離婚するのに家が売れない！早く売却するためのコツや注意点を解説

離婚時に家が売れない原因6つ

離婚時に家が売れないのであれば、まずはその原因を解明する必要があります。離婚時に家が売れない原因は、主に下記6つです。当てはまるものはないかを一つずつ確認していきましょう。

①「離婚のために家を売る」という売却理由のイメージが悪い

一つ目は、「離婚のために家を売る」という売却理由のイメージが悪いことです。

一般的に家を購入するのは、若い世帯の人が多くなります。例えば、新婚さんが新居のために家の購入を検討するも、「前の住人は離婚が原因でこの家を売却している」と売却理由を聞けば、家自体には何も問題はなくても縁起が悪い印象を受けます。これから楽しい新婚生活を夢見ている人たちにとっては、水を差されるようなことです。

よって、このように前の住人の売却理由のイメージが悪いことで、物件として敬遠されることがあります。

②住宅ローンの完済が難しい

二つ目は、住宅ローンの完済が難しいことです。

新築でマイホームを購入も、数年程度での離婚となればローン残債がたくさんある可能性が高くなります。特に、最近は不動産相場の高騰により物件価格が上昇しているため、夫婦揃ってフルローンを組むケースも少なくありません。

このように、購入時に多額のローンを組んでいることから、数年程度の経過では元本の減りは少なく、査定を出してもローン残額を下回るケースがあります。

このような場合は、売りたくても売れない状態というのが正しいでしょう。

③夫婦間で連携が取れていない

三つ目は、夫婦間で連携が取れていないことです。

家を売却するには、夫婦間の緻密な話し合いが必須となります。売却をどこに依頼するのか、売り出し価格はいくらにするのか、値引きは受けるのか、いつまでに売却したいのかなど、事前に夫婦間で擦り合わせておくべき事項があります。

しかし、離婚となると夫婦間の状況によっては、話し合い自体が皆無の状態や離婚協議に神経が注がれ、家の売却は疎かになりがちです。また、どちらか一方が相談なしで進めることで、トラブルになることもあります。

つまり、夫婦間での連携が取れていないことで、その影響が不動産会社の担当者にも伝わり困惑させてしまいます。よって、家の売却時は、夫婦間の意見を予め合わせておく必要があります。

実際、弊社に寄せられる不動産に関するご相談の理由を大まかに集計した結果では、約17%が「離婚によるトラブル」に起因するものでした。この数値からも、離婚時に夫婦間の連携が取れず不動産の売却がスムーズに進まないという悩みは、決して珍しいケースではないことがわかります。

④住宅の個性が強い

四つ目は、個性の強い住宅であることになります。一戸建てであれば注文住宅、マンションであれば内装を大幅に変更し、自分たち好みの家にしてしまった場合です。

不動産市場的に一般受けしない間取り（100㎡で2LDKなど一部屋が広すぎる間取りなど）や内装（ミリタリー調やヨーロピアンスタイルなど個性が際立つ内装になっているなど）にしている場合、売却がなかなか進まないことはよくあります。

⑤不動産会社の売却活動に問題がある

五つ目は、売却活動自体に問題があることです。

例えば、売却依頼時に不動産会社を適当に選んだことにより、後に売却のノウハウや営業力がないことが分かったことになります。

また、夫婦間の連携が取れていないために、内見者の希望にスケジュールを合わせることができないこと、内見当日までに部屋内の掃除などが行き届いておらず汚い状態で見学させてしまっているなど、もあります。つまり、売却活動自体に問題があれば、売却が進むはずもありません。

⑥売り急ぎ感が出てしまっている

最後は、売り急ぎ感が出てしまっていることです。

急激に値下げをしている、買主に積極的に値引きを提示するなど、になります。このように売主が積極的に値引きや値下げを提示するような交渉を展開すると、買主に足元を見られるか物件に関して疑心暗鬼に陥りやすくなります。結果、買主が付かず販売が長引いてしまいます。

家を売る前に確認しておきたいこと

離婚で家を売る前には、確認しておきたい事項があります。以下に、4つの事項を紹介します。

• ①双方の住む意思と売却への同意
• ②ローンの残額と査定額
• ③売却の方法や方向性
• ④初期費用の負担割合

①双方の住む意思と売却への同意

一つ目は、双方に住む意思がなく売却に同意しているかです。

どちらか一方に居住する意思があれば、売却は難しくなります。仮に単独名義なら、非名義人の同意がなくても売却は可能です。

しかし、実際の取引において、離婚前に配偶者が居住している家を売買するケースはほとんどありません。そのようなトラブルの可能性が高い物件を取り扱う買主・不動産業者は少ないですし、売れるとしても安く買い叩かれるケースが多いためです。

ただし、勝手に売却される可能性もゼロではないので、不安であれば下記のような処分禁止の仮処分を行うとよいでしょう。

弊社が提携する弁護士からも、「離婚前に不動産の名義変更や売却を一方的に進めてしまうケースは実は珍しくない」という話を聞くことがあります。特に共有名義ではなく単独名義の場合、法律上は名義人単独で売却できてしまうため、非名義人の知らないところで話が進んでしまうリスクがあるのです。

そのため、売却の合意ができていない段階では、仮処分の検討に加え、登記簿の確認をこまめに行うことも自衛策として有効です。法務局で登記事項証明書を取得すれば、所有権の移転や担保設定の有無を確認できます。

処分禁止の仮処分は法的な専門知識が不可欠ですので、検討する場合は必ず弁護士に相談しましょう。

マイホームを売却するには、双方でよく話し合い、方向性を一つに纏めておく必要があります。

②ローンの残額と査定額

二つ目は、ローン残額と査定額を比較します。

査定額がローン残額を上回れば売却自体は問題ありません。また、売却資金でローンを完済できなくとも自己資金でカバーできれば、こちらも問題ありません。

一方で、ローン残額が売却資金を上回り自己資金でもカバーできないときには、抵当権の抹消ができないため任意売却となります。つまり、ローン残額と査定額（＋自己資金）を比べることで、売却する方法が異なります。

③売却の方法や方向性

三つ目は、売却の方法や方向性などを夫婦間で良く話し合うことです。

売却の方法とは不動産仲介や買取などの方法のこと、方向性とはじっくり時間を掛けて売るのか若しくは早めに売るのか、値引き額はどの程度まで受けるのか、などになります。

つまり、これらは夫婦間で予め考え方を一致させておくことが必要です。

④初期費用の負担割合

四つ目は、初期費用の負担割合についても決めておきます。

多額の金銭の負担は、後々にトラブルになることがあります。よって、解体や測量など予め掛かることが分かっている費用については見積もりを取り、負担割合を決めておきましょう。

離婚時に家を売る対策6つ

先述では、離婚時に家が売れない原因について紹介してきました。ここでは、家が売れない原因を参考に、離婚時に家を売る対策について解説します。

①夫婦間で連携し、冷静かつ慎重に売却活動を行う

一つ目は、売却活動は冷静且つ慎重に進めることです。

離婚という人生の岐路を迎えているなかで、ふと冷静さを欠き、早く家を処分したいという気持ちが先行することで、大幅な値引きや値下げをしてしまうことがあります。しかし、マイホームは夫婦共有で築き上げた財産です。できれば相場並みで売却できるように、売却活動は冷静且つ慎重に進めていきます。

また、売却活動には、夫婦間の連携は不可欠です。双方の連携がなければ、不動産会社の担当者や内見に来た買主にもなんとなく嫌な雰囲気が伝わってしまいます。

そもそも、不動産会社の選定や売り出し価格、値引き交渉での対応など、夫婦間で事前に決めておくことはたくさんあります。

②不動産会社の担当者とよく相談する

二つ目は先述でも触れていますが、販売価格や売却活動の進め方などについては、不動産会社の担当者とよく相談します。売却がスムーズに纏まればその必要はありませんが、売却が難航するケースでは担当者との密な相談を行うことが売却できるポイントです。

販売価格をどの程度まで下げるのか、集客を増やすためにどのような対策を取れるのかなど、売却するための対策を練っていきます。

③不動産会社を変える選択肢も持つ

三つ目は、不動産会社を変える選択肢も持つことです。

不動産売却は、物件力もさることながら、売却を受け持つ不動産会社の力量も重要なポイントになります。不動産会社の集客ノウハウや買主への交渉力、売却全般における経験、売却物件周辺の市況を掴んでいるかなど、です。

このような不動産会社の力量次第では、売却が長引くこともあります。売却活動で集客が乏しい、若しくは内見者が来るもなかなか決まらない場合には、不動産会社を変えるという選択肢を持つべきです。

④任意売却を検討する

四つ目は、任意売却を検討することです。

任意売却は、売却資金などでローン残債を完済できないときに行う、売却方法となります。任意売却は、一般的な仲介での売却と手法は変わりませんが、ローンを組む金融機関に交渉が必要です。

また、任意売却は住宅ローンの滞納が前提となるため、滞納の事実が信用情報機関に事故情報として登録され、いわゆる「ブラックリスト」状態になります。ブラックリスト状態になると、新規の借り入れやクレジットカードの利用が一定期間（完済後おおむね5年程度）できなくなるため、任意売却に踏み切る前に、金融機関へのローン返済条件の見直し（リスケジュール）や、自己資金での補填が本当にできないかどうかを慎重に検討する必要があります。

弊社にも「離婚することは決まったが、ローンが売却価格を上回っていて身動きが取れない」というご相談が寄せられることがあります。こうしたケースでは、まず金融機関に返済条件の変更を相談し、それでも解決が難しければ任意売却を検討する、という順番で進めるのが一般的です。

任意売却を視野に入れる場合は、早い段階で専門業者へ相談することが重要です。不動産会社は「売却代金からいくらをローンの返済に充て、いくらを引っ越し費用や諸経費に回すか」という配分案を作成し、金融機関から抵当権を外してもらうための調整を行います。

なお、借金そのものの減額や、自己破産などの法的な手続きを業者が直接代行することは法律で禁じられているため、そうした債務整理が必要な場合は、提携する弁護士や司法書士と連携して進めていくことになります。

⑤買取業者への売却も検討しておく

五つ目は、買取業者への売却も検討しておくことです。

売却が進展しない場合には、無理して売却活動期間を延ばすよりも、買取業者に売却する方法も模索していきます。買取では複数社に査定を出し、最も高い査定を出した買取業者と売買契約を結びます。

買取は、売却活動がなく現金化が早いのがメリットです。よって、離婚時に売却を早めたい場合にはおすすめとなります。なお、買取価格は仲介での売却価格の60〜80％程度になるのが一般的です。物件の状態や立地、市場動向によって買取価格には幅があるため、必ず複数社に査定を依頼して比較しましょう。

弊社の実績データでいうと、お問い合わせから30日以内に契約完了に至った割合は30.2%、決済まで完了した割合は29.0%です。すべてがこの期間内に完了するわけではありませんが、離婚の手続きと並行してスピーディーに売却を進めたい方にとっては、検討に値する選択肢と言えるでしょう。

ただし、筆者の所感としては、価格を優先するなら仲介、スピードを優先するなら買取、という基本的な考え方は押さえておいたほうがよいです。焦って買取に走るのではなく、まずは仲介での売却可能性を確認したうえで、期間的に難しそうであれば買取を並行検討する、という順序が後悔しにくい進め方です。

⑥土地が広い一戸建てであれば、ハウスメーカーへの売却も検討する

最後に、土地が広い一戸建てであれば、ハウスメーカーへの売却も検討します。

ハウスメーカーは、常に戸建ての分譲ができる土地を探しています。100坪程度の広い土地の一戸建てであれば、土地を分けて一戸建ての分譲地を作れるため、ハウスメーカーとしては物件として魅力的です。なお、ハウスメーカーは事業性を重視しているため、売却金額が相場より安価となることもあります。

ハウスメーカーへの売却は、問い合わせから成約まで数ヶ月程度かかるケースが多いです。ハウスメーカー側で土地の形状、接道条件、建築プラン、造成コストなどを精査したうえで購入判断を行うためです。

また、ハウスメーカーが買い取る場合は、既存建物の解体費用を差し引いた金額が提示されることがほとんどです。100坪程度の土地であれば、木造一戸建ての解体費用だけで150〜300万円程度かかることもあるため、その分が売却価格から控除される前提で検討しましょう。

所有し続けるという選択肢もあり

売却が難しい状況であれば、所有し続けるという選択肢もあります。以下は、所有し続ける方法の2つの選択肢です。

• A.名義人がしばらく住み続ける
• B.賃貸に出す

A.名義人がしばらく住み続ける

まずは、名義人がしばらく住み続けることです。

名義人に居住する意思があれば、売却する必要はありません。しかし、マイホームは夫婦共有の財産であるため、財産分与の対象となります。不動産の時価（不動産会社の査定額など）の半分程度の現金を、非名義人である配偶者に支払うのが一般的な考え方です。

なお、住宅ローンが残っている場合には、時価からローン残額を差し引いた金額の半分程度を配偶者に支払うことになります。

B.賃貸に出す

次に、賃貸に出すことです。

一戸建てを借家として貸すことや、多少リフォームを加えシェアハウスにするなどの活用法があります。賃貸に出す場合も、名義人がしばらく住み続けるときと同様に、不動産の時価の半分程度を非名義人に支払う必要があります。

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家の売却を早めるコツ4つ

家を売る対策が分かったところで知りたいのは、家の売却をできるだけ早める方法です。離婚時の売却では、できるだけ長引かせることは避け、早く売却しスッキリしたいところでしょう。

ここでは、家の売却を早めるコツについて解説します。

• ①売却活動中は、土日に予定を入れることを控える
• ②高値チャレンジはしない
• ③内見者が来たときは挨拶を行い、綺麗な状態で見せる
• ④不動産繁忙期に売却する

①売却活動中は、土日に予定を入れることを控える

一つ目は、売却活動中は土日の予定をなるべく入れないことです。

内見者は、主に土日を中心に多くの人が訪れます。不動産を売却するには、まずは内見する機会を作ることが重要です。不動産は縁物と言われており、このような縁を大事にすることで売却を早めることができます。

よって、売却活動中は土日に予定を入れるのを控え、不動産会社が集客した内見者を全て受け入れられるような心構えが必要です。

「土日は予定が入りやすいから平日に内見を入れてもらおう」と考える方もいらっしゃいますが、日々の相談を通じて感じるのは、内見の約7〜8割は土日に集中しているという実感です。平日希望の内見者も一定数いますが、初回の見学はまず土日を選ぶ方が大半です。特に離婚時の売却では長引かせたくないケースが多いため、土日の予定を可能な限り空けておくことが早期売却への近道になります。

②高値チャレンジはしない

二つ目は、高値チャレンジはしないことです。

高値チャレンジすることで売却が成功すればよいのですが、売却ができなければ期間を間延びさせるだけになります。不動産売却では、売り出しを始めたら極力早めに売れることが精神的にはよく、そのためには相場並みの金額で売り出すことが必須です。

特に、今回のような離婚が絡むような事態の場合には、早めに処分できるような売却方法を選択するべきでしょう。

周辺の相場を知るには複数社にオンラインの無料査定を依頼するのがおすすめ

周辺の相場を知るには、複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。

複数の査定結果を比較することでおおよその相場観を掴めるでしょう。

査定結果には多少バラツキがありますが、おおよその中間値を取ることで売却見込み額が想定できます。

③内見者が来たときは挨拶を行い、綺麗な状態で見せる

三つ目は、内見者が来たときには挨拶を行い、部屋内は綺麗な状態で見せることです。

内見者にとっては、物件の印象も大事ですが売主の人の印象も大事になります。これから、高額の取引をする相手になる人が、挨拶もまともにできないような人であれば、第一印象が悪く信頼感を得ることはできません。よって、最初の挨拶がまず重要となります。

さらに、部屋内や庭などの敷地内は綺麗な状態にすることです。特に、最初に内見者が見る玄関や、汚れが酷い水回りは綺麗にしておきます。また、部屋の電気は全て点灯し、極力明るい状態で見せることを心掛けます。これらを行うことで、内見者に良い印象を与える事ができ、家の売却を早めることができます。

④不動産繁忙期に売却する

四つ目は、不動産繁忙期に売却することです。

不動産の繁忙期は、一般的に1月〜3月がもっとも活発な時期です。春からの新生活に向けた住み替え需要が集中し、とくに2月〜3月は購入希望者の動きがピークを迎えます。また、企業の人事異動が多い9月〜11月も「第2の繁忙期」と言われています。このような時期に合わせて売却活動を行うことで、需要が高い分、早期売却の可能性が高まります。

なお、繁忙期に成約するためには、その1〜2ヶ月前には不動産会社への査定依頼や媒介契約を済ませておくことが重要です。

不動産繁忙期とは、一般的に3月～4月頃の春先になります。この時期は、春からの新生活に向けて不動産売買が一番活発な時期です。このような時期を目がけて売却することで、不動産需要が高い分早期売却の可能性を追求できます。

家が売れたときに行うことや注意点7つ

家を売る対策や早めに売れるコツなどを実践することで、離婚が原因で売れない家が無事に売れることがあります。ここでは、実際に家が売れたときに行うことや注意点について解説します。

①売れる前の離婚は避ける

一つ目は、売れる前の離婚は避けることです。

売れる前に離婚することで、夫婦間でのやり取りや売却に関する情報交換などがしにくくなります。

②家以外の協議事項は売却活動中に進めておく

二つ目は、家以外の協議事項は売却活動中に進めておきます。

離婚で多くのものを整理する際に、最も時間が掛かるのが家の売却です。離婚による慰謝料や子供がいれば養育費の負担額など、家以外の協議事項は家の売却中に進めておきましょう。

③財産分与を行う

三つ目は、財産分与です。

財産分与では、一般的に夫婦で築いた財産を1/2ずつに分配します。家を売却して手元に残った売却資金については、家の名義人がどちらか一方であったとしても財産分与の対象です。

なお、任意売却によって残ったローンについては、プラスの財産から差し引いたうえで残額があれば、その残額を分配するのが財産分与の基本的な考え方です。ただし、差し引いた結果がマイナス（債務超過）になる場合には、裁判実務上、財産分与は認められないのが一般的です。

残ったローンの返済義務は、あくまでローン契約の名義人（債務者）が負います。離婚によってローンの返済義務が自動的に折半されるわけではない点にも注意が必要です。

離婚時の家の財産分与については、下記も参考にしてみてください。

離婚時に持ち家があったらどうする？財産分与の方法や注意点も解説

④不用品の処分や引っ越し

四つ目は、不用品の処分や引っ越しです。

不用品とは、日常生活で使用していた家具や家電、洋服や日用雑貨などになります。粗大ゴミになりそうな家具や家電は、不用品回収業者に回収の依頼、洋服や日用雑貨はリサイクルショップに持ち込むのが良いでしょう。

また、不用品処分ができたら、引っ越し業者の手配なども行っていきます。

⑤転居先の確保

五つ目は、転居先の確保です。

引っ越しするには、転居する賃貸住宅などを決めておく必要があります。売却する不動産会社に、転居先の相談をするのがよいでしょう。

⑥引き渡しの準備

六つ目は、引き渡しの準備です。

具体的には、所有権移転登記に必要な固定資産税評価証明書を役所で取得するほか、固定資産税の日割り精算の準備が必要です。売主は1月1日時点の所有者として1年分の固定資産税を納付していますが、引き渡し日以降の分は買主に負担してもらうのが不動産取引の慣行です。精算の起算日は関東では1月1日、関西では4月1日とするのが一般的ですので、不動産会社に確認しておきましょう。

他には、引き渡し日の前日までに退去することが必要になります。

⑦売却益が出た場合は税負担がある

最後に、売却益が出た場合は所得税と住民税の負担があります。

所得税と住民税の税率は、不動産の所有期間によって下記のように変わります。

なお、10年超の軽減税率や所有期間の判定は、売却した年の1月1日時点で5年・10年を超えているかどうかで判断されます。

なお、家を売却して利益が出た場合、税負担を減らせる「居住用財産の3,000万円特別控除」ですが、離婚のタイミングによって適用できなくなるケースがあるため注意が必要です。

税法上、離婚届を出す前の状態で、夫から妻（または逆）へ財産分与として名義を譲渡したり売却したりすると、配偶者間の取引とみなされ、この3,000万円控除が使えなくなってしまいます。

一方、「離婚届を出した後」に他人となってから財産分与や売却を行えば、問題なく特例を適用できます。名義変更や売却を行う際は、離婚前か離婚後かによって税負担が数百万円単位で変わる可能性があるため、不安があれば必ず事前に税理士や専門の不動産会社に相談しておきましょう。

参照：No.3302 マイホームを売ったときの特例（適用除外：特別な関係にある人への譲渡）｜国税庁

まとめ

離婚したときに家が売れない原因は、離婚で家を売っているという買主に与えるイメージの悪さや、夫婦間の売却に関する意見の食い違いや方向性の違い、住宅ローンが完済できないなどして物理的に売却が難しいなどといったことが挙げられます。

離婚時に最も手間と時間が掛かるのが、マイホームの処分です。よって、離婚することが決まり双方に居住する意思がなければ、早めに売却へシフトしましょう。