越境している不動産を売却することは可能
越境とは、建物の一部や樹木、配管などが隣地との境界を越えている状態のことです。
屋根のように空中であったり、樹木の根のように地下であったりしても、土地の境界を越えていればすべて越境している物件とみなされます。
越境している不動産であっても売却は可能ですが、越境問題が引き金となり隣地所有者とトラブルに発展する恐れがあることから、通常の物件より買い手探しが難航する可能性があります。
たとえば自分が越境している場合は、隣地所有者から越境物の撤去を求められて揉める恐れがあります。
反対に隣地所有者が越境している場合、土地の一部を有効活用しづらくなり、希望通りの建物配置や建築計画が難しくなるケースなどが考えられます。
また、越境している不動産は瑕疵物件とみなされるため、越境の内容や程度によっては住宅ローン審査に影響する可能性もあります。住宅ローンが組めない物件は敬遠されやすく、買い手を見つけるのが困難になります。
このように、越境している不動産は隣人とのトラブルのリスクを抱えているうえに住宅ローン審査にも影響する場合があるため、売却が難航することが多いです。
越境状態の不動産を売却する方法
越境状態の不動産の売却は簡単ではありませんが、以下の方法を取れば売却できる可能性があります。
- 越境問題の解決に関する内容を記載した「覚書」を作成して売る
- 越境物の撤去により越境状態を解消してから売却する
- 越境部分を分筆して買い取ってから売却する
- 訳あり不動産専用の買取業者に売却する
それぞれの売却方法を詳しく解説するので、ぜひ参考にしてください。
1.越境問題の解決に関する内容を記載した「覚書」を作成して売る
覚書とは「土地が越境していることを自分と隣地所有者がお互いに確認していること」「将来建て替えするときに越境状態を解消すること」などの取り決めをまとめた書類です。
越境状態は本来であれば「所有権侵害」に該当する可能性があります。しかし、隣地所有者との間で覚書を作成しておくことで、「現時点ではお互いに合意のうえ現状利用を認めている」という証拠になります。
あらかじめ覚書を作成したうえで不動産を売却に出せば、隣地所有者との間で一定の合意形成ができていることを示せるため、買い手にとって安心材料となりやすいです。
実務上も、越境問題そのものより「隣地と話し合いができていない状態」を買主が懸念するケースは少なくありません。そのため、覚書が存在するだけでも売却時の印象が大きく変わることがあります。
なお、越境に関する覚書について定められた書式はありませんが、一般的には以下の項目を記載しておくとよいでしょう。
- 当事者がお互いに越境の事実を確認していること
- 越境している構造物は何で、誰の所有で、誰が維持管理するか
- 越境部分について土地の使用料を発生させるかどうか
- 越境物の撤去・新設または建物の再建築のときに越境のない状態にすること
- 売買・相続などで土地の所有権移転があった場合でも覚書の内容はお互いに継承させること
特に重要なのが、「所有権移転後も覚書の内容を引き継ぐ」という条項です。
上記の記載がなければ売却したとき再び買主と隣地所有者が覚書を作成しなければならなくなったり、取り決めていた内容と異なってしまうなどのトラブルに発展する可能性があります。
不安がある場合は、専門の不動産会社に相談しながら覚書を作成するとよいでしょう。
2.越境物の撤去により越境状態を解消してから売却する
越境物を撤去して越境状態を解消すれば、通常の不動産と同等の相場で売却が可能です。ただし、撤去・処分については越境している物によっても対応が異なります。
越境しやすい物の例として以下4つのケースが考えられます。
- 樹木などの「枝」が越境している場合
- 樹木などの「根」が越境している場合
- 給排水管が地中で越境している場合
- 建物の一部が越境している場合
次の項目から、越境物の撤去・処分についてわかりやすく説明します。
樹木などの「枝」が越境している場合
隣地で育てられている樹木の枝葉が、自分の敷地内にはみ出しているケースは珍しくありません。このような場合、越境物である「枝」の剪定を所有者に請求します。
その際、原則として勝手に枝を切ることはできず、無断で切除するとトラブルになる可能性があるので注意しましょう。ただし、民法233条の要件を満たす場合には、自ら枝を切除できるケースもあります。
第二百三十三条 土地の所有者は、隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。
2 前項の場合において、竹木が数人の共有に属するときは、各共有者は、その枝を切り取ることができる。
3 第一項の場合において、次に掲げるときは、土地の所有者は、その枝を切り取ることができる。
一 竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき。
二 竹木の所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき。
三 急迫の事情があるとき。
4 隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。
引用元 e-Gov 法令検索「民法」
樹木などの「枝」が越境している場合、民法233条を踏まえると以下のケースで自ら切断できる可能性があります。
- 所有者へ枝の切除を求めたにもかかわらず、相当期間対応されない場合
- 枝の所有者やその所在が分からない場合
- 落枝の危険があるなど、急迫の事情がある場合
実務上も、まずは写真を残したうえで所有者へ連絡・催告し、それでも対応されない場合に、民法233条に基づく切除を検討する流れが一般的です。
ただし、実務上、自ら枝を切断する場合「枝の切除費用や処分費用の負担義務については定められていない」「切り方によっては木が枯れて損害賠償請求されるリスクがある」「高所作業など危険を伴う」といった問題があります。法律で認められているとはいえ、安易に自分で切る判断をするのではなく、自治体の無料相談や弁護士などの専門家に相談しながら慎重に進めるとよいでしょう
樹木などの「根」が越境している場合
根の越境は気づきにくいですが、地中から越境していることもあります。「根」が越境している場合、樹木の所有者の承諾なしで切ることができると民法第233条4項で定められています。
ただし、法律で認められているからといって無断で切ってしまうと、あとからトラブルの原因になる可能性もあります。
たとえば根を切ることによって、樹木が枯れてしまった場合、隣地所有者との関係悪化につながる可能性もあります。隣地越境に関する問題では「越境そのものより、近隣関係が悪化することが不安」という声が多いのも実情です。
また、承諾なしで伐採できるのは越境している部分のみです。その範囲を超えた伐採は相手の所有権侵害になってしまうので注意が必要です。
そのため、実務上は法律論だけで進めるのではなく、可能であれば隣地の所有者に越境している根の切除（植え替え）を依頼または伐採の許可をもらった方が、円満に解決できるでしょう。
なお、越境は土地の所有権侵害となり自分で業者に支払った伐採費用は樹木の所有者に請求できる可能性もあります。費用負担や損害賠償について判断が難しい場合は、必要に応じて弁護士などの専門士業へ相談することも検討しましょう。
参照：電子政府の総合窓口e-Gov「民法第233条」
給排水管が地中で越境している場合
袋地や前面道路が私道である土地の場合、他人の土地に給排水管が配管されて地中で越境していることがあります。
地中障害物なので現地を見てすぐにわかるものではありませんが、自治体の水道局で配管図などの図面を取得すれば確認できます。
通常であれば、新築工事で給水管・排水管の配管工事をするときに越境してしまう土地の所有者に許可を取って横断させているはずです。そのため、まずは越境に関する覚書が自宅に保管されていないか確認しましょう。
特に古い住宅地では、過去の口頭合意だけで配管されているケースもあり、相続や売却時の調査で初めて発覚することがあります。覚書が見つからなかった場合、役所に承諾書が残っている可能性があるので問い合わせてみてください。
それでも見つからなければ、隣地所有者と協議のうえで新たに覚書を作成する必要があります。所有者が変わっても覚書の内容は継承されることを定め、給排水管にトラブルがあったときに修繕などスムーズに対応できるようにしておくことも大切です。
給排水管における地中での越境は止むを得ないケースが多いです。そのため「配管工事当時から周辺環境や配管技術の変化によって、隣の土地に越境させることなく配管できる」というケース以外は、配管を引き直す必要はないといわれています。
建物の一部が越境している場合
古い建物であれば、設計ミスによって屋根や塀、フェンスなど、建物の一部が越境しているケースがあります。軽微な越境であっても買主や金融機関が慎重になることがあるため、売却時には問題視されやすいポイントといえます。
ただし、隣地所有者の建物の一部を勝手に取り壊すことはできません。まずは越境状況を確認したうえで、撤去に応じてもらえるかどうか交渉する必要があります。
一方で、越境しているのが塀やフェンスなど比較的簡易な構造物であれば、一旦取り壊して建て直すなどの対応をしてもらえる可能性があります。
ただし、屋根など建物の根幹に関わる部分が越境している場合は撤去が難しく、工事費用も高額になるため、当事者間での調整が難航することがあります。
このような場合、隣地所有者と合意の上で覚書を作成する必要があります。覚書には越境部分を残したままでの使用許可や、建物を建て直す際に越境しないようにすることなどを明記しましょう。
覚書を作成し、売買などで所有者が変わるときも覚書の内容を引き継ぐことを定めておくことで、将来的なトラブルを回避できます。
3.越境部分を分筆して買い取ってから売却する
越境物の撤去・処分が難しい場合、越境部分を分筆して土地を「取得」または「譲渡」するといった方法も選択肢の一つです。
分筆した土地を買い取るまたは買い取ってもらうことで、越境物を撤去・処分することなく越境状態が解消できます。
ただし、越境部分だけを分筆すると、土地が細長い形状や三角形状になるなど、いわゆる「変形地」になるケースがあります。また、敷地面積が減少してしまうため、建ぺい率や容積率にも影響を与えます。
場合によっては建築基準法上の制限を超過し、建物が「既存不適格物件」として扱われてしまう恐れがあります。既存不適格物件になると、将来的な建て替えや増改築に制限が生じる可能性があり、買主や金融機関が慎重になるケースもあります。
そのため、単純に「越境を解消できればよい」というわけではなく、分筆後も土地・建物として問題なく利用できるかを事前に確認することが重要です。
お互いに大きな不利益が生じないようにするためには、分筆の方法について隣地所有者と相談・調整することが大切です。
なお、既存不適格物件の基本的な知識は以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
4.訳あり不動産専用の買取業者に売却する
もしも隣地所有者との交渉が上手くいかず、上記の方法を取れない場合は訳あり不動産専用の買取業者に売却する方法も選択肢のひとつです。
専用の買取業者であれば、越境している不動産の取り扱いにも慣れているため、比較的スムーズに対応してもらえる傾向があります。また、自分で隣地所有者と直接交渉する負担を減らせる点もメリットです。
買取業者へ依頼するにあたり「越境問題がある不動産を買い取って、業者はその後どうするのか？」と疑問に思われる方もいるかもしれません。訳あり不動産専門の買取業者が越境問題を含む不動産を買い取る場合、問題を解決するための進め方や活用方法についてのノウハウを持っているケースが多いです。
具体的には、以下の方法を用いて収益化を図ることがあります。
- 隣地所有者と協議し、将来的な建て替え時に越境を解消する覚書を締結する
- 土地家屋調査士と連携して境界確定や分筆を進める
- 越境部分を隣地所有者へ売却・交換する形で整理する
- 隣接地と一体利用できる第三者へ再販する
- 建物を解体したうえで、駐車場や資材置き場など別用途として活用する
実際には、越境問題のある不動産は「利用できない土地」というより、「一般個人では扱いづらい土地」であることが少なくありません。そのため、一般市場では買主が見つかりにくい不動産でも、専門業者であれば事業として取り扱えると判断し、売却につながるケースがあります。
自分が越境している不動産を売却するときの注意点
自分の建物や工作物が隣地へ越境している不動産を売却する場合は、通常の不動産売却以上に慎重な対応が求められます。特に重要なのが「境界を正確に確定させること」と「越境問題を事前に整理しておくこと」です。
越境状態を曖昧なまま売却してしまうと、契約後に買主とのトラブルへ発展する可能性があります。
弊社へのご相談でも「口頭で了承を得ていたから大丈夫だと思っていた」というケースは少なくありません。しかし、不動産売買では過去の慣習よりも「現在どのような権利関係になっているか」が重視されます。
そのため、売却前の段階でできる限り状況を整理しておくことが大切です。
自分が越境している不動産を売却するときの注意点について、次の項目から詳しく解説していきます。
売り出す前に境界確定をおこなう
越境している土地を売る前に「何が」「どのように」「どれくらい」越境しているかを明確にする必要があります。
そのためには、土地の境界確定測量を行うのが確実な方法です。仮に数十年前の地積測量図があったとしても、古い地積測量図の場合、現在の測量基準や現況と一致しないケースも少なくありません。
買主と売買契約を交わしたあとで「図面上の境界と現況フェンスの位置が違っていた「数十年前の測量では越境物の記載がなかった」などの事実が判明すると、その責任が問われ契約解除されてしまう可能性もあります。
このようなトラブルを避けるためにも、実際に売り出す前に境界確定をおこなうようにしてください。正確な境界が確定されていれば買主も安心して物件購入を決断できるため、早期売却が期待できるかもしれません。
なお、境界確定測量は土地家屋調査士へ依頼するのが一般的です。隣地所有者との立会いが必要になるケースも多いため、売却直前ではなく余裕を持って準備を進めることをおすすめします。
越境問題を事前に解決する
2つ目は越境問題を事前に解決しておくことです。建物を解体して更地で売買するのであれば、越境状態は比較的容易に解消しやすいケースがあります。
一方、建物付きで不動産を売却する場合には注意が必要です。たとえば「屋根や雨どいが隣地へ越境している」「塀やフェンスが境界を越えている」といった状態のままだと、買主が購入をためらう原因になる可能性があります。
そのため、撤去可能な越境物であれば売却前に解消しておくのが理想です。
もっとも、建物本体に関わる越境など、現実的に撤去が難しいケースもあります。その場合は、前の項目でも説明したように隣地所有者と越境に関する覚書を交わしましょう。
覚書を交わしておくことで、物件を購入した買主が隣地所有者から越境を原因とした損害賠償請求などの将来的なリスクを抑えることが可能です。
覚書の内容や取り決めにおける交渉を有利に進めるためには、日頃から隣地所有者と積極的にコミュニケーションをとって良好な関係を築くことが大切です。
隣地越境に関するご相談でも「長年コミュニケーションが取れていなかったことで、越境問題について理解や協力を得るのに苦労した」というケースは少なくありません。このような実例からも、越境問題は「売る直前に対応するもの」ではなく、早めに状況を整理しておくことが大切といえます。
隣地所有者が越境している不動産を売却するときの注意点
隣地所有者の所有物が自分の土地に越境していることで「買主が住宅ローンの審査に影響する可能性がある」「新築・建て替え時の建築確認に影響が出る」などの弊害があります。
それぞれの注意点について詳しく解説しています。
買主の住宅ローン審査に影響する可能性がある
越境している不動産は買主や金融機関からリスク要因とみなされることがあり、通常の物件よりも資産価値が低く評価される傾向があります。
たとえば隣地の屋根が越境していたり、建築物そのものが越境している場合、内容次第では建築確認や、再建築時の敷地設定に影響が出る可能性があります。
特に住宅ローンでは、「建築基準法に適合しているか」「担保として問題がないか」が重視されます。そのため、内容次第では住宅ローン審査が難航することもあり、買主は現金購入や別のローンを利用しなければならない場合もあります。
物件価格や買主の経済状況によっては「現金一括で支払えない」「高金利ローンは組みたくない」などの理由で物件の購入候補から外されてしまうケースもあります。
新築・建て替え時の建築確認に影響が出る
隣地から越境物がある場合、建築計画上の制約が生じる可能性があります。建築基準法において隣地からの越境物も自分の土地に影響し、建築面積に影響するケースがあるためです。
たとえば、建ぺい率や容積率ぎりぎりの自宅を建てようとした場合、越境部分を考慮すると実際に利用できる面積が減少する可能性があります。その結果、建ぺい率や容積率の上限をオーバーしてしまうことも考えられます。
そうなれば建築確認が許可されないので、当初の想定よりも家を小さくしなければなりません。
そのため、隣地所有者が越境している不動産を売却するときは「越境物を撤去してもらう」「越境部分の面積を測定して敷地面積を計算しなおす」などの対応を検討する必要があります。
まとめ
越境している不動産は隣地所有者とトラブルに発展するリスクや、住宅ローンや建築確認申請に影響が出る可能性があり、一般的な不動産に比べて売却が難しいとされています。
特に「境界が曖昧な状態のまま」「隣地所有者との間で越境に関する認識共有ができていない」などの状態だと、買主が不安を感じやすく売却活動が長期化するケースも少なくありません。
もっとも、越境状態にあるからといって、必ずしも売却できないわけではありません。
越境物を撤去できれば通常の不動産と同じように売却できます。また、撤去が難しい場合でも、隣地所有者と覚書を交わしておくことで、買主に安心感を与えやすくなります。
なお、越境物の撤去は費用や時間がかかることから難しいケースも多いです。撤去できなかったときは隣地所有者と交渉したうえで覚書を作成し、将来の建て替え時に自分の敷地内に収まるように約束してから売却するようにしましょう。
越境している土地の売却時によくある質問
越境状態を知らずに売却した場合、後から責任を問われることはありますか？
越境状態を知らずに売却してしまった場合でも、後から責任を問われる可能性があります。
越境している不動産は瑕疵物件に該当します。瑕疵物件を売却する場合、売主は買主に対してどのような瑕疵があるのかを説明しなければなりません。
そのため越境状態を知らずに不動産を売却すると、責任を問われて損害賠償請求や契約解除などを受ける恐れがあります。
このようなトラブルを避けるためにも、売却前に不動産の状況を詳細に確認し、越境の有無を調査しておくことが重要です。
越境状態を解消するための費用は誰が負担しますか？
越境状態を解消するための費用は、一般的には売主が負担するケースが多いです。売却前に越境状態を解消しておくことで、買主とのトラブルを未然に防ぐことができます。
ただし、契約内容や交渉次第では、隣地所有者と費用を分担したり、買主に引き継いだりすることも可能です。
越境物を撤去する際は、費用負担について明確に取り決めておくとよいでしょう。
