空き家の維持費は年間35〜50万円！内訳を分かりやすく解説

空き家の維持費｜年間総額35〜50万円程度

誰も住まない空き家でも、不動産という資産を維持するための費用がかかります。

維持費の目安としては、標準的な一戸建てで年間総額35～50万円程度です。

空き家の維持費には数多くの項目があり、毎月かかる固定費だけで年間10万円を超える場合もあります。

それに加え、経年劣化や台風・地震など自然災害によって修繕が必要となることもあるでしょう。また、自宅と空き家が離れていれば定期的に状況を確認し管理するための交通費の負担が生じます。

以下の表は、空き家の維持費を項目ごとにまとめたものです。

それぞれの費用の目安として標準的な一戸建てを想定しており、税額については土地の固定資産税評価額は1,500万円、建物の固定資産税評価額は900万円として算出しています。

項目	内訳・算出方法	年間の維持費（目安）
固定資産税（土地）	1,500万円×1.4％（税率）×1/6 ※小規模住宅用地の特例適用時（200㎡までの部分）	3.5万円
固定資産税（建物）	900万円×1.4％（税率）	12.6万円
都市計画税（土地）	1,500万円×0.3％（税率）	4.5万円
都市計画税（建物）	900万円×0.3％（税率）	2.7万円
火災保険料	年額※補償内容などで異なる	1～5万円
地震保険料	年額※補償内容などで異なる	1～3万円
光熱費	月額2,500円×12カ月	約3万円
管理費用	月額5,000円～1万円×12カ月	6万円～12万円
（屋根・外壁などの）修繕費用	1回あたり	40万円程度
メンテナンス費用	除草・庭木の剪定など	依頼先や依頼内容によって異なる
交通費	居住地から遠方に空き家がある場合	交通手段や訪問回数による
ゴミ処分費	掃除や草刈りなどのメンテンナンスで出たごみなど	数千円～数万円

次章でそれぞれの項目について詳しく解説します。

【内訳】空き家の維持にかかる年間費用

• 固定資産税｜固定資産税評価額（課税標準額）×1.4％（標準税率）
• 都市計画税｜固定資産税評価額（課税標準額）×0.3％（上限）
• 火災保険料｜年間1〜5万円
• 光熱費｜年間約3万円
• 管理費用｜年間6〜12万円
• 修繕費用｜1回約40万円
• メンテナンス費｜金額はメンテナンス内容や依頼先によって変動
• 交通費
• ゴミの処分費用

固定資産税｜固定資産税評価額（課税標準額）×1.4％（標準税率）

固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有するときにかかる税金です。

毎年1月1日時点に固定資産課税台帳に記載されている所有者に対して課税され、誰も住まない空き家についても必要となります。

固定資産税の計算方法は次のとおりです。

各市町村によって定められる固定資産税評価額は市場価格とは異なり3年に1度評価額の見直しが行われます。

土地の評価額は、次のいずれかの方法で算出されます。

路線価方式では、路線価に土地面積を乗じて、土地の形状などによる補正率を考慮して評価額を計算します。

路線価は、国が定めた道路に面する土地1㎡当たりの価格です。主に都市部や市街地で定められており、国税庁のホームページ（路線価図・評価倍率表）で確認できます。

一方、標準宅地比例方式は、近隣の土地の標準価格に土地面積を乗じたうえで土地の形状など補正率を加味して計算する方法です。路線価が定められていない郊外の土地で採用される方式です。

また、土地の固定資産税については、住宅用地の特例が適用できます。

居住を目的とした建物が建つ土地に適用され、「小規模住宅用地の特例」と「一般住宅用地の特例」があります。それぞれについて固定資産税・都市計画税の軽減内容をまとめたものが次の表です。

住宅用地の特例

区分	負担水準
小規模住宅用地（一戸当たり200㎡まで）	固定資産税：6分の1 都市計画税：3分の1
一般住宅用地（一戸当たり200㎡超える部分）	固定資産税：3分の1 都市計画税：3分の2

例えば、土地（150㎡）の固定資産税評価額が1,500万円、建物の固定資産税評価額が900万円とした場合の固定資産税額は次のようになります。

なお、固定資産税評価額は、毎年4月～6月にかけて市町村から送られてくる固定資産税納税通知書で確認することができます。

参照：国税庁「路線価図・評価倍率表」
参照：東京都主税局「固定資産税・都市計画税」

都市計画税｜固定資産税評価額（課税標準額）×0.3％（上限）

所有する土地、建物が市街化地域に位置する場合、固定資産税だけでなく都市計画税が課税されます。

市街化地域とは、すでに市街地が形成されている区域や概ね10年以内に計画的に市街化を促進する区域です。

都市計画税の計算方法は次のとおりです。

なお、0.3％の税率は上限税率であり自治体によって異なる場合があります。

また、固定資産税と同様に、住宅用地の都市計画税については、「固定資産税評価額×0.3％」から土地面瀬200㎡までは1/3、200㎡を超える部分は2/3の軽減措置を受けることが可能です。

例えば、土地（150㎡）の固定資産税評価額が1,500万円、建物の固定資産税評価額が900万円とした場合の都市計画税は次のようになります。

火災保険料｜年間1〜5万円

空き家にかける火災保険料として、年間1～5万円の維持費がかかります。

誰も住んでいない空き家には火災保険は必要ないのではと思われる方もいるかもしれませんが、火災だけでなく台風、浸水被害などのリスクに備えておくことが必要です。

特に密集地であれば万一火災が発生した場合の隣接住戸への延焼の可能性があります。

火災保険料は、建物の構造や面積のほか補償内容や保険金額などで変わるため、無駄な保険料を支払わないためにも適切な補償内容を設定することが大切です。

長期で空き家を保有し続ける予定であれば、単年契約より長期契約のほうが保険料は割安になります。

ただし、注意しなければならないのは、空き家の火災保険は居住中の物件と取り扱いが異なる点です。

空き家を火災保険の対象としている保険会社は多くありません。

居住していた時の保険契約を更新し続けている場合、空き家を対象としていない保険商品であれば、万一の場合に保険金が支払われない可能性があるため確認が必要です。

また、空き家を対象とした火災保険の場合、日常的に人がいる家より災害リスクが高いと判断され火災保険料が高くなる傾向にあります。

地震保険｜年間3〜5万円

また、火災保険とあわせて地震保険の保険料として年間3～5万円必要となります。

地震保険は火災保険と同時にしか加入できず、火災保険加入者のおよそ7割が地震保険に加入しています。

地震が原因で発生した火災などの被害は火災保険では補償されないため、地震保険に加入しておくと安心です。

地震保険の保険金額は火災保険の30～50％を限度として設定され、地震保険料は所在する都道府県や建物構造で変わります。

参照：損害保険料率算出機構「グラフで見る！地震保険統計速報」

光熱費｜年間約3万円

空き家であっても定期的に掃除や点検、除草などを行う必要もあり、水道や電気などの光熱費がかかります。

あまり使用しないとしても水道や電気の基本料金として、月2,500円、年間3万円程度の光熱費が必要です。

ガスは基本的に使用することはないため必要ありませんが、水道管は使用していない期間が長くなると悪臭や劣化、錆びの原因となり、のちのち思わぬ出費が生じる可能性があります。

管理費用｜年間6〜12万円

空き家管理の代行サービスを利用する場合は、管理費用として毎月5,000円～1万円、年間6～12万円程度の維持費がかかります。

空き家の所在地が自宅より遠方で他にメンテナンスを依頼する人がいない場合などは活用が考えられます。

空き家代行サービスの主なサービス内容は次のとおりです。

• 通水（水漏れや水道メーターなどの確認）
• 清掃
• 室内の確認（雨漏れや劣化、カビなどのチェック）
• 屋外の確認（外壁や基礎、屋根などのチェック）
• 除草や庭木の剪定
• 郵便物の確認・整理　など

空き家の築年数や今後住む可能性、家から通う負担などの状況を考えて管理サービスの利用を検討するとよいでしょう。

修繕費用｜1回約40万円

築年の経過とともに空き家が劣化してくると修繕費用が必要となることがあります。

修繕費用は、建物の大きさや築年数などで変わりますが、外装や屋根の修繕費用として1回あたりおよそ40万円～となっています。

適切な修繕を行わないと基礎や外壁、屋根といった基本的な構造部分も傷んでくる可能性があるため注意が必要です。近年では、経年劣化だけでなく台風や集中豪雨などで建物の傷みが進みやすくなっているといえるでしょう。

劣化が進むと、建物の破損だけでなく最悪の場合倒壊につながる危険性があります。

維持費として10年に1回程度の修繕費用は見込んでおくとよいでしょう。

メンテナンス費｜金額はメンテナンス内容や依頼先によって変動

庭付きの一戸建ての場合、定期的に除草や庭木の剪定などのメンテナンス費用が必要です。

敷地の広さや依頼先、依頼内容によって費用は異なりますが、専門業者に依頼すると10万円以上かかる場合もあります。

メンテナンスコストを抑えるには、地域のシルバー人材センターを活用するなどの方法があります。1回あたり5,000円程度の費用で依頼することも可能です。

春から夏にかけて草木が成長しやすい時期は、2～3回程度の依頼が必要となるでしょう。

交通費

空き家が自宅から遠い場所にある場合、交通費が必要となります。

ガソリンや電車賃のほか、場所によっては宿泊費もかかる可能性もあるでしょう。

近隣の県に空き家がある場合でも、車で移動するとして高速代とガソリン代で3,000円～1万円程度の費用がかかります。

訪問回数や移動距離に応じて、交通費を見込んでおくことが必要です。

ゴミの処分費用

草刈りや掃除で出たゴミの処分費は、基本的に別途かかると考えていたほうがよいでしょう。

また、長期間、人の出入りがない空き家になると不法投棄の可能性があり、その処分費が発生する場合があります。

不法投棄されたゴミを片付ける義務は、原則として不法投棄した本人にありますが、誰か捨てたか分からない場合は管理責任を負う所有者が処分しなければなりません。

このとき不法投棄者を見つけて撤去費用を請求することは現実的とはいえないでしょう。

不法投棄によるゴミは、可燃ごみからテレビやパソコンなどの家電製品、ひどい場合は産業廃棄物が含まれることもあります。

地域のゴミ処理場に持っていけるならガソリン代程度で済むかもしれませんが、ゴミが大量にある場合は専門の処理業者に依頼しなければならないこともあります。

その場合、数千円〜数万円程度の処分費が必要です。

できる限り不法投棄されにくい環境を維持していくことが大切です。

維持費以外にも注意するべき！？空き家を放置するリスク

ここまで空き家を所有し続ける費用について紹介しましたが、それ以外にも空き家を放置した場合のリスクがあります。

• 特定空き家に指定されると税額が最大6倍に増える可能性がある
• 近隣とのトラブルが発生する可能性がある
• 不動産への売却価格が下がってしまう

特定空き家に指定されると税額が最大6倍に増える可能性がある

日本全国で問題となっている空き家の増加に対し、国や自治体はさまざまな措置を講じています。

そのため、空き家を放置したまま建物の劣化や老朽化が進むと、自治体から「特定空家」に指定され固定資産税の負担が増える可能性があります。

特定空家とは次の状態にある空家をいいます。

• 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

特定空家に指定されると、自治体から段階に応じて次のような措置が取られます。

1. 助言または指導
2. 勧告
3. 命令
4. 行政代執行

自治体は、特定空家の所有者に対し必要な措置を取るように助言または指導を行い、それでも改善されない場合具体的な措置を取るように勧告します。

勧告されると住宅用地に適用されていた固定資産税の優遇措置は解除され、固定資産税額は最大6倍に増えます。

また、空き家の増加解消がなかなか進まない現状に対して、令和5年12月、空家等対策の推進に関する特別措置法の改正が行われました。

改正内容の1つとして、特定空家の予備軍的な位置づけとして「管理不全空家」が新たに設けられました。

管理不全空家とは、そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれのある状態の空き家をいいます（空家等対策の推進に関する特別措置法第13条1項）。

管理不全空家に指定されると、特定空家と同様に市区町村長から指導、勧告の措置を受け、勧告を受けた管理不全空家については、固定資産税の住宅用地の特例は適用されません。

つまり、法改正前と比べて住宅用地の特例が解除される空家の範囲が広くなったといえます。

参照：国土交通省「空家等対策特別措置法について」
参照：国土交通省住宅局「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」

近隣とのトラブルが発生する可能性がある

空き家を放置した場合、次のような原因で近隣住民とのトラブルにつながる可能性があります。

• 不審者の不法侵入によって治安が悪化する
• ゴミの不法投棄による放火・火災の危険性
• 庭の手入れ不足によって隣地への越境、害虫・害獣の増加
• 外壁や屋根が壊れ、近隣への被害をもたらした
• 近隣の景観を損ね、資産価値の減少につながる　など

管理を行わないまま放置すると、近隣住民とのトラブルだけでなく、他人に被害を与え法的責任（損害賠償責任）を問われる可能性もあります。

例えば、屋根や外壁などが強風により落下・飛散したことで隣接住戸や通行人に危害を加えた場合などです。

不動産の売却価格が下がってしまう

空き家を放置したまま建物の劣化が進むと、家を手放すときに売却価格が下がってしまう可能性があります。

建物は土地を異なり、築年数の経過とともに価値が下がる減価償却資産です。

建物の価値をできるだけ維持するためには、適切に維持管理することが必要です。

また、長年人が住まず放置された空き家は、建物が傷んでいると判断されやすく売却の難易度が上がる可能性もあります。

もし、将来的に活用する予定がなければ早めに売却することも検討したほうがよいでしょう。

空き家の修繕に活用できる補助金を活用する

各自治体では、空き家の改修や解体費用などを補助する制度を設けています。

ここでは、3つの空き家の補助事業を紹介します。

空き家利活用事業補助金（東京都荒川区）

荒川区内で空き家を活用して地域に貢献する事業を行う場合に空き家の改修工事費を補助する事業です。

地域に貢献する事業として、地域交流事業や子育て支援事業、福祉事業などが対象となります。

●主な補助要件

• 荒川区内にあり1年以上空き家であること
• 建築基準法の規定に適合する建築物であること
• 昭和56年5月31日以前に着工した建物については耐震性が証明できること
• 過去にこの事業の補助金を受けていないこと
• 国や地方公共団体から同様の補助を受けていないこと　など

●補助額

補助対象経費にうち消費税を除いた額の3分の2に相当する額（上限200万円）

荒川区「空き家利活用事業補助金」

空家利活用改修補助制度（大阪府大阪市）

空家の利活用に向けて、空家の改修前に劣化状況などを確認するインスペクション（既存住宅状況調査）や空家所有者による住宅の性能向上のための改修工事、非営利団体などによる地域まちづくりに資する用途への改修に対して行う補助事業です。

●主な要件

• 市内にある平成12年5月31日以前に建築された住宅であること
• 改修により一定の耐震性能を確保する、または耐震性能を有すること
• 不動産市場に賃貸又は売却用として流通しておらず3か月以上空家であること
• 利活用事例として、大阪市が情報発信することに了承できること
• 売却を前提としたものでないこと

●補助額※住宅再生型

補助内容	補助率	限度額
インスペクション （既存住宅状況調査）	2分の1	一戸当たり3万円
性能向上に資する改修工事	3分の2	1戸当たり75万円
耐震改修工事	2分の1	1戸当たり100万円

この他、耐震診断や耐震改修設計に対する補助もあります。

大阪市「空家利活用改修補助制度」

空き家活用支援事業（兵庫県神戸市）

一戸建て住宅の空き家や共同住宅の空き住戸を住宅、事業所または地域交流拠点として活用するために必要な改修工事費の一部を助成する事業です。

●主な要件

• 一戸建てまたは共同住宅の空き住戸で申請時点で空き家であること
• 空き家の期間が6箇月以上であること
• 築20年以上経過していること
• 台所、浴室、便所の水回り設備のいずれかが10年以上更新されていないこと
• 耐震性能を有する空き家であること（改修後に一定の耐震性を確保する場合も可）
• 土砂災害特別警戒区域等に位置していないこと　など

●補助額※住宅型（一般タイプ）

対象工事費	補助額
100万円未満	対象外
100万円以上150万円未満	40万円
150万円以上200万円未満	60万円
200万円以上250万円未満	75万円
250万円以上300万円未満	90万円
300万円以上	100万円

一般タイプのほかに若年・子育て世帯タイプ、UJIターン世帯タイプなどがあり補助額が異なります。

参照：兵庫県「空き家活用支援事業」

空き家の維持費の負担から解放される方法

最後に空き家の維持費の負担から解放される方法について解説します。

• 賃貸に出す
• 空き家のまま売却する
• 空き家を解体して更地にしてから売却する

賃貸に出す

空き家を賃貸に出すことで維持費の負担を軽減できる可能性があります。

一戸建て住宅の耐震性の仕様が見直された2000年を目安として、それ以降に建築された建物であれば安全面からも賃貸に出しやすいといえるでしょう。

一戸建ての場合、住居以外にも店舗や個人事務所、民泊施設として貸し出すことも可能です。内外装をリノベーションしてから貸出す方法もあります。

リノベーションすることで借り手が付きやすく、賃料設定を高くできる可能性もあります。

ただし、賃貸経営では、固定資産税や改修費などの経費に対して家賃収入が長期的にどれだけ得られるか、事業計画をしっかり立てることが大切です。

賃貸需要の調査や家賃設定など、不動産会社などと相談しながら決めるとよいでしょう。

空き家のまま売却する

空き家を売却することにより維持費の負担から解放されます。

特に、土地だけでなく建物の価値が見込める場合、早めに売却することも1つの方法です。

先に紹介したように築年数が経過するほど建物の価値は下がり、また空き家の期間が長ければ買い手が付きにくくなる可能性があります。

土地と建物を一緒に売却することで、立地条件によっては売却益（利益）を期待できる可能性もあるでしょう。

売却にあたっては不動産会社を利用することが一般的です。

このとき1社ではなく何社かの不動産会社に売却価格を査定してもらい、適正な売り出し価格で進めることがポイントです。

また、立地条件が悪いなどで一般市場での売却が難しければ、不動産会社の買取、あるいは空き家バンクへの登録を検討してみましょう。

なお、空き家を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が生じる可能性があります。

このとき、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すれば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を活用できる可能性があります。

参照：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

空き家を解体して更地にしてから売却する

空き家と解体して更地にして売却する方法もあります。

木造住宅の場合、建物の法定耐用年数は22年です。

そのため、建物のメンテナンス状況にもよりますが、20年を超えると建物の価値はかなり少なくなり、土地の価値に集約されていきます。

このような場合、建物を解体して売却する方が、売却しやすく売却価格も高くなることもあります。

なぜなら、建物を解体することで買い手は土地の状況を把握しやすくなり、また購入後にすぐに建物の新築など土地を活用することができるためです。

解体費用を捻出することが難しければ古家付きの土地として売却を進めることもできますが、更地にすることで売りやすく、より高値での売却を狙える可能性もあります。

売却方法についてはm不動産会社に相談しながら進めるとよいでしょう。

ただし、更地にした状態で長期間売却できないとなると、住宅用地の特例がなくなり固定資産税が上がる点には注意が必要です。

まとめ

空き家を所有し続けるとなるとさまざまな維持費がかかります。

固定資産税・都市計画税や火災保険料、地震保険料のほか、定期的に管理するための光熱費も必要です。

また、固定費以外にも建物のメンテナンス費や修繕費用などが必要となることもあり、概ね年間35万円から50万円程度の費用がかかります。

かといって管理せず放置した場合、空き家にごみが不法投棄されたり、害虫や害獣が増えることで近隣住民とトラブルとなる可能性もあるため注意が必要です。

さらには、自治体から特定空家や管理不全空家と認定されると、固定資産税が上がるだけでなく50万円以下の過料が科せられることもあります。

空き家を所有する維持費やリスクを回避するには、売却することがまず考えられます。

建物に価値がある場合は早めに売却した方がよいケースもありますし、建物の状態によっては解体して売却することで買い手がつきやすく高値売却を狙えることもあるでしょう。

また、立地条件や借り手の需要が見込める地域であれば賃貸することも1つの方法です。

最善の方法は、個々の物件の状況や所有者への負担によって変わるため、エリアの市場環境に詳しい不動産会社などに相談しながら進めるとよいでしょう。