不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
一般的に、築年数が古いアパートには買い手がつきにくく、売却も難しいです。
築40年ともなると、外観の老朽化や耐震基準など、さまざまな問題が生じるため、なかなか買い手を見つけるのは難しいでしょう。
築古アパートが売れにくい背景の一つには、買い手のほとんどが不動産投資家であるという事情もあります。投資家は「利回り」と「出口戦略（将来の売却や建て替え）」の両面で物件を評価するため、築年数の古さが収益力や資産価値にどう影響するかについてシビアに判断されます。
とはいえ、売却が不可能というわけではありません。
売却先の選び方や売却のコツを押さえておくことで、買い手が見つかる可能性を高めることができます。
この記事では、以下の3点を中心に解説していきます。
築40年のアパートは、以下のコツを押さえておくと売却がうまくいきやすいです。
それぞれ簡単に解説していきます。
築40年とかなり古い建物の場合は、建物を取り壊して更地にしてから売却した方がいい可能性があります。
土地には新しい・古いという概念が存在しないため、築年数が古い建物が建っていたからといって土地自体の価値は下がらないからです。
また、更地であれば購入者の目的・用途に合わせて新しい建物を建てられるため、さまざまなニーズに合わせやすいといえます。
特に、以下の条件にあてはまる場合は、更地にすると売却価格が大きくなりやすいです。
ただし、更地にして売却するためには、もちろん入居者に立ち退いてもらわないといけません。
更地にして売却をしたいというオーナー側の都合だけでは、入居者にトラブルなく立ち退いてもらうのは難しいのが実情です。
借地借家法では賃借人の保護が手厚く、オーナー側から契約を解除するには「正当事由」が必要とされており、建物の老朽化だけでは認められないケースも少なくありません。
立ち退きを求める場合は、入居者への立退料（引っ越し代や転居先の賃料差額など）の支払いが必要になるのが一般的で、さらに建物の解体費用も発生します。こうしたコストを考慮すると、更地にして売却した方が得になるかどうかは慎重な試算が必要です。
判断に迷う場合は、不動産会社に現状のままでの査定と更地にした場合の想定価格の両方を出してもらい、比較したうえで検討すると良いでしょう。
築40年のアパートを売却する場合には、収益物件・投資用不動産を専門に扱う不動産会社に相談をするのがおすすめです。
中古アパートを購入する人のほとんどは不動産投資家ですが、こうした投資家層に直接アプローチできるルートを持っている会社は限られています。
実務上、一般的な街の不動産仲介会社は、地元の地主や懇意にしている投資家への独自のルートを持っているものの、県外など遠方の投資家にまで広くアプローチするノウハウを持たないケースも少なくありません。そのため、全国の投資家ネットワークを抱える「収益物件・投資用不動産専門の仲介会社」か、自社で買い取る「買取業者」に相談するのが効果的です。
築40年のアパートは法定耐用年数を超過しており、金融機関からの融資を引くのが難しいため現金購入が前提となるケースも多いですが、絶対的な価格が安く高利回りを狙えるため、現金購入が可能な投資初心者や高利回り物件を探す層からの需要は見込めます。
築40年のアパートを売却する場合、「仲介」と「買取」の2つの手段が考えられます。
仲介は不動産会社が買い手を探す方式で、市場価格に近い金額で売却できる可能性がある一方、築古のアパートは買い手が見つかりにくく、売却までに時間がかかる場合があります。
買取は不動産会社が直接買い取る方式で、売却までのスピードが早く、仲介では買い手がつきにくい物件でも対応してもらえる可能性があります。ただし、買取の場合は売却価格が仲介の市場相場の7〜8割程度になるのが一般的です。
どちらの方法が適しているかは、売却のスピードと価格のどちらを優先するかによって異なります。自分の状況に応じて、両方の方法で査定を取り、比較検討するのが良いでしょう。
築40年のアパートは、築浅のアパートに比べるとどうしても買い手は見つかりづらいです。
ただし、以下のような条件を満たしている場合には、売却しやすいといえるでしょう。
それぞれ少し詳しく解説していきます。
たとえ築年数が古いアパートであっても、立地が良ければ買い手の評価は高くなります。
立地さえ良ければ、買取後に更地にして別の建物を建て直すなど、資産としての運用もしやすいからです。
以下のような特徴がある物件は、立地が良いと呼べるでしょう。
築40年のアパートともなると、室内外の設備はかなり劣化しています。
アパートの購入者としては、設備の管理状況は気になるポイントです。
定期的なメンテナンスや補修工事を行っていて、しっかりとその履歴を残していれば多少買い手がつきやすくなるでしょう。
投資家が特に重視するのは、屋根・外壁の塗装履歴、給排水管の交換時期、そしてシロアリ対策の実施有無です。これらの記録が整理されているかどうかで、購入後の修繕コストの見通しが立つか否かが変わるため、買い手の購入判断に直結します。
記録が手元にない場合は、過去に依頼した工務店やリフォーム会社に問い合わせて当時の施工時期や内容の履歴を確認したり、請求書や報告書の控えが残っていないか相談してみることをおすすめします。
次期オーナーからすれば、少しでもメンテナンス費用を抑えたいはずなので、管理の行き届いている物件は売れやすいといえます。
築40年のアパートでも、市場価格の相場に合った売却価格になっていれば売れやすいです。
不動産の売却相場は常に変動しています。
ただし、築年数が古いほど、市場価格の相場は安定する傾向にあります。
これは、古い不動産物件になるほど需要と供給のバランスが取れ、価格の変動が少なくなるためです。
ただし相場より高すぎると当然買い手はつきづらいですし、相場より安すぎても「何か欠陥があるのではないか」と疑われる要因になり得ます。
そのため、中古アパートの取り扱い実績が豊富な不動産会社に査定を依頼し、相場に合った売却価格で売りに出すことが重要です。
可能であれば複数社に査定を依頼し、査定額の根拠を確認しながら適正な価格帯を把握しておくと、価格設定の失敗を避けやすくなります。
築40年のアパートは一般的には売れづらいといわれています。
売れにくい理由としては、主に以下の要因が挙げられます。
どれも、不動産投資家などの買い手からすると購入をためらう理由になり得るものです。
それぞれ簡単に解説していきましょう。
築40年ともなると、外壁や内装など物件のいたるところが老朽化しています。
税法上、木造アパートの法定耐用年数は22年と定められており、築40年の物件であれば複数回のリフォームやリノベーションを経験しているはずです。
いくら補修工事を繰り返していても、築年数が経ったことによる老朽化は隠しきれません。
外観の綺麗さを重視する入居者も多いため、老朽化によって外観が悪くなれば、入居者も集めづらくなります。
また、建物自体のデザインも古くなっているため、「買いたい」「住みたい」と思う客層も限られてしまいます。
築40年のアパートは、明確な目的がない限りはなかなか買いづらい物件といえるでしょう。
40年前の物件となると、室内の各設備なども時代にそぐわない古いものである可能性が高いです。
特に、以下のような設備が古いと、買い手としてはマイナスポイントになるでしょう。
このような設備が古いと清潔感に欠けるだけでなく、実用性も劣ります。
入居者からすると設備の使いやすさは重要視されるため、設備が古くなっている物件は売却が難しいといえるでしょう。
築40年のアパートの場合は、賃貸併用住宅だとしても住宅ローンを組めない可能性があり、買い手がつきづらいといえます。
不動産を買う投資家は、住宅ローンなどの融資を受けて購入資金を調達するケースが多いです。
住宅ローンを組む際には、購入予定の不動産自体を担保にします。
ただし、築年数が古い物件だと、建物自体の資産価値が低いため、銀行側から担保として十分に評価されずにローンを組んでもらえない可能性があるのです。
特に木造アパートの場合、法定耐用年数（22年）を大幅に超えている物件は、メガバンクやネット銀行の融資審査ではそもそも土台に乗らないケースがほとんどです。
一部の地方銀行やノンバンクでは耐用年数超えの物件にも融資するケースがありますが、金利が高く融資期間も短くなるため、投資利回りが合わず購入を見送る投資家が多いのが実態です。
結果として、築40年のアパートの買い手は現金一括で購入できる人にほぼ限られるため、買い手が見つかりづらいといえます。
築40年のアパートだと、耐震基準を満たしていない恐れがあるため売却が難しいです。
2024年の能登半島地震、2011年の東日本大震災などに代表されるように、日本は非常に地震が多い国です。
不動産の購入を考えている投資家にとって、建物が耐震基準を満たしているかどうかは非常に重要なポイントです。
しかし、築40年のアパートだと、1981年に施行された新耐震基準を満たしていない物件である恐れがあります。
新耐震基準を満たしていない物件は、耐久性に不安があることに加え、金融機関の融資審査でも担保評価が下がりやすく、買い手側が投資用ローンを組みにくいというデメリットがあります。
買主からの「耐震基準の検査をしているか」「新耐震基準を満たしているか」などの質問には必ず答えなくてはいけないため、誤魔化すこともできません。
新耐震基準を満たしていない物件はどうしても需要が下がるため、買い手がつきづらいのは間違いありません。
一般的に、物の価値は古くなればなるほど下がっていくものですが、これはアパートについても当てはまります。
国土交通省の土地総合情報システムを参照すると、築40年の中古アパート・マンションは、新築と比較して売値が5割以上下がります。
中古アパートの売値は、立地条件や物件の周辺環境にも大きく影響されます。
さらにいえば、築40年ともなると、建物自体の価値というよりも土地値でしか評価されないケースが多いと覚えておきましょう。
弊社へのご相談でも「築40年のアパートはいくらで売れますか？」というご質問をいただくことがありますが、査定の際に建物部分の評価がほぼゼロになることは珍しくありません。
その場合の売却価格は、実質的には「土地の評価額−解体費用の見込み額」で決まることになります。
先述の通り、築40年の不動産は建物自体はほとんど物的価値がないと評価されるケースが多いです。
とはいえ、アパートなどの集合住宅の場合は、駅が近いなどの立地条件さえ良ければ入居者を集められるため、一定の需要があるのも確かです。
また、築年数が古いアパートであっても、立地条件によっては新築よりも高い値段で取引される可能性もあります。
投資家の中には、建物の価値はゼロでも「土地の資産価値＋安定した家賃収入」を評価して購入に踏み切る人もいます。特に、建物が古い分だけ取得価格が低く抑えられるため、高い表面利回りが確保できる点に魅力を感じる買い手も一定数存在します。
立地条件の良い物件であれば、建物が古くても「土地」としての需要が下支えとなるため、相場から大きく値崩れすることなく底堅い価格で取引されるケースも多々あります。
築40年のアパートは、設備や外観の老朽化のため、買い手がつきにくいです。
とはいえ、少しでも売りやすくしようと売却前にリノベーションするのはおすすめできません。
なぜなら、リノベーションをしたからといって高く売れる保証はなく、リノベーション費用を回収できないリスクがあるからです。
また、築古アパートの買い手（特に投資家）は、自身の投資計画に合わせてリノベーション内容を決めたいと考えるケースが多く、売主が事前に手を加えてもその内容が買い手のニーズと合わないこともあります。
まずは現状のまま売りに出すことを前提に、中古アパートの取り扱い実績がある不動産会社に相談しましょう。
築40年のアパートを売却する場合、仲介・買取いずれの方法でも、相談先の不動産会社選びが重要です。
築古物件の取り扱い経験が豊富な会社であれば、物件の状態に応じた適切な提案を受けやすくなります。
ここでは、築40年のアパートを売却する際に相談先として検討したい不動産会社の特徴をいくつか紹介します。
築40年のアパートを売却する上では、買取専門の不動産会社のなかでも「築古物件対応」と銘打っている業者がおすすめです。
築古物件の買取を得意とする業者であれば、古い物件専門のノウハウを持っているため、適正な価格で買い取ってもらえます。
こうした業者は、買取後にリノベーションして家賃を上げる、あるいは土地のポテンシャルを活かして建て替え・再開発を行うなど、独自の出口戦略を持っていることが多いです。
そのため、一般的な不動産会社が「建物価値ゼロ」と評価する物件でも、活用方法を見据えて値付けすることで、売主の想定を上回る査定額が出ることがあります。
空き家や訳あり物件を専門に取り扱っている不動産会社に相談するのもおすすめです。
こうした会社は築古物件や条件の難しい物件の取り扱い経験が豊富なため、一般的な不動産会社では査定が難しい物件についても、具体的な売却方法を提案してもらえる可能性があります。
仲介・買取のどちらに対応しているかは会社によって異なるため、まずは問い合わせて確認してみると良いでしょう。
築40年のアパートを売却するうえでは、全国に投資家のネットワークを有する収益物件専門の不動産会社にも相談するべきです。
顧客に多くの投資家を抱えている事業者であれば、より早く、より適正な価格で売却できる可能性が高まります。
田舎や地方の物件であっても、投資家の目に留まる可能性があれば十分に買い取ってもらえるのです。
本記事で紹介したように、築40年のアパートには売却する上でさまざまな壁があります。
とはいえ売却のコツを押さえて、相談先をしっかりと選べば、相場に見合った適正価格で、スムーズに売却できる可能性は十分にあります。
築古のアパートの売却を考えている方は、安易にリフォームやリノベーションをして出費を増やす前に、まずは築古物件の取り扱い実績がある不動産会社に相談してみましょう。
仲介・買取それぞれの査定を受けて比較検討することで、自分にとって最適な売却方法が見えてくるはずです。
築古アパートの売却で最もよくある失敗は、「先にお金をかけてしまい、その分を価格に上乗せした結果、かえって売れなくなる」というパターンです。
まずは何も手を加えない状態で査定を受け、現状での売却可能額を把握することが、判断の出発点になります。
