不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
任意売却をおこなうには債権者の許可が必要なため、住宅ローン滞納後の代位弁済後～競売入札開始までの間でないと、債権者の許可が得られずに任意売却ができません。
ケースによりますが、任意売却ができる期間は住宅ローンを滞納してから3ヶ月目〜14ヶ月目の間なので「競売開始決定通知」が届いた後でも間に合う可能性があります。
住宅ローンを最低3ヶ月ほど滞納しないと任意売却はできませんが、早く準備するほど販売期間を長く確保できるので、まずは任意売却専門の不動産会社に相談しましょう。
この記事では、任意売却を開始できる期間・販売できる期間を解説します。
住宅ローン滞納後～競売入札開始までの流れもわかるので、任意売却を検討している人はぜひ参考にしてみてください。
任意売却を開始できる期間は、住宅ローン滞納後の代位弁済後〜競売入札開始までの間で、ケースによりますが住宅ローンを滞納してから3ヶ月目〜14ヶ月目が目安です。
なぜなら、金融機関は通常どおり住宅ローンを返済することを望んでおり、任意売却は避けたいと考えているため、代位弁済後でないと任意売却を認めないからです。
加えて、競売にかけられると不動産が強制的に売却されてしまうため、競売の開札日の前日までに、債権者が競売を取り下げなければ任意売却ができません。
しかし、競売の入札開始後に任意売却を始めようと思っても、既に買主が決まっている場合でない限り、基本的に債権者は任意売却を許可しません。
任意売却を開始した後、売却活動がおこなえる期間は代位弁済後〜競売の開札日前日なので、任意売却ができる実質的な期間は長くても9ヶ月程度と考えておきましょう。
住宅ローン滞納後、不動産が競売にかけられる流れは以下のとおりです。
上記の表でいうと、任意売却を開始できるのは住宅ローン滞納後の代位弁済後〜競売入札開始までの期間で、任意売却をおこなうには債権者の合意を得る必要があります。
競売の入札開始後に任意売却を始めようとしても、買主を見つけている状況でない限り、債権者は任意売却を認めず、競売の落札者に不動産を売却されてしまいます。
なぜなら、債権者は貸付した住宅ローンの債権を早く回収したいので、確実に買主が見つかる保証のない任意売却ではなく、競売で不動産を現金化しようと考えるからです。
早く任意売却の準備をするほど、販売期間を長く確保できて任意売却を成功させやすいので、まだ債権者の合意を取っていない人もまずは不動産会社へ相談しましょう。
任意売却の進行期間ごとに起こること・やるべきことを時系列順にまとめると、以下の表のようになります。
| 滞納期間 | 起こること | やるべきこと |
|---|---|---|
| 住宅ローン滞納1～3ヶ月目 | 督促状が届く | 債権者に連絡・返済する |
| 住宅ローン滞納3～6ヶ月目 | 期限の利益喪失 | 早めに任意売却の相談や準備を始める |
| 住宅ローン滞納6～9ヶ月目 | 競売開始決定通知が届く | 競売の取り下げを債権者に交渉する |
| 競売と同時並行で任意売却を進める | ||
| 住宅ローン滞納9～14ヶ月目 | 競売情報サイトに掲載される | 競売の取り下げを債権者に交渉する |
| 買主を見つけて確実に任意売却を成功させる |
※上記の期間はあくまで目安です。
※金融機関との相談によって案件ごとに競売開始までの期間や期限は変わります。
上記はあくまで目安で、金融機関との相談や案件ごとに競売開始までの期間や期限は異なりますが、住宅ローンの滞納から14ヶ月程度で任意売却ができなくなります。
任意売却を始められるのは住宅ローンの滞納から3ヶ月ほど経過した辺りですが、早く準備する分には問題ないので、早い段階で債権者・不動産会社に相談しましょう。
この項目では、任意売却の進行期間ごとに起こること・やるべきことを解説します。
住宅ローンの滞納から1～3ヶ月目のうちは、債権者から電話や書面による催促がおこなわれるので、無視せずにきちんと債権者へ連絡・対応しましょう。
なぜなら、債権者からの督促や連絡を無視すると、金融機関との信頼関係が失われるため、競売への移行が早くなってしまう恐れがあるからです。
住宅ローンを滞納してから1〜2ヶ月は電話や書面による催促がおこなわれますが、3ヶ月目以降は滞納分の入金を促す内容の督促状が届くケースが多いです。
この段階では、任意売却の相談をしても債権者からの許可が下りず、滞納している住宅ローンの返済を求められますが、事前に相談しておく分には問題ありません。
無理なく返済できるスケジュールに住宅ローンの契約内容を見直すなど、任意売却以外での解決方法も検討できるので、債権者からの督促が届いたら必ず連絡を返しましょう。
住宅ローンの滞納から3～6ヶ月目になると、債権者から「期限の利益の喪失通知」が届きますが、任意売却が開始できるようになるので債権者との交渉を始めましょう。
住宅ローンの滞納が3ヶ月ほど続くと、滞納分の住宅ローンを保証会社が代位弁済すると同時に、期限の利益喪失によって債務者は債務を分割で支払う権利を失います。
すなわち、期限の利益を喪失すると、債務者は滞納分の住宅ローンを一括返済しなければならず、返済資金を調達するための任意売却を債権者が認めるようになります。
この期間になるべく早く任意売却の準備をおこなうほど、販売期間を長く確保できて任意売却を成功させやすいので、債権者との交渉も含めて不動産会社に相談しましょう。
住宅ローンの滞納から6～9ヶ月目になると、競売の申立てがおこなわれて「競売開始決定通知」が届きますが、この段階でも任意売却を開始できるので債権者と交渉しましょう。
競売開始決定通知が届いた後でも、任意売却を始められますが、債権者から任意売却の許可を得るだけでなく、競売の取り下げを債権者に交渉する必要があります。
しかし、競売を取り下げても任意売却が失敗すると、債権者は貸付した金額を回収できなくなるので、基本的には競売と同時並行で任意売却を進めるケースが多いです。
競売開始決定通知から開札までの期間は4ヶ月程度で、この段階になると急いで任意売却をおこなう必要があるため、任意売却専門の不動産会社に相談しましょう。
住宅ローンの滞納から9～14ヶ月目になると、物件情報が競売情報サイトに掲載されるなど、競売が本格的に進んでしまいますが、この段階でも任意売却を開始できます。
競売の開札日前日まで任意売却を成功させれば、債権者に競売を取り下げてもらうことが可能で、実際に競売情報サイトへの掲載後に取り下げとなる物件もあります。
入札期日の2週間前までに物件情報が競売情報サイトに掲載されますが、競売情報に掲載された競売物件のおよそ10〜15％程度は後に取り下げられています。
つまり、競売の期間入札が決められた後でも、10〜15％の物件は任意売却などの方法を用いて競売を取り下げているので、まだ任意売却がおこなえる可能性があります。
ただし、買主が既に見つかっているなど、確実に任意売却を成功できる見込みがない限り、債権者に競売を取り下げてもらうことは基本的に難しいです。
この段階で任意売却の合意を得るには、競売よりも高い売却価格かつ現金で購入してくれる買主を短期間で見つける必要があるため、非常にハードルが高いといえます。
「競売の期間入札通知書」が届いた場合、競売の開札日前日まで1週間〜1ヶ月程度しか残り時間がないですが、間に合う可能性もあるので急いで不動産会社に相談しましょう。
任意売却を始める際は、以下のポイントを把握しておきましょう。
競売開始決定通知や競売開始決定通知が届いた後は任意売却ができないと誤解している人もいますが、債権者から許可を取れば競売開始後でも任意売却を始められます。
既に買主を見つけている場合・不動産の査定額が住宅ローン残債を上回る場合であれば、任意売却の許可が下りやすいので、ダメ元でも債権者と交渉することをおすすめします。
この項目では、任意売却を始める際に知っておくべきポイントを解説します。
不動産の査定額が住宅ローン残債を上回るアンダーローン状態であれば、任意売却で住宅ローンを確実に完済できるので、任意売却の許可がすぐに下りるケースもあります。
| 種類 | 解説 |
|---|---|
| アンダーローン | 家の売却金額が住宅ローンの残高よりも上回る状態 |
| オーバーローン | 家の売却金額が住宅ローンの残高よりも下回る状態 |
債権者に任意売却を申し出ても「任意売却を認めても問題ないか？」を債権者側で稟議した上で可否が伝えられるため、すぐに任意売却の許可が下りるとは限りません。
しかし、債権者は一刻も早く確実に貸付した金額を回収したいので、住宅ローンをほぼ確実に完済できる見込みがある場合、すぐに任意売却の許可が下りることもあります。
事前に不動産会社や買主の目星をつけておけば、スムーズに債権者から任意売却の許可が下りやすいので、できるだけ早く任意売却の準備を進めましょう。
債権者が競売を申し立てる前に任意売却を申し出ると、最長6ヶ月程度は競売申立てまでの猶予がもらえるので、任意売却の販売活動を長くおこなえます。
なぜなら、競売は売却価格が市場価格の50％〜70％程度まで安くなり、任意売却よりも回収できる金額が少ないので、債権者にとっても任意売却のほうが得だからです。
任意売却の売却価格は市場価格の80〜90％程度になるため、債務者は住宅ローン残債を多く減らせる上、債権者も回収できる金額が多いので、お互いにメリットがあります。
債権者が競売を申し立てる前に任意売却を申し出るためにも、住宅ローン滞納による督促状が届いたら、すぐに債権者に連絡して任意売却に向けて動きましょう。
競売よりも先に任意売却が終われば、債権者に競売を取り下げてもらえるので、競売開始決定通知の到着後でも任意売却を始めることが可能です。
具体的には、競売の開札日前日まで任意売却を成功させれば、債権者に競売を取り下げてもらえますが、競売開始決定通知から開札までの期間は4ヶ月程度です。
競売開始決定通知後、次の流れで競売が進められます。
上記のうち、開札日前日までに買主を見つけて売買契約を成立させれば、競売開始決定通知を受けた後でも債権者に競売を取り下げてもらい、任意売却がおこなえます。
開札日前日までに残された期間が短いほど、債権者から任意売却の許可が下りづらくなるので、任意売却を検討している場合は早急に債権者と交渉をおこなう必要があります。
とはいえ、競売開始決定通知を受けた後だと、債権者との交渉は難航する可能性が高いので、不動産会社・弁護士などの専門家に交渉を依頼するとよいでしょう。
任意売却で販売・売却ができる期間はケースによって異なりますが、基本的には販売開始から最長1年間で、競売の開札日前日まで売却活動がおこなえます。
理論上は、期限の利益喪失〜競売の開札日前日まで任意売却の販売活動が可能で、住宅ローンの滞納から3ヶ月目〜14ヶ月目までの最長1年間と考えておきましょう。
ただし、必ずしも販売開始から1年間も販売活動がおこなえる訳ではなく、競売の開札日前日までの残り時間が短い場合、任意売却の販売活動ができる期間も短くなります。
加えて、任意売却の販売活動自体にも時間がかかるので、早く任意売却を始めないと競売までの残り時間が少なくなるため、なるべく早く債権者・不動産会社に相談しましょう。
任意売却で販売・売却ができる期間については、債権者が競売を申し立てるタイミングによって異なりますが、基本的には販売開始から最長1年間が慣例とされています。
なぜなら、競売は売却価格が市場価格の50％〜70％程度まで安くなるため、回収できる金額が少なくなるので、なるべく債権者も競売を避けたいと考えているからです。
任意売却であれば市場価格の80〜90％程度で売却できるので、債権者も任意売却が好ましいと考えていますが、買主が見つかるまで永遠に待ってくれる訳ではありません。
代位弁済後の早いタイミングで債権者が競売を申し立てるケースもあるため、住宅ローンを滞納したら早急に債権者へ連絡して、任意売却に向けた交渉をおこないましょう。
任意売却で販売・売却ができる期間は、債権者が競売を申し立てるタイミングによって異なりますが、理論上は競売の開札日前日まで物件の販売活動をおこなえます。
なぜなら、債権者が競売を取り下げられる期限が開札日前日までとされており、以降は落札者の同意が必要ですが、落札者が競売を取り下げることは少ないからです。
競売手続きが開始された後でも、開札日前日までに買主を見つけて売買契約を成立させれば、債権者の一存で競売を取り下げられるので任意売却がおこなえます。
管轄の裁判所にもよりますが、競売の期間は裁判所から「競売開始決定通知」が届いてから6ヶ月程度なので、一刻も早く不動産会社に相談して任意売却を進めましょう。
任意売却を依頼する不動産会社は、以下の判断基準で選びましょう。
任意売却を依頼する不動産会社を選ぶ際は、必ず不動産会社のホームページを閲覧して、任意売却の実績数・過去の取扱事例などを必ずチェックしましょう。
「住宅ローンに連帯保証人がいるか？夫婦のペアローンであるか？」など、住宅ローンの名義や不動産の所有形態などによって、任意売却に必要な手続きは異なります。
任意売却の実績豊富な不動産会社なら、過去の事例から似たようなケースを探して、適切なサポートをおこなえるので、多種多様な解決事例のある不動産会社がおすすめです。
不動産会社のホームページで確認するポイント
任意売却取扱主任者が在籍している不動産会社・弁護士などの士業と連携している不動産会社も、住宅ローン残債に関するサポートが受けられるのでおすすめです。
任意売却取扱主任者は所定の試験に合格した任意売却の専門家であり、債権者からも信頼を寄せられているので、任意売却の許可が下りやすいです。
弁護士と連携している不動産会社であれば、金融機関から任意売却の許可を取る交渉だけでなく、住宅ローンを完済できなかった場合の債務整理もサポートしてもらえます。
任意売却取扱主任者が在籍している不動産会社は、全国住宅ローン救済・任意売却支援協会の公式サイトで確認できるので、無料相談を受けてみるとよいでしょう。
参照:一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会「認定加盟店一覧」
任意売却・競売後に住宅ローン残債がある場合、以下の方法で対処しましょう。
任意売却・競売後に住宅ローン残債がある時の対処法
債務整理をおこなうと回収できる金額が少なくなるため、債権者側は債務整理を避けたいと考えており、債権者に相談すれば返済計画を見直してもらえる可能性があります。
ただし、返済計画を見直すことで返済総額が増える恐れもあるため、弁護士に家計の状況を見てもらい「債務整理が必要か？」を判断してもらうことをおすすめします。
この項目では、任意売却・競売後に住宅ローン残債がある時の対処法を解説します。
任意売却・競売後に住宅ローン残債がある場合、まずは債権者に相談して、無理なく返済できるスケジュールに返済計画を見直してもらいましょう。
債権者側も債務整理は避けたいので、毎月の返済額・ボーナス払いの金額・返済期間など、住宅ローンの返済計画を変更してもらえる可能性があります。
ただし、住宅ローンの債務が免除される訳ではなく、あくまで返済期間を延長したり、毎月の返済額を減らすだけなので、返済総額が増える恐れもあるため注意が必要です。
返済計画の見直しが必要なほど経済的に困窮している場合、債務整理をするほうが生活を再建できるケースもあるので、弁護士に判断してもらうことをおすすめします。
債権者に相談した結果、任意売却・競売後の住宅ローン残債に関する返済計画の見直しが困難な場合、弁護士に依頼して債務整理をおこないましょう。
債務整理には3種類ありますが、住宅ローンを滞納している人は経済的に困窮しており、任意整理が認められにくいため、個人再生・自己破産をおこなうケースが多いです。
| 方法 | 解説 |
|---|---|
| 任意整理 | 借入の利息のみをカットする |
| 減額できる金額が少ない | |
| 個人再生 | 借入を最大1/10程度まで減額する |
| 安定収入がないと認められない | |
| 自己破産 | すべての債務をゼロにする |
| 家などの財産を失う恐れがある |
個人再生と自己破産の違いは「自宅を手元に残せるか？」という点で、個人再生は自宅を手元に残せる可能性がありますが、自己破産は自宅を手放さなければなりません。
「個人再生で十分か？自己破産も必要か？」については、個人で判断することが難しいので、無料相談を利用して弁護士のアドバイスを受けることをおすすめします。
任意売却ができるのは、住宅ローンの滞納から3ヶ月目〜14ヶ月目までの最長1年間で、期間内であれば既に競売が開始していても任意売却を始められます。
厳密には、期限の利益喪失〜競売の開札日前日まで任意売却の販売活動が可能ですが、競売の開札日前日が迫っているほど、販売活動をおこなえる期間が短くなります。
任意売却には債権者の許可が必要で、住宅ローンの滞納から3ヶ月目ほど経過して期限の利益を喪失した後でないと許可が下りませんが、早く相談する分には問題ありません。
任意売却の準備を早く進めるほど、販売期間を長く確保できて競売を回避できる可能性が高いので、早い段階から不動産会社・債権者に相談するようにしましょう。
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