不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
電気代の節約や売電目的で自宅に太陽光発電を導入した後、家を売る際に通常の家と異なる点が気になる人も多いでしょう。
売電契約の名義変更や経済産業省への申請など、通常の不動産売却とは異なる手続きこそありますが、太陽光発電のある家は通常より高値で売れやすい傾向にあります。
なるべく高値で太陽光発電のある家を売りたい場合、全国1,600以上の不動産業者による査定額を比較できる「一括査定サイト」を利用しましょう。
「一括査定サイト」を用いれば、複数の不動産業者による査定額が一気に確認できるので、太陽光発電のある家を1番高く売却できる不動産業者がわかります。
たった2分で査定結果がわかる上、費用は一切かからないので、まずは以下のボタンから太陽光発電がある家の売却価格をチェックしてみてはいかがでしょうか？
太陽光発電のある家では、屋根などに設置した太陽光パネルによって、太陽光を電気エネルギーに変換することで、自家発電した電力を家庭内で利用できます。
さらに、太陽光発電による電力が余った場合、電力会社に売ることで「売電収入」を得ることが可能です。
こうしたメリットがある分、太陽光発電がある家の売却価格は相場よりも高くなるのでしょうか？
設置から10年以内なら、太陽光発電のある家は高額売却できる可能性が高いです。
なぜなら、設置から10年以内の太陽光発電には、2つのメリットがあるからです。
通常より高い固定価格で電力を買取してもらえる「固定価格買取制度（FIT）」が適用されている場合、太陽光発電の設置から10年間は多くの売電収入が見込めます。
また太陽光発電設備はメーカー保証が10〜15年はついているので、設置から10年以内に売却すれば、メンテナンス面の心配がないので買主からの需要も高いです。
そのため、FITが適用されていて、メーカー保証期間内であれば、太陽光発電のある家は通常物件よりも高額売却できます。
10年以上経過して、FITやメーカー保証が受けられなくなっても、太陽光発電のある家が売れにくくなるケースは少ないです。
設置から10年以上経過した後でも、太陽光発電には次のメリットがあるからです。
FIT期間が満了しても、太陽光発電した電力を新しい単価で買取してもらえるので、価格は少し安くなりますが、売電自体は可能です。
もし売電契約を結ばない場合でも、家庭用蓄電池や電気自動車などを利用することで、余剰電力を自家消費して電気代を節約できます。
とくに家庭用蓄電池があれば、自然災害などが原因で停電した場合でも、自家発電した電気を貯めておけるので、昼夜問わず電気を利用できます。
こうしたメリットがあるため、10年以上前に太陽光発電が設置された家でも、買主からの需要は比較的高いので、通常物件より高値で売却できます。
太陽光発電システムの売却価格における相場は「残りFIT期間の総売電収入の1/2」です。
わかりやすいように具体例で見てみましょう。
つまり、売電収入が多くて残りFIT期間の長い太陽光発電システムほど、高く売れやすいです。
次の項目では、太陽光発電の売電収入とFIT期間の調べ方を解説します。
太陽光発電による電力を電力会社へ売ると「売電収入」が得られます。
太陽光発電の売電収入は、電力会社のサイトの「購入実績」で確認できます。
参照:「購入実績お知らせサービス」（東京電力パワーグリッド）
太陽光発電には、一定期間のみ「固定価格買取制度」によって、発電した電力を高く買取してもらえる「FIT期間」があります。
太陽光発電に適用される「固定価格買取制度」には、以下の2種類があります。
2種類の「固定価格買取制度」では、それぞれ適用対象と期間が異なります。
| 種類 | 適用対象 | 適用期間 |
|---|---|---|
| 余剰電力買取制度 | 総出力10kW未満 | 10年間 |
| 全量買取制度 | 総出力10kW以上 | 20年間 |
つまり、電力を高く売れるFIT期間は、太陽光発電の設置から10年または20年です。
家庭用の太陽光発電は規模が小さいため、余剰電力買取制度が適用されているケースが多いです。
残りFIT期間を確認するには「太陽光発電所の設置年」と「発電量」を調べて、適用されている買取制度を特定した後、経過年数から残り期間を逆算しましょう。
設置年数を問わず、太陽光発電のある家は高値で売れやすいですが、実際どのくらいの価格で売却できるのでしょうか？
設置年数はもちろん、家の立地・築年数などにもよるため、太陽光発電がある家の売却価格は、ケースバイケースです。
そのため、太陽光発電がある家の正確な売却価格を調べたい場合、不動産業者の査定を受けるのがベストです。
しかし、太陽光発電がある家の価格を正しく調べるには、1社だけでなく複数の不動産業者で査定を受けなければなりません。
「一括査定サイト」なら、全国1,600以上の不動産業者ネットワークを用いて、一気に複数社の査定額を確認できます。
無料利用できる上、たった2分で査定結果がわかるので、まずは試しに「一括査定サイト」で家の売却価格を調べてみるとよいでしょう。
太陽光発電のある家を売却するとき「太陽光発電の設備を残すか？」で迷う方も多いでしょう。
太陽光発電のある家を売却する方法には、次の3種類があります。
太陽光発電を残したまま家を売却する方法をはじめ、太陽光発電を残さない場合でも、引越し先に移転する方法と解体してしまう方法があります。
それぞれの方法のメリット・デメリットを1つずつ見ていきましょう。
1つ目は太陽光発電を残したまま、家とセットで売却する方法です。
次のような場合、太陽光発電ごと家を売却する方法をおすすめします。
太陽光発電を移設・解体せずに済むため、移設・解体費用をかけずに家を売却できるだけでなく、太陽光発電に興味がある買主からの需要も見込めます。
家に太陽光発電を設置する場合、設置費用が約120万〜170万円程度かかるため、設置費用をかけずに太陽光発電を使えることは買主にとってもメリットといえます。
しかし、太陽光発電があるからといって、通常の家よりも売却価格が高くなる訳では限りません。
太陽光発電の設備を維持する場合、点検費用・清掃費用・保険料など毎年20万円ほどのメンテナンス費用が必要になるからです。
太陽光発電ごと家を売却する際には、設置からの経過年数に注意しましょう。
太陽光発電を処分せずに売却すれば、手間なくスムーズに思えますが、売却時には売電契約の名義変更などの手続きが必要になります。
くわしくは後述しますが、次のような手続きを踏まないと、太陽光発電ごと家を売却することはできません。
移設・解体費用といった経済的負担がある訳ではありませんが、手続きを怠ると買主とトラブルになる恐れもあるため、忘れずに手続きしておきましょう。
2つ目は太陽光発電を移設して、家だけを売却する方法です。
太陽光発電を移設して家だけを売却する方法は、次のような方におすすめです。
業者に依頼して、太陽光発電パネルなどを取り外して引越し先へ再設置すれば、いまの家を売却しても引越し先で引き続き太陽光発電を使用できます。
引越し先の家へ太陽光発電を移設する流れは次のとおりです。
太陽光発電を移設すれば、引越し先でもそのまま使用できるので、引き続き家庭の電力源としたり売電収入を得ることができます。
ただし、スムーズに太陽光発電を移設できる訳ではなく、引越し先の許可や移設費用が必要になるというデメリットもある点も忘れてはいけません。
太陽光発電の設備を移設するには、引越し先の許可が必要になります。
そのため、マンションなどの集合住宅へ引越す場合、許可が下りずに太陽光発電を移設できない可能性が高いです。
また引越し先の許可を得られたとしても、メーカー保証が受けられなくなるうえ、太陽光発電の移設費用もかかる点に注意が必要です。
例えば東芝の場合、据付工事つまり移設すると、メーカー保証外になると明記されています。
機器長期保証（10年無償）
太陽電池モジュール、パワーコンディショナ、昇圧ユニット、接続箱、太陽電池モジュール用架台（東芝純正架台）の故障により、正常な発電がされない場合
太陽電池モジュールの出力が、JIS C 8918の7.（性能）で規定する条件下において下限値（公称最大出力の90％）の90％未満となった場合（下回ったモジュールのみ対象）
システムを構成する機器又は各部品に製造上の不具合が発見された場合
尚、据付工事については本書の対象外となります。据付工事に関する保証につきましては、お買い上げの販売店へご確認ください。
出典：機器長期保証（東芝）
太陽光発電を引越し先に移設する場合、次の移設費用も負担しなければなりません。
これらを合計すると、移設費用に100万円以上かかってしまい、新しく設置したほうがよいケースも多いので、太陽光発電の移設は基本的におすすめしません。
3つ目は太陽光発電を解体して、家だけを売却する方法です。
次のような場合、太陽光発電を解体してしまう方法をおすすめします。
解体業者へ依頼すれば、太陽光発電の設備を撤去して、産業廃棄物として処分してくれます。
太陽光発電を残して家を売る場合、買主は約20万円の維持費用を毎年負担しなければならず、解体するにも約15万円の解体費用がかかります。
あらかじめ売主が太陽光発電を解体した状態で家を売却すれば、維持費用や解体費用を負担せずに済むため、太陽光発電を必要としていない買主からの需要が見込めるでしょう。
太陽光発電の設備を解体するには、解体費用が必要になります。
例えば、太陽光パネルが20枚の場合、解体費用の相場は約15万円です。
しかし、太陽光パネルはガラスやアルミなどの材料で構成されているため、リサイクル業者やリユース業者に買取してもらえば解体費用を回収できる可能性があります。
太陽光発電の状態にもよりますが、国内メーカーの製品であれば、10年以上使用していても買取できるケースも少なくありません。
解体費用を抑えたいのであれば、撤去した太陽光パネルは処分せず、リサイクル業者などに買取してもらうとよいでしょう。
太陽光発電ごと家を売却する場合、設備を移設・解体する手間はかかりませんが、そのまま売却できるわけではありません。
太陽光発電ごと家を売却する場合、次の手続きが必要になります。
それぞれの手続きについて、1つずつ解説していきます。
太陽光発電ごと家を売却する場合、売電契約の名義を売主から買主へ変更しましょう。
太陽光発電の名義変更をせずに家を売却すると、買主が売電収入を得られないため、将来的なトラブルに発展してしまうかもしれません。
太陽光発電の売電契約の名義を変更するには、経済産業省と電力会社へ申請が必要です。
それぞれの申請方法を順番に見ていきましょう。
太陽光発電ごと家を売却する場合、経済産業省へ「太陽光発電事業計画変更認定申請書」を提出して、売主から買主へ事業計画認定の名義を変更しましょう。
太陽光発電の電力を固定価格買取制度で売電している場合、経済産業省から「事業計画認定」を受けており「所有者」「設置場所」「設置容量・規模」が登録されています。
太陽光発電ごと家を売却すると、所有者が変わるので、事業計画認定の名義変更をしなければなりません。
名義変更の申請義務は買主側にありますが、提出する書類には前所有者である売主の印鑑証明なども必要になります。
売却時に名義変更しなくても、将来的に太陽光パネルを取り換える際などに名義変更が必要になるため、売却する時点で名義変更しておいた方がよいでしょう。
「太陽光発電事業計画変更認定申請書」は経済産業省のホームページから取得できます。
参照：「50kW未満太陽光の変更申請手続の方法」（経済産業省）
太陽光発電ごと家を売却する場合、電力会社へ連絡して、契約者の名義と売電収入の振込口座も変更します。
契約者の名義と振込口座を変更しないと、売電収入が買主ではなく売主の口座に振込されてしまうので、トラブルに発展する恐れがあります。
契約者や振込口座の変更方法は電力会社によって異なりますが、経済産業省で名義変更した際の書類や、これまでの明細書を準備しておきましょう。
また口座変更が遅れると、家を売却した後も売主に売電収入が振り込まれてしまうので、「何月分の振込から変更になるか？」も確認する必要があります。
もし家の売却後も売主に売電収入が振り込まれてしまった場合、売主から買主へ売電収入を受け渡す方法についても売買契約時に相談しておきましょう。
参照：「太陽光発電などの契約名義や振込口座の変更をしたい」（東京電力）
再生可能エネルギーとして太陽光発電の設置を促進するため、国や自治体が補助金を支給している場合があります。
国や自治体から補助金を受けた場合、太陽光発電のある家を売却すると、補助金の全額または一部を返還する必要があるかもしれません。
なぜなら、補助金だけ受け取ってすぐに太陽光発電を処分することを防ぐためです。
補助金を受けて設置した太陽光発電を売却する場合、国や自治体への手続き方法を見ていきましょう。
太陽光発電は設置費用が年々下がっているため、国からの太陽光発電への補助金は2014年を最後に終了しています。
しかし、すでに公的な補助金を受け取っている場合、太陽光発電協会（J-PEA）の承認を受けてから処分しなければなりません。
なぜなら補助金を受けた場合、本来であれば法定耐用年数の17年間は太陽光発電を保守・管理する必要があるからです。
ですので、太陽光発電の設置から17年以内に売却する場合、太陽光発電協会へ「財産処分承認申請書」を提出して、必要であれば補助金の全額または一部を返還しましょう。
「財産処分承認申請書の書き方」と「財産処分承認申請書」は、JPEAのサイトからダウンロードできます。
参照：「住宅用太陽光発電補助金 補助金交付後の手続き」（JPEA）
都道府県や市区町村によっては「設置工事にかかる費用の〇%を支給」や「発電量に応じて一定額を支給」といった太陽光発電の補助金を支給しています。
自治体ごとにルールは異なりますが、太陽光発電ごと家を売却する場合、自治体の許可や名義変更が必要になるケースもあります。
自治体からも太陽光発電の補助金を受け取っている場合、事前に各自治体へ確認してから家を売却しましょう。
高額な費用をかけて設置した以上、太陽光発電のある家を売却するのであれば、なるべく高く売りたいですよね。
太陽光発電ごと家を売却する場合、高く・早く売るコツは次の6つです。
それぞれのコツを1つずつ解説します。
太陽光発電ごと家を売却する場合、設置から10年未満であれば高額売却できる可能性が高いです。
なぜなら、太陽光発電の設置から10年間は発電した電力を「固定価格買取制度」で高額買取してもらえるため、より多くの売電収入が見込めるからです。
また発電量10kw以上の太陽光発電の場合、固定価格買取期間が20年と長いため、20年未満でも高額売却できる可能性が高いです。
太陽光発電ごと家を売却する場合は「設備を設置した年」と「発電量」を確認して、固定価格買取期間であるか把握しておきましょう。
2009年11月に「太陽光発電で作られた電力を10年間は一定価格で買取する」という内容の「固定価格買取制度」通称「FIT制度」が設けられました。
この固定価格買取期間つまり太陽光発電の設置から10年間は、太陽光発電で発電した電力を電力会社などに高く買取してもらえます。
一方で太陽光発電の設置から10年以上経ち、固定価格買取期間が終了してしまうと、太陽光発電による売電収入が激減してしまいます。
固定価格買取期間内であれば、売電収入を多く得られるので、買主からの需要が高いので早く売れやすく、高額売却も見込めます。
太陽光発電はJIS基準によって、最低でも10年はメーカーの無料保証が受けられます。
つまり、設置から10年未満の太陽光発電設備であれば、メーカーの無料保証期間内なのでメンテナンス費用が抑えられるのです。
太陽光発電をつけて10年未満の場合、ほぼ確実にメーカーの無料保証期間内なので、買主からの需要も高いため高額売却が見込めるでしょう。
蓄電池とは充電した電力を再利用できる二次電池のことで、スマートフォン本体や充電式モバイルバッテリーに使用されています。
太陽光発電のある家には、発電した電力を蓄えておくために一般住宅用の家庭用蓄電池を設置している物件も少なくありません。
現在の太陽光発電では、発電した電気を貯めておいて、後で使用するという使い方ができません。
つまり、太陽光発電のある家でも蓄電池がない場合、昼に発電した電力を夜に使うことができず、夜は電力会社から購入した電力を使うしかないのです。
ちなみに太陽光発電に対応している蓄電池の価格は約80万円～160万円程度になります。
わざわざ設置する必要はないですが、すでに家庭用蓄電池を家に設置している場合、そのままの状態で売却した方が買主からの需要が高いので、高額売却を見込めるでしょう。
蓄電池つきの家であれば、災害時などに非常用電源として電力使用ができます。
蓄電池があれば、昼間に発電した電力を蓄えておけるので、夜間の電力消費量を減らして、電気代を抑えることができます。
天気のよい日であれば、自宅の太陽光発電だけで電気を賄えるため、電気代が一切かからないケースもあるほどです。
売電収入だけでなく、電気代の支出も抑えられるため、家庭用蓄電池つきの太陽光発電は通常の太陽光発電よりも需要が高く、価格も上がりやすいです。
太陽光発電のある家を購入する買主は、売電収入のデータを気にする方が多いです。
ですので、これまでの太陽光発電の収支データやメンテナンス実績を提示することで、買主へ好印象を与えられます。
太陽光発電を所有する場合の支出とは、以下のような1年間にかかる必要経費です。
ただし、売電収入は季節によってバラツキがあるので、売却する1カ月前だけでなく過去1年分のデータを準備しておくとよいでしょう。
なぜ太陽光発電の収支データを提示するのかというと、買主に「この家を購入すると、どのくらい売電収入が得られるか？」を把握してもらうためです。
太陽光発電の収支がプラスであれば、家の売却する際のメリットになるので、単純に買主からの需要を高めることができます。
太陽光発電の収支がマイナスでも、プラスの場合よりは不利になりますが、情報開示することで買主からの好感を得られます。
また点検・検査や修繕・補修の履歴といったメンテナンス実績を提示すれば、買主も太陽光発電の状態がわかるので、安心して購入できます。
メンテナンスしてからの売却も、スムーズに太陽光発電システムを売る1つの方法です。
太陽光発電システムは定期的にメンテナンスを施さないと、太陽光パネルや部材が飛散してしまう恐れがある上、不具合が起こりやすくなり、故障までの寿命も早めてしまいます。
ちなみに太陽光発電システムをメンテナンスする場合、点検費用・清掃費用・保険料など毎年20万円ほどの費用が必要です。
とはいえ、メンテナンスを施しておいた方が故障しにくく、太陽光発電を長期的に利用できるため、買主からの評価も上がるので、高額売却が期待できます。
太陽光発電のある家を売る場合、まずは太陽光発電を解体せず、そのまま売りに出しましょう。
つまり、太陽光発電を残したまま売りに出して、買主が希望する場合のみ解体するという方法です。
太陽光発電を解体してしまうと、太陽光発電に魅力を感じている買主からの需要を逃してしまいます。
しかし、太陽光発電の解体費用を買主負担としてしまうと、太陽光発電が必要ない買主からの需要も逃してしまうのです。
買主が希望する場合のみ解体すれば、太陽光発電が必要な買主・必要ない買主、どちらの需要も集められるので、売却まで時間がかかりにくいだけでなく、場合によっては解体費用を負担せずに売却できます。
太陽光発電を残したまま売却すれば、太陽光発電が必要な人・太陽光発電が不要な人、どちらの需要も集められます。
太陽光発電が必要な買主であれば、そのまま家を売却できるので、解体費用を負担せずに済みます。
また「売主が解体費用を負担する」と告知したうえで募集すれば、太陽光発電が不要な買主も集められるので、売却まで時間がかかりにくいです。
太陽光発電を設置する際、初期投資を抑えるためにローンを組む方も多いでしょう。
太陽光発電ごと家を売却する場合、ローンを完済したほうが買主を多く集められます。
契約上、ローンが残っている状態でも太陽光発電を売却できますが、買主はまず見つからないでしょう。
なぜなら、ローンを組んだ場合の太陽光発電には抵当権が設定されているため、ローンを滞納すると太陽光発電が取り戻されてしまうからです。
そのため、ローンが残っている状態で太陽光発電ごと家を売却する場合、事前にローン会社へ連絡して許可をとる必要もあります。
ごく稀に売主のローンを買主や不動産業者が肩代わりしてくれることもありますが、高額売却したいのであれば、太陽光発電のローンは完済したほうがよいでしょう。
太陽光発電のローンが残っている場合、不動産買取業者に買取してもらうとよいでしょう。
買取業者に買取してもらえば、太陽光発電の解体費用を負担する必要もありませんし、ローン残債を肩代わりしてくれる場合もあります。
下記のリンクから、不動産買取業者の無料査定が受けられるので、買取価格などを気軽に確認してみるとよいでしょう。
太陽光発電のある家でも、経済産業省や電力会社で名義変更などの手続きをすれば、問題なく売却できます。
自家発電による売電収入や電気代の節約が見込めるため、太陽光発電のある家は通常物件よりも高く売れやすいです。
ローン返済のためにも、太陽光発電のある家を高く売りたい場合は「一括査定サイト」を利用してもっとも査定額の高い不動産業者に売却しましょう。
また、設置から年月の経過した古い太陽光発電設備のある家を売る場合、そのままの状態で買取してもらえる「不動産買取業者」がおすすめです。
太陽光発電のある家を「高く売りたいか？早く売りたいか？」に合わせて、それぞれ適切な不動産業者に相談するとよいでしょう。
