不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
住宅ローンの支払いが厳しくなった場合や、住宅ローンが完済できていないけれど引っ越さなければ行けなくなった場合など、抵当権がついた不動産を売却したいという場合があるでしょう。
抵当権付き不動産を売却するには、原則として抵当権を抹消することが必要になってきます。
ただし、自身の手持ち資金でローンを完済しなければならないわけではなく、不動産の売却資金をローン返済に充てて完済できれば問題ありません。
まずは住宅ローンの残債額と不動産の売却見込み額を把握することが重要です。複数の不動産会社に査定を依頼し、売却代金でローンを完済できるかを確認した上で、売却方法や抵当権抹消の進め方を検討しましょう。
イエコンに寄せられる相談でも、「住宅ローンが残っているから売却できないと思っていた」という声は少なくありません。しかし実際には、売却価格がローン残債を上回る「アンダーローン」の状態であれば、通常の不動産売却で解決できるケースも多くあります。
本記事では、抵当権付き不動産の売却方法と注意点や、抵当権抹消手続きの方法について解説していきます。
早速結論を言えば、抵当権付きの不動産でも売却することは可能です。
ただし、一般的な不動産売買では、抵当権が残ったまま引き渡される物件を購入するケースは多くありません。そのため、売却時には住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する前提で取引が進められることが一般的です。
そもそも抵当権が設定されている不動産とは、抵当権者である金融機関が、住宅ローンの返済ができなくなった際にその不動産を差し押さえる権利を持っている不動産です。
抵当権が設定された不動産を購入する場合、住宅ローンの返済状況によっては抵当権が実行されるリスクが残るため、買主にとっては慎重な判断が必要になります。
以上のような事情から、抵当権付き不動産は、そのまま売りに出しても買主が見つかりにくいです。
そのため、抵当権付きの不動産を売却するには、まず抵当権を抹消することが先決事項となるでしょう。
一般的な不動産売買では、買主へ引き渡すまでに抵当権抹消登記を行うことが求められます。
抵当権が付いている不動産をそのまま売却することは可能ですが、買い手が見つかりにくい傾向にあるため、売却時に住宅ローンを完済して抵当権を抹消することが一般的です。
抵当権は、住宅ローンなどの債権を担保するために設定される権利です。一般的には、住宅ローンを完済した後に金融機関から必要書類を受け取り、抵当権抹消登記を行います。
なお、住宅ローンを完済しても抵当権が自動的に登記簿から消えるわけではありません。登記簿上の抵当権を無くすためには、別途「抵当権抹消登記」の申請が必要です。
抵当権抹消手続きの流れや費用については、「不動産売却時における抵当権抹消手続きの方法」の項目で解説しています。
一般的な不動産売買では、買主へ引き渡すまでに抵当権を抹消することが前提となるケースが多く、抵当権が残ったまま取引されるケースは限定的です。
しかし、引き渡しまでに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できる見込みがあれば、通常の不動産売却が可能です。
抵当権付き不動産を売却するには、以下の2種類の方法があります。
抵当権付き不動産の売却方法
なお、以下では、一般的によく利用される順に売却方法を紹介します。
1つ目は、手持ち資金で住宅ローン残債を完済してから不動産を売却する方法です。
手持ち資金で住宅ローン残債を完済する場合は、不動産売却前にローン完済分の大きな支出が発生しますが、不動産売却に関して特別な手続きが発生しないのがメリットです。
住宅ローンの残債がいくら残っているかを確認し、手持ち資金で完済できる金額であれば、繰り上げ返済（毎月支払っている返済額とは別に、借入額を前倒しで返済すること）によってローンを完済してから不動産の売却に移りましょう。
住宅ローンの残債がいくらあるかは、住宅ローン借入先の金融機関に問い合わせてみるか、ネットのマイページから確認してみましょう。
借入先がメガバンクなどの場合は、預金残高や住宅ローンを含めた取引明細の照会ができることが一般的です。
抵当権付き不動産の2つ目の売却方法は、不動産の売却資金を使って住宅ローン残債を完済してから売却する方法です。
不動産を売却したことによって得られる資金を充てればローンが完済できる場合は、抵当権がついたまま買主に引き渡されるわけではないため、売却が成立することが十分に考えられます。
不動産の売却資金を使って住宅ローン残債を完済する手順は、以下のようになります。
複数から査定してもらうことにより、相場から乖離のない売却価格が把握できます。
また、会社によって査定額にかなりの差が出るため、その根拠や販売戦略、担当者の説明内容なども比較しながら依頼先を検討することが重要です。
訪問査定とは、不動産会社のスタッフが実際に不動産を訪問し、現物を見て不動産価格を判断する査定方法です。
所在地域や間取り、築年数、部屋数などの基本的な物件情報を入力しただけで査定価格を算出するオンライン査定はあくまで目安であり、正確な売り出し適正価格を確認するには、現地で不動産のプロに訪問査定をしてもらう必要があるのです。
訪問査定は実際の売却価格を保証するものではありませんが、売却価格の目安として活用できます。
訪問査定によって正確な査定額が分かったら、住宅ローンの残債と照らし合わせ、手持ち資金を出す必要があるかどうか確認してみましょう。
住宅ローン残債よりも査定額が高い場合は手持ち資金を出す必要はなく、逆に住宅ローン残債よりも査定額が低い場合は、通常売却だけでは住宅ローンを完済できない可能性があります。
訪問査定の結果、住宅ローン残債の完済ができそうな見通しが立ったら、不動産会社と仲介契約を締結して売却活動に移りましょう。
不動産の売却では、不動産の引き渡しの際に売却代金を買主から受け取ります。
買主から受け取った売却資金（必要であれば手持ち資金を加えて）をもって住宅ローンを完済します。
不動産の引き渡し日に「買主様の売買代金の支払い」と「所有権移転の登記」、「抵当権の抹消登記」の3つを同時に行うことが多いです。
上で紹介した通り、売却資金を使ってローン返済し、抵当権を抹消する方法では、まず初めに行うのは不動産のオンライン査定です。
不動産の売却資金を使って住宅ローン残債を完済してから不動産を売却する場合、移住先を先に決めておくべきか、売却後に決めるべきかという点が気になる方もいるでしょう。
移住先を先に決めておくといいケースと売却後に決めるケースは次のように分けられます。
移住先を売却後に決めるケース
・今の家の住宅ローンを完済しなければ新しい住宅ローンを組めない場合
・キャッシュフローに問題がある場合
以下の項目では、それぞれのケースにおけるメリットや注意点を解説していきます。
移住先を決めてから不動産を売却する方法は「買い先行」や「購入先行」と呼ばれています。
買い先行の売却では、先に移住先を決め（場合によっては引っ越しも済ませ）てから、抵当権付きの不動産を売却します。
不動産の売却資金を入手するよりも先に新居の費用が発生するため、予算がない場合は「つなぎ融資」などで一時的な資金不足を補うことになります。
買い先行の方法（住み替え）には、以下のようなメリットがあります。
移住先を先に決めるメリット
移住先を先に決める「買い先行」は、現在の家の引き渡し日が決まっていないため、買い先行の最大のメリットは、新居探しに時間を割けることです。
また、移住先を先に決めておくだけでなく、移住先に引っ越してしまえば、売却する不動産を空室にできるため、内覧に合わせてその都度清掃をしたり、自分自身で対応する必要がないのもメリットです。
ただし、ダブルローンやつなぎ融資の利用が必要になる場合もあるため、資金計画には注意が必要です。
抵当権付きの不動産を売却する場合、売却が成立するまで今の家の住宅ローンを払い続けることになります。
先に移住先を決める場合、今の家の住宅ローンと新しい家の住宅ローンを支払いが二重に発生する「ダブルローン」の状態になる場合があります。
また、既に住宅ローンを借りていることにより、新しい家の住宅ローンの借入可能額が低く制限されてしまう場合もあります。
以上のような理由により、住み替え資金に余裕があり新居選びを妥協したくない方に向いた住み替え方法です。
不動産を売却してから住居を探す方法は「売り先行」や「売却先行」とも呼ばれます。
不動産を売却してから住居を探す場合は、移住先が決まる前に売却する不動産の売買契約を締結します。
「不動産を売却してから住居を探す」と言っても、家を引き渡した後で移住先が決まっていなければ住むところが無くなってしまいますから、基本的には売買契約締結から引き渡しまでの1か月〜2か月の間に移住先を決めることになります。
不動産を売却してから住居を探す方法は、ダブルローンになることがなく、キャッシュフローに余裕が生まれます。
また、不動産を売り急ぐ必要がなく、希望価格で売却できるまで比較的時間をかけて売却できるため、価格面を重視した売却計画を立てやすいという見方もあります。
そのため、ダブルローンを避けたい方や、売却代金を住み替え資金に充てたい方に選ばれることが多い方法です。
ただし、住宅の引き渡しまでに移住先が決まらなかった場合は仮住まいを借りる必要が生じてしまうので注意しましょう。
仮住まいに一旦入る場合は、引っ越し費用が2回かかってしまい「ダブルローンを避けたのに結局費用が高くなった」という事態にもなるため、移住先は時間をかけずスムーズに決める必要があります。
不動産の売却資金に加え、自身の手持ち資金を補填しても住宅ローンの完済ができない場合は、任意売却という方法を検討する必要があります。
任意売却とは、住宅ローンの借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。
任意売却では、住宅ローンの残債が完済できない場合でも借入先の金融機関が抵当権を抹消してくれるため、売却する不動産には抵当権が付いていない状態になるのです。
ただし、任意売却を行っても住宅ローンの返済義務がなくなるわけではないため、任意売却後も住宅ローンの残債を返済する必要があります。
任意売却は債権者である金融機関との相談の上で話が進展しますから、債務者の生活状況や現在の収入を考慮に入れた上で、債権者と協議されることが一般的です。
一般的には、不動産購入時に住宅ローンを借り入れた金融機関により抵当権が設定されていますが、場合によっては、複数の抵当権が設定されている場合もあるでしょう。
住宅ローンが2本立てになっている場合や、自宅購入後に新たな借入をして自宅を担保にした場合など、抵当権が2つ以上入っているケースなどが考えられます。
複数の抵当権が設定されている場合でも、関係する債権者全員の同意が得られれば任意売却できる可能性があります。
任意売却を検討する場合は、どの金融機関が抵当権を設定しているか、明確に把握するところから始めましょう。
抵当権が複数付いている不動産を売却する場合は、全ての借入先（債権者）から任意売却の合意を得て、抵当権を解除してもらう必要があります。
複数の債権者から任意売却の合意を得ることに加え、売却代金の配分方法などについて関係者間で協議が必要になることがあります。そのため、任意売却に詳しい不動産会社や弁護士などの専門家へ相談しながら進めることが重要です。
イエコンに寄せられる相談でも、「住宅ローンが残っているから任意売却しかないと思っていた」という方は少なくありません。しかし実務では、まず売却見込み額とローン残債を比較し、通常売却で完済できるかを確認することが重要です。住宅ローンが残っていても、売却代金で完済できるアンダーローンの状態であれば、任意売却を利用せずに売却できるケースも多くあります。
抵当権付き不動産を売却するには、以下のような注意点があります。
抵当権付き不動産の売却時における注意点
いずれも抵当権抹消に際して必ず意識しておきたい内容なので、必ずチェックしておきましょう。
以下の項目からは、それぞれの注意点について詳しく解説していきます。
不動産の売却資金で住宅ローンを完済する場合は、決済日に売買代金の受け取り、住宅ローンの完済、所有権移転登記、抵当権抹消登記を同時に行うのが一般的です。
買主は、抵当権が抹消された状態で不動産の引き渡しを受けることを前提に購入しています。そのため、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が届いていないなどの不備があると、買主側の金融機関が住宅ローンを実行できず、引き渡し自体ができなくなるおそれがあります。
また、抵当権移転登記が必要なケースや、登記申請書類に不備があるケースでは、決済日に予定どおり手続きを進められないこともあります。
引き渡しが予定どおり行えなかった場合は、契約内容によっては違約金の支払いや契約解除などのトラブルにつながる可能性があります。そのため、決済日までに必要書類を揃え、金融機関や司法書士と十分に連携して準備を進めることが大切です。
抵当権抹消手続きの流れや必要書類については、「不動産売却時における抵当権抹消手続きの方法」で詳しく解説していますので、あわせて確認しておきましょう。
イエコンに寄せられる相談でも、「売却代金でローンを完済できるから、あとは問題なく決済できると思っていた」という声は少なくありません。しかし実務では、金融機関から受け取る書類の有効期限や登記情報の確認など、事前に準備すべきことがあります。決済日をスムーズに迎えるためにも、司法書士や金融機関、不動産会社とスケジュールを共有し、必要書類に漏れがないか早めに確認しておくことが重要です。
不動産に対して抵当権がかけられている場合、厳密には建物と土地の両方に抵当権がついていることになります。
そして、建物と土地はそれぞれ登記上は別々の不動産として扱われます。
そのため、抵当権抹消登記にかかる登録免許税や事前調査費用などの費用は、一戸建ての場合は、土地と建物が別々の登記対象となるため、それぞれについて費用が発生するのが一般的です。
例えば、抵当権抹消登記にかかる登録免許税は不動産1件につき1000円です。例えば土地1筆・建物1棟の戸建住宅であれば、登録免許税は合計2,000円となります。ただし、土地が複数筆に分かれている場合は、その分登録免許税も増える点に注意が必要です。
実際にイエコンへ寄せられる相談では、「登録免許税は2,000円と聞いていたのに、思ったより費用がかかった」というケースもあります。これは土地が複数の地番に分かれていることが原因である場合が少なくありません。抵当権抹消費用を確認する際は、土地が何筆あるかもあわせて確認しておくとよいでしょう。
なお、抵当権抹消登記にかかる費用については「抵当権抹消にかかる費用」の項目で詳しく解説しています。
抵当権付き不動産の売却方法について解説してきましたが、具体的に売却プランを考えるには、売却しようとしている不動産に抵当権がついているかどうかを確認する必要があります。
抵当権の有無を確認する方法は以下の3つが挙げられます。
抵当権の有無を確認する方法
なお、売却対象の不動産の所有名義人でなくても、抵当権の有無は確認できます。
ここからは、上に挙げたそれぞれの確認方法について解説していきます。
1つ目の方法は、法務局にある登記簿謄本から抵当権の有無を確認する方法です。
法務局には不動産の所有者や、所在、大きさ、構造などの情報が記載された書類である登記簿謄本が保管・公開されています。
なお、登記簿謄本と登記事項証明書はほぼ同じ内容が記載されたものです。
登記事項証明書は、法務局の窓口のほか、オンライン請求サービスを利用して取得することも可能です。
なお、登記簿謄本は、その不動産の管轄地域の出張所だけでなく、全国の法務局で取得できます。
登記簿謄本の取得を司法書士に依頼することもできます。
地番や家屋番号が分からない場合や、取得手続きに不安がある場合は、司法書士へ相談する方法もあります。
また、司法書士によっては、登記記録の確認や今後必要となる登記手続きについて説明を受けられる場合もあります。
例えば、共有名義や未登記部分の有無など、将来的に相続や売却の際に確認しておきたい事項について相談できる場合があります。
単に抵当権の有無を確認するだけでなく、物件の状態について登記内容全体を確認したい場合にも有効な選択肢といえるでしょう。
また、報酬額は司法書士事務所によって異なりますが、登記事項証明書の取得のみであれば比較的少額で依頼できるケースもあります。
登記情報提供サービスとは，登記所が保有する登記情報をWebで確認できるサービスです。
法務局のオンライン取得申請と異なり、情報の確認までWeb上で完結させられる上、手数料も安く済むのがメリットです。
| 確認方法 | 申請費用 | 証明書内容の確認方法 |
|---|---|---|
| 登記情報提供サービス | 331円 | Web上で申請 Web上で内容確認 |
| 法務局 | 郵送受取…500円 窓口受取…480円 |
Web上で申請 書類を郵送または窓口で受け取って 内容を確認 |
上記のように費用も時間もかからないため、抵当権の有無を確認することだけを目的とする場合は登記情報提供サービスを利用する方法も有力な選択肢です。
ただし、不動産の登記情報を請求する場合には，不動産登記法上の「家屋番号」を用いて当該不動産を特定する必要があります。
住居番号だけでは不動産を特定することはできないので、登記識別情報通知書や固定資産税明細書などから「家屋番号」を確認しておく必要があります。
イエコンに寄せられる売却相談のなかには、「ローンは何年も前に完済したのに、売却準備で登記事項証明書を取得したら抵当権が残っていた」というケースがあります。抵当権が残っていてもすぐに問題になるわけではありませんが、売却時には抹消手続きが必要になるため、売却を考え始めた段階で権利関係を確認しておくと手続きをスムーズに進めやすくなります。
抵当権付き不動産を売却するには、売却前または売却と同時に抵当権の抹消手続きをする必要があると述べてきました。
この項目では、不動産売却時における抵当権抹消手続きの方法について解説していきます。
抵当権抹消手続のタイミングは、住宅ローンが完済できてから、なるべく早めに行う必要があります。
手持ち資金の繰り上げ返済でローン完済できる場合や任意売却を行う場合は売却前に手続きを行います。
売却代金で住宅ローンを完済する場合は、決済日当日に「売買代金の受領」「ローン完済」「抵当権抹消登記申請」を同時に進めるのが一般的です。
抵当権抹消手続きの流れは以下のようになります。
必要書類に関しては後の項目で詳しく解説しています。
そのためまずは、手続きを行うべき法務局を調べましょう。
管轄の法務局は、法務局のホームページから確認できます。
・登記の目的
・原因
・抹消すべき登記
・権利者、義務者
・添付情報
・申請日と申請人兼義務者代理人
・登録免許税
・不動産の表示
法務局のホームページでは、登記申請書の記載例がダウンロードできるようになっているので、参考にしながら記入していきましょう。
抵当権抹消登記費用は、不動産1個につき1,000円です。
司法書士に依頼した場合は、別途1万円〜2万円程度の司法書士手数料が必要となります。
抵当権抹消にかかる費用は、以下のようにまとめられます。
| 費用の種類 | 金額 | 発生する条件 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 1,000円／不動産1件 土地＋建物で総額2,000円 |
抵当権抹消する場合必ずかかる |
| 抵当権抹消確認費用 | 332円〜600円 / 不動産1件 | 抵当権抹消がきちんとできているか確認したい場合にかかる |
| 司法書士報酬 | 10,000円前後 | 抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合にかかる |
抵当権抹消において必ずかかるのは登録免許税です。
法務局に登記申請書に収入印紙を貼って納付する際に支払うことから「印紙税」とも呼ばれています。
抵当権抹消には、必要な書類も多いため、あらかじめ把握しておきましょう。
抵当権抹消の必要書類
どういった理由で登記を行うのかを証明する情報を登記原因証明情報といいます。
抵当権抹消の登記理由を証明できれば、書類のタイトルが登記原因証明情報である必要はありません。例えば、弁済証明書でも登記原因証明情報となります。
弁済証書とは、住宅ローンの完済を証明する書類を指します。
住宅ローンを完済して抵当権を抹消する場合は「弁済」が登記原因となり、銀行から送られてくる弁済証書を法務局へ提出しなければなりません。
抵当権抹消手続きは自分で行うこともできますが、基本的には司法書士に代行してもらうのが無難でおすすめです。
特に以下のようなケースにおいては、自分で登記申請を行うのは難しいため、実質的に司法書士に相談するしかありません。
司法書士に相談するべきケース
抵当権抹消登記には法務局に足を運ぶ必要がありますが、抵当権抹消登記を申請する法務局は役所なので、当然土日祝日は休みとなります。
また、平日も8時30分〜17:15までしか対応しておらず、日中仕事をされている方などは、法務局に足を運ぶのは難しいでしょう。
また、抵当権抹消登記は不動産の所在地を管轄している法務局で行う必要があるため、相続した田舎の不動産を売却する場合や、先に新居に引っ越してしまった方なども、自分で手続きを行うのに大きな手間がかかります。
上記のようなケースにおいては、手続きの不備が発生するリスクもなく、煩雑な手続きを全て任せられる司法書士を利用するのが無難でしょう。
抵当権は、ローンの契約主が亡くなって相続されても存続します。
そのため、抵当権付き不動産を相続した場合は、債務の状況や不動産の価値を確認した上で、相続して債務を整理するのか、限定承認を利用するのか、相続放棄をするのかを検討する必要があります。
この項目では、抵当権付きの不動産を相続した場合の対処法について解説していきます。
抵当権を抹消できれば不動産の活用や売却の選択肢が広がるため、まずはローン残債や団体信用生命保険の適用有無を確認することが大切です。
相続時に抵当権を抹消する具体的な方法は、以下の3つがあります。
相続時に抵当権を抹消する方法
それぞれの抵当権抹消方法について解説していきます。
限定承認とは、預貯金や不動産等（＝プラスの遺産）と債務（＝マイナスの遺産）を相続前に整理し、相続したマイナスの財産に関しては、相続したプラスの財産の範囲内で弁済することを条件として相続を承認することをいいます。
抵当権付き不動産はどう処理されるかというと、限定承認では、相続財産を換価して債務の弁済に充てる手続きが行われます。財産の状況によっては売却や換価処分が必要になるケースがあります。 売却が成立した価格とローンの残債を相殺し、その差分となる売却資金または残債を相続するというイメージです。
抵当権付き不動産1件だけでなく、その他の相続財産がどれだけあって、プラス・マイナスどちらが大きいのか総合的に判断する必要があります。
ただし、限定承認が選択されるケースは実情として多くはありません。
手続きが非常に煩雑であることと、税金面でデメリットが大きいことがネックであるため、相続のうち限定承認が選択されるケースは多くありません。
相続した不動産においても、ローン残債を完済して抵当権を抹消する方法もあります。
相続した不動産を手放したくない場合は手持ち資金で債務を完済するしかありませんが、不動産を手放してもいい場合は売却資金を使って債務を返済することもできます。
手続きが簡単であることや、不動産を競売で換金するより通常の売却で売った方が高くなることから、相続自体は単純承認（すべての相続財産をそのまま相続すること）で行い、抵当権は不動産を売却して債務を返済し、抹消するというのがおすすめです。
目安としては、アンダーローン、つまり抵当権を設定されている不動産の時価が住宅ローンの残高を上回る場合には債務を返済し抵当権を抹消する方法が有力な選択肢の一つとなります。
団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約とセットで加入されることが多い保険で「団信」とも呼ばれています。
団体信用生命保険は、住宅ローン返済中に契約者に万が一のことがあったときに、住宅ローン残高がゼロになるという内容です。
そのため、被相続人が団体信用生命保険に加入していた場合、相続人は住宅ローンの残債を返済する義務はなく、保険金(共済)により債権者に返済が行われます。
団体信用生命保険で負債を無くせるか確認するには、相続人が不動産抵当権を持つ借入先の金融機関へ連絡し、団体信用生命保険の加入状況や保険金請求の手続きについて確認しましょう。
なお、団体信用生命保険で負債を無くせるかどうかによって、相続の仕方（単純承認or限定承認or相続放棄）も変わってくるため、抵当権付き不動産の処分を検討する際は、早い段階で確認しておきたいポイントです。
抵当権付きの不動産は、そもそも相続しないという手もあります。
相続放棄とはその名の通り、相続人が被相続人の権利義務の承継を拒否する意思表示のことをいいます。
放棄できるのは預貯金や不動産などのプラスの財産だけでなく、負債などのマイナスの財産も含まれるため、負債などマイナスの財産の方が多い場合に利用されるのが一般的です。
相続した不動産を活用するつもりがなく、その上で抵当権がついているという場合は相続放棄を検討してみても良いでしょう。
相続放棄を行うと、最初から相続人でなかったことになり、法定相続における後順位の者が相続人となります。
相続放棄は本人だけで手続きができますが、事前に何も伝えないまま放棄すると、親族が突然相続の手続きや借金への対応を求められ、トラブルになるリスクがあるため注意が必要です。法律上の義務ではありませんが、あらかじめ事情を説明しておくと安心です。
また、相続放棄を行うと最初から相続人ではなかったことになるため、現金・預金や株券など他の財産も全て相続できなくなってしまう点にも注意しましょう。
抵当権について調べる際「根抵当権」という言葉を目にする機会も多いでしょう。
根抵当権とは、あらかじめ定めた極度額（上限額）の範囲内で、継続的な取引から生じる債権を担保するための権利です。一定の条件のもと、借入と返済を繰り返すことができます。
根抵当権と分けて単に「抵当権」という場合は、不動産購入時に金額が決まっており、再借入はできない。
根抵当権
抵当権の一種で、設定した上限金額と債権の範囲内で、何度でも借り入れおよび返済ができる契約。
抵当権と根抵当権の詳細な相違点をまとめると、以下のようになります。
| 種類 | 抵当権 | 根抵当権 |
|---|---|---|
| 借入回数 | ローンを契約したときの1回のみ | 限度額の範囲内で何度でも借入可能 |
| 抹消条件 | ローンを完済したら 抹消できる |
ローン完済＋ 債権者の合意が必要 |
| 融資先の変更 | 自由 | 債権者の承認が必要 |
| 連帯債務 | 可能 | ほぼ不可能 |
根抵当権は、事業資金を必要なタイミングで繰り返し融資を受ける必要がある企業や経営者が不動産購入する際に利用されるケースが多いです。
個人の居住用住宅では一般的な住宅ローンに伴う抵当権が設定されるケースが多く、根抵当権が設定される例は比較的少ない傾向があります。ただし、リバースモーゲージや事業性融資の担保として設定されることがあります。
リバースモーゲージとは、持ち家に住みながらその自宅を担保に融資を受ける資金調達方法で、主にシニア世代に利用されています。
一般的な住宅ローンを利用して自宅を購入した場合は、通常の抵当権が設定されているケースが大半です。ただし、実際の権利関係は登記事項証明書で確認することが重要です。
参照：民法398条
根抵当権付きの不動産は、通常の抵当権付きの不動産以上に売却が難しいとされています。
先述したように、根抵当権を抹消するためには、被担保債権の確定や債権者との調整が必要となる場合があり、通常の抵当権より手続きに時間を要することがあります。
通常の抵当権は、不動産の売却資金を充てて住宅ローンを完済できれば抹消できるため、比較的売却しやすいです。
また、不動産の売却を行う場合、手数料や違約金がかかる内容の契約になっている場合もあります。
根抵当権の抹消を前提とした不動産売却の場合、早めに債権者の合意を得られるよう交渉したり、契約書の内容を確認し、手数料や違約金がかかる場合にはその資金を捻出する必要があります。
事業用融資などで設定された根抵当権は、借入残高がゼロになっても自動的には抹消されない場合があります。将来的な再借入に備えて根抵当権を残しているケースもあるため、不動産売却を検討する際は早めに登記事項証明書を確認し、金融機関へ相談しておくとスムーズです。
抵当権付き不動産を売却するには、原則として抵当権を抹消する必要があります。
手持ち資金で住宅ローン返済をして抵当権を抹消するのが難しい場合は、不動産の売却資金を使ってローンを返済することも可能です。
売却資金を使って抵当権抹消を行う場合、売却成立後に抵当権抹消できないと、買主から賠償請求をされるおそれがあるため注意しましょう。
抵当権抹消登記は所有者本人が行うことも可能ですが、書類作成や手続きに不安がある場合は司法書士へ相談することも検討するとよいでしょう。
なお、抵当権付き不動産を売却するには、売却金でローン残債を完済できるか、手持ち資金が必要か確認するためにも、まずは不動産会社に査定してもらってからどのように抵当権抹消するかを決めましょう。
差し押さえられた不動産は競売にかけられ、その売却代金は手続き費用等を差し引いた上で、債権者への返済に充てられます。
ただし、現実的には一括での返済には無理があることも多いため、債権者と話し合いの上、分割での返済が認められるケースもあります。
なお、収入があるのに返済に応じない場合には、給料が差し押さえられることもあります。
抵当権付きの不動産を売却するには、抵当権を抹消するか、債権者の合意を得なければなりません。
しかし、通常の不動産売買においては、抵当権がついたままの状態で物件を買主に引渡すという取引はほぼ行われません。
抵当権がついたままだと買主が所有している物件が競売にかけられる可能性があるからです。
なお、相続によって所有権が移る場合は、抵当権及びローン返済義務もそのまま引き継ぐことになります。
ただし、手続きが難しく、不備があって不受理となるリスクがあることや、平日昼間に法務局に行く必要もあるなどの理由から、司法書士へ依頼する選択肢もあります。
