不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
一戸建ての売却相場は、築年数に大きな影響を受けます。建物は経年劣化が避けられないため、どれだけ優良な一戸建てでも値下がりは避けられません。
実際の価格低下率は様々な要因に影響を受けますが、築15年の一戸建てなら、建物と土地を合わせた全体の価格が「新築時の5~6割」程度まで下がります。
この記事では、一戸建てが築15年で5~6割程度まで下がってしまう理由や、売却相場に影響を与える要因、具体的な相場の調べ方まで、詳しく解説していきます。
なお、一戸建てをなるべく高く売るためには、優良かつ相性の良い不動産会社を見つけることが重要です。
まずは不動産会社の査定を比較し、売却相場を調べつつ信頼できる優良業者を探しましょう。一括査定なら複数業者にまとめて査定を申し込めるので、査定を比較するときにおすすめです。
築15年の一戸建てがどれくらいの価格相場になるか知るには、国土交通省が作成した下記のグラフが参考になります。
このグラフは、築年数による査定額の低下率を表したものです。一般的な木造戸建住宅の場合、建物部分の価値は築15年で20%近くまで下がります。
ただし、一戸建てを売買するときは、土地と建物をセットにすることが大半です。土地は建物より価格が安定しており、15年経ってもそれほど価格は変わらないでしょう。
一般的に、土地と建物の価格比率は「土地3：建物7」もしくは「土地4：建物6」が目安です。仮に4：6とした場合、新築価格5,000万円の一戸建てが築15年経ったときの価格相場は、次のようになります。
新築時5,000万円だった一戸建てが、築15年で2,600万円になり、5割近くまで低下するとわかります。
築15年で5~6割ほど値下がりすると解説しましたが、この計算はあくまで理論値であり、実際は物件ごとの事情によって変わります。
不動産は1軒ごとに異なる特徴を持っていますし、売り出す時期によっても需要が変化します。想定より高く売れることもあれば、さらに安くなってしまうこともありえるのです。
正確な相場を知りたい場合は、不動産会社の査定を受ける必要があります。複数業者の査定を比較すれば、より正確に売却相場を把握可能です。
ここでは、売却価格の低下に影響を与える代表的な要因を解説していくので、不動産会社の査定を見るときの参考にしてみましょう。
先にも述べましたが、一戸建ての価格は「土地3：建物7」や「土地4：建物6」が一般的です。
一戸建ての価格下落は建物部分によるものがほとんどなので、建物比率が高ければ自然と値下がりしやすくなります。
なお、価格比率の影響は、地方と都市部で明確に差がでます。下記は、一戸建ての取得にかかった価格比率を、地域別にまとめたグラフです。
参照：住宅金融支援機構「フラット35利用者調査 2021年度集計表」
地価の高い都市部ほど土地の価格比率が上がり、地価の安い地方ほど建物比率が上がります。
つまり、都市部の一戸建ては値下がりしにくく、地方の一戸建ては値下がりしやすい傾向にあるということです。
不動産に限らず、売買における価格相場は需要と供給のバランスで決まります。需要が高ければ高いほど、価格も上がるのが市場の原則です。
不動産の需要変化は、1年の間に上下する季節性のものと、社会情勢などによる不規則なものがあります。
季節性の変化でいうと、引っ越しシーズンとなる2~3月あたりに需要が増えるため、高めの価格でも成約しやすくなります。実際に家探しを始めるのはもう少し早いため、12~1月頃に売り出すのがよいでしょう。
不規則な変化については、専門的な観点も必要になるため個人で読み切るのは困難です。ただし、日本は低金利が続いているのでローンを組みやすく、その影響で不動産も売却しやすい状況といえます。
建材（建築材料）にはグレードがあり、断熱性や耐震性、傷みやすさや汚れやすさなどに大きく影響します。低品質な建材を使っていると劣化が早いので、価格も下がりやすくなるのです。
また、「同じような家を現在でも建てられるか」という面も価格に影響するため、希少な木材など手に入りにくい建材を使用していれば、築年数が古くても高値で売れるかもしれません。
高品質な建材を使うほど新築価格も高くなるので、基本的には「高価な家ほど値下がりしにくい」「安価な家ほど値下がりしやすい」ということがいえるでしょう。
築年数に応じて家の価格は下がりますが、リフォームをすることで値下がりを遅らせることができます。
リフォームをおこなえば、新築同然とはいかずとも、劣化部分を再生することが可能です。外観や内装、間取りに流行りを取り込めば、より高値で売却しやすくなるでしょう。
ただし、リフォームでかかった費用をすべて売却価格に上乗せできるわけではないので、「売却のためのリフォーム」は慎重に考える必要があります。
リフォーム費用で赤字になることもありえるので、まずは不動産会社に相談し、リフォームの費用対効果を検討してみることが大切です。
依頼する不動産会社も売却価格に大きな影響を与えますが、「仲介」と「買取」の違いはとくに大きな価格差を生みます。
| 不動産会社の種類 | 特徴 |
|---|---|
| 仲介 | ・買主募集の広告や売買契約をサポートしてもらう代わりに、成約時に手数料を支払う。 ・市場の価格相場で売れる。人気の高い物件なら価格競争が起きて高値で売れる。 ・購入希望者が現れない限り売却できない。 |
| 買取 | ・不動産会社に直接買い取ってもらう。 ・査定額がそのまま買取額となり、一括払いなので現金化までが早い。 ・仲介で売るより2~5割ほど安くなるのが一般的。 |
買取は不動産会社が物件を直接買い取るため、早ければ数日で現金化できます。しかし、物件を再生・再販するためのコストなどが差し引かれる分、相場から2~5割ほど安くなってしまいます。
なるべく高く売りたいのであれば、多少時間はかかりますが仲介で売ったほうがよいでしょう。仲介であれば、市場の相場通りに売却することが可能です。
ここまで築年数による値下がりやその低下率について解説しましたが、売却で大切なのは「実際にいくらで売れるか」です。
原則として、一戸建ての売却価格は「売主と買主の同意」によって決まります。つまり、最終的な価格は、売買契約を結ぶまでわからないということです。
それでも、売却前におおまかな価格相場を調べる方法がいくつかあります。それぞれ詳しく紹介していくので、適正価格を把握したうえで売却活動にあたりましょう。
一戸建ての価格を調べる方法として、もっとも確実なのは不動産会社の査定です。不動産売買の専門家が、物件の状態や最新の市場動向をもとに価格を算出してくれます。
ただし、不動産会社の査定はあくまで「自社ならこれくらいの価格で売れるだろう」という予測です。不動産会社ごとに強みや特徴が異なるため、業者によって査定額が数百万円変わる場合もあります。
そのため、より適正な価格相場を知るためには、複数の不動産会社を比較することが大切です。各社の査定額を比べることで、平均的な価格相場を調べられます。
また、他社より明らかに安かったり、反対に異常なほど高値を付けたりする悪質業者を避けることもできます。1社の査定だけで判断するのはリスクが高いので、なるべく多くの不動産会社を比較しましょう。
近隣地域で売り出し中の物件から、どのくらいの価格が相場なのか知ることもできます。
不動産ポータルサイトなどで売りたい物件と同じ地域を調べ、築年数や広さなど条件が近い一戸建てを見れば、リアルな価格相場がわかります。
ただし、不動産の売り出し価格は値下げ交渉に備えて10~20%ほど高めに設定していることもあるので、売り出し価格がそのまま最終的な売買価格になるとは限らない点には注意しましょう。
過去の取引事例を調べることで、実際に取引がおこなわれた価格を知ることができます。
過去の取引事例を調べる方法としては、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」や不動産流通機構の「REINS Market Information」というWebサイトが便利です。
いずれも売買契約が成立した事例を見られるので、条件の近い物件があればリアルな価格相場がわかります。
ただし、上記のサイトはすべての取引を網羅しているわけではありませんし、売却した年代によっても相場は大きく変わるため、調べた価格はあくまで参考程度に捉えるようにしましょう。
公示地価とは、国土交通省が毎年3月下旬に公表する土地取引の基準です。全国に定めた標準地の価格を鑑定したもので、国土交通省の「標準地・基準地検索システム」で確認できます。
土地にしか使えない方法ですが、公示地価から実勢価格（取引が成立した価格）を計算するというやり方で、価格相場を調べる方法があります。
具体的には、「公示地価は1.1倍~1.2倍すると実勢価格になる」という慣習があるので、この考え方をもとに計算するというやり方です。
つまり、公示地価が3,000万円であれば、実勢価格は3,300万~3,600万円が目安になるということになります。
公示地価は不動産会社の査定でも参考にされるので、おおまかな適正価格を把握するときに役立つ指標です。
こちらも土地のみの調査方法ですが、毎年課せられる固定資産税の評価額をもとに実勢価格を計算する方法があります。
土地の固定資産税評価額は実勢価格の7割程度になるよう調整されるので、「固定資産税評価額÷0.7」の計算式でおおまかな相場を知ることができます。
固定資産税評価額は毎年4月~6月頃に送られてくる納税通知書で確認できるので、手軽に調べることが可能です。
土地の実勢価格を調べる方法として、路線価を使った計算もあります。路線価とは、相続税などを計算するときに使用される基準で、道路ごとに「土地の1㎡あたりの価格」を定めるという制度です。
例えば、路線価が1万円と定められているとき、その道路に接している土地100㎡の価格は100万円になるという計算です。
相続税路線価は実勢価格の約8割になるよう調整されているため、「路線価÷0.8」の計算式で相場に近い数字になります。
路線価は毎年7月に公示され、国税庁のWebサイト「路線価図・評価倍率表」で見ることが可能です。売却物件の所在地域を調べ、路線価がどのように設定されているか確認してみましょう。
築年数や市場動向に左右される一戸建ての価格相場ですが、売主の工夫次第で高く売ることも可能です。
具体的には、次のような方法があげられます。
可能な範囲でこれらの対策を実行して、納得のいく売却を実現しましょう。
それぞれ詳しく解説していきます。
ここまでも何度か触れていますが、一戸建ての売却において不動産会社の比較はとても重要です。不動産会社によって得意な物件・地域があるので、優良かつ相性の良い業者を見つけることが高額売却のコツとなります。
そして、不動産会社を比較する方法としておすすめなのが、一括査定サイトの利用です。一括査定サイトでは、簡単な入力で複数業者に査定を申し込めるので、手軽に各社を比較できます。
また、提携している不動産会社もサイト運営者に厳選されているので、安心・安全に優良業者を見つけられます。
売却活動をしていると、買主が物件を見に来る「内見」に対応する必要があります。内見時の印象は成約するかどうかを決める重要なポイントなので、しっかり対策を施しましょう。
基本的な対策は整理整頓と掃除です。不用品を処分し、水回りなど汚れやすい部分は徹底的にきれいにしましょう。
また、「ホームステージング」という室内をモデルルームのようにコーディネートするサービスもおすすめです。快適な生活を演出することで購買意欲を刺激できるので、価格向上や売却期間の短縮が期待できます。
内見対策にも通じることですが、物件の見た目が悪いと購買意欲は下がってしまいます。劣化や汚れが目立つようであれば、事前に修繕やハウスクリーニングを検討してみましょう。
ただし、リフォームの項目でも解説した通り、費用をかけすぎると赤字になってしまう恐れがあります。依頼範囲は必要最低限に抑えて、損失がでないよう注意しましょう。
自殺や孤独死などで大きな破損がある場合、一般的な不動産会社ではなく、訳あり物件専門の不動産会社に依頼したほうが早く売れます。
ホームインスペクションとは、家の不具合を建物の専門家が調査するサービスです。家の状態を診ることから「住宅診断」ともよばれます。
ホームインスペクションをすると、修繕が必要な箇所やその時期、費用などがわかるため、事前に直して価格を上げることが可能です。
また、現時点で問題がないことを証明できれば、買主は安心して購入できるため、高めの価格でも成約しやすくなります。
費用は5万円~15万円程度が相場なので、売却価格にも上乗せしやすいでしょう。
この記事を読んでいる人のなかには、「いずれは家を売るつもりだけど、いつ売るべき？」「もう少し後でも価格は変わらない？」といった疑問を抱えている人もいるでしょう。
先にも解説した通り、一戸建ての売却相場は築年数、そして不動産市場の需要に影響を受けます。
逆にいえば、一戸建ての売り時は上記の2点を基準にすればある程度の判断が可能です。具体的にいつ売るのがベストなのか、2点に着目して考察してみましょう。
とにかく売値を気にするなら、1年でも早く売り出したほうが有利になります。
すでに解説した通り「一戸建ての価格は築年数に応じて下がっていく」ことが理由ですが、さらに付け加えると、「一戸建てが途中で値上がりすることはない」という問題もあります。
建物が経年劣化による価格低下を避けられない以上、一戸建ての価格が上昇するということは、土地の価格が上がるということです。
しかし、土地が急激に値上がりするケースは少なく、近隣で大規模な土地開発や企業・商業施設が誘致されたときくらいしか上がりません。
どこかのタイミングで値上がりする可能性がない以上、経年劣化による価値の低下を最小限に抑えるためには、1年でも築浅のうちに売るのが最大の対策といえるでしょう。
先にも少し触れましたが、日本は金融緩和政策により低金利が続いています。金利が低ければローンが組みやすくなるため、住宅の需要も多くなります。
例えば、主要都市銀行の変動金利は、1984年で中央値8.5%だったものが、2022年では年2.475%で推移しています。
画像引用：住宅金融支援機構「民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）」
また、長期固定金利のフラット35も、おおむね1~1.5%程度の推移です。
画像引用：アルヒ株式会社「【フラット35】の金利推移」[/caption]
歴史的に見て低金利が続いている状態ですが、これがいつまで続くかはわかりません。
すぐに金利が上がるとは限りませんが、低金利である今のうちに売り出したほうが、高値でも売却しやすいといえるでしょう。
築15年の一戸建ては、建物部分の経年劣化により価格が大きく低下します。土地部分と合わせて、新築時の5~6割ほどまで値下がりすることは覚悟しましょう。
しかし、実際の売却相場は、管理状態や市場の動向などが複雑に絡み合うため、物件ごとに異なります。まずは複数の不動産会社で査定を比較し、適正な価格を調べましょう。
売却相場を把握し、不動産会社と相談してしっかりとした準備を整えれば、高額かつスピーディーな売却を実現可能です。
