不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
築年数の浅い物件は中古住宅のなかでも高く売れますが「新築物件」や「築浅物件」というカテゴリーで売り出すには、一定条件を満たす必要があるため注意しましょう。
基本的には、築年数が5年以内であれば新築物件・築浅物件として売り出すことが可能で、資産価値が下がる前に急いで売却することをおすすめします。
新築物件・築浅物件は不動産仲介でも売れやすいので、まずは一括査定サイトで価格相場を把握した後、査定額の高い不動産会社に売却を依頼するとよいでしょう。
この記事では、新築物件・築浅物件を高く売却するポイントを解説します。
新築物件・築浅物件を売る際におすすめの不動産会社もわかるので、ぜひ参考にしてみてください。
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によれば、不動産を売り出す時に「新築」と表記ができるのは、下記の条件を満たす物件のみと定められています。
| 種類 | 解説 |
|---|---|
| 新築物件 | 完成1年以内で誰も住んでいない |
| 築浅物件 | 完成5年以内か入居履歴のある築1年未満 |
築年数が5年を超えると家の資産価値が大幅に下がるので、新築物件・築浅物件を売却したい人は、今すぐ不動産会社に相談して売却活動を始めるようにしましょう。
東日本不動産流通機構の調査によれば、売却活動の開始〜売買契約の締結までにかかる日数は、首都圏にある物件の場合で約3ヶ月程度というデータがあります。
| 種類 | 売却にかかる日数 |
|---|---|
| マンション | 71.5日 |
| 戸建て | 88.9日 |
| 土地 | 95.9日 |
※東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県にある物件の場合
売却活動にも3ヶ月程度の期間が必要になるので、なるべく早く売却活動を始めないと「新築物件」や「築浅物件」という扱いで売り出せなくなる恐れがある点に注意しましょう。
参照:公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」
参照:e-govポータル「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
建物完成後1年以内かつ誰も住んでいない場合は「新築物件」として売り出せます。
建物完成後1年未満であっても、1日でも他人が住んだ物件は「新築」という表記で売り出すことができません。
また、誰も住んだことがない物件でも、建物完成後1年を過ぎると「新築」という表記が使えないため「築浅物件」として売り出す必要があります。
例えば、新築で購入した家を3ヶ月で売却したとしても、1日でも他人が住んだ物件は新築物件ではなく、築浅物件・中古物件として売り出さなければなりません。
建物完成後1年以上2年未満かつ誰も住んだことがない物件は「新古物件」という括りで売り出せます。
新築物件については、建物完成後1年以内かつ誰も住んだことがない物件と定義されていますが、中古物件については法律における明確な定義がありません。
建物完成後1年以上2年未満の物件は法律的に新築物件とは呼べませんが、中古物件と呼ぶには建物が新しいので、不動産会社によっては「新古物件」と呼ぶ場合があるのです。
新築物件よりは築年数が経過していますが、誰も住んだことがないため状態のよい物件も多いので、新古物件は質の高い物件を安く購入したい人におすすめの物件です。
建物完成後5年以内かつ誰も住んでいない場合または入居歴はあるが築年数1年未満の場合は「築浅物件」として売り出せます。
建物完成後1年を超える物件は「新築物件」という扱いにはできませんが、建物完成後5年以内かつ誰も住んだことがない物件は「築浅物件」という表記にできます。
また、1日でも他人が住んだ物件は「新築」という表記が使えませんが、建物完成後1年以内であれば「築浅物件」と扱うことが可能です。
築浅物件は新築物件に比べると資産価値は低下しますが、物件の資産価値が大幅に下がるのは築年数が5年を超えた辺りなので、中古住宅のなかでは比較的高く売れます。
建物完成後5年以内で新築物件・築浅物件として売りに出せる場合、中古住宅でも高く売却できる可能性が高いです。
「中古住宅の取引件数は全体の約10％である」と示す内閣府のデータがあるように、日本では中古住宅の需要が少なく、築年数の古い物件ほど売れにくい傾向にあるからです。
後述しますが、中古住宅の資産価値は築年数が5年を超えた辺りから大幅に低下することが各種データでも証明されており、築5年以内に売らないと高額売却は難しいです。
建物完成後5年以内の中古住宅であれば、新築物件・築浅物件という扱いで売り出すことが可能なので、高く売りたい人は資産価値が下がらないうちに売却しましょう。
一戸建て・マンションに関係なく、さまざまなデータから築年数が5年を超えた辺りから中古住宅の資産価値は大きく下がることがわかっています。
画像引用:東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2022年)」
上記のデータが示すように、築年数が5年を超えると中古住宅の資産価値が大幅に下がるので、新築物件・築浅物件という扱いで売り出せるうちに売却しましょう。
参照:東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2022年)」
参照:国土交通省「中古住宅流通、リフォーム 市場の現状」
参照:不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査」
新築・築浅の家を高く売りたい場合、以下のポイントを意識しましょう。
新築・築浅の家を高く売却するポイント
上記は新築物件・築浅物件どちらにも共通するポイントで、新築物件の場合のみ・築浅物件の場合のみ、それぞれ意識するべきポイントも存在します。
新築物件・築浅物件は中古住宅のなかでも比較的需要があるので、査定額の高い不動産会社を探して、資産価値が下がらないうちに売却活動を始めることをおすすめします。
新築・築浅の家を高く売却するポイントを解説します。
新築物件・築浅物件は築年数が浅い点が最大のメリットなので、資産価値が下がる前に急いで売却活動を始めましょう。
なぜなら、築年数が浅い物件ほど不動産市場における需要が多いため、新築物件・築浅物件を早く売りに出すほど、短期間で高く売れやすいからです。
反対に、新築物件・築浅物件を売り出すタイミングが遅くなるほど、経過年数分だけ固定資産税などの維持費もかかりますし、物件の需要が下がるため売れにくくなります。
先述したとおり、築年数が5年を超えた辺りから物件の資産価値が大幅に下落するので、新築物件・築浅物件は早めに売却しましょう。
新築物件・築浅物件を売却する場合、必ず不動産ポータルサイトに物件情報を掲載するようにしましょう。
なぜなら、SUUMO・ライフルホームズなどの不動産ポータルサイトに物件情報を掲載すれば、新築物件・築浅物件を購入する買主が見つかる可能性を高められるからです。
以下の代表的な不動産ポータルサイトでは、売り出し中の物件情報を掲載できます。
代表的な不動産ポータルサイト
新築物件・築浅物件をなるべく高く売るには、一括査定で複数の不動産会社の査定額を比較しましょう。
一括査定サイトを利用すれば、1回の申込みで平均6社程度の査定額を確認できるので、新築物件・築浅物件の価格相場がわかる上、査定額の高い不動産会社が簡単にわかります。
一括査定サイトで査定額の高い不動産会社を探した後、正式に媒介契約を締結して売却を依頼すれば、新築物件・築浅物件を高値で売却できる可能性が高いです。
以下のリンクから、簡単な物件情報を入力するだけで、最大6社の査定額を無料で確認できるので、新築物件・築浅物件の価格を確認してみるとよいでしょう。
新築物件・築浅物件を高く売りたい場合、買取業者ではなく仲介業者に売却を依頼しましょう。
買取業者は自社で物件を直接買取するので、売れにくい物件の売却先には向いていますが、新築物件・築浅物件は需要が高いので仲介業者でも問題なく売却できます。
買取業者に物件を売却する場合、再販売にかかる経費が差し引かれるため買取価格が安くなりやすく、仲介業者のほうが新築物件・築浅物件を高く売れる可能性が高いです。
とはいえ、仲介業者に1社ずつ査定を申し込んでいると時間がかかるので、一括査定で査定額の高い仲介業者を探して、新築物件・築浅物件の売却を依頼するとよいでしょう。
新築物件・築浅物件を高く売りたい場合、物件が魅力的に感じるように内覧準備に力を入れましょう。
不動産の購入希望者は状態を知る為に内覧をおこなうので「いかに物件を魅力的に見せられるか？」という点が、新築物件・築浅物件を高く売るコツといえます。
内覧で購入希望者に好印象を与えるには、以下のようなコツを実践しましょう。
内覧前に準備しておく点
購入希望者は「こんな家に住みたい」というイメージを抱いているため、イメージを邪魔して購入意欲が下がらないように、内覧時には生活感を出さないようにしましょう。
新築物件・築浅物件を高く売りたい場合、不動産売却の繁忙期である3月・9月に売却しましょう。
なぜなら、学校・会社などの新年度は4月から始まる上、多くの企業で人事異動が実施される3月・9月頃は、引越しを考える人が多いため不動産が売れやすいからです。
不動産はすぐ売却できる訳ではなく、一般的には売り出してから売却までに3ヶ月程度かかるので、それを見越して1月・7月頃には売り出しておくとよいでしょう。
とはいえ、新築物件・築浅物件は築年数が古くなると資産価値が下がるので、不動産売却の繁忙期を意識するよりも早く売却活動を開始することを優先しましょう。
新築物件・築浅物件を納得のいく価格で売りたい場合、スケジュールに余裕を持って早めに売却活動を始めましょう。
なぜなら、特定の日までに新築物件・築浅物件を売却したい場合、短期間で必ず売却するには値引きをしないと買主が見つからない状況に陥る恐れがあるからです。
不動産売却は基本的に3ヶ月程度かかるといわれるので、値下げせずに買主を探す期間を最低3ヶ月は設けるなど、スケジュールに余裕を持って売却活動をおこないましょう。
新築物件を売却する場合、以下のポイントを意識しましょう。
新築物件の売却で特に意識したいポイント
新築物件にしかないメリットは建物完成後1年以内・誰も住んでいないという2点なので、未入居物件はそのまま売るなど、使用感を与えずに売却することが大切です。
また、新築物件の買主は「築年数が浅いので、建物に不具合がない」と考えて購入する場合が多いため、ホームインスペクションなどの買主に安心感を与える施策も有効です。
この項目では、新築物件の売却で特に意識したいポイントを解説します。
入居歴のない新築物件の場合、そのまま誰も住んでいない状態で売却しましょう。
なぜなら、一度でも人間が住んだ物件は売却活動で新築物件とは表現できず、築浅物件・中古物件という扱いになってしまい、売却価格が下がってしまうからです。
建物完成後1年以内かつ未入居の物件なら、そのまま売り出せば新築物件という扱いになるため、買主が見つかりやすく高値で売却できる可能性も高いです。
購入した新築物件の売却を悩んでいる場合は、とりあえず住んでから考えるのではなく、一度も居住せずに新築物件のまま売ることをおすすめします。
入居歴のない新築物件でも、ホームインスペクションを実施してから売却しましょう。
なぜなら、新築物件の購入希望者は住宅の状態を気にする傾向にあるため、ホームインスペクションで問題ないと診断されている物件のほうが需要が高いからです。
新築物件にホームインスペクションは必要ないと考える売主も多いですが、新築物件の中にも欠陥住宅は存在するので、買主は診断結果のある物件を好んで購入します。
ホームインスペクションを実施しておけば、売却後のクレーム・トラブルも事前に予防できるので、新築物件でもホームインスペクションを実施してから売却しましょう。
施工途中の新築物件でも、売却活動では内装・外装の雰囲気を具体的に買主に伝えましょう。
場合によっては、施工途中の新築物件を売却するケースも存在しますが、施工途中の新築物件は内覧をおこなえないので買主がイメージを掴みづらいからです。
中古住宅の購入希望者は自分で済む前提で物件を探しているので、内装・外装の雰囲気といった物件の具体的なイメージを掴めたほうが購入に踏み切りやすいです。
新築物件の施工途中で購入希望者が現れた場合、なるべく完成イメージを具体的に伝えたほうが購買意欲を上げられるので、物件のパンフレットなどを用意しておきましょう。
新築物件を売却する際、買主からの質問には丁寧に答えるようにしましょう。
なぜなら、新築物件は築古物件よりも売却価格が高く、買主にとっても大きな買い物となるため、通常の中古物件よりも細かい質問がされることが想定されるからです。
新築物件に関して売主が知り得ることを事前に伝えておくことで、買主は安心して物件を購入できますし、購入後に売主・買主間でトラブルが起こるリスクも減らせます。
新築物件を売る場合、内覧時に買主から以下のような質問をされるケースが多いので、事前に回答を考えておくとよいでしょう。
新築物件の売却時によくある質問
築浅物件を売却する場合、次のポイントを意識しましょう。
築浅物件の売却で特に意識したいポイント
築浅物件の定義は、建物完成後5年以内の物件・建物完成後1年未満だが入居履歴のある物件なので、新築物件よりも目新しさが少ない点を上手に補うことが大切です。
入居歴がある築浅物件の場合はクリーニングなど施して、新築物件に近い状態を取り戻したり、入居歴があることを逆手にとって実際の住み心地を説明するのもよいでしょう。
この項目では、築浅物件の売却で特に意識したいポイントを解説します。
入居歴がある築浅物件の場合、ハウスクリーニングなどを徹底して新築同然の状態に仕上げてから売却しましょう。
なぜなら、築浅物件を選ぶ買主の多くは「新築物件よりも安い価格で、なるべく新築物件に近い状態の家がほしい」と考えているからです。
「ハウスクリーニング費用を抑えて売却したい」と考える人も多いですが、水回り・外壁は物件のイメージを大きく左右するため、最低限クリーニングを施しておきましょう。
ハウスクリーニングにかかる費用は依頼する業者によって異なるため、まずはクリーニング費用の見積もりをとって、選択するプランを相談することをおすすめします。
築浅物件の場合、エアコンや照明器具などの付帯設備を残して売却しましょう。
なぜなら、築浅物件は新築物件と異なり中古物件として探している人も多く、すぐに住める状態になっている物件のほうが買主が見つかりやすいケースもあるからです。
例えば、エアコン・照明器具・カーテンなどは必ず使うので、付帯設備を残しておくことで買主の引越しコストを削減できるため、購買意欲が高まるケースも存在します。
そのため、築浅物件は付帯設備を残した状態で買主を探して、内覧のタイミングで残しておく付帯設備・処分する付帯設備を確認するほうがよいでしょう。
購入希望者のなかには「築浅物件の付帯設備を売主側で処分してほしい」と考えているケースもあるため、事前に確認しておきましょう。
なぜなら、物件設備にこだわりのある買主は自分で付帯設備を用意したいので、既存の付帯設備を撤去する手間や費用が築浅物件の購買意欲を下げる恐れがあるからです。
ちなみに、築浅物件の売却時に付帯設備や家具を残す場合は「何を残すのか？」を付帯設備表という書類に記載します。
買主によって必要な付帯設備・処分してほしい付帯設備は異なるため、築浅物件を売却する前の内覧時などに確認しておきましょう。
入居歴のある築浅物件の場合、実際住んでいた際の住み心地を内覧に訪れた購入希望者に説明しましょう。
物件の住み心地は実際に入居してみた人しかわからないので、良いポイントだけでなく悪いポイントまで、すべて購入希望者に丁寧に説明したほうがよいです。
内覧時に購入希望者へ伝える点
上記のような情報は物件の間取りだけでは確認できないので、購入希望者にとって有益な情報となるので、内覧前にメモ書きなどでまとめておくことをおすすめします。
入居歴がある点は一見するとデメリットに思えますが、前の居住者から住み心地を教えてもらえるので、購入後のイメージがつきやすいメリットがある点も覚えておきましょう。
入居歴無しの築浅物件の場合は「なぜ売却するのか？」の理由を購入希望者にきちんと伝えましょう。
なぜなら、入居もせずに築浅物件を売却する上、新築物件の期間を過ぎても販売していると「何か良くない事情がある物件では?」と買主が疑念を感じてしまうからです。
売主的にはデメリットと思っていても、買主的には特に気にしないケースもあるため、「なぜ物件に住まなかったのか？なぜ売るのか？」は隠さずに伝えたほうがよいです。
買主はあまり気にしない売却理由
以下のような買主的にも忌避する売却理由は必ず伝えなければならないと法律で定められており、告知せずに売却すると契約不適合責任を追及されるため注意しましょう。
買主に伝える必要のある売却理由
新築・築浅の家を売却する際は、以下の不動産会社がおすすめです。
新築・築浅の家を売却する際のおすすめ不動産会社
不動産会社には仲介業者・買取業者の2種類がありますが、新築物件・築浅物件は比較的需要が高いので、基本的には仲介業者に目星をつけて不動産会社を探しましょう。
資産価値の低い築古物件・訳あり物件は購入希望者が少ないですが、新築物件・築浅物件は資産価値が高いので、仲介業者を利用しても買主が見つかりやすいです。
新築・築浅の家を売却する際のおすすめ不動産会社を解説します。
新築物件・築浅物件の売却前には不動産会社に仲介を依頼するのが一般的ですが、口コミ・評判が良い不動産会社を選びましょう。
具体的には、SNSで不動産会社の名前を検索して口コミを探す方法がおすすめですが、不動産会社の回し者やアフィリエイターの口コミもあるため注意が必要です。
SNSで一括査定サイトの口コミが見つからない場合、口コミサイトやQAサイトを活用したり、Googleマップでの口コミ評価を確認する方法もおすすめです。
口コミ・評判が良い不動産会社を選ぶ場合、以下に掲載しているオリコンの顧客満足度ランキングを参考にするとよいでしょう。
顧客満足度ランキング(一戸建て)
| 順位 | 会社名 |
|---|---|
| 1位 | 住友林業ホームサービス |
| 2位 | 野村の仲介+ |
| 3位 | 東急リバブル |
| 4位 | 三井のリハウス |
| 5位 | 積水ハウス不動産グループ |
| 6位 | 三井住友トラスト不動産 |
| 7位 | 近鉄の仲介 |
| 8位 | 住友不動産販売 |
| 9位 | センチュリー21 |
| 10位 | ハウスドゥ |
参照:オリコン顧客満足度ランキング「【2022年 最新】おすすめの不動産仲介 売却 戸建てランキング・比較」
顧客満足度ランキング(マンション)
| 順位 | 会社名 |
|---|---|
| 1位 | 住友林業ホームサービス |
| 2位 | 近鉄の仲介 |
| 3位 | 野村の仲介+ |
| 4位(同率) | 三井のリハウス |
| 4位(同率) | 東急リバブル |
| 4位(同率) | 三菱地所ハウスネット |
| 7位 | 大成有楽不動産販売 |
| 8位 | 積水ハウス不動産グループ |
| 9位 | 三井住友トラスト不動産 |
| 10位 | 住友不動産販売 |
参照：オリコン顧客満足度ランキング「【2022年 最新】おすすめの不動産仲介 売却 マンションランキング・比較」
新築物件・築浅物件の売却前には査定額を確認しますが、1社ずつ無料査定を申し込むと時間・手間がかかるので、不動産一括査定サイトで不動産会社を探しましょう。
具体的には、一括査定サイトで複数の不動産会社の査定額を確認して、査定額の高い不動産会社に売却を依頼すれば、新築物件・築浅物件を高く売れる可能性が高いです。
ただし、一括査定サイトにも種類があり、提携している不動産会社数・対応エリアなどが異なるため、申込み先によって査定額が変動する点に注意しましょう。
新築物件・築浅物件の一括査定を受ける場合、以下のように自分の物件タイプにあわせて一括査定サイトを使い分けることをおすすめします。
| 物件タイプ | 一括査定サイト |
|---|---|
| 比較的都心に近い新築・築浅物件 | 提携数が多い・大手の不動産会社メインのサービス |
| 地方や田舎などの新築・築浅物件 | 全国対応・地域密着型の不動産会社対応のサービス |
以下の記事では、主要な不動産査定サイトの口コミ・評判を比較しているので、一括査定サイトの選び方で悩んでいる人はぜひ参考にしてみてください。
新築物件・築浅物件の売却を成功させたい場合、以下の準備をしましょう。
なぜなら、無計画に「ただ単純に家を売りたい」という考えだと、売却方針が決まらずに売り時を逃したり、安価で売却して損をしてしまうといったリスクがあるからです。
自分なりの売却成功となる基準を決めておけば「一定の金額・期間を超えたら売却しよう」と決断できるので、適切なタイミングで新築物件・築浅物件を売却できます。
新築・築浅の家における売却成功を目指す準備を1つずつ解説します。
まずは「いくらで新築物件・築浅物件を売りたいのか？」の基準を決めましょう。
相場価格より高値での売却を目指す人が多いですが、購入希望者からの値下げ交渉を受ける可能性が高いので、加味した上限価格・下限価格を設定します。
上限価格は売主が自由に決められますが、高額過ぎると購入希望者が割高に感じて物件が売れ残る恐れがあるので、価格相場の10％増くらい程度が妥当でしょう。
下限価格も売主が自由に決めることが可能で、安く設定するほど早く不動産を売却できる可能性が高いですが、売主の得られる利益が減るため注意が必要です。
住み替え目的で不動産売却をおこなう場合、売却価格で住宅ローン残債を完済できなかったり新居の購入資金が足りなくなる恐れがあるので、下限価格は慎重に決定しましょう。
「いくらで売りたいか？」の基準を定めたら、新築物件・築浅物件の売却にかける期間も決めましょう。
例えば、少し価格が安くても3ヶ月以内に売却したい場合と1年以上かけても納得のいく価格で売却したい場合では、適している売却方法・売り出し価格が異なるからです。
「価格が安くても早く売りたい」という場合は買取業者・「時間をかけても高く売りたい」という場合は仲介業者に新築物件・築浅物件を売却することをおすすめします。
「早く売りたいけど、価格が安いのは嫌」という場合、仲介と買取のメリットを兼ね備えた買取保証を実施している不動産会社もおすすめです。
買取保証の場合、仲介のように売主の希望価格で物件を売り出した後、一定期間内に買主が見つからない時は不動産会社が物件を直接買取するので売れ残る心配がありません。
「価格が安くても早く売りたい」という場合、不動産買取業者に新築物件・築浅物件を直接買取してもらいましょう。
買取業者に中古住宅を売却する場合、無料査定で提示された条件を確認した後、不動産会社と売買契約を締結して、物件を引き渡す代わりに金銭を受け取る流れになります。
その後、買取業者は売主から買取した中古住宅に自社でリフォーム・リノベーションなどを施して、不動産市場で再販売をおこない収益をあげる仕組みです。
中古住宅を買取業者に売却するメリット・デメリットは以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 仲介では売れにくい物件も売却可能 | 仲介よりも売却価格が安くなりやすい |
| 仲介よりも早く物件を現金化できる | |
| 契約不適合責任を追求されにくい | |
| 周囲に知られずに売却できる |
買取業者を利用する最大のメリットは売却スピードが早い点で、仲介のように買主を探す必要がなく、売却活動をせずに最短数日で新築物件・築浅物件を現金化できます。
なるべく早く新築物件・築浅物件を現金化したい人には、条件がまとまり次第すぐに不動産を買取してくれる「即時買取」に対応している買取業者がおすすめです。
一方、買取した物件の再販売にかかるリフォーム代・経費などが差し引かれるため、仲介よりも価格が安くなりやすいデメリットもあります。
「時間をかけても高く売りたい」という場合、不動産仲介業者に依頼して新築物件・築浅物件の買主を探しましょう。
仲介で新築物件・築浅物件を売却する場合、不動産会社と媒介契約を結んだ後、写真撮影や広告掲載などの売却活動をおこなうことで物件の購入希望者を探します。
その後、新築物件・築浅物件を購入する買主が正式に決まったら、売主・買主間で売買契約を締結して物件を引き渡した後、不動産会社に報酬として仲介手数料を受け取ります。
新築物件・築浅物件住宅を仲介業者で売却するメリット・デメリットは以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 買取より売却価格が高くなりやすい | 短期間での売却がむずかしい |
| 契約不適合責任が免責されない | |
| 周囲に知られずに売却しにくい | |
| 仲介手数料がかかる(※1) |
※1＝仲介手数料無料の場合を除く
仲介のメリットは売却価格が高い点で、買取の場合は物件を再販売する際に必要な経費が価格から差し引かれますが、仲介は価格から差し引かれないので売却益が多くなります。
仲介を利用する最大のデメリットは売却に時間がかかる点で、買主が見つからないと新築物件・築浅物件を売却できないので、現金化を急いでいる人には向いていません。
不動産売却に時間がかかると固定資産税の支払いが発生してしまうため、価格が多少安くても早めに売却して損切りしたほうがよい場合もあります。
目安としては、仲介業者に依頼して半年以上経っても買主が見つからない場合、すぐに新築物件・築浅物件を買取してもらえる買取業者の無料相談を受けてみましょう。
新築物件・築浅物件の売却にかける期間を決めたら、販売戦略を定めましょう。
売り出し価格が高いほど売却に時間がかかりやすい、売り出し価格が安いほど短期間で売れやすいなど、売却にかける期間を決めることでスケジュールの見通しが立てられます。
例えば、時間をかけても新築物件・築浅物件を高く売りたい場合、価格相場からかけ離れすぎない程度で相場の10％増程度に売り出し価格を設定することをおすすめします。
具体的には、販売期間に応じて次のように販売戦略を定めるとよいでしょう。
販売期間を決めてない場合
3ヶ月以内に売りたい場合
6ヶ月以内に売りたい場合
1年以内に売りたい場合
新築物件・築浅物件の販売戦略を定めたら、必要書類を用意しましょう。
売主側の必要書類
| 種類 | 入手場所 |
|---|---|
| 登記済権利証 | 売主保管 |
| 登記識別情報 | |
| 登記簿謄本 (登記事項証明書) |
所在地管轄の法務局 |
| 公図 | 所在地管轄の法務局 |
| 地積測量図 | |
| 建物の図面 | |
| 固定資産税納税通知書 | 市区町村役場の担当課 |
| 購入当時の売買契約書・重要事項説明書など | 売主保管 |
| 印鑑証明書 (3ヶ月以内の発行のもの) |
市区町村役場の窓口 |
| 本人確認書類 | 売主保管 |
| 建築確認済証および検査済証 (一戸建ての場合) |
売主保管 |
| 管理規約・管理組合総会議事録 (マンションの場合) |
売主保管 |
| ローン残高証明書 (ローン返済中の場合) |
売主保管 |
| 境界確認書 (一戸建て・土地の場合) |
売主保管 |
買主側の必要書類
| 種類 | 入手場所 |
|---|---|
| 本人確認書類 | 買主保管 |
| 住民票 | 市区町村役場やコンビニ |
| 印鑑証明書 (3ヶ月以内の発行のもの) |
市区町村役場の窓口 |
| 収入証明書類 (住宅ローンを利用する場合) |
買主保管 |
必要書類の大半は売主・買主側で保管している場合が多いですが、足りない書類は不動産の所在地を管轄する法務局・市区町村役場の窓口などで取得しましょう。
新築・築浅の家を売却する流れは、以下の9ステップです。
まずは不動産売却のゴールを決めてから、一括査定で査定額の高い不動産会社を探して、新築物件・築浅物件の販売活動をスタートします。
そして、購入希望者と交渉をおこなった結果、条件のあう買主と売買契約を締結して、新築物件・築浅物件を引き渡した後、売却の翌年に確定申告をおこないましょう。
この項目では、新築・築浅の家を売却する流れを手順どおりに解説します。
まずは「新築物件・築浅物件を早く売りたいか？高く売りたいか？」を決めましょう。
なぜなら、早く売りたいという場合は買取業者・高く売りたいという場合は仲介業者といった具合に、新築物件・築浅物件の売却に適している不動産会社が異なるからです。
買取業者を利用する場合、最短48時間ですぐに売却できるメリットがある一方、売却価格は仲介業者の70～80％が目安となってしまう点がデメリットです。
仲介業者を利用する場合、売却価格は買取業者よりも高くなりやすい点がメリットですが、不動産売却に3ヶ月程度かかるデメリットもあります。
一括査定サイトを利用すれば、買取業者・仲介業者の両方に無料査定を申し込めるため、まずは一括査定で新築物件・築浅物件の査定額を確認してみるとよいでしょう。
まずは一括査定サイトに査定を申込み、複数の不動産会社で新築物件・築浅物件の査定額を比較しましょう。
一括査定サイトには、以下のような物件情報を入力するフォームが用意されているので、査定してほしい物件の情報を入力します。
机上査定の入力項目
一括査定サイトの多くは、入力フォームの下に申込みボタンや送信ボタンがあるので、ボタンを押すことで物件情報を送信します。
一括査定を申し込むと、最短30分程度〜遅くても翌日には査定結果が届くので、査定結果を確認して、査定額の高い不動産会社に売却を依頼するとよいでしょう。
査定結果を確認して価格に納得した場合、不動産会社と媒介契約を締結しましょう。
不動産売却における媒介契約は3種類あり、それぞれ契約内容が異なるため注意が必要です。
3種類の媒介契約の比較表
| 種類 | 解説 |
|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社に依頼できる |
| 専任媒介契約 | 不動産会社1社だけに依頼する |
| 自分で探した買主にも売却可能 | |
| 専属専任媒介契約 | 不動産会社1社だけに依頼する |
| 不動産会社の見つけた買主にしか売却できない |
売れやすい物件であれば一般媒介契約でも買主が見つかりますが、売れにくい物件の場合は売却活動に注力してもらえる専任媒介契約がおすすめです。
なぜなら、専任媒介契約では全国の不動産会社が加盟している「レインズ」というネットワークへの登録が義務化されており、より多くの人に物件情報を届けられるからです。
加えて、不動産会社には売却活動の進捗を2週間に1回以上のペースで報告する義務があり、売主側が価格変更などの判断をしやすい点もメリットです。
ただし、専任媒介契約の契約期間は最長3ヶ月で、基本的に契約期間内は他の不動産会社と媒介契約を結べないので、契約する不動産会社は慎重に選びましょう。
不動産会社と媒介契約を結んだら、内覧に向けてハウスクリーニングやインスペクションを実施しましょう。
なぜなら、内覧前にハウスクリーニング・インスペクションを実施しておくと、購入希望者に良い印象を与えられるため、早期売却や高額売却の可能性が高まるからです。
新築物件・築浅物件の売却時にハウスクリーニング・インスペクションを実施する義務はありませんが、結局は購入後に買主側で依頼するケースがほとんどです。
売主側でハウスクリーニング・インスペクションを実施しておけば、将来的に買主が被る費用や手間を肩代わりできるので、物件の需要や売却価格を上げることが可能です。
とはいえ、築年数が浅い新築物件・築浅物件は汚れや不具合が少ないので、買主から要求された場合のみハウスクリーニング・インスペクションを実施すればよいでしょう。
不動産会社と媒介契約を結ぶと、新築物件・築浅物件の買主を探すためにチラシやインターネットに広告を出すなどの売却活動をおこないます。
具体的には、新築物件・築浅物件を購入する買主を探す目的で、以下のような広告作成・内覧対応といった販売活動を不動産会社が実施してくれます。
不動産会社がおこなう基本的な売却活動
チラシ作成やインターネットへの広告出稿などは不動産会社がおこなってくれるので、売主は購入希望者からの内覧対応・価格交渉をおこなうだけで問題ありません。
不動産会社によっては、以下のような追加の売却活動を実施しているケースもありますが、仲介手数料とは別に追加費用を請求されるので必要な場合のみ依頼しましょう。
| サービス名 | 内容 |
|---|---|
| 設備保証サービス | 水回りを中心とした住宅設備を無料補修 |
| 24時間駆け付けサービス | 水回りやカギ紛失などのトラブルに365日24時間対応 |
| 荷物お預かりサービス | 荷物を一時的に預けることが可能 |
| 整理収納片付けサービス | 片付けコンシェルジュが物件の整理をサポート |
| プロカメラマン撮影サービス | 広告用の写真をプロのカメラマンが撮影 |
| ホームステージングサービス | 物件のイメージアップのためにインテリアを貸出可能 |
購入希望者から内覧・交渉の希望がある場合、売主自身が対応しましょう。
内覧では、購入希望者が新築物件・築浅物件を実際に訪れて状態を確認するので、売主しか知り得ない物件のメリット・デメリットを伝えることをおすすめします。
新築物件・築浅物件の売却価格について、購入希望者から値下げ交渉を受けるケースも多いので、値下げを断る際は根拠を準備しておくとよいでしょう。
ただし、価格交渉を売主・買主間でおこなうとトラブルが起こりやすいため、第三者である不動産会社を介して交渉をおこなうことをおすすめします。
売却活動で買主を見つけたら、売主・買主間で売買契約書を作成して、新築物件・築浅物件を売却する売買契約を締結します。
具体的には、不動産会社が売買契約書を準備するので、売買契約の内容や契約約款を読み上げた上で最終確認をおこない、契約書にサインと押印をして売買契約を締結します。
売買契約締結後に契約を解除することも可能ですが、その場合は手付金を支払う必要があるため、不備がないように契約内容を入念に確認する必要があります。
新築物件・築浅物件の売買契約締結時は、以下の内容をチェックしておきましょう。
売買契約でチェックするべき点
| 項目 | 解説 |
|---|---|
| 契約全体 | 自分の希望条件は記載されているか？ |
| 自分にとって無理のある条件はないか？ | |
| 不明確な条件はないか？ | |
| 消費者に不利な契約でないか？ | |
| 売買物件の表示 | 売却物件の表示に誤りはないか？ |
| 買取価格・支払日 | 買取価格・手付金などの金額に誤りはないか？ |
| 不動産会社からの支払日はいつか？ | |
| どのような性質の手付金か？ | |
| 土地の実測・土地代金の精算 | 土地の実測はおこなうのか？ |
| 面積の増減に応じて買取価格の精算をおこなうのか？ | |
| 所有権の移転と引き渡し | 所有権の移転を確実におこなえるスケジュールか？ |
| 負担の消除 | 売却物件を完全な所有権で引き渡せるか？ |
| 賃借権など引き継ぐ場合はその内容が明確か？ | |
| 危険負担 | 引き渡し前に物件が天災等により滅失・毀損した場合の取り扱いは明確か？ |
| 手付解除 | いつまで手付解除が可能か？ |
| 手付金の金額は妥当か？ | |
| 契約違反による解除 | 違約金や損害賠償の予定額は適当か？ |
| 契約不適合責任 | 契約不適合責任の期間は適切か？ |
| 付帯設備などの引き継ぎ | 引き継ぐべき付帯設備などは明確か？ |
| 公租公課等の精算 | 精算方法と金額を把握したか？ |
| ローン特約 | 買主が無理なく住宅ローンを返済できるか？ (買主に住宅ローンの利用予定がある場合) |
| その他 | その他に定めておく事項はないか？ |
参照:公益財団法人不動産流通推進センター「売買契約のチェックポイント」
売買契約締結後、売主・買主間で作成した売買契約書の内容に従って、買主から代金を受け取る代わりに新築物件・築浅物件を引き渡しましょう。
引き渡しでは、売主・買主・不動産会社の担当者・司法書士などが集まり、代金や仲介手数料の支払い・所有権移転登記といった手続きを1日でおこないます。
新築物件・築浅物件を買主に引き渡す流れは以下のとおりです。
売買契約を締結したタイミングで不動産の所有権が自動的に売主から買主に移る訳ではなく、法務局で所有権移転登記をおこなう必要があります。
とはいえ、基本的には司法書士が所有権移転登記をおこなうので、売主は登記費用と司法書士報酬を支払うだけで問題ありません。
不動産売却が黒字の場合は納税義務がある上、赤字の場合も特例を用いて節税できるので、新築物件・築浅物件を売却した翌年は必ず税務署に確定申告をおこないましょう。
具体的には、不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日までの間に確定申告をおこなう必要があり、売主自身が手続きする方法・税理士に依頼する方法の2種類があります。
不動産売却が黒字の場合のみ、売却で得た利益に対して「譲渡所得税」が課税されます。
不動産売却が赤字の場合は確定申告をおこなう義務はないですが、一定条件を満たせば税金を控除できる特例が利用できるので、確定申告をしたほうがよいです。
新築物件・築浅物件を売却する際は、以下の点に注意しましょう。
新築・築浅物件を売却する際の注意点
新築物件・築浅物件でも不動産売買では中古物件という扱いになるため、購入価格よりも高く売れるケースは基本的にないと考えておきましょう。
加えて、中古住宅という扱いなので、新築物件・築浅物件の火災保険や地震保険は自分で解除する必要がある上、売却後に契約不適合責任を追及される恐れもあります。
新築・築浅物件を売却する際の注意点を1つずつ解説します。
住宅ローンを組んで物件を購入した場合、新築・築浅物件の売却前に住宅ローンを完済する必要があります。
なぜなら、住宅ローン返済中の不動産には抵当権が設定されており、繰り上げ返済で住宅ローンを完済して抵当権を外さないと新築・築浅物件を売却できないからです。
抵当権が設定されている物件はローンの支払いが滞ると競売に出されてしまうリスクを抱えている状態なので、基本的に誰も購入しようと考えません。
しかし、新築物件・築浅物件は購入したばかりで住宅ローン残債が比較的残っているので、手持ちの資金で返済が難しい場合はつなぎ融資の利用も検討しましょう。
仲介業者で新築物件・築浅物件を売却する場合、物件を売却できるまで最低でも3ヶ月程度はかかるケースが多いです。
なぜなら、新築物件・築浅物件は中古住宅のなかでは比較的需要が高いですが、売却価格も高額になりやすいので、買主がすぐ見つかるとは限らないからです。
例えば、3,000万円で売れる新築物件でも、売却に時間がかかると新築物件ではなく築浅物件となってしまうため、売却価格が2,500万円になってしまうケースもあります。
新築物件でも仲介での売却は最低3ヶ月程度かかるケースが多いので、スケジュールに余裕をもって売却活動を始めるようにしましょう。
誰も住んだことがない新築物件でも、不動産売却における売却価格は購入価格より安くなるケースが多いです。
なぜなら、誰も住んだことがない新築物件も所有権は売主に一度渡っているので、大きな括りでいうと「中古住宅」に分類されてしまうからです。
加えて、不動産売却にも仲介手数料・税金といった経費がかかるため、新築物件の売却益から経費を差し引くと、赤字になるケースが大半です。
何かしらの要因で周辺地域の地価が上がったなどの例外的なケースを除いて、新築物件でも購入価格より高値で売れるケースはまずないので、損失を減らすことを考えましょう。
新築物件・築浅物件を売却する場合、火災保険や地震保険は売主が解除しなければなりません。
住宅取得時や入居時に火災保険や地震保険に加入したけれど、その後で引越すことになった場合、契約途中でも火災保険や地震保険の解約が必要です。
新築物件・築浅物件の売却で名義変更を伴う場合、火災保険や地震保険の解約が必要なので、売主側で解約してから売りに出しましょう。
ちなみに、火災保険や地震保険を保険期間の途中で解約した場合、経過していない期間の保険料の一部が解約返れい金として戻ってくるのでご安心ください。
新築物件・築浅物件の売却後、建築時の施工不良が発覚した場合は買主から「契約不適合責任」を追及される恐れがあります。
契約不適合責任が認められる場合、買主は売主に売買契約の解除や損害賠償を請求できるため、不動産売買が白紙に戻ったり損害賠償の支払うが生じる恐れがあります。
新築物件・築浅物件は経年劣化も少ないので、瑕疵がないと思い込んでいる売主も多いですが、建築時の施工不良が売却後に発覚した場合は契約不適合責任が認められます。
契約不適合責任を回避したい場合、以下のような対策を施しておくとよいでしょう。
契約不適合責任を回避する方法
契約不適合責任は中古住宅の不具合に気づいてから1年以内に買主側から通知がなければ免責となるので、永遠に責任を負う訳ではないのでご安心ください。
新築物件・築浅物件の売却には、以下の税金・費用がかかります。
新築・築浅物件の売却でかかる税金・費用
上記の費用はすべて必ず発生する訳ではなく、仲介手数料無料の不動産会社であれば仲介手数料は発生しませんし、不動産売却が赤字の場合は譲渡所得税がかかりません。
不動産会社に仲介手数料の値引きを交渉したり、確定申告で税金を控除できる特例を用いることで新築・築浅物件の売却にかかる費用を安く抑えることも可能です。
築年数が5年以内の中古住宅なら「新築物件」や「築浅物件」というカテゴリーで売り出せるので、中古住宅のなかでも売れやすく売却価格も高くなりやすいです。
一方、築年数が5年を超えた辺りから家の資産価値が大幅に低下してしまうので、新築物件・築浅物件の売却で損をしないためには資産価値が下がる前に売ることが大切です。
新築物件・築浅物件は中古住宅のなかでも需要が高いので、相場より高い価格で強気に売り出しても買主が見つかりやすいので、損をしないためにも価格相場を把握しましょう。
一括査定で複数の査定額を比較することで、あなたの物件の価格相場・査定額の高い不動産会社がわかるので、まずは一括査定を受けてみるとよいでしょう。
