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2020年4月から相続において「配偶者居住権」が認められました。配偶者は不動産の所有権を相続しなくても、自分が亡くなるまで無償で住み続けられることを保証される権利です。
この権利は、配偶者にとって大きなメリットがあるものです。
ただし、登記しなければ第三者へ権利を主張できなかったり、増改築や売却などは所有権者の合意が必要であるなど、利用にあたって注意点もあります。
配偶者居住権を行使することで、不動産以外の財産も相続しやすくなるというメリットがある一方で、デメリットや注意点もあるので慎重に判断することが大切です。
配偶者居住権の取得・利用の判断に迷ってしまうのであれば、法務局の担当者や弁護士などの専門家に相談することが大切です。
これまで、居住用不動産を配偶者が相続できなかった場合、相続した所有者から追い出される可能性もありました。
そこで、被相続人における配偶者の家・生活を守るために、配偶者居住権が認められました。
また、相続財産が不動産のみだった場合、公平な遺産分割のために売却せざるを得ないケースも考えられます。
仮に法定相続分に従って2,000万円ずつ相続するのであれば、不動産を売却して現金化しなければなりません。
配偶者が高齢であれば賃貸物件を借りる際の審査が厳しい傾向にあります。住み慣れない場所に移り住むことで、心身共に大きなストレスを抱えてしまうかもしれません。
このような事態を防ぐためにも「配偶者居住権」が認められたというわけです。
不動産の所有権がなくても住み続けられるというのは非常に強い権利ですが、以下の条件を満たしていなければ権利を主張できません。
遺産分割協議で話がまとまらないときは、家庭裁判所に申し立てることで配偶者居住権を取得できるケースもあります。
家庭裁判所から、不動産の所有権を相続する相続人が受ける不利益よりも、配偶者の生活維持を優先するべきだと判断された場合に配偶者居住権が認められます。
ちなみに、配偶者居住権は遺言で配偶者に遺贈することを設定できます。
しかし、施行日である2020年4月1日より前に作成された遺言では配偶者居住権が認められないため、しっかりと作成日を確認することが大切です。
配偶者居住権は配偶者が必ず取得しなければならないものではないため、引っ越し前提で遺産分割協議をおこなうことも可能です。
このようなケースであれば「配偶者短期居住権」が認められることがあります。
この権利によって被相続人が所有していた住宅に無償で居住していた配偶者は、最低6カ月間であれば無条件で住み続けられます。
もしも、不動産を売却することが決まっているとしても、少なくとも6カ月の間は家を追い出されることはありません。その間に落ち着いて新居を探せるため、負担は少ないでしょう。
前の項目でも説明したように、配偶者居住権は必ずしも取得しなければならないものではありません。
そのため、配偶者居住権を行使するか判断に迷う人もいるでしょう。
次の項目から、配偶者居住権のメリット・デメリットをわかりやすく解説するので、自分の状況に応じて配偶者居住権を行使するか慎重に検討してみましょう。
まず配偶者居住権のメリットは主に以下の2つです。
次の項目から2つのメリットについて具体的に解説します。
配偶者居住権は原則、配偶者本人が亡くなるまで認められています。これは所有権者が誰であっても変わりません。
したがって、不動産の所有権を相続した人が第三者へ売却したとしても、配偶者は住み続けられるので、新しい所有者に追い出されることはありません。
また、配偶者居住権はその不動産に「住む権利」であるため、通常の賃貸物件のように家賃を支払う必要もないです。
配偶者居住権は不動産の所有権よりも評価額が低いとされるため、不動産以外の財産も相続できる可能性が高いです。
配偶者居住権の価値が1,000万円とみなされ、それ以外の価値が2,000万円はとみなされました。
配偶者は1,000万円分の配偶者居住権を取得でき、なおかつ残り500万円分を相続する権利があります。
そのため、この500万円を子どもから代償金として受け取れる可能性があるということです。
このように、住む場所も失わず、当面の生活費となる現金も確保できる点が配偶者居住権のメリットです。
配偶者居住権は、不動産の所有権を有しているわけではありません。
そのため、配偶者の意思で不動産を売却できず、リフォーム・リノベーションなども不動産所有者の許可・協力が必要になります。
たとえば、老人ホームに入居するから自宅を売却して、入居費用にあてたいと考えていても売却は認められません。
また、配偶者にのみ認められた権利であるため、配偶者居住権を第三者に譲渡・売却することは不可能です。
しかし、不動産所有者であれば配偶者居住権が売買可能です。不動産所有者は配偶者居住権を買い取ることで完全所有権となり、自由に使用収益できるようになるからです。
実際に相続で配偶者居住権を取得するときの流れは大きく分けて以下の3ステップです。
とくに、3つ目の配偶者居住権の登記を忘れないことが大切です。
次の項目から、順番に確認していきましょう。
配偶者居住権は、配偶者の遺産分割の取り分から取得することになります。
そのため、配偶者居住権を取得しようと考えている場合、事前に配偶者居住権の評価額を算出することが必要です。
この評価方法はさまざまですが、基本的には配偶者居住権がどれだけ存続するかがポイントになります。具体的な評価方法は以下の通りです。
配偶者の年齢が若ければ寿命で亡くなるまで年数がかかるので、それだけ配偶者居住権の価値は高くなります。
評価方法については法務省にも掲載されていますが、その評価額は不動産以外の遺産の取り分・納めるべき相続税額にも関係してきます。
そのため、不動産鑑定士や弁護士といった専門家に算出を依頼する方が確実だといえるでしょう。
参照：法務省「配偶者の居住権を長期的に保護するための方策（配偶者居住権）」
配偶者居住権の評価額が算出されたら遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議によって相続人それぞれが、どの財産を、どれだけ相続するか確定されます。
このとき、遺産分割の方法について「言った・言わない」などのトラブルをを避けるために「遺産分割協議書」を作成するとよいです。
また、登記申請のときには登記原因報告として遺産分割協議書が必要になります。
決まった形式はありませんが、不安な場合は弁護士や司法書士などに相談すればフォーマットをもらえるでしょう。
第三者に配偶者居住権を主張するためには登記が必要となるので、欠かせない重要な手続きです。この登記が完了してはじめて正式に配偶者居住権を取得したといえます。
また、権利が主張できる順番は登記した順番で決まります。
そのため、配偶者居住権を取得したあとは、不動産の権利関係でのトラブルを避けるためにも早めに登記することが大切です。
登記するときには、遺産分割協議書と印鑑証明書が必要になるので準備しておきましょう。
ちなみに、登録免許税は建物の固定資産税評価額の0.2%です。
万が一、登記についてわからないことがあれば、最寄りの法務局で相談することが大切です。
配偶者居住権を取得・利用するときは以下の3つの注意点があります。
配偶者居住権を取得・利用する前にしっかりと注意しなければならないことを理解しておきましょう。
被相続人が所有している不動産が共有不動産だった場合、原則、配偶者居住権は設定できません。配偶者居住権を設定することで、被相続人以外の持分所有者が不利益を被るからです。
これは、共有持分を持つ第三者が配偶者の居住を認めても同様です。このようなケースでは配偶者居住権ではなく使用貸借または賃貸借となります。
ただし、夫婦だけで共有不動産としていれば、配偶者居住権の取得に問題はありません。
配偶者居住権で認められていることは、あくまでその建物に住むことだけです。居住にあたって必要な工事は自分の意思でできますが、増改築や売却などは建物所有者の同意が必要になります。
ただし、どの程度の規模の工事までが「居住にあたって必要」かは判断が難しいでしょう。
そのため、建物に何か変更を加えたいのであればまず所有者に相談して同意を得ることが大切です。
前の項目でも説明したように、遺産分割協議で配偶者居住権を設定することが決まっても、その権利を登記しなければ、第三者にその権利を主張できません。登記がなければ配偶者居住権がないことと同じです。
したがって、配偶者は不動産を使用貸借している状態になります。
なお、配偶者居住権は建物だけに登記され、建物の敷地となっている土地には登記されません。
相続が発生したとき主な財産が不動産であった場合、今までは不動産を相続して他の財産は何も相続できないか、現金を得るために不動産を売却するしかありませんでした。
しかし、配偶者居住権が設定されたことで残された配偶者が安心して自宅に住み続けることができ、老後の生活資金も取得できるようになります。
この権利は配偶者にとって大きなメリットがあるものです。
ただし、登記しなければ第三者へ権利を主張できなかったり、増改築や売却などは所有権者の合意が必要であるなど、利用にあたって注意点もあります。
配偶者居住権の取得・利用の判断に迷ってしまうのであれば法務局の担当者や弁護士などの専門家に相談することが大切です。
