結婚前に買った家は財産分与の対象になる？離婚時に家を取得できる条件と注意点を解説

結婚前に購入した家は「原則として財産分与の対象外」

結婚前に購入した家が離婚時にどう扱われるかを考えるうえで、まず押さえておきたいのが「財産分与」の基本的な考え方です。
財産分与とは、離婚時または離婚後に、婚姻中に形成された財産を中心に、当事者間の公平を図るために財産を分け合うこと、あるいはその分与を請求することを指します。

財産分与には大きく分けて3つの種類があります。

もっとも、実務上「財産分与」と言う場合、その多くは清算的財産分与を指しています。つまり、婚姻中に夫婦の協力によって形成された財産が、名義にかかわらず分与の対象になるという考え方が基本です。

この原則からすると、結婚前に一方が購入した家は婚姻前から個人が所有していた特有財産であり、原則として夫婦が協力して築いたものではありません。そのため、結婚前に購入した家は、原則として財産分与の対象外とされるのです。

もっとも、実務ではこの「原則どおりに完全に対象外になるケース」ばかりではありません。たとえば、婚姻後に住宅ローンを夫婦の収入から返済している場合や、配偶者が家計を支えることで返済に間接的に貢献している場合には、その返済相当分については夫婦の共有的な財産形成と評価されることがあります。

結婚前に購入した家であっても「一切分与されない」と断定するのではなく、婚姻後の関与（ローン返済や維持管理など）を踏まえて判断される点には注意が必要です。

財産分与の前提：共有財産と特有財産の違い

財産分与の対象となる財産を考える際に、「共有財産」と「特有財産」との違いを理解しておかなければなりません。

実務上も、この切り分けによって「分与の対象になるかどうか」「どこまで分与されるか」の結論が大きく変わるため、最初に整理しておくべきポイントといえます。

次の項目から共有財産と特有財産がそれぞれどのような財産なのか詳しく解説します。

共有財産│婚姻期間中に夫婦の協力によって形成された財産

財産分与では、分与しようと考えている財産が「共有財産」であるかが重要な判断基準となります。

共有財産には現金や預金だけでなく、土地や建物などの不動産や株式なども含まれます。

ここで注意したいのが、「名義＝所有者」と単純に判断されるわけではない点です。たとえ夫名義の預金や不動産であっても、婚姻中の収入や家計から形成・維持されているのであれば、共有財産として扱われるのが基本です。

ちなみに、夫婦のどちらか一方だけが働いていた（妻が専業主婦など）としても、原則として働いている人だけの財産になるわけではありません。

特有財産│結婚前から持っていた財産・婚姻期間中に夫婦の協力によらず取得した財産

財産分与において共有財産とともに重要となるのが「特有財産」です。

例えば、結婚する前から持っていた貯金や相続で取得した財産などが特有財産となります。

今回のテーマでもある結婚前に買った家は夫婦が婚姻中に協力して築いたものではないため特有財産に該当します。そのため、原則として財産分与の対象にはなりません。

なお、婚姻後に住宅ローンの返済を夫婦の収入から行っている場合や、配偶者が家計を支えることで返済に間接的に貢献している場合には、その返済部分については共有財産として評価される可能性もあります。

結婚前に相手が購入した家でも離婚後に取得できる場合とは？

先程も説明したように、結婚前に相手が購入した家は基本的に財産分与の対象になりません。しかし、ケースによっては分与の対象として考慮されることがあります。

ただし、ここでいう「分与の対象」とは、必ずしも家そのものを単独で取得できることを意味するものではありません。実際の財産分与では、評価額をもとに金銭で清算されるケースが多いのが実情です。

実際に家そのものを単独で取得できるかどうかは、各ケースの事情や他の財産を含めた財産分与額とのバランスによって判断されます。

結婚前に購入した家であっても、分与対象として考慮され得る主なケースは次のとおりです。

• 話し合いにより財産分与してもらう場合
• 家の代金や住宅ローンを支払っている場合
• 結婚後にリフォーム費用を負担している場合
• 結婚後に名義変更・共有名義化した場合

次の項目からそれぞれのケースについてわかりやすく解説します。

話し合いにより財産分与してもらう場合

財産の分割について話し合った結果、お互いが合意することで結婚前に相手が購入した家を譲り受けることが可能です。

例えば、共有財産である現金・預金が4,000万円、結婚前に相手が購入した家（特有財産）の価値が2,000万円だとします。

共有財産を夫婦で2分の1ずつ分ける場合、1人2,000万円の財産が分与されることになります。

この際に現金・預金の2,000万円を受け取る代わりに、同じ価値である家を受け取るという内容でお互いが同意すれば家を取得できます。

また「相手が浮気をして落ち度がある」などの不貞行為がある場合は慰謝料請求が可能となり、その結果として財産全体の分配に影響を与えることはあります。ただし、直ちに家を取得できるとは限りません。

結婚後に家の代金や住宅ローンを支払っている場合

家を購入する際、契約とともに手付金を支払ったのちに中間金や残代金を支払います。また、住宅ローンを組んで購入するケースが一般的であり、結婚後に夫婦2人で住宅ローンを返済していることも珍しくありません。

結婚後に家の代金や住宅ローンを支払っている場合、その支払いは財産分与において寄与として評価され、財産分与の対象となる可能性があります。財産分与において夫婦で2分の1ずつ財産を分けるのが原則です。

ここで注意すべきなのが、財産を単純に2分の1ずつに分けるわけではない点です。結婚前に一方が支払った頭金やローン返済分は「特有財産」として扱われるため、これを含めて一律に分与してしまうと不公平になる可能性があります。

実務では「特有財産部分」と「共有財産部分」を切り分けたうえで、分与割合が判断されることになります。

この点を主張・立証するためには、結婚前後それぞれの支払い状況を客観的に示す証拠の整理をしておくことが重要です。具体的には、住宅ローンの返済明細、通帳の入出金履歴、頭金の資金源が分かる資料などを準備しておくことで、どこまでが特有財産で、どこからが共有財産なのかを明確にしやすくなります。

割合を算出する計算方法

前の項目で解説したケースにおける財産分与の割合は、以下のように計算します。

1. 家の購入金額に対して結婚前に支払った金額がどれぐらいの割合であるのかを計算する
2. 財産分与する家を時価評価し、①で求めた割合の金額が時価でいくらになるのかを計算する
3. 家の時価から②で計算した部分を差し引き、原則として残りを2分の1を目安に分与を検討する

例えば、家の購入金額が3,000万円、夫が結婚前に特有財産から支払った頭金が300万円だとします。また、家の時価（資産価値）を評価したら5,000万円であるケースを想定します。

このケースを上記の①～③の手順に沿って計算すると以下のようになります。

※実際の財産分与の割合は、住宅ローンの残高や返済状況、寄与の程度などを踏まえて個別に判断されるため、上記はあくまで一例の計算方法です。

このように、相手が結婚前から所有していた家であっても結婚後に住宅ローンなどを支払っていることで、その寄与が考慮されて財産分与の内容に反映されます。

そのため、自分がどのくらい財産分与を受けられるのかを計算した上で相手と交渉することが大切です。

住宅ローンがある場合における時価の計算

住宅ローンがある場合は、家の時価から住宅ローンの残高を差し引いたものが財産分与の対象として考慮されるのが一般的です。

結婚前に夫が家を購入しており、その住宅ローンを払い続けているケースで例えると、家の時価が5,000万円、住宅ローンの残高が2,000万円の場合は、差額の3,000万円が財産分与の対象となる金額です。

ここで、夫が結婚前に負担した頭金300万円（購入価格3,000万円に対して10％）が特有財産に該当するとします。特有財産の割合（10％）は純資産3,000万円に対して反映させるため、特有財産部分の評価額は以下のとおりです。

したがって、財産分与の対象となる金額は、純資産3,000万円から特有財産部分300万円を差し引いた2,700万円となります。

この2,700万円を基礎として、原則として2分の1を目安に分与額を検討することになります。

夫婦で半分ずつ分与する場合、1人あたり1,350万円が目安となります。財産分与の金額の計算をする際には、注意しましょう。

結婚後にリフォーム費用を負担している場合

結婚前に相手が購入した家であっても、結婚後にリフォーム費用を負担している場合には、その支出内容によっては財産分与の対象として考慮されることがあります。

たとえば、キッチンや浴室の全面改修、増改築など、建物の価値を実質的に高めるリフォームであれば、婚姻期間中に夫婦の協力によって資産価値が増加したと評価される可能性があります。

もっとも、すべてのリフォーム費用が当然に分与対象となるわけではありません。壁紙の張り替えや設備の修理といった維持・補修目的の支出は、資産価値の増加に対する寄与が小さいとして評価されにくいケースもあります。そのため、どのような工事に、いくら支払ったのかが重要になります。

実務上も「どこまでが価値の増加といえるか」が争点になるケースは少なくありません。数百万円規模のリノベーションを行っている場合には、一定の評価対象として検討されるケースが多い一方で、軽微な修繕費用については考慮されにくい傾向があります。

この場合も、「結婚後に家の代金や住宅ローンを支払っている場合」と同様に、証拠の整理が不可欠です。具体的には、リフォーム契約書、請求書・領収書、支払いに使った通帳や振込履歴、資金源が分かる資料などを残しておくことで、財産分与の交渉や調停の場面で有利に主張しやすくなります。

結婚後に名義変更・共有名義化した場合

結婚前に相手が購入した家であっても、結婚後に名義変更を行い、共有名義にした場合には、離婚時の扱いが大きく変わります。名義変更や共有名義化は、所有権の一部を相手に移転する意思があったものと評価されることが多く、その家は特有財産ではなく財産分与の対象となる可能性が高くなります。

特に、夫婦の共有名義として登記されている場合、原則として登記上の持分割合に応じて権利を有していると判断されます。そのため、離婚時には共有持分を前提に分与方法が検討され、家を売却して代金を分ける、あるいは一方が他方の持分を買い取るといった対応が取られることが一般的です。

ただし、実務上で注意すべきは「住宅ローンが残っている場合」です。金融機関の承諾なしに勝手に名義変更や持分の買い取り（売買）を行うと、契約違反とみなされローンの一括返済を求められる極めて高いリスクがあります。

もっとも、実務では「なぜ共有名義にしたのか」という経緯が重要になる場面も少なくありません。たとえば、住宅ローン審査や相続対策など、形式的な理由で名義を変更している場合には、実質的な負担割合や経緯が争点となることもあります。

そのため、登記内容だけでなく、名義変更に至った背景や資金の出どころを整理したうえで、財産分与の交渉を進めることが重要です。なお、具体的な法的評価や分与割合の判断が難しい場合は、弁護士などの専門家へ相談しながら進めるのも選択肢のひとつです。

結婚前に相手が購入した家がある場合の離婚の注意点

前述している通り、結婚前に相手が購入した家であっても、婚姻期間中の支出や事情次第では、離婚後の財産分与において価値の一部が考慮される可能性があります。

相手が結婚前に購入した家がある場合における離婚には、以下のようにいくつか押さえておくべき注意点があります。

• 家に住み続けられないことがある
• 離婚後の住宅ローンを支払う可能性がある
• 家の時価を求める必要がある

次の項目からそれぞれの注意点について説明します。

家に住み続けられないことがある

結婚前に相手が購入した家に住んでいる場合、離婚後もそのまま住み続けられるとは限りません。家の名義が相手単独であり、かつ財産分与の対象とならない場合、法的には所有者である相手に居住を認める義務はないためです。たとえ長年生活してきた住まいであっても、離婚を機に退去を求められる可能性があります。

特に、賃貸ではなく持ち家である場合、居住の可否は原則として所有権に基づいて判断されます。財産分与で持分を取得できない、あるいは使用貸借として住んでいただけに過ぎないと判断されると、住み続ける権利は認められにくくなります。

実務でも、「これまで住んでいたから住み続けられるはず」と考えていたものの、最終的に退去せざるを得なかったというケースは少なくありません。

また、未成年の子どもがいる場合でも、当然に居住が保証されるわけではない点には注意が必要です。とはいえ、子どもの生活環境の安定という観点から、協議や調停の中で居住継続が考慮されるケースはあります。

もし住み続けたいのであれば、財産分与や養育費、代償金の支払いなどと合わせて、住み続ける条件を話し合いで取り決めておくことが重要です。離婚後の住まいを巡るトラブルを避けるためにも、早い段階で現実的な選択肢を検討しておきましょう。

離婚後の住宅ローンを支払う可能性がある

住宅ローンが残っている自宅を取得した場合、離婚後における住宅ローンの返済をどのように負担するのかが重要なポイントになります。名義や契約内容によっては「誰が住むか」と「誰が返済するか」が一致しないケースもあり、後々のトラブルにつながりやすいためです。

相手名義の住宅ローンを自分が支払うことになったのであれば、原則として金融機関の承諾が必要になります。ただし、住宅ローンは名義人の収入や仕事内容などの信用を考慮した上で融資しているため、返済者や名義の変更は簡単ではなく、実務上もハードルが高いのが実情です。

そのため、現実的な対応としては、他の銀行から借り換えたり、新たにローンを組み直すといった方法が検討されることもあります。もっとも、これも審査を通過する必要があるため、必ずしも実現できるとは限りません。

一方で、相手が住宅ローンを支払う場合、相手の返済状況を把握しておく必要があります。なぜなら、住宅ローンの支払いが滞ってしまうと、金融機関が抵当権を実行し、競売にかけられる可能性があるためです。

また、連帯債務や連帯保証が付いている場合は、たとえ離婚後であっても返済義務が残ります。これを見落としたまま離婚条件を決めてしまい、後から想定外の負担が生じるケースも一定数見受けられます。

住宅ローンが残っている自宅を財産分与する際、お互いの経済力や相手との関係性などを加味してどのように住宅ローンの残債を支払うか決めることが大切です。

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家の時価を求める必要がある

財産分与の話し合いをする際、対象の家における時価がいくらなのか算出する必要があります。

なぜなら、時価を適切に把握しないと、公平な財産分与が困難になるためです。時価の求め方には複数の方法があり、代表的なものは以下の4つです。

なお、実務では実勢価格（不動産会社の査定額や鑑定評価額）が重視され、他の価格は参考指標として用いられることが実情です。

どの評価方法を採用するかによって財産分与額が大きく変わるため、当事者間で争いになりやすいポイントでもあります。

実務上は、財産分与の対象となる家の時価を計算する際、「家をもらう側（住み続ける側）」は支払う代償金を少しでも減らすために安い固定資産税評価額を主張し、「家を出ていく側」はもらえるお金を増やすために高い実勢価格（不動産会社の査定額）を主張するという構図で対立しやすいのが定番です。

最終的に調停などになれば実勢価格をベースに話し合われることが多いですが、こうしたお互いの思惑があることを事前に理解しておくことが重要です。

次の項目からそれぞれの算出方法について解説していきます。

実勢価格

「実勢価格」は実際の取引事例や市場動向をもとに算定される現在の市場価格のことです。国土交通省が公表している「不動産情報ライブラリ」を利用することで確認できます。

時価を求めるには、財産分与の対象である家の近隣物件がどのくらいの価格で売買されたのかを把握することが重要です。過去の取引データや公的なデータなどを参考にすることで、より現実に近い価格感を把握できます。

実務上も、財産分与で揉めた場合には「実勢価格（時価）」に近い水準で調整されるケースが多く、最も重視されやすい指標といえます。

参照：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

公示価格

「公示価格」は国土交通省が公表する価格のことであり、毎年1月1日時点の地価を不動産鑑定士等が評価します。

国による公的なデータであるため信頼できるでしょう。しかし、選定された地点（標準値）のみの評価となるため、個別の不動産価格をそのまま示すものではありません。

公示価格は国土交通省「不動産情報ライブラリ」から確認できるため、以下のリンクを参照してみてください。

参照：国土交通省「不動産情報ライブラリ　国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索」

固定資産税評価額

「固定資産税評価額」は市町村が固定資産税を徴収するために評価した価格のことです。毎年、市町村から送られてくる固定資産税の納付書（納税通知書）に金額が記載されています。

手元の資料ですぐに確認できるため、実務上は協議のたたき台として使われることもあります。ただし、固定資産税評価額はあくまで固定資産税を徴収するために評価した価格なので、実際に売買されている価格とは大きく異なることもあります。

相続税評価額

「相続税評価額」は相続税の納付額を計算するために不動産を評価したものです。毎年、国税庁が公表する路線価などを用いて計算します。

なお、これはあくまで税務上の評価であり、実際の売買価格とは差が生じることが少なくありません。実務上は実勢価格の8割前後が目安とされることもありますが、地域や不動産の個別性によって大きく変動します。

財産分与の話し合いにおいては、どの価格を用いるかは当事者間の合意によって決めることができます。ただし、合意に至らず調停や審判に進んだ場合には、最終的に実勢価格をベースとした「合理的な時価」で判断されるのが一般的です。

そのため、離婚協議の段階から各評価方法の特徴や差異を理解しておくことが、スムーズな合意形成につながります。

参照：国土交通省「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」

まとめ

原則として、結婚前に相手が買った家は「特有財産」とされ、財産分与の対象にはなりません。その理由は、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産である共有財産に限られているからです。

もっとも、実務ではこれで単純に結論が出るケースばかりではありません。婚姻期間中に住宅ローンの返済を負担していた場合や、リフォーム費用を支出していた場合など、資産価値の維持・増加に寄与した部分については一定の考慮がなされる余地があります。

また「その家に住み続けたい」「持分として取得したい」などの希望がある場合は、財産分与のほか、代償金の支払いや売却による清算などが現実的な選択肢となります。

なお、財産分与に関する知識・法律に疑問や不安がある人などは、弁護士などの専門家に相談しながら進めることが望ましいでしょう。