不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
新居に住み替える場合、現在の家を売却して資金を調達する「資金計画」の立て方が大切です。
資金計画の立て方を誤ると、住宅ローンの返済が追いつかずにスケジュールが破綻するといったリスクもあるため注意しましょう。
資金計画においては、現在の家を売却して得た利益を、住宅ローン返済や新居の購入資金に充てるため「現在の家がいくらで売れるか？」が重要になります。
家の売却価格を調べるには、複数の不動産会社で査定を受けるのがベストですが、何社も査定を受けるのでは、時間も手間もかかるため「一括査定」がおすすめです。
以下のリンクから、簡単な物件情報を入力するだけで「一括査定」が受けられるので、まずは現在の家の売却価格を無料で確認しておくとよいでしょう。
現在の家を売却して新しい家に住み替える場合、住宅ローンの返済費用や新居の購入資金を調達する「資金計画」の立て方が重要になります。
不動産売却時の資金計画において、住宅ローン返済が追いつかなくなるといった失敗を防ぐには、以下の4点を意識するとよいでしょう。
それぞれのポイントを順番に解説します。
1つ目のポイントは、いま住んでいる家の売却価格を確認することです。
自宅の売却価格を自分で予測することは難しいですが、不動産会社の無料査定を受ければ、限りなく正確な売却価格を確認できます。
以下のリンクから、複数の不動産会社による一括査定が受けられるので、複数の査定額を比較することで、売却価格の相場を把握しておくとよいでしょう。
2つ目のポイントは、いま住んでいる家の住宅ローンを完済することです。
住宅ローンが残っている家を売却する場合、ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。
住宅ローンを完済するコツとしては、以下の合計金額が売却価格よりも安くなるように調整しておくとよいでしょう。
3つ目のポイントは、預貯金などの自己資金額を把握することです。
もしも、家の売却金額が予想値を下回り、資金不足でローンを完済できない場合、足りない分を自己資金で補わなければならないからです。
預貯金などの自己資金を確認することで「いくらまでローン返済に充てられるのか？」を把握しておきましょう。
4つ目のポイントは、家の売却・購入にかかる費用を把握することです。
自宅を売却時・購入時はそれぞれ諸費用がかかりますが、これらを現金で用意しておくためにも、必要な費用を把握しておきましょう。
まず、家の売却時にかかる諸費用は、以下のとおりです。
続いて、家の購入時にも、以下のような諸費用がかかります。
不動産売却時の資金計画には、以下2種類の方法があります。
| 買い先行 | 売り先行 | |
|---|---|---|
| メリット | 仮住まいが不要 | 資金計画が立てやすい |
| デメリット | 現在の家と新居のローンが 二重にかかる恐れがある |
仮住まいが必要 |
| おすすめのケース | 貯蓄や収入が多く、 経済的に余裕がある場合 |
現在の返済額程度に 住宅ローンを収めたい場合 |
基本的に、経済的余裕がある場合は「買い先行」を、ローン返済が滞るリスクを抑えたい場合は「売り先行」をおすすめします。
それぞれのメリット・デメリットを考慮した上で、自分に向いている方法を選択するとよいでしょう。
以下の場合、新居を先に購入する「買い先行」の資金計画がおすすめです。
買い先行での不動産売却は、収入や貯蓄に余裕のある人に向いており、新居を先に購入することで、仮住まいの費用がかからないメリットがあります。
ただし、現在の家と新居のローンが重複する場合、毎月のローン返済の負担が増えてしまい、生活が圧迫されるリスクもあるため注意が必要です。
現在のローンを繰り上げ返済したり、新居購入時の頭金を増やすなど、ローンの返済が追いつかない事態を避けるように意識しましょう。
以下の場合、現在の家を先に売却する「売り先行」の資金計画がおすすめです。
売り先行での不動産売却は、家の売却代金が先に得られるため、現在のローンを完済してから新居を購入しやすく、安定した資金計画を立てられるメリットがあります。
ただし、売り先行の場合、現在のローン返済費用・新居の購入費用だけでなく、仮住まいに住むための家賃・引越し費用なども負担しなければなりません。
買い先行の場合よりも負担額が増えてしまう傾向にあるため、できるだけ仮住まいの家賃・引越し費用などを抑えるように意識するとよいでしょう。
不動産売却時に住宅ローンを返済する場合、3つのケースに分けられます。
それぞれのケースによって、資金計画を進める上での注意点が異なります。
ケース別に注意点を解説していきます。
家の売却価格で住宅ローンが完済できる場合、注意点は少ないです。
なぜなら、売却価格で住宅ローンを返済しても資金が残れば、新居の頭金や諸費用に充てられるからです。
ただし、新居のローンを借入する場合、金利・返済期間を考慮して、無理のない返済計画を立てるように心がけましょう。
家の売却代金だけでは、住宅ローンを完済できない場合でも、自己資金を足して完済すれば問題ありません。
ただし、売り先行の資金計画の場合、仮住まいが必要になるため、仮住まいの家賃・2度の引越し費用・新居の頭金など、さまざまな費用が必要になります。
仮住まいの家賃から新しい住宅ローンの返済まで、トラブルなく進むように資金計画を立てましょう。
自己資金を足しても住宅ローンを完済できない場合、現在の家と新居のローンが重複してしまうため「住み替えローン」を利用するとよいでしょう。
住み替えローンとは、新居の購入資金だけでなく、現在住んでいる家のローン残債も上乗せして借入できるローンのことです。
住み替えローンで借入したお金を利用して、現在のローンを完済した後、住み替えローンの残債のみを返済していく形になります。
ただし、住み替えローンは新居の購入資金に現在のローン残債も加わる都合上、借入金が多くなる分、金融機関の審査は厳しくなるため注意しましょう。
不動産売却における資金計画の立て方が甘いと、資金繰りに失敗して、住宅ローンの返済が滞るといったリスクもあるため注意が必要です。
また、住み替え前に新居を購入しておく「買い先行」と、先に現在の家を売却する「売り先行」では、資金計画の立て方も異なります。
不動産売却時の返済計画で失敗しないためには「現在の家を売却するといくらになるのか？」を、あらかじめ確認しておくことが大切です。
まずは、不動産会社の無料査定を受けて、いま住んでいる家の売却価格を確認した上で「買い先行」と「売り先行」どちらにするべきかを相談するとよいでしょう。
