空き家処分の完全マニュアル！処分方法や利用できる補助金制度なども徹底解説

空き家を処分せずに放置することのリスク！使う予定がない空き家はすぐに手放すのが得策

空き家を処分せずに放置をすることには、さまざまなリスクがあります。そのため、活用する予定がなければ、可能な限り早く空き家を処分する対策を講じるのが得策です。

空き家を処分せずに放置することのリスクには、下記が挙げられます。

• 空き家自体の老朽化が進み資産価値が下がり続ける
• 固定資産税などの空き家を維持管理するための費用がかかる
• 空き家が原因で近隣住民から損害賠償を請求される可能性がある
• 「特定空き家」に指定されれば固定資産税が最大6倍になる

空き家の処分が遅れれば遅れるほど、これらのリスクは大きくなります。空き家の処分を検討している場合、なるべく早く処分ができるように対策を講じるのがよいでしょう。

ここからは、空き家を処分せずに放置することのリスクについて、それぞれ解説していきます。

空き家自体の老朽化が進み資産価値が下がり続ける

建物は築年数がかさめばかさむほど老朽化が進み、その分資産価値も下落します。空き家も同様であり、このまま所有を続ければ続けるほど、その物件の資産価値も下がってしまうのです。

国土交通省が公表するデータを参考にしても、建物の資産価値は築年数がかさむにつれて下落するのがわかります。

出典：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

資産価値が下がれば下がるほど、その物件の需要も低くなります。言い換えれば、空き家を所有し続けるほど需要が低くなり、その分仲介での売却は難しくなるのです。

詳しくは後述しますが、空き家の処分方法としては仲介や買取などでの売却が挙げられます。ほかの処分方法では利益を得られないため、空き家を処分する場合には基本的に売却を検討するべきともいえます。

しかし、空き家の所有を続けて資産価値がさらに下落すれば、買い手が現れなくなる可能性があり、処分方法の選択肢をさらに狭めてしまうことになりかねません。

資産価値をこれ以上下げないためにも、空き家を処分する場合には可能な限り早く手放すのが得策といえるでしょう。

「特定空き家」に指定されれば固定資産税が最大6倍になる

空き家を所有している場合、「物件が遠く離れた場所にある」といった理由から管理が行き届いておらず放置をしている人もいるかもしれません。この場合、空き家が「特定空き家」として行政から指定される可能性があるため注意しましょう。

特定空き家とは、近隣に影響を及ぼすおそれがあり早急な処理が必要な空き家のことです。
特定空き家として指定された場合、建物が建っている土地には基本的に適用される「住宅用地の特例」という固定資産税の優遇措置が外れてしまいます。

住宅用地の特例では、その土地の面積に応じて固定資産税が1/3または1/6まで軽減されます。そのため、特定空き家として指定されたために住宅用地の特例が外れてしまうと、今後は固定資産税が最大6倍になってしまうのです。

なお、特定空き家として指定される可能性があるのは、下記のような物件です。

• 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

参照元：環境省「空家等対策の推進に関する特別措置法の概要」空家・空地管理センター」

仮に管理ができずに空き家を放置している場合、今後特定空き家として指定される可能性があります。そのため、管理ができない空き家であれば、特定空き家として指定される前に処分をするのが得策といえるでしょう。

固定資産税などの空き家を維持管理するための費用がかかる

空き家の所有を続けると、毎年固定資産税や都市計画税といった税金を毎年納めなければなりません。また、「空家等対策の推進に関する特別措置法」の第5条で定められているように、空き家の所有者には適切に物件を管理する義務があります。

つまり、空き家の所有を続けると、その分維持管理するための費用がかかるのです。空き家の維持管理でかかる費用の例には、下記が挙げられます。

• 固定資産税：年間数万円〜数十万円
• 都市計画税：年間数万円
• 火災保険料：年間1万円～6万円程度
• 水道・電気料金：年間数万円

仮に、空き家を所有しているだけで使用していない場合でも、これらの費用はかかります。無駄な出費にもなるため、使用用途がない空き家であれば可能な限り早く処分するのが得策です。

空き家が原因で近隣住民から損害賠償を請求される可能性がある

築年数がかさみ老朽化が進んだ建物は、倒壊のリスクも高くなります。また、放置を続けてしまうと、放火による火災、害虫・害獣による被害などが起こる可能性もあります。

空き家の場合も同様であり、とくに管理が行き届いていない場合には、通常の物件よりもこれらのリスクが高いです。万が一倒壊や火災などが起きてしまい、近隣住民に被害が及んでしまえば、損害賠償を請求される可能性があります。

損害賠償を請求されれば、多額の損害金の支払いが必要になることも予想されます。近隣の人に悪影響をおよぼさないためにも、使っていない空き家は早期で売却することを検討してみてください。

空き家を処分したいなら基本的にはまず売却できないかを検討する

空き家を処分するのであれば、基本的にはまず売却することを検討するのがよいでしょう。空き家を処分する方法は多々ありますが、売却であれば基本的には利益が出るためです。

空き家に限りませんが不動産を売却する方法として、不動産に依頼する「仲介」と、買取業者に依頼する「買取」があります。

	概要
仲介	不動産会社に依頼して、空き家の買い手を探してもらう方法。条件が良い空き家の場合は検討しても良い方法といえる。
買取	買取業者に空き家を直接買い取ってもらう方法。仲介で売れないような空き家も買取可能。

仲介と買取には異なる特徴があります。端的にまとめれば、「条件がよい空き家なら仲介」「買い手が見つかりそうになければ買取」のように方法を選ぶのが得策です。

立地や広さなどの条件がよい空き家なら不動産会社に仲介を依頼する

仲介は、不動産会社に依頼をして不動産の買い手を探してもらう方法です。

仲介の場合、市場価格に近い金額で不動産を売却できるのが一般的です。買取の場合には市場価格の7割〜8割程度が相場とされているため、仲介で売却したほうが空き家を高く売れると考えられます。

とはいえ、仲介では買い手が現れなければ不動産を売却できません。そのため、処分したい空き家の需要が低い場合、仲介で売却するのは難しいです。

しかし、条件がよい空き家であれば、仲介でも売却できる見込みはあります。条件が良い空き家の例には、下記が挙げられます。

• 都内23区のような人気のエリアにある
• 最寄り駅から徒歩5分〜10分圏内にある
• リノベーションやリフォームがされていてすぐにでも居住できる

上記のような条件がよい空き家であれば、まずは仲介で売却することを考えるのがよいでしょう。

ただし、仲介の場合は不動産会社が空き家の買い手を探すための活動が必要であるため、その分買取よりも期間が長期化しやすいです。あくまで目安ですが、仲介で不動産を売却する場合には一般的に3か月〜半年程度かかるといわれています。

「空き家を処分できるまで3か月〜半年程度かかっても高く売りたい」という場合には、仲介で空き家を売却することを検討してみてもよいでしょう。

空き家を解体して更地にすることで買い手が現れる可能性もある

場合によっては、「空き家自体は老朽化が進んでいるけど、その土地の条件はいい」というケースも考えられます。その場合、空き家を解体して更地にしてから、仲介を依頼するのも1つの手です。

築年数が相当経過した空き家でも土地の立地が良い場合、「そのまま活用するよりも取り壊し新たに家を建築したい」というニーズもあります。その際に、空き家がある状態で売り出すと、買い手は解体する手間や費用がかかってしまいます。

そこで、更地にしたうえで仲介を依頼すれば、このような手間や費用をかけずに購入できるため、買い手がつきやすくなるケースもあるのです。

ただし、空き家を更地にする場合、当然ですが解体費用がかかります。解体費用は建物の構造などによって変わりますが、一般的には下記が坪単価の相場とされています。

• 木造：3万円〜4万円
• 鉄骨：3.5万円〜4.5万円
• RC（鉄筋コンクリート）：5万～7万円

決して少額とはいえない費用がかかるため、「更地にすれば買い手がつく可能性が高い」と判断できた場合に空き家を解体することを検討するのが無難です。

不動産会社では更地にした場合に買い手がつくのかどうかを相談できるため、空き家を仲介で売却する場合にはまず相談するようにしましょう。

仲介で売れる見込みがない空き家なら専門の買取業者に依頼する

買取業者のなかには、空き家を専門とする業者もあります。専門業者であれば空き家を活用するためのノウハウがあると考えられるため、他の業者よりも積極的に空き家を買い取ってもらえると考えられます。

そのため、仲介では売れそうにないような空き家であっても、専門の買取業者であれば売却に期待できるのです。

また、買取業者の場合は直接その業者が買い手になるため、仲介のように売却活動が不要です。その分空き家を早く売却でき、一般的には数日〜1か月程度で売却が完了します。

「仲介で売れる見込みがない」「少しでも早く処分したい」という場合、空き家を専門の買取業者に依頼するのが得策といえます。

空き家を売却で処分する場合の流れ

空き家を売却で処分する場合、おおまかに下記のような流れになります。

• 家財や遺品などを整理しておく
• 複数の業者に査定を依頼して売却先を決める
• 売却先と売買契約を結ぶ
• 決済・空き家の引き渡しを行う

ここからは、空き家を売却で処分する場合の流れについて、それぞれ解説していきます。

家財や遺品などを整理しておく

空き家を売却する場合、まずは家財や遺品などを整理しておきましょう。

仲介で空き家を売却する場合、基本的に残置物がない状態でなければ買い手はつきづらいです。また、専門の買取業者の場合には残置物がある状態であっても、そのまま買い取ってもらえるのが一般的ではありますが、思い出の品や残しておきたいものがあれば、事前に整理をしておくのがよいでしょう。

複数の業者に査定を依頼して売却先を決める

家財や遺品などを整理した後には、空き家の売却先を決めましょう。空き家の売却先を決める際には、複数の業者に査定を依頼しておくのが得策です。

不動産における査定とは、土地や建物の買取金額の目安を調べることです。

査定の方法や売却金額を決める基準は、業者によって異なると考えられます。そのため、複数の業者に査定を依頼すると、空き家の査定額に差が出ることが予想されます。

査定額が最も高い業者を見つけられれば、その業者に依頼することで高値で空き家を売却できる可能性があります。

なお、仲介でも買取でも、不動産の査定のみであれば無料であるのが一般的です。なるべく高値で空き家を売却するためにも、複数の業者に査定を依頼したうえで、売却先を決めるのがよいでしょう。

売却先と売買契約を結ぶ

空き家を売却する場合、買い手と売買契約を結ぶ必要があります。これは仲介でも買取でも同様です。

そして、売買契約の際には、さまざまな必要書類を用意する必要があります。追加書類の提出が求められるケースもありますが、下記のような書類が必要になるのが一般的です。

必要書類	概要
登記済権利書	法務局から所有者に登記名義人に交付される書類。再発行できないため、紛失した場合には法務局に相談をする
固定資産税納付通知書	固定資産税などが記載された書類。税務署から毎年4月上旬ごろに送付される。
境界確認書	隣地との土地の境界を証明できる書類。測量士に依頼をして作成してもらえる
印鑑証明書	原則3か月以内に発行したものに限られる
本人確認書類	運転免許証やマイナンバーカードといった身分を証明できる書類
住民票	役所で取得できる書類

空き家の売却先が決まった際には、売買契約を結ぶ際にどのような書類が必要になるかを相談しておくのが無難でしょう。

決済・空き家の引き渡しを行う

空き家の売買契約を結んだ後は、契約内容に沿って決済や物件の引き渡しを行います。

決済や引き渡しの日程は、売買契約を締結させる際に決定されます。売買契約の際には、引き渡しの都合がよい日程を決めておき、その日に空き家の引き渡しができるようにスケジュールを調整しておくとよいでしょう。

なお、引き渡し日には、売却先に空き家の鍵を渡す必要があります。引き渡し日には物件の鍵を忘れずに持っていきましょう。

空き家を売却以外で処分する方法

空き家を処分したくても売却以外の方法を探している人もいるかもしれません。空き家の処分方法には、売却以外にも下記のような方法があります。

• 空き家バンクで買い手や貰い手を募る
• 自治体に寄付する
• 隣地所有者に譲渡する

ただし、いずれの処分方法も、空き家を売却をするよりもハードルが高い方法です。誰もが必ず利用できる方法とはいえません。

そのため、空き家の処分を第一に考えている場合、まずは仲介や買取で物件を売却することから検討するのが得策です。そのうえで、利用できそうな処分方法があれば、その方法で空き家を処分することも検討するのがよいでしょう。

空き家バンクで買い手や貰い手を募る

空き家を売却以外で処分する方法として、「空き家バンク」の利用が挙げられます。

空き家バンクとは、空き家問題を解決することを目的として、市区町村が実施している施策のことです。

近年、管理されずに放置されている空き家が全国的に増加しており、それによる倒壊や不法投棄といった近隣住民の生活への悪影響が懸念されています。空き家の数を減らす施策の1つとして、「空き家バンク」という制度が制定されました。

空き家バンクを利用することで、処分したい物件情報を無料で掲載できます。売却として物件情報を掲載することもできますが、無償で譲渡する形で貰い手を探すために利用することも可能です。

そして、その情報をみた人のなかで「購入したい」「譲り受けたい」という人が現れれば、自治体に間に入ってもらったうえで空き家の売買・譲渡を行える仕組みです。

ただし、空き家バンクの認知度は高いとはいえないため、買い手や貰い手が見つかる可能性も高くはありません。場合によっては、空き家バンクに物件情報を掲載したとしても、買い手や貰い手が現れないことも考えられます。

とはいえ、絶対に買い手や貰い手が見つからないともいえません。そのため、ほかの処分方法と併用しつつ空き家バンクに空き家の情報を掲載しておくのもよいでしょう。

自治体に寄付する

空き家によっては、その物件がある地域の自治体に寄付できる可能性もあります。地域のコミュニティスペースなどとして空き家を活用できることもあるため、自治体が求めるような物件であれば寄付が認められるケースもあるのです。

ただし、寄付した後は、自治体が空き家の管理をしなければなりません。また、今後は固定資産税を自治体が納めることになるため、それらのコストよりも大きいメリットがあるような空き家でなければ寄付は難しいです。

自治体への寄付は基本的にハードルが高めであるため、ほかの方法で空き家を処分できないかを検討しておくのが無難といえます。

隣地所有者に譲渡する

売却以外に空き家を処分する方法として、隣地所有者に譲渡することが挙げられます。空き家を譲り受けてくれるケースは多くありませんが、隣地所有者の所有する土地が再建築不可物件の場合にはその可能性も考えられます。

再建築不可物件とは、建て替えや増築、改築などを行えない土地のことです。再建築不可である主な原因は、「接道義務」という法律で定められた義務を満たしていないことが挙げられ、具体的には幅員4mの道路にその土地が2m以上接しているかどうかが基準となります。

隣地が再建築不可物件であり、その所有者に自身の空き家を譲渡した場合、接道義務を満たせる可能性があります。その場合には、隣地は再建築可能な通常の土地として扱われるため、譲渡後は建て替えや増築などを行えるようになるのです。

このように隣地所有者にもメリットがあるケースも考えられるため、空き家の処分を検討している場合には、その相談を持ちかけてみるのもよいでしょう。

空き家の処分にはさまざまな費用がかかる

空き家を処分する場合には、さまざまな費用がかかります。処分の方法などによってかかる費用は変わるため、自身の状況に合わせて費用を確認してみてください。

• 残置物がある場合：家財や遺品を処分するための費用
• 空き家売却で利益が出る場合：譲渡所得税
• 空き家を売却する場合：印紙税
• 仲介で空き家を売却する場合：仲介手数料

ここからは、空き家の処分にかかる費用について、それぞれ解説していきます。

【残置物がある場合】家財や遺品を処分するための費用

専門の買取業者に依頼する場合はそのままの状態でも売却できますが、それ以外の方法で空き家を処分する場合、基本的には家財や遺品といった残置物を事前に処分しておく必要があります。

そして、残置物の処分を業者に頼む場合には、そのための費用がかかります。残置物の量や種類などによって費用は変わりますが、あくまで目安としては10万円〜50万円ほどかかるのが一般的です。

【空き家売却で利益が出る場合】譲渡所得税

空き家を売却で処分する場合、売却金額によっては利益が出るケースがあり、その場合には譲渡所得税を納めなければなりません。

不動産の売却において、「空き家を得るためにかかった費用」と「空き家売却でかかった費用」を合わせた金額よりも売却金額が多かった場合に利益が出たと扱われます。

この利益のことを「譲渡所得」といい、譲渡所得に応じて納めるべき譲渡所得税が決まる仕組みです。

譲渡所得は「買い手から受け取った金額－（再建築不可物件の取得費＋譲渡にかかった費用）」の式で算出します。

たとえば、「取得費2,000万円」「譲渡費用150万円」「売却金額3,000万円」の場合を想定すれば、「3,000万円ー（2,000万円＋150万円）＝850万円」と計算できます。この際、譲渡所得が0になるケースもあり、その場合は売却による利益が出ていないため譲渡所得税はかかりません。

次に、譲渡所得に一定の税率をかけて、譲渡所得税を算出します。一定の税率は、不動産の所有期間によって下記のように変わります。

所有期間	所得税率
5年超	15％
5年以下	30％

譲渡所得が850万円であれば、所有期間が5年以下の場合は「850万円×30％＝255万円」、所有期間が5年を超えていれば「850万円×15％＝127.5万円」と計算します。

なお、不動産会社や買取業者では、「譲渡所得税が発生するかどうか」「確定申告でどのような手続きをするのか」などを相談できる場合もあります。空き家を売却する場合、譲渡所得税や確定申告について相談しておくとよいでしょう。

【空き家を売却する場合】印紙税

空き家を売却で処分する場合、売買契約書を作成しなければなりません。売買契約書は印紙税の課税対象となる「課税文書」に該当するため、契約書の作成時には収入印紙が必要です。

売却金額	本則税率	軽減税率
10万円を超える～50万円以下	400円	200円
50万円を超える～100万円以下	1千円	500円
100万円を超える～500万円以下	2千円	1千円
500万円を超える～1千万円以下	1万円	5千円
1千万円を超える～5千万円以下	2万円	1万円
5千万円を超える～1億円以下	6万円	3万円
1億円を超える～5億円以下	10万円	6万円
5億円を超える～10億円以下	20万円	16万円
10億円を超える～50億円以下	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

たとえば、空き家が1,500万円で売れた場合、通常収入印紙の金額が2万円となります。

不動産売買の印紙税には軽減措置が設けられており、平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成された売買契約書であれば、軽減率が適用されます。空き家の売却金額が1,500万円で軽減措置が適用されれば、収入印紙の金額が2万円から1万円になります。

【仲介で空き家を売却する場合】仲介手数料

仲介で空き家を売却する場合、基本的には不動産会社に対して仲介手数料を支払わなければなりません。

仲介手数料の金額は不動産会社によって異なりますが、「宅地建物取引業法」という法律で上限額が定められています。

金額	仲介手数料
200万円以下の部分	売却価格×5％+消費税
200万円〜400万円の部分	売却価格×4％+消費税
400万円を超える部分	売却価格×3％+消費税

売却金額によって仲介手数料が変わるため、仲介で空き家を処分する場合には不動産会社にどの程度の仲介手数料がかかるのかを尋ねておくのがよいでしょう。

空き家の処分では補助金・譲渡所得控除の制度を利用できるケースもある

空き家を処分する際には、国や自治体が用意している補助金制度・譲渡所得の特別控除制度が適用される場合があります。空き家の処分にかかる費用を抑えられるため、利用できる制度がないかを確かめておきましょう。

• 空き家の解体費用の補助金制度
• 空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除

空き家の解体費用の補助金制度

自治体によっては、空き家の解体費用に対する補助金制度が用意されています。空き家の解体に対する補助金制度の例としては、下記が挙げられます。

補助金制度	概要
老朽危険家屋解体撤去補助金	老朽化により倒壊リスクが高まっている危険家屋の解体を促進する補助金制度。補助金の金額は自治体で異なるが、解体費用の1/5から1/2程度であるのが一般的。
都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金	都市の景観を守るため、長い間放置されている空き家の解体費用を補助する制度。受け取れる補助金額の上限は自治体で異なり、解体費用の1/5から1/2程度が一般的。

自治体によって解体費用の補助金制度における内容は異なりますが、数十万円ほどの補助金が出ることも少なくありません。

なお、空き家のあるエリアを管轄する自治体に問い合わせることで、解体費用の補助金制度の紹介をしてもらえます。空き家の処分に際して解体する場合には、利用できる補助金制度がないかを自治体に問い合わせてみるのがよいでしょう。

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除

空き家を売却して利益が出た場合、その金額に応じて譲渡所得税を納めなければなりません。この場合、売却する空き家が3年以内に相続したものであれば、通称「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」という特例が適用され、空き家売却にかかる譲渡所得税を大幅に抑えられます。

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除が適用されれば、譲渡所得が最高3,000万円まで控除されます。そのため、相続した空き家の売却によって得られた利益が3,000万円までであれば、譲渡所得税がかからなくなることもあるのです。

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除が適用されるのは、売却する空き家が被相続人のマイホームであり、かつ以下の要件に該当する場合です。

• 建築されたのが昭和56年5月31日以前
• 区分所有建物登記がされていない
• 相続まで被相続人以外が居住していない

なお、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の申請は、空き家があるエリアを所轄する税務署で行います。特別控除に関する相談もできるため、相続した空き家を売却で処分する場合には税務署に相談するのがよいでしょう。

空き家を処分できない場合の活用方法

空き家が処分できないときの手段として、空き家を活用する方法があります。そのため、「空き家の処分が難しい」「処分せずに活用したい」という場合には、下記の方法も視野に入れてみてください。

1. 建物をそのまま活かす
2. 更地にして活かす

ここからは、空き家を処分できない場合の活用方法について解説していきます。

①建物をそのまま活かす

はじめは、空き家をそのまま活かす方法を3種類紹介します。

賃貸（店舗利用可）

1つ目は、賃貸住居として貸す方法です。また、最近では古い民家を利用した店舗も多くあるので店舗利用も可とします。

賃貸として貸すことができれば、日常的に維持管理する必要がなくなります。さらに、賃料収入も入ることで固定資産税などの固定費を賄うことが可能です。

入居者の募集は、不動産業者に依頼する方法や賃貸住居として空き家バンクに登録する方法がおすすめとなります。空き家が田舎立地だと、最近は都会から田舎に移住する動きも活発化しているので、借り手がスピーディーに見つかる可能性もあります。

売却に向けての試用期間的に賃貸する方法もありで、借り手がその物件を気に入ればそのまま売却若しくは譲渡することもできます。これにより、直ぐに売却ではなく賃貸を経てからの売却という方法も取ることも可能となります。

民泊

2つ目は、民泊です。

民泊とは、旅行者などが一般の民家などに宿泊することを言います。民泊を行うには、都道府県知事等への届出や民泊を行うための要件を満たしていることが必要です。

設備要件としては、「キッチン」「トイレ」「洗面室」「バスルーム」があることです。居住要件は、現に人の生活の本拠としていることとなり、居住と言える使用履歴があることが条件となります。つまり、居住した履歴がない投資用新築マンションなどは該当しないことになります。

また、民泊で営業できる日数は年間180日までと決められています。他に、宿泊者名簿の備え付け、宿泊者の衛生確保、宿泊に際しての騒音防止や生活ルールの説明、などが必要となります。

貸スタジオ

3つ目は、貸しスタジオです。

貸しスタジオとは、テレビ・雑誌などメディアの撮影用に貸し出すスペースのこととなります。緑の多い田舎の一軒家という設定のドラマであれば、空き家を貸しスタジオとして貸すことができます。なお、リビングにダイニングセットや寝室にベッドを設置するなど、インテリアにテーマを設けコーディネートする必要があるため、初期費用が掛かります。

また、レンタルスペースとして貸すことも可能です。多人数でのパーティーでの使用やテレワークなどで使用するなど、活用の幅は広くなります。

②更地にして活かす

続いては、空き家を解体し更地にして活かす方法です。

今回は、代表的な5つの方法を取り上げ詳しく解説していきます。

なお、空き家を解体すると固定資産税などが従来の税額の約6倍になります。

これは小規模宅地の特例により、住宅地には固定資産税の軽減措置があるのですが、更地になることで対象外になるからです。

土地活用で収益を上げることはできるものの、固定資産税などの固定費（維持費）が上がることになるので要注意となります。

各々の収益見込みに対する固定費の負担等を勘案して、赤字とならないように注意しましょう。

駐車場

1つ目は、駐車場です。

田舎で不便な立地であれば月極駐車場、周辺に集客を伴うようなお店やホールなどの施設があれば、一時的な利用者を見込むコインパーキングが良いでしょう。

月極駐車場であれば、設置費用が比較的掛からないこと、工事期間も短く済むことが特徴です。また、駐車区画のサイズは概ね幅2.5m×奥行6mとなります。よって、狭い土地や変形地でも設置可能です。

トランクルーム

2つ目は、トランクルームです。

トランクルームとは、貸し倉庫となります。自宅の押し入れやクローゼットに収まりきれないものを一時的な保管場所として提供するスペースです。

トランクルームは、市街地ではビルインなど室内型が主流で、空調などが効いた空間に小規模なボックスを設置しているケースが多くあります。また、郊外では所有地にコンテナなどを設置し、いわば倉庫のように広いスペースを提供するものがあります。

トランクルームは、コンテナの設置や土地の整地など設置費用は月極駐車場より掛かります。しかし、トランクルームはアパートよりも維持管理に手間が掛からないのが特徴です。

また、トランクルームは比較的頑丈なコンテナが主流であるので自然災害などに強いことや、一度借り手が決まれば長期間使用するケースが多く、経営の安定しやすさもあります。

資材置き場

3つ目は、資材置き場です。

資材置き場とは、近隣で工事を行う建設会社に工事で使う重機や資材などを保管するスペースとなります。近隣で大規模な公共工事などがある場合に重宝されます。

なお、資材置き場として使用すると重機などから油が落ちることで、土壌汚染が起こる可能性があります。

事業用貸地

4つ目は、事業用貸地です。

事業用貸地とは、更地にした土地が車の交通量が多い幹線道路沿いであれば、コンビニやレストランなどの店舗用地、会社の事務所や工場などの用地として貸し出すことです。

事業用としては、定期借地権にするのがおすすめとなります。定期借地権とは、契約期間の更新はなく、期限到来日に土地を更地で返還することです。つまり、土地を期限付きで貸し出すことになります。

事業用貸地のメリットは、初期費用が掛からないこと、貸出し期限到来時に必ず土地が返ってくること、その間賃料が安定的に入ることです。なお、契約できる期間は最低10年以上50年未満となります。また、土地を貸す時には公正証書を作成して契約する必要があります。

アパート経営

5つ目は、アパート経営です。

アパート経営とは、更地にした土地に集合住宅を建設し、入居者から賃料収入を得て経営する方式です。アパート経営するには、多額の初期費用と周辺の賃貸需要の調査が必要となります。

アパートの建設費用は、銀行のアパートローン等で資金調達できますが金利は高めです。また、空き家となるような立地であるので周辺の賃貸需要の調査は慎重に行います。そもそも人口が少なく若い人が少ない街では、賃貸の需要は見込めません。また、周辺のアパートに空室が多いような街も同様です。

アパート経営を行うには、一定の需要が見込め安定的に賃料収入が得られそうな地域であるのかがポイントになります。例えば、田舎立地でも近くに大学があれば学生が借りる需要、工場があればそこで働く家族が借りる需要があります。

アパート経営は、成功したときのリターンは大きいのが魅力となりますが、初期費用が多額になる分リスクも高めです。また、入居者が集まらなければ経営は成り立ちません。

よって、アパート経営を行うか否かは、専門業者のアドバイスを聞きながら慎重に判断するのがおすすめです。

>>【あなたの空き家もアパートにできる？】一括査定で不動産会社に相談してみる

まとめ

空き家を所有することには、さまざまなリスクがあります。そのため、活用予定がないのであれば、空き家は可能な限り処分するのが得策です。

そして、空き家を処分する場合にはまず売却を検討するのが無難です。空き家の処分方法には、「空き家バンクの利用」「自治体への寄付」「隣地所有者への譲渡」といった方法もありますが、どれもハードルが高い方法であるためです。

空き家の売却方法には「仲介」「買取」があり、条件がよい空き家であれば仲介を選ぶのもよいでしょう。しかし、「買い手が現れる見込みがない」「すぐにでも空き家を処分したい」という場合、専門の買取業者に依頼するのが得策です。