば、買主が見つかる可能性が高まります。
