不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
駅から遠い家は需要が低く、中々売れないケースが少なくありません。すでに売り出しているものの、何ヶ月も買い手が付かず困っている人もいるでしょう。
駅から遠くて売れない家は、不動産会社選びや価格設定、売主へのアピール方法など、いくつかのコツを押さえることが売却するためには必要です。
この記事では、駅から遠い家が売れないときの対策について詳しく解説しているので、ぜひ売却時の参考にしてください。
なお、売却でとくに重要となる不動産会社選びですが、なるべく多くの不動産会社を比較することが優良業者を見つける近道です。
一括査定を使えば簡単な入力で複数の業者を比較できるので、これから不動産会社を探す人はもちろん、今の不動産会社から他社への切り替えを検討している人も、ぜひ活用してみましょう。
駅から遠く、中々買い手がつかない家を売るときの対策としては、次の7つがあります。
すべての対策をおこなう必要はなく、可能な範囲で取り組めば状況の改善は可能です。それぞれ詳しく見ていきましょう。
家の売却でなにより大切なのは、不動産会社を比較して優良業者を見つけることです。不動産会社によって得意な物件・地域が異なるので、売却にかかる期間や最終的な価格も大きく変わります。
大手だから良いとは限らず、地域の情報に精通している地元企業のほうが早く売れることも珍しくありません。大切なのは、企業のネームバリューに縛られず、売却物件と相性の良い不動産会社を見つけることです。
そして、不動産会社を簡単に比較する方法が「一括査定サイト」の利用です。一括査定サイトなら簡単な入力で複数社に査定を申し込めるので、手間なくスムーズに各社の売却条件を比べられます。
また、一括査定サイトに登録されている不動産会社は、いずれもサイト運営者が厳選した優良業者なので、安心して問い合わせできるのも大きなメリットです。
家の売買を取り扱う不動産会社は、大きく分けて「仲介業者」と「買取業者」の2種類があります。
| 不動産会社の種類 | 特徴 |
|---|---|
| 仲介業者 | ・買主募集や各種手続きのサポートをする業者。成約時に仲介手数料が発生する。 ・相場価格で売れる可能性は高いが、買主が見つからない限り売却できない |
| 買取業者 | ・不動産を買い取り、再販することで利益を得る業者 ・相場価格より安くなる傾向にあるが、早ければ数日で売却可能 |
一般的に利用されるのは仲介業者のほうですが、買主を探すのに時間がかかり、売却しにくい家はいつまで経っても売れないケースがあります。
一方、買取業者は自社で物件を再生・活用することを前提としているので、多少売却しにくい事情があっても積極的に買い取ってもらえます。早ければ、相談から1週間以内に現金化することも可能です。
ただし、買取業者に売った場合、仲介業者を使うより価格が低くなるので注意しましょう。物件の再生や再販にかかるコストなどを差し引かれるため、2~5割ほど安くなるのです。
「安くなっても今すぐ売りたい」「仲介業者に取り扱いを断られた」といった状況であれば、ぜひ買取業者を検討してみましょう。
家の売却において駅からの距離は重要ですが、それだけで価格や売却期間が決まりません。他にアピールできる特徴があれば、スムーズに売れる場合もあります。
オール電化の家であれば光熱費を節約したい人に買ってもらえますし、広々とした車庫があれば車好きの人に需要があるでしょう。
大切なのは、駅から遠くてもそれを補えるようなメリットを提示することです。他の物件と差別化できるポイントを探し、広告や内見時の説明でアピールしましょう。
売り出し価格の値下げは、単純ですが効果の高い方法です。他の物件よりお買い得な価格で売り出せば、売却期間を短縮することができるでしょう。
価格を低めに設定するには、まず相場価格を把握することが必要です。自分で調べる方法としては、不動産ポータルサイトを使って近隣の他物件がいくらで売り出しているか調べる方法があります。
また、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」や不動産流通機構の「REINS Market Information」で、過去の取引事例を見てみるのもよいでしょう。
ただし、家の価格はわずかな条件の違いで変わりますし、売却時期にも影響を受けます。上記で調べた相場は、あくまで参考程度に考えるべきです。
より正確な相場を知りたければ、不動産会社の査定も利用しましょう。最新の市場動向も踏まえたうえで、物件ごとの条件に見合った査定額を提示してもらえます。
内見希望はあるものの成約にまで至らない場合、内見時の対応に問題があるかもしれません。事前準備をしっかりとおこない、物件の印象が良くなるよう工夫しましょう。
具体的な対策としては、徹底した清掃や整理整頓が基本です。汚い家は空き家・居住中どちらにしても印象が悪いので、不用品を処分し、可能な限り綺麗な状態を保ちましょう。
また、インテリアをコーディネートし、室内をモデルルームのように演出する「ホームステージング」も、内見時の印象アップに効果があります。
ホームステージングを施すことで実際の暮らしをイメージしやすくなり、成約しやすくなります。売却期間が1/3に短縮されるというデータもあるので、中々家が売れないときはぜひ検討してみるとよいでしょう。
参照：一般社団法人 日本ホームステージング協会「ホームステージングとは」
空き家バンクとは、自治体が主体となり、空き家の物件に特化して情報を提供する制度です。自治体のWebサイトや広報誌に物件情報を載せることができます。
空き家バンクを閲覧するのはその地方への移住を希望している人なので、購入意欲の高い人が多くなります。多少使い勝手が悪くても成約しやすいため、駅から遠い家でも売れやすくなるでしょう。
ただし、すべての自治体が空き家バンクを導入しているわけではないので、まずは役所に問い合わせるか、国土交通省の情報ページを使って利用できるか調べてみましょう。
築古で経年劣化が激しい家の場合、解体して更地にすることで早く売れる可能性があります。
更地にすれば様々な用途に使いやすくなり、買主も好きなように家を建てられるので、そのままの状態より売れやすくなるのです。
ただし、解体には100万円以上の費用がかかるなどデメリットもあるので、手元の資金を考慮して検討するようにしましょう。
駅から遠いと多くの人は不便に感じますが、とくに問題視しない人も一定数います。そのような人にターゲットを絞って募集をかければ、買主が見つかりやすくなるでしょう。
駅から遠い家でも問題ないターゲット像としては、次のような特徴が考えられます。
これらの人々を意識した宣伝広告をおこなえば、成約率のアップも不可能ではありません。具体的にどのような点がアピールポイントになるのか、具体的に掘り下げてみましょう。
一般的に、駅から近いより遠いほうが家の価格は安くなります。言い換えれば、広々として住みやすい家を買いやすいということです。
利便性より予算を重視する人にとっては、駅との距離より「安くて快適であること」が優先事項となります。駅から遠くても、ゆっくりとくつろげる家であれば、購入してもらえる可能性が上がるでしょう。
広告で家の広さを強調したり、先に解説したホームステージングで「快適で素敵な暮らし」ができるとアピールすれば、お買い得な物件として注目を集めることが可能です。
普段から車を使う人にとって、駅から遠くてもあまり問題になりません。日々の移動手段が車中心なので、駅から遠い家でも購入してもらいやすいでしょう。
車中心で生活している人にとって、駅との距離より重要なのはガレージやカーポートの存在です。駐車スペースに雨風をしのげるよう壁や屋根があれば、大切な車を綺麗に保管できます。
また、道路との接続状況も重要なポイントです。前面道路が広くて車を出し入れしやすかったり、幹線道路にすぐ出れたりするような物件であれば、高い需要が見込めるでしょう。
在宅ワークをしている人なら、通勤で電車を使う必要がないため、駅から遠い家でも売却しやすくなります。
在宅ワークをする人にとって重要なのは「自宅での作業スペース」なので、広くて部屋数の多い家であれば需要を得られるでしょう。
また、静かな環境で仕事したい人も多いので、閑静な住宅街や緑豊かな郊外であることをアピールするのも効果が見込めます。
在宅ワークの項目でも触れましたが、静かな環境を求めて家を探している人も少なくありません。
駅から遠いということは人通りも少なくなるため、喧騒を避けたい人にはメリットとなります。
また、駅周辺の繁華街から離れた地域は、街並みや景観が整っていることが多く、歩いているだけでも清々しい気分になれます。
騒音が少なく、過ごしやすい生活環境であることをアピールすれば、興味を持つ人は増えるでしょう。
同じ地域の住人も、意外と購入してもらいやすいターゲットの1つです。すでにその地域での暮らしを知っているため、駅からの遠さを気にする人が少なくなります。
とくに、マンションに住んでいて、戸建に憧れがあるものの新築を買うのはむずかしいという人には、駅から遠くても安く買える家は魅力的です。
近隣の需要を取り込むためには、地元でのビラ配りや看板、ポスティングといった宣伝方法があります。インターネットを使った効率的な買主募集も重要ですが、地元に向けた地道な宣伝も怠らないようにしましょう。
ここまで駅から遠い家が売れないときの対策を紹介しましたが、そもそもの問題として、駅との距離がどれほど売却に影響するのでしょうか？
下記は、東京都世田谷区にある二子玉川駅エリアにおいて、駅からの距離と土地の平米単価をまとめたグラフです。全体の傾向として、駅から遠いほど価格が安くなっています。
土地の用途や形状などを省略しているので断言はできませんが、駅からの距離は家の売却にあたって多大な影響があるといえるでしょう。
駅との距離が重要になることはわかりましたが、じつは「駅近・駅遠」には、明確な基準がありません。そのため、不動産会社によって判断が異なる場合があります。
一般的な考えとして、駅近の場合は徒歩10分以内が目安です。不動産ポータルサイトによっては徒歩5分を基準にしている場合もあります。
一方、徒歩15~20分以上になると、おおむね「駅から遠い」といわれるようになります。不動産広告は道路距離80mを徒歩1分として計算するため、1.2~1.6kmが目安ということです。
ただし、上記の計算は坂道や信号が考慮されないため、実際に歩いたときの時間とは異なる場合もあるので注意しましょう。
駅との距離が売却に与える影響度は、地域の特徴によっても変わります。基本的に、都市部ほど影響が大きく、郊外ほど影響は小さいといえるでしょう。
都市部の場合、日常の移動は車より公共交通機関のほうが多くなります。利便性を重視するため、駅から近い家のほうが売れやすくなるのです。
一方、郊外だと車中心の生活を送っている人が増えるため、駅の重要度もそれほど高くないことが多くなります。
都市部なら価格の値下げ、郊外なら車庫の設置というように、同じ「駅から遠い家」でも地域によって対策を変えていくことがスムーズな売却のコツとなります。
駅から遠い家は売りにくいのが原則ですが、場合によっては問題なく売れるケースもあります。
例えば、
といった物件は、駅から遠くてもメリットがあるため、価格を強気に設定しても売れる可能性があるでしょう。
それぞれどのような特徴があるのか、これから家を売ろうと考えている人のために詳しく解説していきます。
バス停が近く、本数が充実している地域であれば、駅から遠くても売却しやすくなります。
バス網が発達しているなら駅まで行くのに歩き続ける必要がありませんし、買い物など日常生活レベルの用事はバスだけでカバーできることがほとんどです。
静かな生活環境がありつつ移動手段も確保できるので、駅から遠いというデメリットもそれほど気にならなくなります。
駅までの距離が離れていても、生活に必要な施設が近くに充実していれば、スムーズに売却できる可能性があります。
具体的には、
といった施設があれば、一定の需要が見込めます。
わざわざ駅まで行かなくても生活に不自由ないレベルであれば、駅からの遠い家でも売却に支障はないでしょう。
地域の魅力が高く、知名度のある地域であれば、多少駅から遠い家でも多くの需要が見込めます。
例えば、美味しい食べ物が豊富にあったり、自然豊かで景観が美しいエリアなどは、居住地として人気があります。
また、観光地周辺やレジャーができる海・山の近くなども人が集まりやすくなります。そこに住みたいという人はもちろん、そのエリアで働く人の需要も見込めるでしょう。
その地域にしかないユニークな魅力があれば「住みたい」と考える人が多くなり、家の需要も自然と上がっていくのです。
駅から遠い家でも売却は可能ですが、中にはどうしても売れない、どんな対策を打っても効果がでない家もあるかもしれません。
しかし、売れないからといって放置するのもリスクが大きく、税金や維持費で出費がかさんだり、倒壊事故などで近隣住人に損害賠償を請求されたりする恐れがあります。
そこで、どうしても売却がむずかしいときは、次の方法で処分することも検討してみましょう。
すべてのケースで使える方法ではありませんが、売却以外の選択肢として押さえておきましょう。
寄付というと金銭でおこなうのが一般的ですが、土地や建物など現物で寄付することも可能です。
自治体の場合、公共のために活用する余地があると判断されれば寄付を受け入れてもらえます。役所に問い合わせれば、具体的な申請方法を教えてもらえるでしょう。
法人の場合、社員の保養地としてや、事業用地としての活用が可能な不動産であれば、寄付を受け入れてもらえる可能性があります。
また、公益法人のなかには社会貢献に役立たせるために不動産の寄付を募っている場合もあります。下記は、公に不動産の寄付を募っている公益法人の例です。
| 団体名 | 特徴 |
|---|---|
| NPO法人 住宅支援センター | 解体前の家や田舎の空き家など幅広く対応 |
| 全国児童養護施設 総合寄付サイト | 子どもシェルターや自立支援ホームとして活用 |
| 認定NPO法人 カタリバ | 売却が可能なものであれば寄付可 |
| 一般財団法人 あしなが育英会 | 遺贈寄付（亡くなったときに所有権移転）が可能 |
ただし、自治体にしろ法人にしろ、申し出れば必ず寄付を受け付けてもらえるわけではありません。不便な立地にあり、活用することが不可能と判断されれば、寄付は断られてしまいます。
仮に寄付を受け付けてもらえても、場合によっては税金が発生するため注意が必要です。具体的には、法人（公益法人や一部のNPO法人などを除く）に寄付した場合に譲渡所得税がかかります。
個人が、土地、建物などの資産を法人に寄附した場合には、これらの資産は寄附時の時価で譲渡があったものとみなされ、これらの資産の取得時から寄附時までの値上がり益に対して所得税が課税されます(所得税法第59条第1項第1号)。
例えば、過去に600万円で購入した家を、時価1,000万円のときに寄付するとします。一見すると、時価がいくらであろうが無料で寄付するのですから、課税される利益も発生しません。
しかし、税務署は
というように考えます。
家の持ち主は寄付と同時に利益（1,000万円-600万円=400万円）を得ているとみなされ、その部分に譲渡所得税が課されるのです。
相続で家を取得する場合、相続放棄をすることで家を処分する（取得を避ける）こともできます。相続開始を知ってから3ヶ月以内であれば、裁判所に申し出ることで相続放棄が可能です。
相続放棄をすると、最初から相続人ではなかったとみなされ、自分の相続分は他の相続人に帰属するため、家の管理責任を負わなくて済みます。
ただし、家以外の遺産もすべて放棄することになるため、他に相続したいものがある場合は使えないので注意しましょう。
また、自分がただ1人の相続人だった場合、相続財産管理人の選任手続きも必要となります。選任費用として20~100万円程度かかるため、状況次第では相続して売却や活用の方法を模索したほうが良い場合もあります。
売却がむずかしく、他の処分方法も使えない場合は、そのまま家を活用する方向で検討してみましょう。
具体的な活用方法としては、次の3パターンが考えられます。
駅から遠い家であっても、賃貸物件としてや、一時的なレンタル用途であれば、需要があるかもしれません。うまくいけば副収入を得られますし、運用実績があれば投資用物件として高く売れる可能性があります。
それぞれどのような活用方法になるのか、詳しく解説していきます。
いわゆる一般的な賃貸物件として活用するのが、貸家やシェアハウスとして貸し出す方法です。住居として最低限の機能があれば、特別なことをせずそのままの状態で活用できます。
リフォームや家具・家電付きなどで付加価値を加えることもできますが、そのあたりの工夫をおこなうかは費用や手間を踏まえて考えましょう。
ただし、雨漏りや給湯設備の故障など、生活に支障があるような不具合については修繕が必要です。
民泊とは、住居を旅行者などに短期間貸し出す宿泊サービスです。雰囲気の良い古民家や、観光地に近い立地であれば、民泊として活用できる可能性があります。
コロナ禍で低迷したものの、国内需要の回復やワーケーション（余暇を楽しみながら働く過ごし方）の普及により、民泊需要も復活の兆しが見えています。
内装の工夫や民泊サイトの上位表示対策など手間はかかりますが、高稼働率を維持できれば賃貸経営より高い利回りを得ることも可能です。
ただし、住宅宿泊事業法により年間営業日数が180日以内と制限されているほか、自治体によっては条例でさらに短縮されている場合もあります。
民泊をはじめるときは、まず民泊全体のルールと、自治体ごとに定められたルールをそれぞれ確認するようにしましょう。
レンタルスペースは、時間単位で家を貸し出せる活用方法です。一般的な開業と同じように、税務署や自治体で開業手続きをすれば始められます。
レンタルスペースには様々なニーズがあります。例えば、
といった用途があるので、用途に合わせた内装や備品を揃えることで人気を獲得できます。
レンタルスペース専門のポータルサイトに登録すれば、広告の自己負担を節約しながら集客が可能です。
駅から遠い家が売りにくいのは確かですが、それだけで一切売れないということはありません。売れない原因を分析し、状況に合わせた対策を取れば、駅から遠くても売却は可能です。
とくに重要なのは不動産会社選びなので、まずは一括査定を使うなどして相性の良い優良業者を見つけることが大切です。
優良業者と協力して適切な対策をおこなえば、きっとスムーズに買い手を見つけることができるでしょう。
