不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
隣地越境がある不動産でも、売却は可能です。
自分の建物や塀が隣地へ越境している場合だけでなく、隣地の所有物が自分の土地へ越境している場合も、買主との合意があれば現状のまま売却できます。
ただし、越境の内容や程度によっては、売却価格が下がったり、住宅ローンの審査や将来の建て替えに影響したりする可能性があります。
また、越境問題を解決しないまま売却する場合は、買主への説明や契約条件の明確化が欠かせません。
売却方法には、越境物を撤去・移設する、隣地所有者と覚書を交わす、越境部分の土地を売買・交換する、専門の買取業者へ売却するという4つの選択肢があります。
必ずしも越境を解消する必要はなく、解消費用と売却価格への影響を比較して判断することが重要です。
本記事では、隣地越境がある不動産の4つの売却方法と価格への影響をはじめ、越境物の種類別の対応、覚書で取り決める内容、売却までの進め方や注意点を解説します。
隣地越境がある不動産でも、売却することは可能です。
越境を解消しなければ売却できないという法律上の一律の制限はなく、買主が越境の状況を理解し、売買条件に合意すれば、越境を残したまま取引することもできます。
隣地越境とは、建物の屋根や雨どい、塀、樹木、給排水管などが、隣接する土地との境界を越えている状態です。地上だけでなく、空中や地中で境界を越えている場合も含まれます。
ただし、越境のある不動産は、将来的な撤去費用や隣地所有者とのトラブルが懸念され、買主が見つかりにくくなったり、売却価格が下がったりする可能性があります。
そのため、売却できるかどうかだけでなく、越境の状況をどこまで整理し、どのような条件で売却するかが重要です。
自分の所有物が隣地へ越境している場合も、隣地の所有物が自分の土地へ越境している場合も、不動産の売却は可能です。
ただし、越境の方向によって、売却時に問題となる点が異なります。
主な違いは次のとおりです。
| 越境の状況 | 具体例 | 売却時に懸念されること |
|---|---|---|
| 自分が隣地へ越境している | 自宅の屋根や雨どいが隣地にはみ出している | 隣地所有者から撤去を求められる可能性がある |
| 隣地から越境されている | 隣家の塀や樹木が自分の土地にはみ出している | 土地の利用が制限されたり、撤去を巡ってトラブルになったりする可能性がある |
たとえば、自宅の屋根が隣地へ越境している場合、購入後に隣地所有者から撤去を求められる可能性があります。一方、隣家の塀が自分の土地へ越境している場合は、買主が希望する位置に建物を建てられないなど、土地の利用に支障が生じることもあるでしょう。
もっとも、越境があるからといって、必ず撤去してから売却しなければならないわけではありません。越境の範囲や隣地所有者との合意状況によっては、現状のまま売却できるケースもあります。
まずは、誰の所有物が、どの位置で、どの程度越境しているのかを把握することが大切です。そのうえで、越境が買主の土地利用や将来の建て替えに与える影響を確認し、売却条件を検討しましょう。
越境を解消せずに不動産を売却する場合は、越境の内容を買主へ正確に説明し、現状のまま引き渡すことについて合意を得ることが重要です。 越境があることを伝えるだけでなく、売却後に誰がどのような対応をするのかまで明確にしておく必要があります。
具体的には、以下の事項を売買契約前に説明・確認しておくとよいでしょう。
特に注意したいのが、売却後に越境が問題となった場合の責任です。
民法では、引き渡された不動産が契約内容に適合していない場合、買主が売主に対して修補などの履行の追完や代金減額、損害賠償、契約解除を求められることがあります。これは「契約不適合責任」と呼ばれるものです。
たとえば、売主が越境を把握していたにもかかわらず買主に説明せず、購入後に越境が発覚した場合、契約内容や具体的な事情によっては責任を問われる可能性があります。
一方、越境の状況を事前に説明し、買主がその状態を了承したうえで契約内容に反映していれば、越境が存在するという理由だけで直ちに契約不適合となるわけではありません。ただし、説明や合意があれば、売主の責任がすべて免除されるわけでもない点には注意が必要です。
口頭での説明だけでは、後から認識の食い違いが生じるおそれがあります。越境の内容や未解決事項を売買契約書などに明記し、売主と買主の認識を一致させておきましょう。
隣地越境がある不動産を売却する方法は、主に次の4つです。
越境を解消してから売却する方法だけでなく、越境を残したまま売却する方法もあります。
| 売却方法 | 向いているケース |
|---|---|
| 越境物を撤去・移設して売却 | 撤去が比較的容易で、費用も抑えられる場合 |
| 覚書を交わして売却 | すぐに撤去できないものの、隣地所有者との合意が得られる場合 |
| 越境部分の土地を売買・交換して売却 | 土地の所有関係を整理することで越境を解消できる場合 |
| 専門の買取業者へ売却 | 隣地との交渉が難しい場合や、解消費用が高額になる場合 |
それぞれ費用や手続き、売却までの期間が異なります。越境の状況や隣地所有者の意向、売却希望時期を踏まえて選びましょう。
越境物を撤去・移設できる場合は、越境を解消してから売却する方法があります。 将来の撤去費用や隣地トラブルに対する買主の不安を減らせるため、売却を進めやすくなる可能性があります。
たとえば、自宅の雨どいや屋根が隣地へ越境している場合は、改修による解消が考えられるでしょう。一方、隣地の塀などが自分の土地へ越境している場合は、所有者に撤去を求めることになります。
ただし、他人の所有物を勝手に撤去することは原則としてできません。また、建物本体や地中の配管などは、撤去・移設に高額な費用がかかる場合もあります。
工事費用と、越境解消によって見込める売却価格の改善を比較して判断することが重要です。
越境物をすぐに撤去できない場合は、隣地所有者と覚書を交わし、越境を残したまま売却する方法があります。 建物の一部が越境しており、撤去に大規模な工事が必要となるケースなどで検討できます。
覚書とは、越境の状況や今後の対応について、隣地所有者との合意内容を記録した書面です。たとえば、当面は越境を認め、将来の建て替え時に解消することなどを取り決めます。
覚書があれば、隣地所有者との合意状況を買主に示せるため、売却時の不安を軽減できるでしょう。
ただし、覚書の内容が将来の所有者にも当然に引き継がれるとは限りません。 売却後の承継方法を確認し、買主にも内容を説明して合意を得る必要があります。
越境物の撤去が難しい場合は、越境部分の土地を隣地所有者との間で売買・交換し、所有関係を整理してから売却する方法があります。
たとえば、自宅の塀が隣地へ越境している場合、越境部分の土地を買い取れば、塀を撤去せずに越境を解消できる可能性があります。反対に、隣家の建物が自分の土地へ越境している場合は、その部分を隣地所有者へ売却することも選択肢です。
土地の一部を売買・交換する際は、通常、対象部分を分ける分筆登記などの手続きが必要になります。
ただし、土地の面積や形状が変わることで、建ぺい率・容積率・接道要件などに影響する可能性があります。 手続きを進める前に、土地家屋調査士や建築士などの専門家へ確認しましょう。
越境の解消や隣地所有者との合意が難しい場合は、訳あり不動産を専門に扱う買取業者への売却も選択肢です。 越境問題が未解決でも、現状のまま買い取ってもらえる可能性があります。
専門の買取業者は、購入後の隣地との交渉や撤去費用などを見込んで査定するため、一般の買主への売却より価格が低くなる傾向があります。一方、買主を探す必要がなく、条件がまとまれば比較的早期に売却できる点がメリットです。
ただし、越境の状況によっては買取を断られるケースもあります。
複数の買取業者に査定を依頼し、価格だけでなく、越境問題の引き継ぎ条件や売主の責任範囲も比較しましょう。
隣地越境がある不動産は、越境の内容や程度によって売却価格が下がる可能性があります。 将来の撤去費用や土地利用への制約、隣地トラブルのリスクなどが、買主の購入判断に影響するためです。
ただし、越境があるからといって必ず大幅に値下がりするわけではありません。越境を解消できる見込みや買主の利用目的によっても、価格への影響は異なります。
売却時には、越境が価格に与える影響を把握したうえで、解消費用も考慮して売却方法を選ぶことが重要です。
隣地越境による売却価格の値下がり幅に、一律の基準はありません。 越境物の種類や範囲、土地利用への影響、越境を解消できる見込みなどによって変わります。
たとえば、樹木の枝がわずかに越境している程度であれば、価格への影響は小さい可能性があります。一方、隣家の建物や擁壁が大きく越境し、土地の利用を妨げている場合は、値下がり幅が大きくなることもあるでしょう。
また、隣地所有者と越境の解消について合意できているかどうかも判断材料です。覚書などで将来の対応が明確になっていれば、未解決の状態よりも買主の不安を軽減できる可能性があります。
そのため、「越境物件は相場の何割で売れる」と一律に判断せず、越境の状況を踏まえて個別に査定してもらうことが大切です。
越境によって建て替えが制限されたり、住宅ローンの審査に支障が生じたりすると、購入できる人が限られ、売却価格が下がる可能性があります。
たとえば、隣地の建物や塀が越境していることで、新しい建物の配置や必要な敷地の確保が難しくなるケースです。建築基準法上の接道要件などにも問題が生じる場合は、希望する建て替えができない可能性があります。
また、金融機関は住宅ローンの審査で物件の担保価値や権利関係などを確認します。越境の状況によっては、融資条件が厳しくなったり、融資を受けられなかったりすることもあるでしょう。
ただし、越境があるだけで住宅ローンや建て替えが必ず認められなくなるわけではありません。 影響は物件の状況や金融機関の審査基準によって異なるため、売却前に建築上の制約や融資への影響を確認しておくことが重要です。
越境を解消してから売却するか、そのまま売却するかは、売却価格だけでなく、解消費用を差し引いた手取り額で比較しましょう。
越境を解消すれば売却価格が上がる可能性はありますが、撤去や移設に多額の費用がかかる場合は、かえって手取りが少なくなることもあります。
たとえば、次のようなケースです。
| 比較項目 | 越境を解消して売却 | そのまま売却 |
|---|---|---|
| 想定売却価格 | 3,000万円 | 2,800万円 |
| 越境解消費用 | 300万円 | 0円 |
| 差引額 | 2,700万円 | 2,800万円 |
※金額は比較方法を示すための仮定です。仲介手数料や税金など、共通して発生する売却費用は含んでいません。
この例では、越境を解消した方が売却価格は200万円高いものの、解消費用を差し引くと、そのまま売却する方が手取りは100万円多くなります。
まずは不動産会社に両方の条件で査定を依頼し、必要に応じて撤去・移設工事の見積もりを取得しましょう。売却価格の差と必要な費用を比較することで、経済的に有利な方法を判断しやすくなります。
隣地越境がある不動産を売却する際は、越境物の種類に応じて、撤去・移設の可否や必要な手続きを確認することが重要です。
屋根や塀などの工作物、樹木、地中の給排水管では、所有者の権利や撤去する際の条件が異なります。越境を解消せずに売却できる場合もありますが、買主が購入後に負担する可能性のある費用や土地利用への影響は事前に整理しておきましょう。
屋根や雨どい、建物本体が越境している場合は、改修によって解消できるかを確認し、難しい場合は将来の解消条件を隣地所有者と協議します。
屋根や雨どいの一部であれば、形状の変更や付け替えで解消できる可能性があります。一方、外壁や柱、基礎などが越境している場合は、大規模な工事が必要になることもあるでしょう。
改修が難しければ、隣地所有者と覚書を交わし、建て替え時に越境を解消する方法も考えられます。
売却前には、建築士や施工業者に改修の可否と費用を確認し、越境を残す場合は、解消する時期や費用負担について買主にも説明しておくことが重要です。
塀・フェンス・擁壁が越境している場合は、まず所有者を確認し、安全性や撤去・移設の必要性を調べましょう。
境界付近の塀やフェンスは、隣地所有者との共有物になっている場合もあります。所有関係が不明なまま撤去すると、トラブルにつながるおそれがあるため注意が必要です。
特に、土砂を支える擁壁は、撤去によって地盤が崩れるなどの危険が生じる可能性があります。ひび割れや傾きなどが見られる場合は、専門家による安全性の確認が必要になるでしょう。
売却前には所有関係と構造物の状態を整理し、撤去・移設が難しい場合は、その理由や今後の対応方針を買主に伝えましょう。
隣地の樹木が越境している場合、枝と根では切除できる条件が異なります。 民法233条では、越境した枝は原則として樹木の所有者に切除を求める一方、根については越境された土地の所有者が切り取れると定めています。
また、2023年4月施行の改正民法により、枝についても次の場合は自ら切除できるようになりました。
ただし、切除できるのは原則として越境している部分であり、樹木全体を自由に伐採できるわけではありません。 根の切除によって樹木が倒れる危険などもあるため、必要に応じて専門業者に相談しましょう。
地中の給排水管が越境している場合は、配管の位置だけでなく、所有者や使用権限、将来の修繕・交換に必要な条件を確認しましょう。
たとえば、自宅の排水管が隣地を通っている場合、購入後もその配管を使えるのか、修繕時に隣地へ立ち入れるのかが問題となります。
民法213条の2では、一定の要件を満たす場合に、ライフラインの供給を受けるため他人の土地に設備を設置・使用する権利などが認められています。ただし、すべての越境配管が無条件に認められるわけではなく、設置方法や通知、費用負担などの確認が必要です。
売却前には、配管図面や現地調査で経路を確認し、隣地所有者との取り決めや修繕時の費用負担を整理して、買主に引き継ぎましょう。
隣地越境の覚書には、越境の状況だけでなく、当面の使用条件や維持管理、将来の撤去、売却後の承継についても明記しておくことが重要です。
覚書の書式に法律上の統一された決まりはありませんが、主に次の4つの事項を取り決めておくと、売却後のトラブルを防ぎやすくなります。
口頭での約束だけでは、所有者が変わった際に認識の違いが生じるおそれがあります。合意内容を書面に残し、売却時に買主へ説明できる状態にしておきましょう。
覚書には、何が、誰の土地から、どの範囲まで越境しているのかを具体的に記載しましょう。 越境物の種類や所有者が曖昧なままだと、撤去や修繕の際に責任の所在が分からなくなる可能性があります。
たとえば、屋根の一部が越境している場合は、建物の所有者、越境している位置、境界からの距離などを記載します。
文字だけでは位置や範囲を正確に伝えにくいため、測量図や越境箇所を示した図面、現地写真を覚書に添付する方法が有効です。
なお、境界の位置が不明確な場合は、土地家屋調査士に相談し、必要に応じて測量を行いましょう。
越境をすぐに解消しない場合は、現状の使用をどこまで認めるか、誰が維持管理を行うかを覚書で明確にしておきます。
たとえば、雨どいの越境を当面認める場合でも、修理や清掃に伴う立ち入り、維持管理費用の負担などは別途取り決めておくとよいでしょう。
また、越境部分の土地を無償で使用できるのか、使用料を支払うのかも確認が必要です。
使用条件を曖昧にすると、修繕費用の負担や土地の利用方法を巡ってトラブルになるおそれがあります。 日常的な管理と修繕が必要になった際の対応を分けて整理しておくことが大切です。
覚書には、将来いつ、どのような方法で越境を解消するのかを明記しましょう。 解消する時期や費用負担が決まっていないと、売却後に買主と隣地所有者の間で意見が対立する可能性があります。
たとえば、建物の一部が越境している場合は、「建物を建て替える際に、所有者の費用負担で越境部分を撤去する」といった取り決めが考えられます。
その際は、撤去だけでなく移設や改修を認めるか、撤去費用を誰が負担するかも明確にしておくとよいでしょう。
「将来解消する」という曖昧な表現だけでなく、解消のきっかけとなる時期や具体的な対応方法を定めることが重要です。
不動産を売却する場合は、覚書の内容を新しい所有者へ引き継ぐ方法も取り決めておく必要があります。 越境問題は売却によって解消するわけではなく、購入後の買主にも影響するためです。
覚書には、土地や建物を売却・相続する際、次の所有者へ合意内容を説明し、承継に必要な手続きを行う旨を記載する方法があります。
ただし、覚書に承継条項を設けても、将来の所有者に当然にすべての合意が及ぶわけではありません。 民法539条の2では、契約上の地位の移転には、契約の相手方の承諾が必要とされています。
売却時には、買主が覚書の内容を承諾していることを売買契約書などで確認し、必要に応じて隣地所有者との間で新たな覚書を交わしましょう。
隣地越境がある不動産を売却する際は、越境状況の確認から隣地との協議、買主への説明、引き渡しまで、順序立てて進めることが重要です。
越境問題が未解決でも売却できる場合はありますが、境界や権利関係が曖昧なまま契約すると、売却後のトラブルにつながるおそれがあります。
売却を進める際は、次の4つのステップを押さえておきましょう。
まずは土地の境界に関する資料と現地の状況を照らし合わせ、何がどの程度越境しているのかを確認しましょう。
確認する資料には、地積測量図、公図（地図に準ずる図面）、境界確認書などがあります。あわせて現地の境界標や塀の位置、屋根・配管などの越境状況も調べます。
ただし、塀やフェンスの位置が、必ずしも土地の境界と一致するわけではありません。資料だけで判断できない場合は、土地家屋調査士に相談し、必要に応じて境界確定測量を依頼しましょう。
境界が不明確なまま売却する場合は、その状況を買主に伝え、境界確認の方法や費用負担について合意しておくことが大切です。
越境の状況を把握したら、隣地所有者と協議し、撤去・移設や覚書の作成など、どのような対応が可能かを確認しましょう。
境界の位置や測量については土地家屋調査士に相談しましょう。越境物の撤去や費用負担を巡って対立している場合は、弁護士に相談し、必要に応じて交渉を依頼することも検討しましょう。
また、撤去や分筆を進める前に、工事の影響や土地の利用条件を調べることが重要です。 たとえば、擁壁の撤去による安全性への影響や、分筆後の接道要件・建ぺい率などを確認する必要があります。
十分に調査せず対応を進めると、新たな問題が生じる可能性があるため、売却スケジュールも踏まえて慎重に判断しましょう。
売買契約を結ぶ前に、越境の内容だけでなく、隣地所有者との交渉状況や未解決の問題も買主へ伝えましょう。
たとえば、越境物の撤去を依頼しているものの合意に至っていない場合は、その経緯や現在の状況を説明する必要があります。覚書がある場合も、取り決めの内容や売却後の承継について確認してもらいましょう。
そのうえで、越境を残したまま引き渡すのか、売主が引き渡しまでに解消するのかを売買契約書に明記します。
契約内容が曖昧だと、引き渡し後に契約不適合責任を巡るトラブルへ発展する可能性があります。 越境の状況と売主・買主の責任範囲を明確にし、双方が納得した条件で契約することが重要です。
不動産の引き渡し時には、越境に関する覚書や図面などを買主に渡し、未対応の問題も漏れなく共有しましょう。
主に引き継いでおきたい資料・情報は次のとおりです。
特に、将来の建て替え時に越境を解消する取り決めがある場合は、対応時期や費用負担について買主が把握しているか確認が必要です。
書類を渡すだけでなく、未対応事項と今後必要な手続きを買主と確認しておくことで、引き渡し後の認識の食い違いを防ぎやすくなります。
隣地越境がある不動産でも、売却は可能です。ただし、越境物の種類や範囲、隣地所有者との合意状況によって、売却価格や必要な対応は異なります。
売却方法には、越境物を撤去・移設するほか、覚書を交わして現状のまま売却する方法や、土地の売買・交換によって権利関係を整理する方法があります。解消が難しい場合は、専門の買取業者への売却も選択肢となるでしょう。
大切なのは、越境を解消する費用と売却価格への影響を比較し、自分に合った方法を選ぶことです。
まずは境界や越境の状況を確認し、必要に応じて専門家へ相談しましょう。越境を残して売却する場合も、買主への説明と契約条件の明確化が、売却後のトラブル防止につながります。
ただし、越境問題が未解決の場合、買主が見つかりにくくなったり、売却価格が下がったりする可能性があります。
売却時には、越境の状況や隣地所有者との交渉経緯を買主に説明し、契約条件に反映することが重要です。一般の買主への売却が難しい場合は、越境物件を扱う専門の買取業者への相談も検討しましょう。
境界確定測量などの調査費用は、調査を依頼した人が負担するのが一般的です。一方、越境物の撤去・移設費用は、その所有者が負担するケースが考えられます。
ただし、費用負担が一律に決まるわけではありません。売却前に隣地所有者と協議し、必要に応じて買主との間でも負担条件を明確にしておきましょう。
引き渡した不動産が契約内容に適合していなければ、買主から撤去などの履行の追完や代金減額、契約解除を求められる場合があります。損害賠償については、売主に帰責事由があるかどうかも関係します。
ただし、越境があるだけで必ず責任が生じるわけではなく、契約内容や土地利用への影響などによって判断されます。売却前に越境の有無を確認し、判明した事項を買主に説明しておくことが大切です。
民法162条では、所有の意思をもって平穏かつ公然と土地を占有し続けた場合、原則20年、占有開始時に善意・無過失であれば10年で所有権を時効取得できると定めています。
ただし、取得時効には占有の状況などに関する要件があり、屋根などが長年越境しているだけで当然に認められるものではありません。時効取得の可能性がある場合は、弁護士に確認しましょう。
