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マンション売却時にリフォームは、買い手のことを考えれば原則不要です。
中古マンションは、住戸内が綺麗な状態で直ぐに居住ができ、快適性などを追求できる物件であれば高値売却が可能となります。よって、築年数が経過したマンションは、リフォームし綺麗な状態にしたほうが売りやすそうです。
しかし、安易にリフォームすることで売りづらくなることもあります。それは、リフォーム費用を売却価格に上乗せすることで相場より高くなることや、買い手の趣味嗜好に合わなければ物件として敬遠されることがあるからです。
よって、マンション売却ではリフォームは原則不要と言うことができます。この記事では、マンション売却でリフォームが原則不要の理由や、そのなかでもリフォームが必要となるケース、買い手によく見せるためのリフォーム以外の方法などについて解説します。
まずは、中古マンションの売却では、基本的にリフォームをしないほうが良い理由について5つ紹介します。
一つ目は、冒頭でもお伝えしていますがリフォーム費用を価格に転嫁しにくいからです。
リフォーム費用は、リフォーム個所やリフォームの規模により異なりますが、一般的には数百万円単位の高額な負担となります。よって、これらリフォームに掛かった費用を販売価格に転嫁することで、周辺相場を逸脱する可能性があり、売りづらくなることがあります。
また、内装が新しいことは中古物件としては良いことではあるのですが、売却前のリフォームとなると一室丸ごとの工事ではなく、水回りなどの部分的なリフォームに留まるケースが多くあります。
仮に、リノベーション物件のように一室丸ごとの工事であれば、部屋内の質感などに統一感が生まれ不可価値が付き売れる可能性があります。しかし、このような物件は不動産会社がプロのインテリアコーディネーターなどにデザインを頼み、多額の費用を掛けて行っています。
つまり、中途半端なリフォームを行ったことで付加価値がつくことはまずなく、リフォームした分だけ余計な費用負担を強いられることになりかねません。よって、マンション売却では、リフォームは原則しないほうが良いという見解になります。
ここでは、一般的なリフォーム費用の相場を解説していきます。クロスとフローリングは、一般的なマンションの間取り3LDKの70㎡を想定した相場帯です。
キッチンのリフォーム費用の相場は、リフォームするキッチン商材のグレードにもよりますが100万円～になります。なお、キッチンリフォームの際に、キッチン周りの壁やクロスなどの交換工事を行った場合、費用が100万円以上となるケースもあり、リフォーム費用の相場帯は100万円～200万円程度となります。
バスルームのリフォーム費用の相場は、50万円～になります。バスルームのリフォームの場合、一般的にユニットバスに変更するケースが殆どです。なお、ユニットバスの商材にもグレードがあるため、リフォーム費用の相場帯は50万円～150万円程度になることが一般的です。
トイレのリフォーム費用の相場は15万円～、洗面のリフォーム費用の相場は20万円～となるので、合わせて35万円～となります。リフォームの期間は各所1日～2日間程度が目安です。リフォーム費用の相場帯は、35万円～100万円程度になります。
クロスの張替え費用の相場は、お部屋の広さにより異なります。例えば、6畳程度の広さの場合、クロスの費用と工事費などを合わせると概ね5万円～6万円程度です。よって、最もスタンダードなクロスを使用し、部屋全体のクロスの張替えをした場合には、30万円～40万円程度になるでしょう。
フローリングの張替え費用の相場は、6畳の部屋の場合12万円～16万円程度となるのが相場です。よって、部屋全体のフローリングの張替えを行った場合の相場は、50万円程度と見積もっておくのが良いでしょう。
二つ目は、中古マンションは多少劣化しているのが当たり前であるからです。
築年数が経過すれば、クロスの劣化や汚れ、水回りの傷み、フリーリングにキズなどがあるのは当然で、生活していれば室内は徐々に劣化していきます。新築時に購入した状態で売り渡すのは不可能であるので、多少の汚れやキズであれば売買契約前に買主にしっかりと伝えておきます。
また、中古マンションを売却する前に住宅診断（インスペクション）を受けることで、構造的な劣化や設備的な劣化について専門家からの指摘を受けられます。これにより、引き渡し前に是正工事を行うことや建物状況報告書に詳細を記載することで、買主から契約不適合責任を追及されることや住戸内の不具合にて買主とのトラブルを防止できます。
三つ目は、買主の好みと違うことが多いからです。
内装などのデザインは、個人により趣味嗜好が異なります。よって、自らは良かれと思い内装をシックなものにリフォームしたり、ファミリー世帯が好むように明るめのクロスを貼るなどリフォームを施すと、買主好みの内装と異なるケースが多くあります。
これにより、売却のスピード感が鈍化、さらに鈍化することで価格の値下げ、つまりリフォームを施した費用が回収できないおそれがあります。よって、築年数が経過した物件を売却するときには、原則内装等のリフォーム工事は行わないほうが無難です。
なお、築年数がかなり経過し水回りなどの腐食や壁や天井のひび割れなど、物件内見時の印象に関わるような部分は専門家と相談しながら最低限の補修工事は行っておいたほうが良いでしょう。
四つ目は、買主はリフォーム目的で購入するケースが多いからです。
築年数が経過した物件を購入するメリットは、物件を安く買えることになります。また、思い切って自分好みの部屋にリフォームできることも最大の魅力です。よって、物件を安く買い、安く買えた分をリフォーム費用に回すことで快適な住環境を手に入れようとしている人にとって、売主のリフォームはただ無駄でしかありません。
当初よりリフォーム目的で購入しているので、売主はリフォームする必要は原則ないということになります。
五つ目は、売却に要する期間が延びてしまうからです。
居住中の物件をリフォームし売却しようとすると、まずは物件から退去し、その後リフォーム工事を開始します。リフォーム工事は、工事する箇所や規模感にもよりますが、概ね1か月程度はかかると見積もるのが無難です。
よって、実際に売却活動を始める前に多くの時間を要することから、全体的な売却完了までの期間が間延びしてしまうおそれがあります。
ここまで、マンション売却前にはリフォームは不要とお伝えしてきました。しかし、実物を見て購入するか否かを決める中古売買に於いて、当然にリフォームしたほうが良いケースもあります。
ここでは、マンション売却でリフォームしたほうが良いケースについて解説します。
まずは、築浅物件であるにも関わらず水回りなどの劣化が顕著な場合です。
売却活動時の内見にて、内見者が最も気にするのは水回りとなります。水回りは、直接肌で触れる機会が多く、より綺麗且つ清潔さが求められます。築浅物件は内装の劣化や設備が劣化していることは少ないため原則リフォームする必要はありませんが、水回りの劣化が顕著であればリフォームを行うのが無難です。
なお、築浅物件を好む買主は、基本買い受けた物件にそのまま住むことを想定しています。仮に水回りの劣化があった場合、自らでリフォーム業者を手配して直すという思考がない人のほうが多く、ただ単に物件の心象が悪くなるだけになります。
よって、配管の傷みが激しい、水漏れが発生している、水回りのフローリングが腐食しているなどがあれば、リフォームは行うべきです。
次に、内見時にマイナスとなるような要素がある場合です。
例えば、フローリングにクリーニングでは到底落とせないシミなどの汚れがある、ガラスが割れている、ドアが壊れている、壁や柱にひびがあるなどになります。
購入後にリフォームをするとは言え、不動産自体の心象は大事です。少しでも高く売却若しくは売却のスピード感を出すには、最低限不快感を持たれないような状態で内見者を招くようにしましょう。
最後に、駅徒歩圏の好立地で築古物件の場合です。
このような立地は不動産需要が高く、少々高値でも売却できる可能性は十分ある立地になります。不動産需要が高ければ検討候補にする買主は多く、そのなかの一組が気に入って貰えればよいと考えた場合に、リフォームして綺麗な状態にして高値で売るという選択肢もありです。
駅近であれば、内装を現代風の無垢な感じやシックな部屋内にすることで、おしゃれ感が倍増し物件に付加価値を付けられる可能性があります。リフォームすることで検討自体を敬遠されることが多い反面、不動産需要が高ければリフォームした部屋が個人の趣味嗜好に合致する確率は高まるはずです。
よって、人気の駅徒歩圏など好立地で築古物件であれば、リフォームして付加価値を付けるのもよいでしょう。
リフォームすることでメリットもあります。以下に、代表的なメリット二つを紹介します。
まずは、リフォームすることで間違いなく見た目が良くなります。築古の物件で内装が劣化している物件と築古でもリフォームされた物件とでは、後者のほうが圧倒的に印象はよくなります。見た目が良くなることは、リフォームすることの最大のメリットと言えるでしょう。
次に、売却して譲渡所得が出た場合には取得費にて計上できます。
譲渡所得とは、譲渡収入金額から取得費※1と譲渡費用※2を差し引いたものとなります。
譲渡所得が発生した場合にリフォーム費用がある場合には、この取得費に計上できます。よって、譲渡所得から差し引ける費用が多くなるため、多少の節税となります。
築年数が経過したマンションは、築浅のマンションに比べて内装や設備に古さが気になってしまうことはあるでしょう。しかし、リフォームは多額の費用が掛かるため、できれば避けたいと思う人も多くいます。
ここでは、リフォーム以外の方法でマンションの古さが気にならなくなる有効的な対策について、４つ紹介していきます。
一つ目は、専門家の住宅診断（インスペクション）を予め受けておくことになります。
築年数が古いときに売主がまず気にするには、「売却して大丈夫か？」ということです。つまり、売却して引渡し後に建物の不具合や欠陥でクレームなどを受けたくないという思考になります。よって、売却前に予め建物の状態を把握しておけば安心です。
このとき建物の状態を専門家の正しい目で診断してくれるのが、住宅診断になります。住宅診断では、素人が見ることができない床下や天井裏、壁の中や給排水管などの状態を確認します。
このような個所に仮に欠陥が見つかれば予め是正工事を施すことや、売買契約前に建物状況報告書に部屋内などの状況を詳細に記載することで、買主からのクレームを防止でき契約不適合責任を極力回避できる可能性が高まります。
よって、築年数の古い住宅を売却するときには、まずは自らが安心して取引ができるように住宅診断を受けるのがおすすめです。
二つ目は、室内はクリーニングした状態で見せることです。
フローリングに埃やゴミが落ちている状態で内見させるより、ゴミや埃が一切落ちていない綺麗な状態で見せたほうが、内見者の物件への高感度は間違いなくあがります。よって、内見者に住戸内を見せる日には、部屋内をクリーニング、バルコニーも土埃などがないように拭いておくなど、総じて綺麗な状態で見せることが重要です。
三つ目は、居住中物件の売却であれば、室内は綺麗に整理整頓しておくことです。
居住中であれば日常的な生活を送る空間であるため、生活に必要な物が部屋内にあることは普通になります。しかし、部屋内に物が散乱し整理整頓されていない状態では、内見者へ悪い印象を与え不愉快な思いしかありません。
つまり、このような状態から高額の費用を捻出し、その不動産を購入しようとはあまり思いません。よって、居住中物件で内見者が来たときには、部屋内は整理整頓し少しでも物件の印象が良くなるようにしましょう。
四つ目は、室内の電気は全て点灯し、少しでも良い状態で見せることです。
内見者に良い印象を残すには、少しでも明るい状態で見てもらうことになります。例えば、山の上の展望台から景色を眺めたとき、曇天の日よりも晴天で明るいときのほうが印象は格段によくなります。
不動産も一緒で、明るい状態で見てもらうことで印象が同じく格段に良くなるので、部屋内の電気は全て点灯し内見者を迎え入れるようにしましょう。
最後の章では、マンションを少しでも高く売却する方法について解説していきます。今回は、代表的な4つの方法を紹介します。
一つ目は、査定は複数社に出すことです。複数社に出すことで、相場を掴みやすくなること、著しく高い若しくは安い査定を排除できるというメリットがあります。以下に、複数社に査定を出す方法について２つ紹介していきます。
まずは、一括査定サイトの利用です。
一括査定サイトとは、WEB上にて査定を希望する物件の所在地や広さ、間取りなどの詳細を記入することで、複数社から査定を受けられるものです。1回の入力で複数の不動産会社から査定を受けられること、実際に売却を依頼できる不動産を知ることができます。
なお、一括査定サイトは机上査定になります。机上査定では、査定物件周辺の売却事例と査定物件を比較し点数化することで査定額を算出する、「売却事例比較法」が用いられます。つまり、不動産会社は査定物件を見ることなく査定事例のみで、査定額を算出しています。
次に、直接不動産会社に依頼することです。
不動産会社への依頼の場合は、1件ずつ直接連絡を取り査定を受けていきます。一括査定サイトに比べて手間は掛かるのですが、査定は実査定を受けられます。不動産会社は予め机上査定を算出しておき、実査定日当日は部屋内の状態や日当たり、眺望など間取り図や概要ではわからない部分について確認していきます。
不動産会社の査定は、実物を見て査定を行う（実査定）ので査定額を確定できるのが大きなメリットです。また、媒介契約を結ぶには実査定が必要となるので、不動産会社に依頼することでその後すぐにでも売却活動ができるようになります。
さらに、不動産会社の担当者と直接対面できることで、査定額の根拠、市場的に見た査定物件への見解、売り出し価格の提案、売却時に受けられるサービスなど、売却活動に向けた具体的な打ち合わせもできます。
よって、不動産会社に依頼することは、査定に関しての根拠や見解が聞けることで具体的になること、売却活動を即始められるなどのメリットがあります。
二つ目は、繁忙期に併せて売却活動することです。
一般的に不動産の繁忙期とは、春先の3月から4月頃になります。この時期は、春からの新生活に向けて人の異動が一年で最も多い時期です。よって、この時期は不動産自体の引き合いが多く、売却がスムーズに進む可能性が高くなります。
さらに、買主間で競争が起きそうな不動産であれば、少々高値での売却もできます。不動産を検討する人が多い時期に売却活動することで物件が売れやすく且つ高値での売却も追及できることになります。
三つ目は、同じマンション内など周辺に競合物件が少ないときに売却活動することです。競合が少なければ物件同士の競争がなくなり、価格を維持しやすくなります。仮に、競合物件が多いと買主の取り合いとなり、価格を下げて売却しなければならないことや売却に時間が掛かることがあります。
さらに、周辺に新築マンションの分譲があれば、中古マンションは確実に新築より安くしなければ売れません。よって、周辺に中古マンションの販売が少ないこと、新築マンションの供給が少ない時期に売却活動すると高値売却を追求できます。
四つ目は、ホームステージングを活用することです。
ホームステージングとは、部屋をモデルルームのようにコーディネートし内見者に好印象を残すための方法となります。ホームステージングは、専門の業者に依頼するか不動産会社のサービスとして提供されているケースがあります。
マンション内をお洒落な空間に仕上げることで、内見者に好印象を植え付け高値売却の可能性を追求できるようになります。
中古マンションの売却では、原則リフォームは不要です。築浅マンションであれば、設備や内装の劣化は少ないのでそもそも不要であること、築古マンションでは一般的に安く物件を手に入れ、自分好みの内装などにリフォームしたい人が購入するケースが多いから、になります。
なお、築浅でも水回りの傷みが酷い場合は物件自体の印象を良くするため、また築古で駅近などの好立地の場合は高値売却できる可能性が高くなるので、このようなケースではリフォームを検討しても良いでしょう。
また、リフォーム以外にも建物内を内見者に印象よく見せる方法はあります。リフォームに頼ることなく、まずは身近な方法から試してみるのも良いでしょう。
このなかで注目すべきは、原則リフォーム費用は売却価格に転嫁しにくいことにあります。リフォーム費用は数百万円単位で掛かるため、売却価格に乗せることで相場を逸脱することが多くあり、これにより売却しにくくなる恐れがあります。
・キッチンのリフォーム費用の相場 100万円〜
・バスルームのリフォーム費用の相場 50万円〜
・トイレや洗面のリフォーム費用の相場 35万円〜
・クロスの張替え費用の相場 30万円〜
・フローリングの張替え費用の相場 50万円〜
なお、上記価格は一般的な相場観であり、リフォームに用いる商材やリフォームする規模感により金額は異なります。
