離婚で家を売却する際の確認事項やタイミングは？住宅ローンがある場合の売却や注意点

離婚で家を売却する際に確認すること

離婚による家の売却をスムーズに進めるためには、事前に確認すべきことを押さえておくことが大切です。

具体的には、下記のような内容を確認しておきましょう。

• 家の名義を確認する
• 住宅ローンの残債を確認する
• 家の売却相場を調べる
• 家の売却後の財産分与について話し合う
• 売却のタイミングを決める

家の名義を確認する

家の売却ができるのは、不動産の名義人のみです。夫と妻の共有名義になっている場合は、夫婦双方が同意しなければ売却ができません。そのため、売却前に家の名義が誰になっているのかを確認しましょう。

家の名義の確認は、下記の書類で確認できます。

登記簿謄本	不動産の住所や名義人、構造などの情報が記載された書類です。法務局の窓口の他、郵便やオンライン申請で取得できます。
不動産売買契約書	売買契約を交わした際に、名義人が記名・押印した書類です。契約時に受け取っているため、自宅に保管されている可能性があります。

住宅ローンの残債を確認する

住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンの残債を確認し、家を売却した際にローンを完済できるかを確認する必要があります。

家の売却益で住宅ローンを完済できる「アンダーローン」の場合は、売却後に残った現金を財産分与することになります。

一方、家を売却してもローンが残る「オーバーローン」の場合は、売却益以外の資産で住宅ローンを完済するか、任意売却を検討する必要があります。もしくは、売却を諦めて夫婦のどちらか一方が家に住み続けるといった選択肢もあります。

詳しくは、「住宅ローンが残っている家の売却」で解説します。

家の売却相場を調べる

家を売却する前に、売却相場を調べることも重要です。相場を把握することで、適切な価格設定ができます。

具体的には、下記のような方法で売却相場を確認できます。

• 不動産ポータルサイトで類似物件の価格を調べる
• 複数の不動産会社に査定を依頼する
• 「レインズマーケットインフォメーション」で過去の成約価格を調べる

相場を調べておくと、夫婦間で売却価格を協議する際もスムーズに進むでしょう。

家の売却後の財産分与について話し合う

家は婚姻期間中に夫婦が築いた「共有財産」とみなされるため、名義や持分の割合に関係なく、財産分与の対象です。

そのため、家を売却する場合は、その売却益をどのように分け合うかについて、事前に夫婦で十分に話し合っておくことが大切です。不動産の売却益だけでなく、預貯金や保険などの他の共有財産も含め、全体の財産をどのように分けるかを総合的に協議しましょう。

なお、財産分与の割合については「2分の1ずつ」が基本ですが、双方の合意があれば、それ以外の割合で分配もできます。

財産分与の内容は公正証書にする

離婚に伴う財産分与の内容は、公正証書として残しておくのがおすすめです。公正証書とは、公証役場で公証人が作成する法的効力のある文書です。金銭の支払いの約束を相手が守らなかった場合は、裁判を経ずに強制執行を行えます。

売却益の分配や支払いが滞った時も、公正証書があればスムーズに対応できます。また、文書として約束が残るため、離婚後の「言った・言わない」といったトラブルを防ぐことにもつながります。

財産分与の内容を公正証書に残す場合の流れは下記のとおりです。

1. 財産分与の内容を夫婦間で決める
2. 合意内容を文書にまとめ、公証役場に提出する
3. 公証人が公正証書を作成し、両者が署名・押印をする

公正証書は原本、正本、謄本の3通が作成され、原本は公証役場、正本と謄本は夫婦それぞれが保管します。原本は公証役場で20年間保管されるため、正本や謄本を紛失した際は再発行も可能です。

公正証書の作成費用は、財産分与や慰謝料、養育費などの価格にもよりますが、おおむね1万〜3万円程度です。ただし、弁護士や司法書士などの専門家に相談したうえで作成する場合は、その分の報酬が発生します。

売却のタイミングを決める

離婚前と離婚後のどちらのタイミングで家を売却するかも、夫婦間で話し合っておきましょう。

売却にかかる期間は一般的には3～6ヵ月程度とされていますが、エリアや売却価格などの条件によっては1年以上かかるケースもあります。そのため、状況に応じて適切なタイミングを見極め、計画的に売却活動を進めましょう。

なお、離婚で家を売却するタイミングについては、次項で詳しく解説していきます。

離婚で家を売却するタイミング

離婚前と離婚後のどちらのタイミングで家を売却するか迷う方もいるでしょう。

それぞれのタイミングのメリット・デメリット、向いているケースは下記のとおりです。

	離婚前	離婚後
メリット	夫婦で家の売却について話し合いをしやすく、売却に伴う手続きをスムーズに進めやすい。離婚後に元配偶者と連絡を取り合う必要がないため、新たなスタートを切りやすい。	財産分与や親権、養育費など、離婚に伴う話し合いや手続きが完了しているため、家の売却活動に集中できる。売却価格など、納得のいく形で売却しやすい。
デメリット	離婚前に売却代金を分けると贈与とみなされる可能性があるため、財産分与は離婚後に行う必要がある。	家の売却に関する話し合いなどで、離婚後も元配偶者としばらく連絡をとる必要がある。
向いているケース	・家の売却完了まで離婚を待てる ・離婚ですべてをスッキリさせたい ・離婚後のトラブルを避けたい	・一刻も早く離婚したい ・離婚後に連絡を取ることなどに抵抗感がない ・家をできるだけ高く売却したい

離婚前｜離婚後に連絡を取り合いたくない場合におすすめ

離婚後に元配偶者と連絡を取りたくないと考えている場合は、離婚前に家を売却しておくのがおすすめです。

家の売却には一般的に3〜6ヵ月程度の期間がかかり、物件の状態やエリアの需要、設定した売却価格によっては、1年以上かかることもあります。

売却にあたっては、不動産会社とのやり取りや内見の対応、売却価格の調整など多くの手続きが発生するため、夫婦間で連携して進めることが不可欠です。

手間はかかりますが、離婚前であれば話し合いがしやすく、売却に伴う手続きもスムーズに進みやすいメリットがあります。また、家の問題を解決しておくことで、離婚後のトラブルを防ぎ、双方が新たな生活に集中しやすくなるでしょう。

ただし、家の売却後に夫婦で売却代金を分け合うと、贈与とみなされて贈与税が課される可能性があります。非課税とされるのは離婚後の財産分与であるため、金銭のやり取りを行うタイミングに気をつけましょう。

離婚前の家の売却が向いているケースは下記のとおりです。

• 家の売却完了まで離婚を待てる
• 離婚ですべてをスッキリさせたい
• 離婚後のトラブルを避けたい

向いているケース①家の売却完了まで離婚を待てる

離婚前に家を売却するのが向いているのは、売却が完了するまで離婚を待てる人です。

離婚を決意する段階では、すでに夫婦関係が悪化しており、精神的にも一刻も早く別れたいと感じているケースが多いでしょう。しかし、先述したとおり、家の売却にはある程度の時間と連携が必要になるため、離婚を急ぎたい気持ちを抑え、一定期間は冷静に対応できる姿勢が求められます。

「家庭内で最低限の協力関係を維持できる」「我慢してでも離婚前に家を処分しておきたい」といった場合は、離婚前の売却を選ぶと良いでしょう。

向いているケース②離婚ですべてをスッキリさせたい

離婚を機にすべてをスッキリ整理したい人も、離婚前の家の売却が向いています。

離婚後に家を売却する場合、元配偶者と連絡を取り合う必要があります。とはいえ、精神的に離婚を一区切りとし、過去の関係を断ちたいと考えている人にとっては、連絡を取ることが大きなストレスになることもあるでしょう。

その点、離婚前に家の売却を済ませておけば、財産関係の清算も離婚時に完了するため、元配偶者との関係を断ち切れます。そのため、過去を引きずらず、スッキリとした気持ちで新生活を始めたい場合は、離婚前の売却が向いています。

向いているケース③離婚後のトラブルを避けたい

離婚後のトラブルをできるだけ避けたい人も、離婚前に家を売却するのが良いでしょう。

離婚後に家を売却する場合、元配偶者と連絡を取る機会が減り、売却金額や費用負担の分担について、十分な話し合いができないことがあります。意思疎通が不十分な場合は、金銭トラブルに発展してしまうケースもあります。

たとえば、一方の判断で売却が進められてしまったり、売却益の分配に不満が生じたりするなど、離婚後に再び揉めるリスクもあります。

離婚前に夫婦で協力して家の売却を済ませておけば、トラブル防止につながり、安心して新たな生活をスタートできるでしょう。

離婚後｜売却活動に集中したい場合におすすめ

家の売却活動にじっくり取り組みたい場合は、離婚後に家を売却するのがおすすめです。

離婚後であれば、財産分与や親権、養育費といった離婚に伴う話し合いや手続きが一段落しているため、精神的・時間的にも余裕を持って売却活動に集中できます。そのため、売却価格や条件について納得のいく形で進めやすくなるでしょう。

ただし、家の売却に関しては元配偶者との連絡や協議が必要となるため、離婚後に元配偶者と完全に関わりを断つことは難しいといえます。

さらに、家を所有している間は固定資産税、マンションであれば管理費・修繕積立金などの維持費が継続して発生します。家の維持費の負担が大きくならないよう、早めに売却活動に取り組むことが重要です。

離婚後の家の売却が向いているケースは下記のとおりです。

• 一刻も早く離婚したい
• 離婚後に連絡を取ることなどに抵抗感がない
• 家をできるだけ高く売却したい

向いているケース①一刻も早く離婚したい

できるだけ早く離婚を成立させたい人は、離婚後に家を売却するのがおすすめです。

「別居中で配偶者とほとんど連絡を取っていない」「配偶者の顔を見るのも声を聞くのも避けたい」といった状況では、家の売却を理由に離婚を先延ばしにすること自体が精神的に負担になることがあります。そのため、離婚を優先し、気持ちが落ち着いてから売却に進んだ方が、心身の負担を軽減できるでしょう。

ただし、感情的な対立が激しいケースでは、離婚後の家の売却で金銭トラブルに発展するリスクもあります。そのため、事前に売却方針や分配方法について可能な範囲で合意しておくことが重要です。

向いているケース②離婚後に連絡を取ることなどに抵抗感がない

離婚後も元配偶者と連絡を取り合うことに抵抗がない人は、離婚後に家を売却する選択も向いています。

たとえば、子どもの面会などを理由に定期的な連絡を取り合うことに双方が同意しているケースや、婚姻関係は解消しても良好な関係を維持したいと考えている場合には、離婚後でもスムーズに家の売却を進められる可能性があります。

期限がない分、時間的な余裕を持ってじっくりと売却活動を行えるため、相場やタイミングを見極めながら、より納得のいく条件で手放すことができるでしょう。

向いているケース③家をできるだけ高く売却したい

少しでも高く家を売却したいと考えている人には、離婚後に売却活動を行うのがおすすめです。

離婚後であれば売却活動にじっくりと取り組むことができるため、焦って価格を下げることなく、納得のいく条件で買主を探せます。

「元配偶者と連絡を取り続けることに抵抗がない」「高額な資産の売却は慎重に進めたい」と考えている場合は、離婚後の売却が向いているでしょう。

一方、夫婦間で感情的な対立がある場合は、意思疎通が難しく、売却条件や売却益の分配を巡ってトラブルになるリスクもあります。その場合は、離婚前に家の売却を済ませることも検討すると良いでしょう。

離婚で家を売却する際は仲介と買取どちらを選ぶか

離婚で家を売却する場合、「仲介」「買取」の2種類の方法から選びます。市場価格に近い金額で売却したいのなら「仲介」、短期間で売却を済ませたいのなら「買取」がおすすめです。

それぞれの売却方法のメリット、デメリット、向いているケースなどを紹介していきます。

仲介が適している場合

家を少しでも高く売りたい場合は、「仲介」での売却が適しています。

仲介とは、不動産会社に依頼して購入希望者を募る方法で、市場価格に近い金額で売却できるのが大きなメリットです。特に住宅ローンが残っているケースでは、売却価格が高い方がローン完済の見込みも立てやすくなります。

ただし、仲介による売却には3〜6ヵ月、場合によってはそれ以上の時間がかかることもあります。売却期間中は、内見対応や価格交渉などで元配偶者と連携をとる必要があるため、離婚前でまだ協力できる関係にある場合や、離婚後も円滑に連絡が取れる状況であれば、仲介による売却がおすすめです。

買取が適している場合

できるだけ短期間で家を売却したい場合は、不動産会社による「買取」が向いています。

買取では、不動産会社が直接物件を買い取ってくれるため、数日〜数週間で売却が完了します。内見対応も不要であるため、周囲に売却を知られにくい点もメリットです。精神的・時間的負担を減らしたい方にもおすすめの方法といえます。

ただし、買取価格は仲介よりも1〜3割ほど安くなる傾向があります。そのため、売却価格よりもスピードや手間の軽減を重視する人におすすめです。

当サイトを運営する「株式会社クランピーリアルエステート」でも物件の買い取りを行っています。離婚の財産分与で取得した共有持分の買い取りも行っているため、お気軽にご相談ください。

>>【無料相談】共有持分の買取窓口はこちら

住宅ローンが残っている家の売却

離婚時に住宅ローンが残っている家を売却する場合、アンダーローン（住宅ローンの残債が売却価格より低い）かオーバーローン（住宅ローンの残債が売却価格より高い）かによって対応が大きく異なります。

アンダーローンの場合は、売却によってローンを完済し、残った金額を財産分与に充てられます。

一方、オーバーローンの場合は、原則として売却が難しくなるため、下記のような選択肢を検討する必要があります。

• 住宅ローンを完済してから売却する
• どちらか一方が住み続ける
• ローンが滞ると任意売却になる

アンダーローンの場合｜売却益を財産分与する

アンダーローンとは、住宅ローンの残債が家の売却価格よりも低い状態です。この場合、売却により得られた利益（売却益）でローンを完済し、残ったお金を夫婦で分け合います。

アンダーローンのケースでは、家を売却しても資産が残るため、比較的スムーズに財産分与が行えます。離婚に伴う不動産の整理を進めたい場合には、まずは査定を行い、アンダーローンかどうかを確認しましょう。

なお、売却は「不動産売買の決済」「抵当権抹消登記」「所有権移転登記」を同日内に行う「同時決済」で進める必要があります。事前に住宅ローンを借りている金融機関に相談し、準備を進めましょう。

オーバーローンの場合｜原則、売却ができない

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が家の売却価格よりも高い状態です。この場合、売却してもローンが完済できないため、原則として家を売ることはできません。住宅ローンには抵当権が設定されているため、完済できない限り、売却手続きを進められないためです。

オーバーローンの際は、以下のような対応を検討する必要があります。

• 住宅ローンを完済してから売却する
• どちらか一方が住み続ける
• ローンが滞ると任意売却になる

住宅ローンを完済してから売却する

オーバーローンでも、自力でローン残債を完済できる場合には、家を売却することが可能です。貯蓄や親族からの援助、退職金などを活用し、売却前にローンを精算できれば、抵当権を外して家を売ることができます。

どちらか一方が住み続ける

住宅ローンが残っていて売却できない場合、どちらか一方が家に住み続け、ローンを支払い続ける方法もあります。この場合、住み続ける側が他方に財産分与として、不動産評価額の半分にあたる金額を支払う必要があります。

さらに、名義や住宅ローン契約の変更が生じる場合は、金融機関への相談が不可欠です。必要に応じて、弁護士や司法書士などにサポートを依頼するのも良いでしょう。

金融機関が許可すれば任意売却もできる

売却前に住宅ローンを完済するのは難しいものの、どうしても家を売却したいといった場合は「任意売却」という手段もあります。

任意売却では、売却完了後にもローンの支払いが残るため予め金融機関の許可が必要です。具体的な了承事項は、抵当物件なしでローン返済を行い続けること、返済額を月々支払える額に抑えるため返済期間の延長となります。

金融機関としては、返済が滞り競売となると債権を全額回収できない可能性が高いことから、ほとんどのケースでは認められます。なお、売却を始める前には金融機関と売却金額の打ち合わせなどを行う必要もあるため、通常の不動産仲介よりも売却準備に時間が掛かります。

ただし、任意売却には注意点もあります。

• 売却後も住宅ローンの残債は原則として返済義務が残る
• ローンの滞納が信用情報に登録される
• 滞納期間が短い、または滞納がない場合は、金融機関が任意売却を認めないこともある

信用情報に登録されると、新規の借り入れやクレジットカードの利用ができなくなります。デメリットが大きいため、慎重に検討するようにしましょう。

任意売却については、下記の記事も参考にしてみてください。

離婚で家を売却する際の注意点

離婚で家を売却する場合、手続きやタイミングを誤るとトラブルにつながるおそれがあります。そのため、下記のような注意点を踏まえて、売却を進めましょう。

• 売却代金の財産分与は離婚後に行う
• 家が特有財産の場合は財産分与の対象にならない
• 離婚成立から2年以内に売却する
• 3,000万円を超える売却益は譲渡所得税が発生する
• 家の売却理由が「離婚」の場合は買い手から敬遠されることも稀にある

売却代金の財産分与は離婚後に行う

先述したとおり、離婚前に家を売却し、その売却代金を夫婦間で分け合うと、贈与とみなされて贈与税が課される可能性があります。

税負担を回避するためにも、家の売却益を含む財産分与については、離婚成立後に行うようにしましょう。離婚成立後であれば、非課税の財産分与として扱われ、スムーズに財産を分けられます。

家が特有財産の場合は財産分与の対象にならない

「結婚前に親から相続・贈与された家」「独身時代に購入した家」などは夫婦で築いた財産とみなされず、特有財産として扱われるため、財産分与の対象にはなりません。

ただし、独身時代に購入した家のローンを婚姻期間中に返済していた場合や、婚姻中にリフォーム費用を共有資金で負担した場合などは、共有財産とみなされ、財産分与の対象となる可能性があります。

財産分与の対象となるか判断が難しい場合は、離婚問題に詳しい弁護士に相談すると良いでしょう。

離婚前に相手が購入した家を入手できるケースについては、下記の記事でも詳しく解説しています。

離婚成立から2年以内に売却する

離婚後の財産分与には時効があり、原則として離婚成立から2年以内に手続きを完了させる必要があります。期限を過ぎると請求権が失効し、財産分与の請求ができなくなります。

家の売却には3ヵ月～6ヵ月の期間、もしくは1年以上の期間を要する場合もあるため、売却のタイミングと分配方法は早めに計画しましょう。

3,000万円を超える売却益は譲渡所得税が発生する

家を購入した時よりも高く売却でき、利益（譲渡所得）が出た場合には、譲渡所得税が課税される可能性があります。

譲渡所得は以下のように計算されます。

マイホーム（居住用財産）の売却に関しては、最大3,000万円の特別控除が適用されるため、非課税になるケースがほとんどです。

参照：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

家の売却理由が「離婚」の場合は買い手から敬遠されることも稀にある

家の売却理由が「離婚」であることを知ると、物件を敬遠する人も少なからずいます。

特に、新婚のカップルやこれから家庭を築こうとしている方々にとっては、「離婚歴のある家」という事実が心理的に引っかかることがあります。 離婚は心理的瑕疵や物理的瑕疵には該当しませんが、「縁起が悪い」「不幸な出来事があった家では暮らしたくない」といった感情を抱かれることがあるのです。

そのため、売却にあたっては、理由の伝え方や販売戦略にも工夫が必要です。たとえば、「住み替え」「ライフスタイルの変化」など、ポジティブな言い回しに変えることで、ネガティブな印象を和らげることができるでしょう。

まとめ

離婚に伴って家を売却する際には、まず家の名義や住宅ローンの残債状況、財産分与の方法などを事前にしっかりと確認し、夫婦間で話し合いながら進めることが大切です。

売却のタイミングについては、離婚前の売却だと夫婦で協議しやすくトラブルが少ないですが、「一刻も早く離婚したい」などの事情がある場合には、離婚後に売却する方が適していることもあります。自分たちの状況に合ったタイミングを検討すると良いでしょう。

また、売却方法も目的に応じて選ぶ必要があります。できるだけ高く売りたい場合は「仲介」、早く現金化したい場合は「買取」といったように、状況に応じた手段を選択しましょう。