不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
離婚で家を売るのであれば、そのタイミングは離婚前に行うのがおすすめです。
家を売るためには最低でも3か月程度、長いと半年以上は掛かります。仮に離婚後の売却となると、元の夫婦間で連絡を取り合うことや売却についての相談がしにくくなることがあります。
また、離婚前に売却し現金化していれば財産分与の対象となるため、税負担的にもお得な面があります。
この記事では、離婚で家を売るタイミングとして離婚前を推奨しておりますが、一旦離婚前と離婚後に分けて売却するパターンを解説していきます。ほかにも、離婚で家を売却するときの注意点、不動産市場的に少しでも高値売却ができそうなタイミングについても解説していきます。
離婚で家を売るのであれば、そのタイミングは離婚前に行うのがおすすめになります。
その理由は、家の売却には時間と労力と費用負担があり、それらをまとめるには夫婦間での話し合いが必須であるからです。また、不動産会社としても夫婦であるほうが、窓口を一本化でき対応もしやすくなります。
さらに、家の売却では内見者の立ち合い、内見があるときに綺麗に清掃、不動産会社と売却の進め方や販売価格の相談など、売却当初から契約・引き渡しまで密に連絡を取る必要があります。よって、家の売却は離婚前のほうが良いということになります。
最後に、金銭的な部分でいうと離婚前に売却し現金化したものは離婚後に財産分与の対象となります。家をきちんと売却し現金化すると明確に折半できるので、金銭関係でのトラブルを防止できます。また、家を処分することで、お互いスッキリとした気分になれることもあるでしょう。
よって、離婚後に売却活動し元の配偶者と関係性を続けるよりは、離婚前に売却し家の問題を片づけてしまうほうが、お互いにとって次のステップに進みやすくなるでしょう。
はじめに、離婚前に家を売るのがおすすめのパターンについて解説していきます。以下に、代表的な３つのパターンを紹介します。
まずは、家の売却完了まで離婚を待てる人です。
夫婦間で離婚という話しが出るときは、ほとんどは夫婦関係が悪くなっており、心理的には一刻も早く別れたいと思うのが胸の内であると思います。しかし、家庭内の状況によっては、離婚が完了するまでは最低限の良好な関係性でいることや、我慢を強いられることもあります。
このように、家庭内の状況により家の売却完了までは離婚せずに耐えられる人には、離婚前の売却がおすすめです。
家の売却には、平均的に3か月程度掛かります。
机上査定や実査定で2週間、契約から引き渡しまでに1か月程度掛かります。また、売却活動に掛かる期間は、物件の善し悪しや金額にもよります。
どれだけ早くても1か月程度、難航すれば半年や1年経過しても売却が進まないこともあるため、離婚したい日程から逆算して家の売却を進めるのもよいでしょう。
なお、不動産仲介を利用することで、高値売却の可能性を追求できるメリットがあります。
不動産仲介は広く買主を探す売却活動であり、立地や環境など物件の条件が良ければ買主間で競争が起きやすくなります。販売価格は査定額を参考に自由に設定できるので、内見者が多く見込める不動産であれば高値チャレンジ（＝例えば査定額よりも5％程度高値で販売すること）も可能です。
また、仮に高値チャレンジに失敗しても、販売価格はいつでも変更ができます。よって、問い合わせや内見者の数などにより柔軟な対応ができます。
次に、離婚で全てをスッキリさせたい人です。
仮に離婚後に売却となると、元配偶者と家の売却に関して連絡を取り合う必要が出てきます。よって、離婚したら全てをリセットしたいと思う人には離婚前の売却がおすすめです。
最後に、離婚後のトラブルを避けたい人です。
離婚後に売却し現金化することで、金銭的なトラブルに発展するケースは少なくありません。離婚後は、元の配偶者と連絡を取る機会が減り、相談等の話し合いをあまりしないまま売却を進めることもあります。
これにより、売却した金額が双方の同意がないまま進めたこと、売却時に掛かった費用負担を巡ってトラブルになることがあります。よって、離婚後の金銭的なトラブルを避けるには、離婚前に売却を完了するのがおすすめです。
ここまで、離婚前の売却をおすすめしてきましたが、家庭の事情などにより離婚後になるケースもあるでしょう。ここでは、離婚後に家を売るのがおすすめのパターンについて解説していきます。
まずは、一刻も早く離婚したい人です。
現状既に別居中で殆ど連絡も取っていない、元配偶者の顔も見たくない、声も聞きたくないなど家の売却のために離婚を待つことが精神的に難しい人などについては、離婚後に家を売るのがおすすめになります。
なお、既に感情的になるような部分が散見される場合には、家の売却時に金銭関係でトラブルになる可能性を大いに秘めているので注意しましょう。
次に、離婚後に元配偶者と連絡を取ることなどに抵抗感がない人です。
離婚後で別居はするも、子供に会うために連絡を取る続けることについて了承を得ていることや、婚姻関係は解消も引き続き繋がりは保ちたいなどの考え方の場合には、離婚後にタイミングを見計らって売却しても良いでしょう。
最後に、どちらか一方が暫く住み続ける予定がある人です。離婚後、無理に売却する必要はありません。どちらか一方に居住する意思があれば、家はそのまま残しておいてもよいでしょう。
ただし、家の名義人が住み続ける場合には、非名義人の相手に評価額の半分を支払う必要があります。また、非名義人が住み続ける場合には、名義変更を行い、元の名義人に同じく評価額の半分を支払います。
さらに、名義人にローンがある場合には非名義人が引き継ぐことや新たにローンを組みなおす必要があり、一定の支払い能力が必要です。よって、単に住み続けるといっても、財産分与の関係から相手側には、少なくとも評価額の半分の現金を支払います。
そもそも離婚と売却のタイミングを合わせるのは、難しいことです。特に、不動産はいつ売れるかわかりません。よって、離婚の話し合いと並行して家の売却を進めていく、という形のほうがお互いにとっては有意義な時間の使い方となります。
離婚で家を売るタイミングを考えるポイントは、以下に挙げた事項になります。
はじめに離婚後に連絡を取りやすく、話し合いを当事者間で行いやすい関係であれば離婚後の売却でも問題ありません。しかし、離婚前でありながら既に連絡が取りにくい状態で、話し合いがしにくい関係性であれば離婚前に売却するべきです。
さらに、話し合いがしにくい関係性であれば、離婚後に家の売却以外でもトラブルになる可能性が高いため、火種を少しでも少なくしておくために離婚前に全て片付けておくのが得策となります。
よって、離婚後に連絡が取りにくく、話し合いを当事者間で行いにくい、離婚後にトラブルを避けたいのであれば離婚前の売却がおすすめです。
離婚で家を売却するか否かは、状況により異なります。ここでは、離婚で売却するか否かを判断するポイントについて紹介します。
まずは、名義人に居住する意思があることです。
名義人とは、家を購入した張本人となります。離婚してしまえば家族が減り、家のスペースが余ってしまうこと、掃除などの手入れは大変です。しかし、名義人に一旦住む意思があれば、売却する必要はありません。
ただし、マイホームは夫婦で築いた共有の財産であるため、配偶者が非名義人であっても財産分与する必要があります。
続いて、住宅ローンの支払いが一人でも可能か否かです。ペアローンは配偶者と共にローンを組む形態になりますが、離婚し別居となると配偶者の持ち分を引き継ぐこととなります。これには名義変更を行い、ローンは新たに組み直すことが必要です。
これまでペアローンで支払っていたローンを一人で支払うことになるので、当然に支払い能力があることが必須になります。仮に、一人でローンを組むことができなければ、原則売却するしかありません。
最後は、売却する意思の有無です。双方に売却する意思があれば売却、片方に居住の意思があれば売却しない形になります。ただし、売却しない場合には、ローンの支払い能力や資金力がポイントになるので、居住したくてもできないケースが人により起こりえます。
家を売却するのであれば、できれば少しでも高く売りたいと思う人は多いのではないでしょうか？ここでは、できれば気にかけておきたい家を売るタイミングについて解説します。
まずは、不動産の繁忙期に売却することです。
不動産の繁忙期とは、一般的に春先になります。職場での異動に伴う転勤など春から新生活を始めたい人が、季節柄多くいます。この春先に売却の照準を当てることで、少しでも高値で売却できる可能性が高まります。
なお、具体的な時期としては、3月～4月が最も繁忙期です。よって、3月上旬から売却を始めるには少なくとも2月には査定などの売却に関する準備を全て終えておきます。
次に、周辺に競合物件が少ないときに売却することです。
繁忙期を外してしまったら、1年間待たなければいけないわけではありません。周辺に売却中の物件が少なければ、必然的にそのエリアで不動産購入を検討したい人の目に留まる確率が高まります。
買主は、一旦今あるものの中から良い物件を選択する傾向があり、物件数の分母が少なければ選ばれる確率も高まります。このように、あらゆる可能性の中から確率が高まる手法を選択し続けることで、買主間での競争が起き早期若しくは高値売却の可能性が高まります。
離婚で家を売るときは、ただ単に不動産会社に売却を丸投げするだけでは、必ず失敗します。離婚という大変な時期でも、しっかりと不動産売却について予め学んでおきましょう。
ここでは、離婚で家を売るときの注意点について解説します。
住宅ローンは、原則完済が必須となります。
住宅ローンが残っている家には、抵当権が付帯しています。抵当権とは、債務者のローン返済が行き詰まったとき、最終的に競売にかけ債権を回収する権利となります。第三者に物件を引き渡す際には、この抵当権が付いたままであると買主にとって都合が悪くなります。よって、一般的には抵当権を抹消するために住宅ローンの完済が必須です。
なお、住宅ローンの完済が必須であるため、「査定額（売却見込み額）＋自己資金等＞ローン残額」であることが家を売る条件になります。では、売却額がローン額を下回ってしまったら売却はできないのでしょうか？
売却資金と自己資金などでローン完済が難しい場合には、任意売却となります。
任意売却では、売却完了後にもローンの支払いが残るため予め金融機関の許可が必要です。具体的な了承事項は、抵当物件なしでローン返済を行い続けること、返済額を月々支払える額に抑えるため返済期間の延長となります。
金融機関としては、返済が滞り競売となると債権を全額回収できない可能性が高いことから、ほとんどのケースでは認められます。なお、売却を始める前には金融機関と売却金額の打ち合わせなどを行う必要もあるため、通常の不動産仲介よりも売却準備に時間が掛かります。
また、任意売却をおこなうと、新規の借り入れやクレジットカードの利用ができなくなります（いわゆる「ブラックリスト入り」）。デメリットが大きいため、慎重に検討するようにしましょう。
マイホームが単独名義の場合であっても、共有名義の場合でも、配偶者の同意が必ず必要となります。無断で売却してしまうと、離婚調停などで不利になるかもしれません。
家を売る理由が「離婚」だと、物件として敬遠されることが稀にあります。
売却理由が「離婚」と聞いて嫌がるのは、例えば新婚の夫婦やこれから結婚予定のカップルではないでしょうか。売却理由で離婚は、物理的若しくは心理的瑕疵に該当することではありませんが、何となく「縁起が悪い」という気持ちを抱くケースが多くあります。
よって、このようなケースでは物件として敬遠されることが稀にあります。
売却は早めに行うことです。
売却準備から引き渡しまでに掛かる日数は早くて３か月、長くなると半年以上となります。また、そのなかでも売却準備では、事前に購入当時の資料集めや住宅診断（インスペクション）があります。
さらに、査定などに手間が掛かること、実際の売却活動は買主が見つかり次第であることなごから、いつ売却が完了するかわかりません。よって、期間が不確定な部分もあることから、売却はなるべく早く行うことが得策です。
家の価値を手軽に知りたいなら、一括査定サイトの利用がおすすめです。
一括査定サイトであれば、今の家の住所などを入力することで、複数社から机上査定を受けられます。複数社から査定を受けることで、相場観を掴みやすくおおよその売却見込み額も立てやすくなるでしょう。
家の売却時には、売却額などでお互いの意見が合わずにトラブルに発展することがあります。
よって、マイホームの売却は夫婦共有の財産であり、売却後の現金は財産分与の対象であることから、売却活動は都度話し合いをしながら進めることが重要です。
家の売却では、売却前に多額の初期費用が掛かる可能性があります。
例えば、既存の住宅が古く、解体して更地にしてから売却する場合です。売却前に解体工事費や土地の調査費用、測量費用などで数百万円単位の費用が掛かります。これらの費用負担をどうするのかについては、予め話し合いが必要です。
なお、一戸建て売却でも建物を残す場合、若しくは分譲マンションの場合には、建物の状態を確認するための住宅診断（インスペクション）の費用として、10万円程度の費用負担があります。住宅診断は任意の制度になりますが、契約不適合責任を回避するためにも売却前には行っておいたほうが良いでしょう。
売却後には、仲介手数料や売却益が出た場合には、税金が掛かることにも注意が必要です。
仲介手数料は、「成約価格×3％＋6万円＋消費税」となります（売却価格が400万円超の場合）。例えば、3000万円で成約すると仲介手数料は1,056,000円です。また、売却益が出た場合には、課税譲渡所得に対し所有期間により異なる税率を掛け、税額を算出します。
5年以下の短期譲渡所得では税額39.63％（所得税30.63％、住民税9％）、5年超の長期譲渡所得では税額20.315％（所得税15.315％ 住民税5％）です。
原則、売れる金額で売却活動を行い、高値に挑戦はしないことです。
高値に挑戦することで、仮に進展がない場合に売却期間が間延びしてしまいます。離婚を考えている夫婦であれば、家の処分はできれば早めにしたいと思う人が多いはずです。
よって、当初より売れる金額で売却活動したほうが、早期かつ売却金額にも満足感を得られる可能性が高くなるので得策と言えます。
最後に、売れないときには買取を検討します。買取とは、物件を不動産会社に直接買い取ってもらう売却方法です。
買取は現金一括払いが基本なので、早ければ数日程度で現金化できることもあります。仲介での売却活動がうまくいかない場合は、検討する価値があるでしょう。
ただし、住宅ローンがある場合には、買取価格が住宅ローン残債を下回らないことが、主な買取を利用できる条件となります。
離婚で家を売るタイミングは、離婚前がおすすめとなります。離婚前に時間をかけて売却し、離婚後に財産分与にて現金化したものを分けるのが、最もトラブルなく家を処分できる方法であるからです。
なお、売却にはなるべく早く動くこと、高値挑戦しないこと、万が一売れないときには買取を検討するなど、家の売却に対し柔軟かつ早めの判断が得策と言えます。
今、家の売却を検討中で、家の価値知りたいと思っている人は、一括査定サイトの利用がおすすめです。
