不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
マンションオーナーのなかには、売却するか賃貸に出すかで迷っている人も少なくありません。それぞれにメリットとデメリットがあるため、物件によってベストな選択肢は異なります。
大切なのは、状況に合わせた選択をすることです。ローンは完済できるか、安定した賃貸需要が見込めるかなど、状況を分析して利益の大きくなるほうを選びましょう。
この記事では、マンションの売却と賃貸で迷った際、どのように比較し、どちらが得なのか見極める方法を解説していきます。また、売却と賃貸それぞれの注意点も解説していくので、ぜひ実行に移す際の参考にしてください。
なお、売却について検討する際は、マンションの売却価格も重要です。まずは無料査定を利用し、売却価格がどれくらいになるのか調べるようにしましょう。
不動産会社に査定してもらえば、今すぐ売る場合の価格だけでなく、将来的な価値の低下や、入居者を入れた状態で売る場合の価格など、さまざまな観点からアドバイスをもらうことが可能です。
マンションを売却するか？賃貸に出すのか？について、まずは売却と賃貸を比較していきます。
まずは、マンション売却についてです。以下に、売却のメリットデメリット、マンション売却が向いているケースについて解説します。
マンション売却のメリットを下記に３つ挙げていきます。
一つ目は、纏まった現金が手に入ることです。
ローンの残額や売却価格により異なりますが、ほとんどのケースで高額な現金が手元に入ります。纏まった現金は、次の家の買い替え資金、老後に向けての貯蓄など多くの用途に使えます。
二つ目は、税制の優遇を受けらることです。
マンションを売却し売却益（譲渡所得）があると、原則税金（所得税・住民税）の負担があります。しかし、不動産売却には控除や税率の軽減があり、最も多く使われるのは「10年超所有の軽減税率の特例」や「3,000万円の特別控除」です。これら税制の優遇を受けられることで、節税となります。
また、売却して損が出てしまった場合にも、「譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除」があり、所得税や住民税の軽減若しくは控除を受けられます。
ただし、これら適用には多くの利用要件があるので注意しましょう。
三つ目は、今が一番高く売れる可能性が高いことです。
中古不動産は、基本的に築浅ほど高く売却できます。しばらく賃貸に出して、何年か経ってから売ろうとしても、そのときには値下がりしている可能性があります。
マンションの価格は数百万円の値下げもありえるので、高値で売りたいなら1年でも早く売却すべきといえるのです。
ただし、地価やマンション需要が上向くことで、築年数による価格下落分をカバーすることもあります。都市部ほど相場は上昇しやすく、東京や大阪といった大都市では、購入時より高値になることも決して珍しくありません。
マンション売却のデメリットについて、下記に３つ挙げていきます。
一つ目は、資産がなくなることです。
売却することで所有権は買主に移動となり、後から買い戻すことは非常に困難となります。
二つ目は、賃料収入を得られるチャンスがなくなることです。
賃料収入は労働せずに手に入る「不労所得」であり、本業にプラスする副収入として非常に有用です。賃料収入があれば年収を増やせますし、万が一働けなくなっても経済的な困窮を避けられます。
所有者の経済状況や資産状況、家庭の状況によって、「不労所得として賃料収入を得る」「売却して一気に現金を得る」のどちらがベストか変わるでしょう。
三つ目は、売却では決して想定通りに売れるとは限らないことです。
マンション売却では、反響数や内見者数、商談や交渉などで買主を見つけます。しかし、売却する時期やタイミング、周辺の中古マンションの販売状況などにより、買主がなかなか見つからない可能性があります。
相場並みの金額でも売却が進まないケースは珍しくなく、なんとかして売ろうとした結果、想定よりはるかに安価になってしまうこともあるでしょう。
マンション売却には、総じて向いているケースと向いていないケースがあります。ここでは、マンション売却が向いている代表的な3つのケースについて解説していきます。
一つ目は、根本的に不動産を処分したいときです。
マンションを所有していると、固定資産税や管理費など、維持するための出費が掛かってしまいます。これらの「所有するための負担」に煩わしさがある場合、マンションの売却がおすすめです。
ただし、住宅ローンの残債がある場合には、売却益もしくは自己資金などでローン完済できることが必須となります。
二つ目は、購入時より大幅に高く売れる可能性があるときです。
直近の売り出し価格や売却価格を調査したときに、売却することで多額の利益が出るときにはおすすめになります。
なお、所有期間により課税譲渡所得に関する税率が異なるので注意が必要です。例えば、短期譲渡所得（所有期間5年以下）の場合、所得税・住民税を合わせて39.63％になります。
三つ目は、賃貸需要がないエリアの場合です。
賃貸需要が少ないエリアで賃貸物件を提供しても、借り手が見つかる可能性は低く、賃料も高めに設定できません。
最寄り駅までが遠い、周辺に家が少ない、大手企業のオフィスや工場が近隣にないなど、総じて賃貸住戸を必要とする人が少ない場合、売却したほうがよいでしょう。
続いて、マンション賃貸についてです。以下に、マンション賃貸のメリットデメリット、マンション賃貸が向いているケースについて解説します。
以下に、マンション賃貸のメリットについて、代表的な３つを挙げていきます。
一つ目は、不労所得を得られることです。
駅に近い立地であるなど好立地の場合、入居希望者を見つけることが容易なため、安定的な賃貸経営ができます。
働かざるとも手に入る不労所得を安定的に得られるため、資産運用や老後の年金代わりにおすすめとなります。
二つ目は、資産を持ち続け、将来的な売却を選択肢に入れられることです。
資産には現金のほか、不動産や証券など様々な種類があります。現金以外の資産を持つことでインフレなど経済の変化に強くなり、資産全体を守ることが可能です。
また、賃貸経営で発生した経費を損益通算することで、所得税などを節税することもできます。
売却自体は今すぐでなくても可能なので、しばらく賃料収入で現金を稼ぎ、経済動向の動きを見て売却、という資産運用が可能となります。
三つ目は、自己負担なしにローン返済できることです。
ローンがあっても、家賃収入から返済に充てることができるため、自己負担なしにローン返済が可能です。
なお、家賃収入からローン返済額を差し引いて差額があれば、その分を自らの収益として貯蓄もしくは活用できます。
以下に、マンション賃貸のデメリットについて、代表的な３つを挙げていきます。
一つ目は、空室リスクがあることです。
マンション賃貸で空室になると、賃料収入は途絶えてしまいます。ローンの返済や管理費など、マンションを持っているだけで発生する出費もあるので、収支的には赤字に陥ってしまうでしょう。
賃貸経営では空室期間をいかに短くできるかが、安定的に経営するポイントです。空室リスクを回避するには、定期的な部屋のリフォーム、築年数経過による柔軟な賃料の改定など、賃借人が借りやすい状況を作ることが重要です。
二つ目は、管理会社への委託費など維持管理にお金が掛かることです。
マンション賃貸では、管理を自らで行うことはほぼありません。賃料回収や設備機器などの不具合対応、賃借人とのトラブルの対処など、素人では対応できないことが多くあり、これらは管理会社に委託するのが一般的です。
管理会社が賃借人との対応を全て行う分、委託費を毎月支払います。家賃に上乗せすることもできますが、上乗せした場合は入居者付けがむずかしくなる場合もあるので、賃料相場とのバランスを取ることが重要となります。
三つ目は、借主とトラブルになる可能性があることです。
借主とのトラブルを直接対処するのは管理会社になりますが、解決に向けて管理会社との打ち合わせや相談する時間が必要となります。
さらに、借主に常識がなく、近隣にも迷惑を掛けるような人物だと、騒ぎが大きくなってより解決が困難になります。
人によっては、借主のトラブル対応から心労が重なり、ストレスで体調を崩してしまうケースもありえるでしょう。
マンションを賃貸するときにも、向いているケースと向いていないケースがあります。以下に、マンション賃貸に向いている代表的な４つのケースを挙げていきます。
一つ目は、賃貸需要が高い地域のマンションのときです。
例えば、大学が近くにあれば学生の賃貸需要がありますし、近隣に大手企業のオフィスや大規模な工場があれば従業員向けの住宅として需要が見込めます。
また、最寄り駅の利用者が増えていたり、周辺の賃貸が満室であれば、今後も長期間にわたって高い賃貸需要を期待できるでしょう。
二つ目は、不動産を取りあえず所有しておきたいと考えたときです。
不動産は一度売却してしまうと、再び買い戻すことは大変難しくなります。駅に近いことや有名な商店街に近いなど、利便性の高さや生活環境の良さなどがある立地の場合には、簡単に売却するのは勿体ないと思うこともあるでしょう。
不動産市場は将来的にどうなるのかわかりませんが、立地的に賃貸と売却、どちらも需要が見込めそうなエリアであれば、一旦所有しておくのはありです。ただし、単に所有しておくだけでは赤字になってしまうので、賃貸にて一旦収益を上げておくのが得策となります。
三つ目は、転勤などで一時的に転居するときです。
通常、賃貸は普通借家契約により、借主に更新の意思があれば契約期間は実質無期限となるのが一般的です。しかし、転勤などにより一時的に転居する場合、定期借家契約を結ぶことで転勤期間中のみ賃貸に出すことができます。
定期借家では、賃貸する期間を予め決めておき、期限到来とともに借主に退去してもらう契約となります。退去期限が決まっているため、相場より賃料を安くするケースが殆どとなりますが、空室期間のランニングコストを家賃収入で穴埋めすることが可能です。
四つ目は、今後さらに値上がりが見込めそうな地域のときです。
最寄り駅の高架化や地下化、それに伴う駅周辺の再開発、区画整理による街並みの美化など、総じて不動産需要が上がりそうな地域の場合、賃料・売却価格どちらも値上がりが期待できます。
上記のような情報が入ってきたら、すぐに売却せず賃貸で様子見してみるとよいでしょう。
所有しているマンションを売却か賃貸どちらにするのかは、そのマンションが所在する立地や間取りなど様々な要素により変わります。ここでは、どちらが得であるのかについて以下の項目ごとに解説します。
一つ目は立地になります。マンションにおいて立地は最も重要視すべきポイントです。
仮に、主要駅5分以内の立地であれば、売却、賃貸どちらでも直ぐに買い手、若しくは借り手は付くでしょう。売却であれば高値、賃貸であれば高い家賃で貸せる可能性が高まります。
また、好立地であれば築年数が経過しても、双方値崩れはしにくい状況です。よって、一旦賃貸に出して可能な限り賃料を稼ぎ、数年後に売却するといった計画を立てられます。
二つ目のポイントは間取りです。マンションには貸しやすい間取りがあるため、どのような間取りなのかで判断するという方法になります。
具体的には、比較的コンパクトな間取りで1LDK（40㎡前後）や2LDK（55㎡～60㎡）が貸しやすい間取りです。一方、3LDK以上の間取りは部屋が広くなり、その分賃料が高くなってしまうため、賃貸需要は低くなりがちです。
よって、1LDKや2LDKであれば賃貸で所有し続ける、3LDK以上など広い間取りであれば売却するという計画を検討してみましょう。
三つ目は、階数です。マンションは、一般的に上層階ほど人気があるため、都心部のタワーマンションのような人気の高い部屋であれば売却で手放さず、賃貸にすることで継続的に収益を上げるほうが得であると言えます。
反対に、低層階の一般的なマンションであれば、立地や需要なども鑑みてになりますが、売却がお得であると言えます。住戸が1階の場合にはセキュリテイ面が不安視されることが多く、賃貸では入居者を見つけにくいからです。
四つ目は、不動産需要です。不動産需要が高いエリアであれば、退去者が出てもすぐに入居者が決まる可能性が高くなります。
一方、不動産需要が低いエリアであれば、退去者が出ると直ぐに決まらない可能性があることから、空室期間が長くなってしまうかもしれません。
需要が高いエリアは安定した賃料収入が期待できるので賃貸、需要が低いエリアは賃料収入が不安定なので売却、というように考えるとよいでしょう。
最後は、築年数です。築年数は、マンションに限らず不動産の価値に大きな影響をおよぼします。
売却も賃貸も、一般的に築浅物件が好まれます/span>。とくに、築古だと入居者を付けにくく、あまりにも古いと非常に安い家賃でしか入居してもらえません。
よって、高い賃料を取れる築浅物件なら賃貸、賃貸経営がむずかしくなる築古なら売却、といった考え方をするとよいでしょう。
マンションを売却したいときには、気を付けるべきことがあります。以下に、代表的な４つを挙げて解説していきます。
一つ目は、売却によってローンを完済できることを確認することです。
マンションをローンで購入している場合、売却時にはローンを完済し抵当権を抹消する必要があります。
抵当権がついたままの不動産を引き渡すことは、買主にとってリスクでしかないため、通常ローンを完済し抵当権は抹消する必要があります。売却益で支払うか、貯蓄などからの補填が必要です。
売却でローン完済できるかを確認するには、一括査定サイトの利用がおすすめです。
一括査定サイトにて得た査定結果とローンの残債額を比較することで、完済できるかどうか判断できます。また、複数の不動産会社を比較することで、高値で売れる業者を見つけることも可能です。
ただし、査定額はあくまで「売却見込み額」であるため、必ずその金額で売れるとは限りません。多少変動することも考慮して資金計画を立てましょう。
二つ目は、社会情勢や不動産市場などの要素により、売れる金額が変わることです。
不動産は数千万円単位の取引となり、その購入にローンを使う人が大半です。仮に景気が悪い状態であれば、安定的な収入を得られない人が多く、ローンを借りて不動産購入するという気持ちや物理的に借り入れができない人が増えるでしょう。
一方で景気が良ければ、給料やボーナスが上がるなどで消費意欲が向上し、不動産購入も増加します。需要が上向くことから、売却価格も高くなるでしょう。
また、不動産価格は売却する季節によっても変わります。１年の中で不動産需要が高まるのは、３月～４月ごろの春先と、10月～11月の秋口です。この時期に売却するか、閑散期に売却するのかで、少なからず売却価格に影響をおよぼすのです。
三つ目は、売却で儲かったときには、税金負担があることです。
売却価格から手数料などの経費、不動産を購入したときの取得費、特別控除を差し引いて利益（譲渡所得）がある場合、税金が発生します。具体的には、下記式に当てはめて計算していきます。
税率は、5年以下の保有（短期譲渡所得）の場合は39.63%、5年超の保有（長期譲渡所得）の場合は20.315%です※。
※所得税と住民税を合算した税率
なお、譲渡所得計算時の建物取得費は、現在の価値に減じて計算します。建物自体は経年で価値が減じているので、経過年数による減価償却費を計算し購入当時の金額から差し引くということです。
よって、築年数が経過するほど減価償却費が多くなるため、その分建物取得費は少なくなります（差し引けるものが少なくなるため、より多くの税額が掛かる可能性がある）。
先述した通り、マンションの売却益に掛かる税金は、所得税と住民税の２つです。
5年以下の短期譲渡所得は「所得税30.63％、住民税9％」となり、5年超の長期譲渡所得は「所得税15.315％、住民税5％」となります。
また、所有期間が10年超となると課税譲渡所得6000万円以下の部分に限り税率が14.21％（所得税10.21％、住民税4％）となる特例があります。
なお、上記の税率は、2037年まで適用される「復興特別所得税」が所得税に加算されており、これを除いた場合は短期譲渡所得の税率が30％、長期譲渡所得の税率が15%です。
四つ目は、居住中での売却の場合、内見は立ち合いが必要なことです。
マンション売却で内見するときは、空室で売るパターンと、居住中に売るパターンがあります。空室の場合、内見は不動産会社に対応してもらうことが多く、立ち会う必要はありません。
しかし、居住中のパターンでは、売主が現在住んでいる家を内見するので立ち合いは必須になります。
内見申し込みは土日に入ることが多く、売主都合でスケジュールが合わないと成約を逃すことになりかねません。いつでも内見を受け入れられるよう、可能な限り予定を調整しておきましょう。
ここからは、マンションを賃貸するときに気を付けるべき事項について、代表的な４つを取り上げ、解説します。
一つ目は、賃貸に出すと原則住宅ローンを利用し続けられないことが挙げられます。
住宅ローンはローンを組んだ本人が居住するために提供されるものであり、賃貸住宅用のローンではありません。よって、マンションを賃貸するときには、住宅ローンよりも一般的には高い金利となる投資用のローンに借り換える必要があります。
法律的な観点からいうと、本来住宅ローンだからといって賃貸ができないという決まりはありません。しかし、金融機関側のルールとして禁止していることがほとんどであり、違反すると一括返済の請求といったペナルティが発生します。
金融機関側が特別に許可を出すこともありますが、極めて稀なケースです。基本的には、住宅ローンを完済するか、別のローンに借り換えてからでないと賃貸はできません。
二つ目は、サブリースすると毎月赤字になる恐れがあることです。
サブリースとは、賃貸の管理会社と家賃保証契約を結ぶことです。サブリースのメリットは、契約期間内に空室になったとしても、一定の家賃収入は保証してくれる点になります。これにより、空室の時には家賃収入が0円になるところ、一定の収入を確保可能です。
一方で、家賃保証金額は相場の80％程度になるというデメリットがあります。また、契約内容によっては更に賃料を下げられる可能性があり、ローンの返済で毎月の収支が赤字に陥ることもあります。
また、マンション賃貸では一定の管理会社への委託費の支払いや、室内の設備機器に故障などが起きた場合に修理費用などは負担することになります。よって、築年数が経過したマンションでは、家賃の家賃保証金額以上に多額の費用が掛かるおそれがあります。
三つ目は、貸し出す前に賃貸需要が高いエリアかを調査しておく必要があることです。
賃貸需要を調査するには、周辺自治体の人口増減、駅の利用者数の増減、周辺賃貸の稼働状況などを調査してみます。また、周辺に賃貸物件を借りてくれそうな施設（オフィス、工場、学校、大型店舗など）があるかなども確認します。
所有しているマンションの間取りにより賃貸需要も異なるので、まずは賃貸管理を請け負う不動産会社などに相談してみるのもよいでしょう。
四つ目は、周辺相場を考慮したうえで賃料設定をおこなう必要がある点です。
家賃設定の金額は、入居者付けに大きな影響をおよぼします。立地、広さ、家賃など各種条件が近い近隣物件と比較し、適正価格となるよう賃料を設定しましょう。
マンションを売却か賃貸にするかは、まずその不動産の所有を継続したいか否か、そして纏まった資金が必要か否かなどにより変わってきます。
また、売却と賃貸にはメリットデメリット、向き不向きがあるため、各々の特性を理解し選択することがおすすめです。
なお、売却か賃貸かを迷ったら、一旦賃貸に出し、その後売却の選択肢を持ちつつ所有を続けるのが良いでしょう。
続いて、マンション売却のデメリットです。
・資産がなくなる
・賃料収入を得られるチャンスがない
・想定通りに売れるとは限らない
マンション売却最大のメリットは、纏まった現金が手に入ることです。売却によって得た資金で買換えや老後の生活資金などにする場合はおすすめになります。なお、デメリットは資産を失うことや、想定通りに売れない可能性があることです。
続いて、マンション賃貸のデメリットになります。
・空室リスクがある（ローン組んでいると収支が赤字になることも）
・管理会社への委託費など維持管理にお金が掛かる
・借主とトラブルになる可能性がある
マンション賃貸最大のメリットは、不労所得を得られることです。また、賃貸経営で掛かった経費を本業の収入と損益通算することで、節税対策にもなります。一方でデメリットは、空室リスクがあることで月の収支が赤字になるケースがあることです。管理会社への委託費や固定資産税などのコストは毎月掛かることから、いかに空室期間を短くできるかが賃貸経営のポイントになります。
