シェアハウスの売却方法と売却手順！売却時のトラブルについても解説

ひとつの物件に複数人が入居する家を「シェアハウス」と呼びます。

不動産投資や空き家対策として注目されていますが、契約内容が複雑なことから、シェアハウスを売却しようとしてトラブルになる人も少なくありません。

シェアハウスの売却は、管理会社との契約をしっかりと確認したうえで、どのように売却するか考えましょう。

また、シェアハウスを高く売りたい人は、一括査定で複数の不動産会社に相談することをおすすめします。

まずは「一括査定サービス」を利用して、条件のよい不動産会社を無料で探してみるとよいでしょう。

シェアハウスの売却時に起こるトラブル

近年、シェアハウスは増加傾向にあります。国土交通省が公表している「シェアハウス等における契約実態等に関する調査報告書」によると賃料や初期費用が安く、空室リスク対策となり得るため「シェア住居市場は平成17年以降拡大のペースが高まっている」というされています。

需要が高まる一方で、トラブルの増加も大きな問題です。国民生活センターの「シェアハウスの契約形態とトラブル事例」によると、以下のようなトラブル事例が発生しているようです。

上記の表をみてわかるように、解約や退去時のトラブルに関する悩みが60％以上を占めています。

国民生活センターの事例をみると、正しく契約を締結していないため、貸主と借主の間で思い違いをしていることがトラブルの原因だとわかります。

では、どんなことが原因でトラブルになっているのでしょうか。リスク回避のために、トラブル内容と解決策を知っていきましょう。

1.重要事項の説明がされていないため契約内容が曖昧

サブリース契約や個人でシェアハウス経営をしている人の中には、不動産会社を通さずに入居者と賃貸借契約を交わしていることがあります。

通常、賃貸物件を他人に貸し出す場合は、宅建士による重要事項説明が必要です。

しかし、シェアハウス経営者の中には、重要事項説明をせずに賃貸借契約を締結しているケースが少なくありません。

重要事項説明とは

重要事項説明（重説）とは、不動産契約に関する注意事項をまとめた書類を用いて、入居者に説明するものです。

賃貸借契約では、貸主と借主の間でトラブルを回避するために、宅建士が「契約期間」「退去時の修繕費用のルール」「設備や建物の状況説明」などについてきちんと説明することが義務付けられています。

もし重要事項説明がなされていないと「契約期間が曖昧になる」「退去時の修繕費用を払ってもらえない」といったようなトラブルが発生する恐れもあります。

シェアハウスに多い「サブリース契約」は法改正まで重要事項説明の義務がなかった

サブリースとは、業者が建物を借り上げて、入居者に転貸し（又貸し）する契約方式です。シェアハウスの多くが、サブリース契約を結んでいます。

サブリースにはさまざまな問題点があるのですが、2020年の法改正までは法規制もあいまいで、悪徳業者も多い状況でした。

重要事項についても説明義務がなかったため、業者にいわれるがまま契約を結んでしまったシェアハウスオーナーも少なくありません。

そこで、2020年12月15日に改正された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」で、サブリース契約も重要事項説明が義務化されています（サブリース新法）。

法改正以前にサブリース契約を結んだ人は、いまだに自分の不利益を把握していない可能性があるので、契約内容を見直してみることをおすすめします。

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第30条
特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結しようとするときは、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者（特定転貸事業者である者その他の特定賃貸借契約に係る専門的知識及び経験を有すると認められる者として国土交通省令で定めるものを除く。）に対し、当該特定賃貸借契約を締結するまでに、特定賃貸借契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるものについて、書面を交付して説明しなければならない。出典：e-Govポータル「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第30条」

2.サブリース契約は解除がしにくい

シェアハウスはサブリース方式で運営されていることが多い傾向にあります。

サブリースは家賃保証や一切の管理業務を任せられるかわりに、オーナーから契約解除できない契約です。中には、オーナーにとって著しく不利になっている契約もあります。

さらに、サブリース物件は買い手がつきにくいため、物件を手放したくても手放せない状況に追い込まれてしまうのです。

サブリース契約のオーナーを悩ませる借地借家法

借地借家法とは、賃貸契約において弱い立場である「借主」を守る法律です。貸主が一方的に借主を追い出せないよう、借主を守るよう定められています。

しかし、サブリースでは不動産オーナーが「貸主」でサブリース業者が「借主」、入居者は「転貸人」という立場です。

つまり、借地借家法により、オーナーは借主であるサブリース業者を追い出すことはできないということになります。

借主という「弱い立場」を守るはずの法律が、企業であるサブリース業者を守ることになり、個人の不動産オーナーが不利益を受けてしまう状態になってしまうのです。

サブリースが解約できないときは早急に専門家を頼ろう

サブリース契約が解約できそうにない場合、専門家と共に対策を考えましょう。

悪徳なサブリース業者は、解約させないために「違約金がかかる」「半年分の管理費の支払いが必要」など、あの手この手で解約を防ごうとします。

言葉巧みな業者に個人で立ち向かっても、勝機はほぼありません。そして、借地借家法が絡んでいるサブリースを解約するためには、法律の知識が不可欠です。

サブリース契約を解約したいであれば、法律の専門家である弁護士やサブリース契約に詳しい不動産業者に相談しましょう。

下記の機関・団体で、サブリース契約に関する相談を受けつけています。

機関・団体名	問い合わせ先
全国賃貸住宅経営者協会連合会（ちんたい協会）	https://www.chintai.or.jp/
日本賃貸住宅管理協会	03-6265-1555
消費者ホットライン	188（局番なし）
法テラス	0570-078374

上記の機関・団体は、国土交通省でも紹介されている無料相談窓口で、以下のようにさまざまな悩みが寄せられています。

• 勧誘に関する相談
• 費用負担等の契約内容に関する相談
• 家賃の減額に関する相談

サブリース契約に関するトラブルでお悩みの人は、遠慮なく相談してみましょう。

3.定期借家契約も解除のための手続きが必要

サブリースではなく、入居者との間で直接契約しているシェアハウスもあるでしょう。

入居者との契約が「定期借家契約」の場合は注意が必要です。定期借家契約とは、期間満了時に契約を終了させ、更新しない契約形態のひとつです。

通常の賃貸借契約では、合意がなければオーナーからの更新終了を申し出ることはできませんが、定期借家契約では合意がなくとも期間が来れば契約は終了となります。

しかし、定期借家契約は正しい手順を踏んでいないと、効力を発揮しません。

では、正しい手順とはどんなものなのでしょうか。

書面で「定期借家契約」と明記する必要がある

定期借家契約を締結するには、書面で「本契約は定期借家契約である」と明記しなければいけません。この書面は契約書とは別に作成する必要があります。

たとえば、以下のような文面です。

本契約は、前項に規定する期間の満了により終了し、更新がない。ただし、甲及び乙は、協議の上、本契約の期間の満了の日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約をすることができる。出典：国土交通省「定期賃貸住宅標準契約書（6）」

上記は、国土交通省が例示している定期賃貸住宅標準契約書の条項です。

一字一句同じである必要はありませんが、このように「定期借家契約であること」「契約は満了すること」が記載されていることが重要となります。

参照：国土交通省「定期賃貸住宅標準契約書について」

定期借家契約であっても解約通知が必要

期間内に終了する定期借家契約ですが、オーナーからの解約通知がなければ契約を終了させることはできません。解約通知時期は、期間満了の1年前から6カ月前までの間です。

仮に、年度末の3月に契約を終了させたいのであれば、前年の3月~9月末までには「解約時期です」と通知を出してなければいけないのです。

しかしながら、なかにはうっかり通知を出すことを忘れてしまうオーナーもいると思います。その場合は、通知を出した半年先に契約が終了となります。

もし、3月に終了する契約であったにもかかわらず、解約通知を前月の2月に出した場合は、契約が終了するのは解約通知を出した半年後の8月になるというわけです。

正しく定期借家契約の締結や解除通知ができなかった場合

上記の手続きを正しくおこなわなかった場合、定期借家契約の効力が認めらず、一般的な賃貸借契約とみなされます。

定期借家契約の最大のメリットは、契約が期間内に終了することです。対して一般的な賃貸借契約は、入居者の合意がなければ解約することが非常に難しくなってしまいます。

【対策】シェアハウスの売買や運営は専門家と相談しよう

シェアハウスは、一軒家を賃貸物件として手軽に活用できる不動産投資です。

ただし、契約に関しては費用をかけても仲介として不動産会社に入ってもらい、リスクを回避するとよいでしょう。

また、すでに個人契約を交わしてしまっている場合でも、今後の運営や売却に関しては専門家の協力が必要です。

サブリース業者や契約解除のことで入居者と大きなトラブルにまで発展しそうであれば、法律に詳しい弁護士か司法書士に相談してください。無料相談を受けつけている法律事務所も多いので、気軽に相談してみましょう。

また、シェアハウスの売却は専門知識をもった不動産会社でないと売れないケースが多いので、一括査定を利用して、シェアハウスでも高額で売却できる不動産会社を探しましょう。

シェアハウスを売却する3つの方法と注意点

シェアハウスを、売却するときは状況に合わせた売却方法を選択していかなければいけません。売却方法は以下の3つです。

• 空き家にしてから売却
• オーナーチェンジ
• 任意売却

ただし、法的な知識に基づき手続きを進めないと、入居者とトラブルを引き起こしてしまうリスクもあります。

まずは無料査定を利用して、自分にとって最適な不動産会社を探すことからはじめましょう。

空き家にしてから売却

入居者をすべて退去させてから売却する方法です。空き家にすれば、中古の戸建てとして投資家のみならず一般消費者にも売却できます。

すでに空き家になっている場合は、買い手さえ見つかれば問題なく売却できますが、問題は入居者がいるケースです。前述したように、オーナーから一方的に退去させることはできません。

まずは契約書を確認し「契約形態」と「解約時期」を確認しましょう。契約期間ごとに退去させる方法を紹介していきます。

定期借家契約で契約期間を決めていた場合

一般的に、賃貸借契約の期間は2年とする場合が多いです。借地借家法では「期間満了の1年前から6カ月前」までに退去通知を出すことが定められています。

退去通知を出し忘れてしまった場合は、借主から退去届けをもらうまでは解約することが困難になるため、必ず期間内に退去通知を出すようにしましょう。

退去通知がなければ、期間が定められていても貸主から契約を終了させることはできませんので、注意してください。

定期借家契約で契約期間を決めていなかった場合

契約期間を定めていない場合の解約方法は、入居者の同意を得て解約することになります。

入居者が解約を拒否した場合は、契約を解除するための正当事由が必要です。

「老朽化による建て替えが必要」「貸主が自宅用として使用する」「所有者が高齢のため賃貸経営を継続するのが難しい」など、契約を続行できないきちんとした理由を入居者に理解してもらわなければいけません。

オーナーチェンジする

オーナーチェンジとは、入居者はそのままに大家の変更をおこなう方法です。投資物件として新しい投資家にシェアハウスを売却します。

オーナーチェンジの場合、入居者に対しては貸主変更の同意を得る必要はなく、新しい家賃振り込み先の連絡として「オーナーが変更しました」という通知を出すだけで済みます。

退去させる必要はないため、空き家にして売るよりも手続きは簡単ですが、買主が限定される点に注意しましょう。

オーナーチェンジ物件の売却方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

任意売却をする

シェアハウスを運営しているオーナーの中には、ローン残債が残っている人もいるのではないでしょうか。

支払いが困難であるため、急ぎ売却を進めたいときには、任意売却という残債整理の方法もあります。任意売却とは、債権者である金融機関の許可を得て、残債の残る不動産を売却する方法です。

売却金を返済に充て、不足分は任意の額で少しずつ支払っていくことになります。任意売却は競売と同じく債務を清算する方法ではありますが、一般的な売却方法と「売り方」は変わりません。

任意売却を進めるときはコツがあり、急に銀行に行って「任意売却をしたいんですけど」と申し出ても、受けつけてもらえません

まずは任意売却に詳しい不動産会社に相談し、金融機関との交渉を進めていく必要があります。任意売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

任意売却はブラックリストに注意！

任意売却をするときの注意点としては、信用情報機関に事故情報が掲載される点（いわゆるブラックリスト）があります。

信用情報期間に登録されると、数年間は新規の借入れやクレジットカードの申し込みができません。

事故情報が掲載されても5~10年ほどで削除されますが、その間は生活にある程度の支障があるでしょう。

任意売却するときは、不動産会社だけでなく弁護士とも相談しておくことをおすすめします。

シェアハウスを高く売却する3つのコツと注意点

シェアハウスをできるだけ高く売却するコツは、以下の3つです。

• シェアハウスを査定してもらう
• ニーズを理解してくれる業者を選ぶ
• 利回りをあげる

ここからは、高く売るコツと注意点について解説していきます。

シェアハウスを査定してもらう

まずは査定をおこない物件の価値を確認しましょう。シェアハウスの場合、戸建て住宅として売るか、投資物件として売るかで査定額が大きく変わります。

不動産会社が物件の価値を算出するとき、使用される計算式は以下の3つです。

取引事例比較法	過去の取引事例や地域要因などの情報をベースに価値を試算する方法
収益還元法	対象の不動産が将来生み出す賃料収入を予測して価格を求める手法
原価法	仮にもう一度建築した場合に原価額はどの程度かを割り出す方法

上記の方法のうち、シェアハウスのような収益物件の価値を調べるときは、収益還元法が活用されるのが一般的です。

そのため「収益性がない」もしくは「家賃が安い」と判断された場合には、高い査定額がつきません。反対に、家賃収入が高いほど、高額な査定結果となります。

査定額が高ければ高値で売却できますので、まずは査定を依頼しましょう。物件の価値がわかれば、それによって売却戦略を立てやすくなります。

売却前に利回りをあげる

査定額を高く出すためには、収益性が重要と解説しました。「収益性＝家賃」であるため、利回りをあげるためには、入居率をあげたり賃料を高く設定したりするという考えに行きつくオーナーも少なくありません。

しかし、考えもなしに家賃をあげてしまうと、入居者からクレームが入る、もしくは売却前に退去されてしまう可能性もあります。

また、入居率をあげたくても、共同生活を強いられるシェアハウスは、アパートのようにすぐに入居者が集まらないのです。

こうなっては、利回りをあげることはできません。では、利回りをあげるためには、どうしたらいいのでしょうか。

実質利回りで計算してみる

当然のことですが、出費をおさえれば利回りはあがります。一般的に投資物件の利回りを計算するときには、実質利回りが活用されますが、実質利回りは年間の支出が低ければ数値が高くなる仕組みです。

仮に、建物の価格が1000万円、家賃10万円としましょう。このときに、年間の支出を10万円の場合と30万円の場合で利回りがどの程度異なるのか、試算してみましょう。

修繕費	計算式	実質利回り
10万円	（120万円/年間の家賃収入-10万円/年間の支出）÷1000万円/物件の価格×100＝11	11％
30万円	（120万円/年間の家賃収入-30万円/年間の支出）÷1000万円/物件の価格×100＝9	9％

上記の表を比較すると、修繕費が高いほど利回りが低くなるのがわかります。

つまり、賃料アップが難しいときには年間の支出をおさえれば、実質利回りが向上して収益性も高くなります。

修繕費をおさえる2つのポイント

修繕費を抑えるポイントを理解し、修繕コストを下げていきましょう。

修繕費用をおさえるためには、小さな劣化をこまめに修繕していくこと、そして契約書に原状回復義務を明記しておくことが重要なポイントになります。

どんなに立派な建物でも、建築した時から日に日に劣化してしまいます。たとえば、外壁や屋根、外構などは15年も経てば劣化が目立つでしょう。

気づいたときにコツコツと修繕していけば、少ない費用で済みます。大きな修繕に繋がる前に定期的なメンテナンスをおこない、早めに対処していきましょう。

また、入居者の退去時に必要な修繕費を支払ってもらえるよう、賃貸借契約書に原状回復義務について明記することも大切です。

原状回復義務とは、退去時に入居者が壊した設備を負担してもらえる義務のことです。

原状回復義務の範囲について契約時に取り決めていないと、本来であれば負担しなくてもいい部分までオーナーが費用を払うことにもなりかねません。

責任を曖昧にされないよう、修繕の範囲を契約内容に盛り込み、入居時の状態を証明できるよう写真などに残しておくとよいでしょう。

シェアハウスのニーズを理解している業者を選ぶ

不動産を高く売るためには、売主と買主のニーズがマッチしていることが重要です。

ひとことで「買主」とは言っても、不動産の用途はそれぞれ違うものです。居住用として住みたいのか、投資用として運用したいのかなど、ニーズは個々で違います。

たしかに、不動産の価値を大きく左右する要素として「立地」「地価」「築年数」などがあげられます。しかし、不動産の価値はそれだけで決まるものではありません。

買主を選定し、購入希望者の目線に立った売却戦略を立てることができれば、不動産の価値は高まります。

たとえば「居住用として個人に売る」のと「投資用不動産として投資家や事業者に売却する」のでは、不動産の価値や売却戦略が大きく異なります。

すべては、売主と買主とのマッチングです。マッチングできるかどうかは、不動産会社の顧客の多さやこれまで構築してきた信頼関係にかかっています。

シェアハウスの売却手順

それでは、最後にシェアハウスを売却する手順についてみていきましょう。順を追って解説していきますので、これから実際に売却するときの参考にしてください。

不動産会社を選ぶ

いくつか目ぼしい不動産を見つけたあとは、候補の中から不動産を決めていきましょう。候補となる不動産会社を選ぶときは、以下のポイントを意識してください。

• 希望や不安を熱心に聞いてくれる
• 知識や実績が豊富
• 自社のPRがしっかりとできる

不動産を手放すということは、大きな不安や心配事が重なるものです。売主の悩みに対して誠実に対応してくれるかどうかをチェックしましょう。

チェックするためには、気になることをたくさん質問してみることが一番です。素人に対して高圧的な態度で接してくる不動産会社は、どんなに大手企業でも問題外でしょう。

また、自分にとって最適な不動産会社を選ぶには、なるべく多くの不動産会社に相談するのがおすすめです。

そのため、オンラインでの一括無料査定を利用し、優良な不動産会社を探す時間を短縮しましょう。当サイトの査定フォームでも、厳選した不動産会社からもっとも高額査定をつけるところを調べられます。

売却活動

売却活動は、媒介契約を締結した不動産会社に任せられます。不動産会社は、自社のウェブサイトやチラシに物件情報を掲載したり、会社が抱える顧客に紹介することで買主を探します。

購入希望者が現れたら、売却価格交渉や登記費用の負担、入居者の引き継ぎなど、条件のすり合わせが行われます。

引き渡しと支払い

買主との条件が一致したら、売買契約に進みます。宅地建物取引士による重要事項説明の後、契約書を交わします。

売買契約が確定したら、決済日を取り決めます。決済日には売却金の支払いと、所有権移転登記がおこなわれます。不動産会社へ支払う仲介手数料も、このタイミングで支払うのが一般的です。

以上がシェアハウスの売却手順です。契約直前になって不安になったり慌てたりしないよう、ここまで紹介してきた手順を確認しておいてください。

まとめ

シェアハウスを売却するときは、まず現在の契約内容を確認してください。一般的な賃貸借契約なのか定期借家契約なのかを調べ、解約可能な時期はいつなのかをチェックしてみましょう。

もしサブリース契約になっている場合は、スムーズに解約できないケースも多いため、サブリースの契約解除に詳しい不動産会社を頼ることをおすすめします。

買主のニーズによって、シェアハウスの価値は大きく異なります。購入希望者の目線に立った売却戦略を立てることができれば、高く売却できる可能性があることを理解しておきましょう。