共有持分は売却できる！基礎知識から特殊なケースの売却方法まで徹底解説！

共有持分の売却に関する押さえておくべき基本情報

共有持分は、通常の物件とは異なる性質を持つ不動産です。筆者がこれまで見てきた取引の傾向を見ても、共有持分を売却するには、法解釈の適切な理解と販売ルートの選択が重要になります。

共有持分を売却するうえで、必ず押さえておきたい基本的なポイントは次の2点です。

• 自分の共有持分だけなら所有者単独の意思で売却できる
• 共有持分を第三者の個人向けに売却するのは難しい

自分の共有持分だけなら所有者単独の意思で売却できる

前提として確認しておきたいのは、「共有名義不動産全体の売却」と「共有持分単独の売却」だと、方法がまったく異なる点です。

共有名義不動産全体の売却は、民法第251条における「変更行為（共有物の範囲を超えてその性質・形状などを変える行為）」に該当します。そのため、他の共有者全員の同意がなければ売却できません。

（共有物の変更）
第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
2　共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、当該他の共有者以外の他の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができる。
e-Gov法令検索 民法第251条

仮に共有者10人中9人が売却に賛成していても、1人でも反対すれば原則として売却はできません。

一方で自分の共有持分だけを売却する場合は、他の共有者の同意が不要です。たとえば共有持分を1/3有している場合、その1/3の共有持分部分に限り、他の共有者の同意に関係なく売却できます。

これは同じ不動産を共有している状態であっても、「共有持分は他の持ち物と同じく、自分だけの所有物」という前提があるからです。自己の共有持分は、民法第206条に基づき自分の意思で売却や贈与、放棄などができます。

（所有権の内容）
第二百六条　所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。
e-Gov法令検索 民法第206条

実務上は自己持分の売却前に他の共有者に相談するのがおすすめ

自分の共有持分を売るときには、黙って進めるのではなく他の共有者へ一言相談しておくほうがよいでしょう。

たとえば共有持分を第三者へ売却した場合、他の共有者から見ると「知らない人と同じ不動産を共有する状態」になります。そして第三者と言えども共有者になるため、もしその第三者が家賃請求、敷地内への侵入、建物の利用などをおこなったとしても、原則として認められます。もし第三者が悪質な業者や投資家だった場合、共有持分の買取や不動産全体の売却を強引に迫ってくるケースもあります。

上記の権利的な問題に加えて、「知らない人がいきなり口を出してきた」と感情的な戸惑い・反発が生まれるリスクがあります。人間関係悪化やトラブルを避ける意味でも、売却のことは事前に共有者へ伝えておき、話し合いをしたうえで最終的に判断するのがおすすめです。

共有持分を第三者の個人向けに売却するのは難しい

共有持分の売却で実務上大きな壁になるのが、第三者の個人のなかに、共有持分の買い手がほぼいないことです。共有持分の専門家として数々の取引にかかわってきた筆者の経験から見ても、一般の方が共有持分を積極的にほしがるケースをほぼ見たことがありません。

なぜ第三者の個人からの需要がないかというと、購入してもメリットがほとんどないからです。具体的な理由を見ていきましょう。

• 売却・建て替えなどの変更行為や、リフォーム・分筆などの管理行為が、他の共有者の同意なしで自由にできないから
• 使用方法や費用負担などに関して、面識のない他の共有者とのトラブルが想定されるから
• 購入しても自由に居住できるわけではないから

ただし、共有持分を運用する不動産投資家になら売却できる可能性があります。投資家は「他の共有持分を買い取って単独名義にする」「安く仕入れて高く売る」など、収益目的で購入するからです。

しかし、共有持分専門の投資家の数が少ないうえに、一般の市場で投資家とマッチングすることは稀です。「知り合いの投資家がほしがっている」などの限定的なケースでない限り、狙って投資家に売却するのは現実的ではありません。

以上のことから、共有持分を第三者の個人向けに売却するのはほぼ不可能だと思っておいてくだささい。「では、共有持分は誰に売却すればよいのか」については、次章で詳しく解説します。

共有持分の主な売却先2種類と売却相場

共有持分の主な売却先は、「不動産の買取業者」と「同じ不動産の共有者」の2種類です。それぞれで売却相場、特徴、方法が異なるため、あなたが求める取引条件や状況に応じた売却方法を選んでください。

	概要	売却相場 目安	メリット
買取業者へ売却する	不動産専門の買取業者へ売却する	市場価格×持分割合×1/2～1/3	スピーディーに売却できる 適正な査定を期待できる
他の共有者へ売却する	同じ共有名義不動産の共有者へ売却する	不動産価格×持分割合	共有持分のままでも高額売却しやすい 売却先の共有者にも「持分が増えて権利を行使しやすくなる」「すべて買い取ったら単独名義にできる」などのメリットがある

※売却方法をクリックすれば各見出しにジャンプします。

相場はあくまで目安です。実際の売却価格は、共有持分の権利関係、状態、立地などを考慮して決まります。

どちらの売却先のほうがメリットが大きいかは、あなたの希望や状況などによって変わります。次章からは、それぞれの売却先のメリット・デメリット、売却相場の詳細などを見ていきましょう。

共有持分の売却先1：自己持分を買取業者に売却する

不動産の買取業者とは、買い取った不動産を自社のノウハウでリフォーム・リノベーションを実施し、第三者への売却・賃貸などで収益を得る業者です。イメージとしては中古車買取や古本買取といった、リユースビジネスが近くなります。

不動産仲介との違いは、不動産会社が直接買い取ってくれる点です。不動産仲介は、あくまで不動産会社が買主・売主を仲介して売買をサポートする業務です。不動産会社自身が不動産を直接買い取ることは、原則としてありません。

不動産仲介との違いを、以下の表でおおまかにまとめました。

	不動産買取	不動産仲介
売却先	買取業者	不動産会社以外の第三者
売却価格	買取業者の査定による	不動産会社の査定や第三者との交渉による
手数料の有無	原則として手数料は発生しない	売買契約が成立すると仲介手数料が発生する
共有持分の売却	・すぐに買い取ってくれる ・売却相場はそこまで高くない	・不動産会社によっては取り扱ってくれない ・買取業者よりも売却価格が高値の傾向がある

買取業者なら、一般の方からの需要が低い共有持分でも「収益化できそう」と判断したら買い取ってくれます。とくに共有持分・相続不動産などの訳あり物件を専門とする業者なら、他の業者から断られた共有持分でも買取を期待できるでしょう。

ここからは、自己持分を買取業者へ売却するメリット・デメリットなどを、実務面のお話も交えながら詳しく解説します。

共有持分を買取業者に売却するのに向いている人

筆者のこれまでの取引経験を基に考えると、「共有持分を買取業者に売却するのに向いている人」は次の通りです。

• 1週間～1か月以内、できれば数日以内に現金化したい
• 他の共有者や周囲の人にバレる前に共有持分を手放したい
• 売却時や売却後などにトラブルを起こさずスムーズに売却したい

買取業者への売却は、共有名義不動産全体や不動産仲介を利用した売却よりも、シンプルに手続きを進められます。また詳しくは後述しますが、買取業者なら複雑化した権利関係や共有者同士の争いが残る共有持分でも、サポートを受けたうえで迅速な売却が期待できるでしょう。

確実な取引成立・現金化を求めるなら、買取業者の利用がおすすめです。

共有持分を買取業者へ売却するメリット

共有持分を買取業者へ売却する具体的なメリットは次の通りです。

• 売却までの時間が数週間～1か月と早い
• 不動産仲介のような仲介手数料が発生しない
• 契約不適合責任免責によって売却後のトラブルを避けやすい

売却までの時間が数週間～1か月と早い

共有持分を買取業者に売却する大きなメリットの1つは、現金化までのスピードです。数週間～1か月程度で、引き渡しや売却代金の振込がおこなわれます。スピード買取を売りにする買取業者なら、査定から現金化まで即日～3日で完了します。

なぜ現金化までのスピードが早いかと言うと、買取業者との売買契約が、あなたと買取業者の2者間だけで成立するからです。すでに買主は買取業者と決まっているので、広告を出して買主を探したり、内覧対応したりする必要がありません。

これに対して不動産仲介は、買主を探す手間があることから、売却が成立するまで平均3～6か月かかります。とくに共有持分は需要が低いことを考えると、買主が1年以上見つからないケースも珍しくありません。以上のことから、すぐに現金を得たい人は買取業者への売却が向いています。

仲介手数料が発生しない

買取業者への売却はあなたと業者との直接の売買契約であるため、仲介業務が一切発生しません。つまり、買取業者は仲介手数料を1円も支払わず利用できます。

不動産仲介業者に依頼する場合、仲介業務に対して手数料を支払う必要があります。仲介手数料の金額は法律で金額上限が定められており、売却価格が高額になるほど仲介手数料も高くなります。たとえば売却金額が3,000万円だと、仲介手数料は税込で105万6,000円です。

仲介手数料については、不動産仲介を使うなら仲介手数料の見出しにて詳細を解説しています。

契約不適合責任免責によって売却後のトラブルを避けやすい

買取業者と売買契約を交わすときは、売買契約時に「契約不適合責任免責」が付されるのが一般的です。

契約不適合責任とは引き渡した不動産が契約内容に適合しない場合に、買主が売主に一定の請求をおこなえる仕組みです。民法第562条などにて定められています。

（買主の追完請求権）
第五百六十二条　引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
2　前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない。
e-Gov法令検索 民法第562条

仮に売却後に欠陥や不具合が見つかった場合、買主は以下のような権利を行使できます。

売主が負うべき契約不適合責任	内容
民法第562条における追完請求権	不動産の補修や代替物の引き渡しなどを要求できる権利
民法第563条における代金減額請求	売買代金を安くするように請求できる権利
民法第564条などにおける損害賠償請求	売買契約において被った損害分の金銭を請求できる権利
民法第564条などにおける解除権の行使	売買契約自体をなかったことにする権利

しかし買取業者との契約では、上記の責任の免除特例を付けるのが通例です。そのため、売却後から何かしらの瑕疵が見つかっても、売主が補修や損害賠償を負うことはありません。買取業者側も、自分が補修やリフォームをすることを前提に買取します。

実務上では、一般的に不動産売買における契約不適合責任を問う裁判ha
数多く存在します。そのことを考えると、共有持分売却後のトラブルを回避するなら買取業者への売却が向いているでしょう。

ただし、重大な欠陥やその他の瑕疵があることを知ったうえで黙って売却した場合、相手の訴えによっては契約不適合責任免責が無効になる場合があります。買取業者へ売却する場合でも、瑕疵の有無を確認して買主業者へ隠さず伝えるようにしてください。

共有持分を買取業者へ売却するデメリット

一般の方が共有持分を売却する際には、買取業者を利用するケースが実務上多く見られます。しかし一方で、共有者となった買取業者と、他の共有者とでトラブルになるケースも少なくありません。

実際に筆者も、「他の買取業者とトラブルになって困っている」とご相談を受けることもありました。以下では、相談事例の一部を紹介します。

• 第三者に売却した後、兄弟の共有者からクレームがきて関係性が悪化した
• 買取業者が早朝・深夜など時間帯にかかわらず、他の共有者へ共有持分の売却をしつこく迫った
• 買取業者が敷地内へ無断で侵入し、よく思わない共有者とトラブルになった
• 評価額1,000万円の共有持分を、買取業者が300万円で買い取ろうとした
• 共有物分割請求のときに買取業者が強硬姿勢を崩さず、訴訟にまで発展し1年以上解決しない

前提として、共有者となった買取業者による、敷地内への立ち入りや正当な範囲での家賃請求・共有物分割請求などは合法です。民法第206条、第249条、第258条などに基づき、共有持分割合を1％でも所有していればその権利を有すると解されるからです。

しかし法律で認められていても、他の共有者からすると「顔も知らない人が自分たちの不動産を好き勝手に使おうとしている」と、感情面で納得できないのも事実です。自社の利益を最優先する買取業者だと、強引な営業や即座の法的措置などを押し進めるリスクが考えられます。

前述しましたが、共有者と買取業者との衝突を防ぐには、まず共有者と売却について事前に相談しておくことです。筆者の経験上、無断で他の共有者に売却するより、協議の場を設けて話し合ったほうが売却時のトラブルを回避しやすくなります。

また、悪徳業者を選ばないよう買取業者選びを慎重に進めることも大切です。買取業者の選び方については、「他の共有者と買取業者との間でコミュニケーションがうまくいかないことがある」にて後述します。

買取業者への共有持分売却相場は「不動産価格×持分割合×1/2～1/3」

買取業者へ共有持分を売却した場合、売却相場は「共有名義不動産の市場価格×持分割合」の金額を、さらに1/2～1/3にした金額です。共有名義不動産の市場価格6,600万円・共有持分1/4だった場合の例は以下の通りです。

＜計算例＞
（6,600万円×1/4）×1/3～1/2＝550万～825万円

上記はあくまでおおまかな相場であり、実際には需要や立地などさまざまな要素で金額が決まります。

なぜ「共有名義不動産の市場価格×持分割合」よりも安くなるかというと、買取業者が共有持分を買い取るうえで発生する必要経費を差し引いているからです。

買取業者は不動産を買い取った後、その不動産を活用したり転売したりして利益を得ます。そのため買取業者は、収益化のために必要な経費を考慮したうえで査定額を算出します。

＜買取業者が査定で考慮する経費の例＞

• 買い取った不動産のリフォーム代や修繕費
• 現況のままでの買取に対するリスク負担費
• 契約不適合責任免責での買取に対するリスク負担費
• その他買取に関する各種経費

しかし共有名義不動産自体の価値が高ければ、共有持分でも数千万円以上で売却が可能です。筆者が代表を務める買取業者「クランピーリアルエステート」では、共有持分の数千万円～数億円での買取実績があります。買取事例については、クランピーリアルエステート共有持分買取の事例をぜひご覧ください。

買取業者へ共有持分を売却する際のトラブルと解決策

共有持分を買取業者へ売却するデメリットでも解説した通り、買取業者へ売却した際には、通常の不動産とは異なるさまざまなトラブルが発生する可能性が出てきます。ここからは、実際にクランピーリアルエステートがお受けした相談事例のなかから、「買取業者へ共有持分を売却する際のトラブルとその解決策」を紹介します。

他の共有者と買取業者との間でコミュニケーションがうまくいかないことがある

買取業者のビジネスモデル上、買取業者が他の共有者と共有持分の買取について交渉したり、共有者間で勃発した紛争を調整したりするのは珍しくありません。

クランピーリアルエステートでも他の共有者様とお話させていただく機会が多いですが、強引な交渉ではなく「依頼者および共有者の問題を解消する」「複雑化した所有権問題について適切に対応する」といった、依頼者と共有者双方のメリットとなる提案を心がけております。

とはいえ、すべての買取業者が常に円滑なコミュニケーションを取ってくれるとは限りません。コミュニケーションの齟齬が発生すると、共有者は買取業者に対して「勝手に敷地に入ってくる」「嫌がらせで追い出そうとしてくる」と、強い不快感・嫌悪感を抱く可能性があります。

実際に共有者と買取業者とのトラブル事例には、「早朝・深夜に営業の連絡がくる」「アポなしで訪問営業をかけてくる」といった、買取業者の強引な営業が引き金になるケースも多いです。

上記のトラブルを避けるために重要なのは、「信頼できる買取業者なのか」「自分に合う買取業者なのか」を見定め、慎重に買取業者を選ぶことです。具体的には、「買取実績」「過去の行政処分歴」「実際の口コミや評判」を見るとよいでしょう。実際に買取業者とコンタクトを取って、直接実績を聞いたり担当者の雰囲気を見たりするのも効果的です。

信頼できる買取業者なら、売却するしないにかかわらず真摯に相談を受けてくれます。他の共有者との交渉や各種提案、売却後のアフターフォローまで、具体的に事前共有したうえで対応してくれるでしょう。

また買取業者へ依頼する際には、1社だけではなく複数の買取業者の査定を受けることを推奨します。査定価格、担当者の能力、サービスの質などを比較検討したうえで、あなたに合う買取業者を1社に絞り込めるからです。

クランピーリアルエステートでは、担当スタッフが複数の買取業者へ査定を依頼する「イエコン一括査定」を実施しています。売却したい共有持分の情報を送るだけで、複数社からの査定結果を一括で取得可能です。面倒な営業電話ややり取りなども、担当スタッフがすべて対応してくれます。

相場価格よりもさらに低い金額を提示される

ただでさえ売却価格が低めになる共有持分を、相場価格よりもさらに低額で提示する業者も存在します。そのため、売却前には自分でもおおまかな相場を調べておき、相手の提示価格が相場と著しく離れていないか確認することが大切です。

ただし、悪質な業者の手口には「最初は高額で査定し、後から理由をつけて減額する」というものが存在します。具体例は次の通りです。

• 後から「瑕疵が見つかった」「そちらに落ち度がある」と難癖をつけて価格を下げる
• 測量費、修繕費、リフォーム代、コンサル代など予定になかった費用を追加請求してくる

信頼できる買取業者なら、発生費用や瑕疵などをすべて反映した査定額を最初から提示してくれます。相手からの値下げ交渉や費用請求が続くときは、その買取業者の利用は避けたほうが無難でしょう。

複数の買取業者から査定を取得しておけば、不当に低い価格で買い取ろうとする買取業者を見つけやすくなります。自分で調べたいときは、「国土交通省の不動産情報ライブラリ」「不動産流通機構のREINS Market Information」などのサイトや、大手不動産会社のポータルサイトなどをチェックするのがよいでしょう。

買取業者へ共有持分を売却する流れ

買取業者へ共有持分を売却する際には、おおまかには以下の流れで進んでいきます。

1. 他の共有者へ売却することを通知する
2. 必要書類を確認する
3. 買取業者への無料相談や査定をお願いする
4. 査定価格を確認して売買契約を締結する
5. 代金が支払われた後に移転登記をおこなう

他の共有者へ売却することを通知する

買取業者への売却を進める場合、トラブルを防ぐ意味でもまずは売却する意思を他の共有者へ通知しましょう。

相談した際に「自分が共有持分を買い取りたい」と他の共有者が名乗り出たときは、その共有者への共有持分売却も併せて検討するのがよいでしょう。他の共有者への売却のほうが、高額で売却できる可能性が高いからです。

必要書類を確認する

共有持分をスムーズに売却するためにも、「登記済権利書」や「固定資産税納付通知書」などの売却時に必要な書類を揃えておきます。売却するギリギリになってから集め始めると、手続きが滞って現金化が遅れる可能性があります。ある程度事前に集めたうえで、足りない書類がないか買取業者に共有してもらうのがよいでしょう。

必要書類については、共有持分売却時の必要書類の見出しにて詳しく解説しています。

買取業者への無料相談や査定をお願いする

一通りの準備を終えたら、実際に買取業者へ共有持分の査定をお願いします。悪質な買取業者を見抜くためにも、自己の共有持分がどのくらいで売却できるか、おおよその金額を調べておいてください。

原則として買取業者は、不動産の査定を無料で対応してくれます。査定をお願いしたからといってその買取業者を利用する必要はないので、複数の買取業者への見積もりも問題ありません。

たとえば「クランピーリアルエステート」では、以下の不動産査定フォームへ入力すればいつでも査定を申し込めるようになっています。

「まだ売却すべきか決まっていない」という場合は、無料相談を受け付けている買取業者にまずは話を聞いてもらうのもおすすめです。買取業者の査定にかかる時間は数日程度、早いところでは即日完了する場合があります。

→クランピーリアルエステートの無料査定フォームはこちら！

査定価格を確認して売買契約を締結する

共有持分の査定価格を確認して納得ができれば、買取業者との売買契約を締結します。売買契約時にはさまざまな書類が必要になるので、あらかじめ準備しておきましょう。

売買契約を結ぶときは、締結前に売買契約書の内容を隅々までチェックしてください。悪質な買取業者だと、こちら側が不利になる契約内容を意図的にはぐらかして合意を迫るリスクがあります。売買契約の内容に不安があるときは、一度契約内容を持ち帰り、不動産に強い弁護士のリーガルチェックを受けることをおすすめします。

代金が支払われた後に移転登記をおこなう

買取業者へ売却する場合、登記関係の手続きは買取業者主体で対応してくれるため、こちら側の負担は少なめです。もし登記に関して協力を求められたときは、買取業者にしたがって手続きを進めてください。

ただし、買取業者が売却代金を振り込む前に登記をおこなうのは絶対に避けましょう。過去には「先に登記を進められた後、売却代金が支払われなかった」というケースが多数存在し、裁判になった事例もあります。売却代金振込後の登記は、第三者や他の共有者へ売るときも同じです。登記、引き渡し、代金支払いは同時履行が原則です。

クランピーリアルエステート共有持分買取の事例

共有持分や共有名義不動産などの訳あり物件を専門に買取をおこなう弊社「クランピーリアルエステート」では、これまでさまざまな共有持分を買い取らせていただきました。以下では、クランピーリアルエステートの共有持分買取事例をいくつか紹介します。

東京都世田谷区の土地の共有持分を4,600万円で買取

項目	概要
共有持分割合	75/100（3/4）
物件の所在地	東京都世田谷区
買取価格	4,600万円

共有者同士のトラブルで多いのが、「土地の活用方法について意見がまとまらない」というものです。なかには、他の共有者様の同意なく独断で活用を進められる事例も存在します。

実際にクランピーリアルエステートの過去の案件では、賃貸併用住宅の建て替えや全体売却の検討中、建物に居住している共有者様にリフォーム工事を強行されてしまったお客様がおられました。

弊社はご依頼にあたり、共有者様同士の話し合いを取りまとめ、土地の75/100（3/4）の共有持分を4,600万円で買い取りいたしました。共有持分買取の実績が豊富かつ法律関係に強い弊社なら、共有者様同士でトラブルになっている共有名義不動産でも対応が可能です。

東京都杉並区の借地 底地を1億5,000万円で買取

項目	概要
共有持分割合	1/2
物件の所在地	東京都杉並区
買取価格	1億5,000万円

借地契約が絡む借地・底地の共有持分は、共有者に加えて借地人・地主の間柄が存在しているため、より複雑な権利関係が発生しています。

弊社の相談事例のなかには、叔母が共有者となっている資産法人を相続し、資産法人の解散を考慮した結果売却を決断されたお客様がおられます。対象物件には7筆の土地に建物3棟、地上権の仮登記、無償の借地、所有権が混在しており、経験のない業者では対応が難しい状況に陥っていました。さらに、共有者様が敷地内の建物1棟を完全所有し、家族と居住している状態です。

クランピーリアルエステートでは、こちらの共有持分をご相談から2週間で現況買取いたしました。

神奈川県相模原市のマンションの共有持分を1,500万円で買取

項目	概要
共有持分割合	1/2
物件の所在地	神奈川県相模原市
買取価格	1,500万円

共有持分の売却を検討するタイミングの1つに、夫婦の離婚が挙げられます。マイホームを夫婦で共同出資している場合、出資割合に応じて共有持分が発生しており、夫婦片方の意見だけで全体を売却するのは原則として認められません。そのため、離婚に際して自分の共有持分を売却する方もおられます。

本事例では、元夫の共有者様が居住中かつローン残債がある共有持分でしたが、好立地エリアということを考慮し、マンションの1/2の共有持分を1,500万円で買い取らせていただきました。クランピーリアルエステートでは、マイホームといった建物の共有持分でも適正価格で買取を実施しております。

鹿児島県姶良市の共有名義アパートの共有持分を1,750万円で買取

項目	概要
共有持分割合	1/2
物件の所在地	鹿児島県姶良市
買取価格	1,750万円

共有名義アパートは、共有者それぞれで管理負担を分担できるメリットがある反面、収益の分配や管理負担割合で揉めるケースがよくあります。また、親が経営していたアパートを相続したものの、取り扱いに困っている人もおられます。

本事例では、亡くなった父親が所有していた土地に姉妹で出資して建てたアパートの共有持分を、1,750万円で買取いたしました。父親が亡くなった後に姉妹仲が悪くなり、相手が提示した買取価格も低額だったため、弊社に相談いただいたという流れです。

東京都渋谷区の土地戸建の共有持分を2億1,000万円で買取

項目	概要
共有持分割合	1/2
物件の所在地	東京都渋谷区初台および国分寺市光町
買取価格	2億1,000万円

査定額が1億円を超える不動産を売却するには、買取業者には高い資金力が求められます。筆者の経験上、5,000万円以上の高額物件は対応できる業者が限られてしまう印象です。

クランピーリアルエステートは、2億円以上の不動産でも買取対応できる資金力と買取実績があります。本事例では、遺産相続をきっかけに兄弟との関係性が悪化したお客さまの共有持分を、2億1,000万円で買い取らせていただきました。買取の際には、他の共有者様との話し合いの場を設け、各種調整をおこなっています。

千葉県千葉市の土地の共有持分を250万円で買取

項目	概要
共有持分割合	1/3
物件の所在地	千葉県千葉市若葉区みつわ台
買取価格	250万円

買取業者のなかには、自社で設定する最低買取額未満の共有持分は取り扱いできないところもあります。

クランピーリアルエステートでは高額買取だけではなく、低額買取にも柔軟に対応しています。本事例は更地の駐車場で、兄弟間の関係悪化が原因で共有持分の処分を検討されていましたが、相談からわずか8日で買取が成立しました。

なおクランピーリアルエステートは、100万円以下の小型案件の共有持分でも対応可能です。「共有持分割合も少ないし、売却しても大したお金にならない」とお悩みの方も、ぜひ一度ご相談ください。

埼玉県さいたま市の土地の共有持分を4,000万円で売却

項目	概要
共有持分割合	1/3
物件の所在地	埼玉県さいたま市
買取価格	4,000万円

共有名義不動産の全体を売却したくても、他の共有者様からの同意を得られず、自分の意思に反して共有持分の所有を続けることも珍しくありません。

お客さまのなかには、過去に自分自身が売却に反対した経緯があったことも響き、自分が売却を希望しても他の共有者様が反対されているとお悩みの方がおられました。さらに、その共有状態の土地はお客さまの同意なく駐車場として不動産業者へ賃貸されているという複雑な状況です。

クランピーリアルエステートでは、他の共有者様との協議をトラブルなく重ね、お客さまが所有する1/3の共有持分を4,000万円で買取いたしました。

ここまで紹介した以外にも、相続問題の最中にあるもの、他社で買取拒否されたものなど、さまざまなトラブルを抱える共有持分の買取実績があります。より詳しい買取事例は、以下の「【最短12時間査定】クランピーリアルエステートの共有持分・共有名義不動産の買取実績」をぜひご覧ください。

共有持分の売却先2：自己持分を他の共有者に売却する

もし他の共有者があなたの共有持分の買取を希望している場合、その共有者へ売却するのもおすすめです。自己持分を他の共有者へ売却する場合、買取業者へ売却するよりも高額になる可能性があります。

以下では、自己持分を他の共有者へ売却するケースのメリット・デメリット、売却相場などを解説します。

共有持分を他の共有者へ売却するのに向いている人

筆者のこれまでの取引経験を基に考えると、「共有持分を他の共有者へ売却するのに向いている人」は次の通りです。

• 他の共有者が共有持分の買取に前向きな姿勢を見せている
• より高い価格で売却したい
• 売却後に買取業者と共有者の間でトラブルになってほしくない

共有持分は、買取業者などの第三者よりも、元々共有者である人が買い取ったほうが幅広く活用しやすくなります。そのため、第三者へ売却するよりも高値になるのが基本です。また、顔も知らない第三者が共有者になるよりも、他の共有者から納得を得やすくなるのもメリットです。

なお、他の共有者との関係性が良好であっても、他の共有者へ売る場合は間に不動産仲介業者を入れることを推奨します。個人間売買だと、売買契約の内容の不備や売却後のトラブルが懸念されるからです。弊社の相談のなかにも、個人間だけで売買した後に「相手がお金を振り込んでくれない」「契約書に不備があり相手から契約取消を要求された」といった事例があります。

共有持分を他の共有者へ売却するメリット

共有持分を売却する際、買取業者よりも他の共有者への売却のほうが高値が付きやすくなります。なぜなら、買取業者よりも他の共有者のほうが持分を追加取得する恩恵が大きく、多少高くても買い取ってくれるケースが多いからです。他の共有者への売却だと高値が付きやすい理由を、具体的に紹介します。

• 共有持分割合が増えて持分価格の過半数を取りやすくなったら、リフォームや軽微な変更などの管理行為が進めやすくなる
• 共有持分をすべて買い取れば不動産の完全所有権を得られるので、不動産を自由に活用できるようになる
• 買取業者や投資家など顔も知らない第三者と共有状態になるせいで、トラブルや訴訟に発展するリスクを避けられるから
• 売却についての交渉や売却後の取り扱いについて他の共有者と話し合いが進めやすいから

もし他の共有者の買取の意思が確認できたら、一度交渉してみることをおすすめします。

共有持分を他の共有者へ売却するデメリット

他の共有者に共有持分を買い取る意思がなければ、そもそも売却できません。他の共有者が「共有状態のままでよいと考えている」「購入資金が捻出できない」といった状況だと、どれだけ交渉しようとも取引自体が成立しません。

一方、交渉によっては他の共有者が買取に前向きになるケースがあります。たとえば買取のメリットを知らない人に「単独所有だったら後は好きに不動産を使える」と伝えれば、乗り気ではなかった共有者も買取を検討してくれるかもしれません。

ただし交渉で買取を強引に勧めると、人間関係の悪化やその他のトラブルにつながるリスクがあります。交渉を持ちかけるときは、相手に圧力をかけたり無理やり話を進めたりなどは避けてください。

他の共有者へ売却する場合の相場は「不動産価格×持分割合」

他の共有者へ共有持分を売却する場合、売却相場は「不動産価格×持分割合」になります。3,000万円で共有持分が1/3なら、1,000万円がおおまかな相場です。買取業者への売却より高値になりやすい理由は、諸経費が考慮されないこと、他の共有者にとって買取のメリットが大きいことなどが挙げられます。

ここで注意しておきたいのが、共有持分の価格を安くしすぎると、贈与税が発生する可能性がある点です。不動産の資産価値に対して著しく安い価格で売却すると、資産価値と売却価格の差額が実質的な贈与（みなし贈与）としてみなされ、差額分に贈与税が課せられるケースがあります。

たとえば「共有持分割合40％を10％分の値段で自分の子どもに売却したが、差額の30％分に贈与税がかかってしまった」という事例が当てはまります。なお、どの程度の金額が贈与税の対象になるかは個々の状況や金額にもよりますので、売却価格を決めるときは事前に専門家へ相談しておくのがよいでしょう。

参考：国税庁「No.4423 個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」

他の共有者へ共有持分を売却する際のトラブルと解決策

他の共有者へ共有持分を売却する際のトラブルとして多いのは、売買契約の内容や売却価格で折り合いがつかず揉めるケースです。

不動産の査定価格、売買に関する権利関係、その他の契約条項を決めるためには、不動産や民法などに関する専門知識が必要です。それを個人間だけで勝手に進めてしまうと、後々法的トラブルが発生するリスクがあります。

以下では、実際に筆者がお受けした相談事例をいくつか紹介します。

• 「長男の自分が持つべきだ」と、買取ではなく無償での提供を迫ってきた
• 売却相場よりも著しく安い金額を提示したうえで、共有者や親戚が売却するよう圧をかけてきた
• 素人同士で作成した売買契約書に不備があり、売買契約自体が無効になってしまった
• 売却後に発生したキズを「売却前に付けられた」と因縁をつけられ、訴訟にまで発展した

他の共有者への売却に関するトラブルを避けるには、専門家にサポートを依頼するのが効果的です。

不動産鑑定士や不動産仲介会社が厳正に査定した金額なら、他の共有者も価格に納得してくれやすくなります。契約書の作成やリーガルチェックに弁護士や仲介業者の力を借りれば、売買契約に問題がないかの確認や、共有者同士の協議の取りまとめなどをサポートしてくれるでしょう。

他の共有者へ共有持分を売却する流れ

他の共有者へ共有持分を売却する流れは、主に次の通りです。

1. 買取の意思がある共有者と交渉する
2. 不動産鑑定士や不動産仲介会社に不動産を査定してもらう
3. 不動産仲介会社に依頼して他の共有者との売買契約を仲介してもらう
4. 所有権移転登記をおこなう

買取業者を利用した売却と同じように、共有持分売却において必要になる書類は事前に準備しておきましょう。

買取の意思がある共有者と交渉する

他の共有者にあなたの共有持分を買い取る意思があるかを確認し、意思が確認できたら交渉をおこないます。「本当に売却するのか」「売却した後にやることや権利関係はどうなるのか」といったおおまかな内容を確認し、具体的に買い取ってもらえるかを確認してください。

具体的な売却価格や契約内容などを決定するのは、専門家のサポートを受けてから進めるのがよいでしょう。

不動産鑑定士や不動産仲介会社に不動産を査定してもらう

売却価格を決定するために、共有名義不動産全体や共有持分について専門家に査定してもらいます。査定をお願いするなら、不動産鑑定士やその後の仲介を依頼予定の不動産仲介会社がおすすめです。

なお、双方の合意があれば専門家の査定結果に関係なく、あなたと共有者間で売却価格を自由に決められます。信頼できる相手かつ価格に納得できれば、査定なしで手続きを進めても問題ありません。

不動産仲介会社に依頼して他の共有者との売買契約を仲介してもらう

実際に売買を進める際は、不動産仲介会社にサポートを依頼します。話し合いの取りまとめ、売却価格の確認、売買契約の内容精査、売買契約書の作成などを不動産仲介会社にサポートしてもらい、売買契約締結が円滑に進むようにしましょう。ただし、不動産仲介会社に依頼すると仲介手数料がかかるので注意してください。

所有権移転登記をおこなう

相手から共有持分の売却価格が振り込まれたら、自分の共有持分の所有権を売却先の共有者へ移す所有権移転登記をおこないます。不動産の売買契約においては、所有権移転登記に対応するのは買主側です。とはいえ、他の共有者との関係性によっては手続きや費用負担について柔軟に決めるのがよいでしょう。

なお所有権移転登記を進めるときは、司法書士に登記を依頼することをおすすめします。

共有名義不動産が特殊な状況下にあるケースの売却

ここまでは一般的な共有持分の売却について解説してきましたが、なかには特殊な状況下にある共有名義不動産が存在します。もし共有名義不動産全体を売却したいときは、この特殊な状況に対応しなければ売却関係の手続きが進められません。

逆に言えば、特殊な状況であってもしっかり対応すれば、自分の共有持分ごと共有名義不動産全体を売却可能です。全体売却による共有持分処分を検討している方で共有名義不動産が特殊な状況下にある場合は、以下の方法をぜひ検討してみてください。

共有名義不動産が特殊な状況下にあるケースの売却	解決策
他の共有者が所在不明で連絡が取れないケース	「所在等不明共有者持分取得制度」や「所在等不明共有者持分譲渡制度」などの制度を利用する
夫婦の共有名義不動産で住宅ローンが設定されているケース	売却前に住宅ローンを完済して抵当権を抹消する、任意売却といった方法で対応する
私道の持分が絡んでいるケース	通行掘削等承諾書の取得、セットバックなどによる再建築不可状態の解消など、権利関係を整理しておく
共有名義不動産が未登記建物だったケース	現在の所有者の名前で登記する
共有名義不動産が底地だったケース	借地人への共有持分売却や、同時売却などで対応する
共有者が海外に住んでいるケース	代理人を立てる、売却時に必要な書類を準備する
夫婦の別居中に共有持分を売却したいケース	別居中と離婚後のどちらのタイミングのほうが売却のメリットが大きいのか考える
共有名義不動産を共有者に占有されているケース	家賃請求や明け渡し請求を検討する
その他、物件自体に何らかの訳あり要素があるケース	リノベーション・リフォームでの対応や再建築不可状態の解消などで対応する

他の共有者が所在不明で連絡が取れないケース

共有名義不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。これは他の共有者と連絡がつかない状態でも特別扱いはないので、他の共有者と連絡が取れないままだと全体の売却ができません。その共有者の共有持分割合が大きいと、過半数の同意が必要なリフォームや分筆などの管理行為もできなくなるリスクがあります。

他の共有者と連絡が取れないトラブルは、実務上でもよく見られます。全体の売却を進めたいなら、必ず問題を解決しておきましょう。以下では、他の共有者と連絡が取れないトラブルと解決策を、ケース別に解説します。

• 共有者が行方不明で音信不通になっている
• 共有者が死亡している

共有者が行方不明で音信不通になっている

共有者が行方不明で音通不審になっている場合は、2023年の民法改正で設けられた「所在等不明共有者持分取得制度」や「所在等不明共有者持分譲渡制度」を利用しましょう。

共有者が音信不通になっている場合に使える制度	概要
所在等不明共有者持分取得制度	不明の共有者がいるとき、不明の共有者の共有持分を他の共有者の共有持分割合に応じて取得させる裁判を提起できる
所在等不明共有者持分譲渡制度	不明の共有者がいるとき、不明の共有者以外の共有者の持分を第三者へすべて譲渡することを条件に、不明の共有者の持分を譲渡する権限を与える裁判を提起できる

参考：e-Gov法令検索「民法第262条」

上記の他にも、不明者の財産を代わりに扱う人を選任する「不在者財産管理人の選任」や、生死が7年以上不明の場合に親戚できる「失踪宣告」にて対応が可能です。

共有者が死亡している

共有者が死亡しているときは、まず共有者の相続人を探して連絡を取りましょう。共有者が死亡した時点で、共有持分は相続人へ相続されているからです。相続人が同意すれば、死亡した共有者が同意したものと同じような扱いになり、手続きを進められます。

もし相続人が存在しないときは、裁判所へ申し立てて「相続財産管理人」を選任します。

民法第255条には「共有者が共有持分を放棄した、または死亡して相続人がいないときは、その持分は他の共有者に帰属する」となっていますが、結局は相続財産管理人を選任して所有権移転登記をしてもらわなければなりません。

選任するには、「相続財産管理人の選任」「債権申立てや相続人捜索の公告」「特別縁故者に対する相続財産の分与」をおこなう必要があります。

なお、7年以上生死がわからない「普通失踪」や、戦争・船舶の沈没・震災などの危難に遭遇して危難が去った後1年間生死がわからない「危難失踪」に該当するときは、「失踪宣告」によって共有持分の相続手続きを進める方法もあります。

参考：裁判所「失踪宣告」

共有者が認知症で判断能力がなく法律行為ができない

共有者が認知症だと、民法第3条の規定通り「意思能力が欠けた状態だと法律行為は無効」となります。共有者が認知症の場合は、法定後見人制度を利用し、家庭裁判所の審判で選任した成年後見人から同意を得る方法があります。

しかし、成年後見制度は手続きに手間がかかる、後見人を自由に指名できない、認知症の本人が死亡するまで継続するなど他の問題も発生しやすいです。そのため、共有者に認知症の傾向が見られる前に「共有名義を解消する」「家族信託で所有者と管理者を分けておく」といった対策を講じることが一番有効です。

夫婦の共有名義不動産で住宅ローンが設定されているケース

夫婦の共有名義不動産で住宅ローンが設定されているケースだと、夫婦が離婚するときに契約関係が複雑になる可能性があります。

たとえば、住宅ローンが残っている状態で共有名義不動産を売却しようとすると、ローンの状態がアンダーローンかオーバーローンかで対応が変わります。

ローンの種類	概要	例
アンダーローン	不動産査定価格＞ローン残債の状態	不動産査定価格1,000万円 ローン残債500万
オーバーローン	ローン残債＞不動産査定価格	ローン残債1,000万円 不動産査定価格500万

アンダーローンの場合、共有名義不動産を売却すればその売却益で住宅ローンを完済できます。そのため、ローン充当後に残った現金を財産分与すれば問題ないでしょう。

一方、オーバーローンの場合は共有名義不動産を売却しても住宅ローンが完済できないので、そのままでは金融機関が設定した抵当権は抹消できません。

オーバーローンの共有名義不動産は、抵当権を設定した金融機関の許可を得て、任意売却して現金化する方法が考えられます。任意売却後も住宅ローンが残っているときは、夫婦が住宅ローンの残債を均等に負担します。

もし離婚後も夫婦のどちらかが住宅ローンが残る共有名義不動産に住み続けるときは、共有名義を解消しておいたほうが無難です。共有名義のままだと、以下のトラブルが発生するリスクがあります。

• 離婚後も配偶者が関与してくる
• ペアローンだと相手側の滞納を自分が背負う可能性がある
• 共有名義のままで相続が発生するとさらに共有者が増えて子どもや孫の代に負担がかかる

私道の持分が絡んでいるケース

国や自治体ではなく、個人や法人が所有する「私道」の共有持分の場合、通常の不動産の共有持分とは異なるトラブルが想定されます。

ポイントは、私道の共有持分が単体で流通することが実務上ほとんどなく、原則として隣接する土地やその建物とセットで取引される点です。私道の共有持分だけ購入しても、購入者にとって利用価値がほぼないからです。

そのうえで、私道の持分が絡んだときに想定されるトラブルは次の通りです。

• 他の共有者から通行掘削等承諾書を取得しておかないと、購入した人が新築・建て替えやライフラインの整備について他の共有者と購入者で揉める
• 土地と隣接する私道が建築基準法の接道義務を満たしていないと、土地が再建築不可物件となり新築や増改築などができなくなる
• インフラ工事以外の可不可の判断が難しく、買い手側から敬遠される可能性がある

私道の共有持分を売却するには、必要に応じて通行掘削等承諾書の取得やセットバックなどによる再建築不可状態の解消などの対策を、地道に進めるのが効果的です。不明者に関する対策は、前述した「所在等不明共有者持分取得制度」などの利用がよいでしょう。

私道の持分については、以下の関連記事にて詳しく解説しています。

共有名義不動産が未登記建物だったケース

未登記建物とは、名前の通り不動産登記簿に情報が登録されていない建物です。法律上の所有者が示せない状態であるため、未登記の状態でいくら「これは自分の建物だ」と主張しても、第三者に対して法的に対抗できません。

（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
第百七十七条　不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
e-Gov法令検索 民法第177条

実を言うと、建物が未登記の状態でも売りに出すこと自体は禁止されていません。買い手が見つかれば売買契約を結ぶことは可能です。

しかし、未登記建物の共有名義不動産を好き好んで購入する人はほぼ存在しません。未登記のままだと、購入者は以下のような多大なリスクを背負うことになるからです。

• 代金を支払っても、名義人になる前に第三者の名前で登記される可能性があるから
• 売主がいつまで経っても所有権保存登記を進めてくれないリスクがあるから
• そのままで賃料債権などの権利を主張できないから
• 相続時にも相続登記しないままだと10万円以下の過料が科される可能性があるから
• 未登記建物の購入時に住宅ローンが組めないから

未登記のままでは不動産を売るのが難しいので、所有者を登記で確定させるのが先決です。

まず、本当に所有者が存在しないのかを確認します。本当に所有者が存在しないなら、共有者になる予定の人と協議し、共有持分割合などを決めましょう。その後、協議内容に基づいて「建物表題登記」や「所有権保存登記」などの必要な登記手続きを進めてください。

なお弁護士や司法書士と連携する買取業者の一部には、未登記建物の登記からサポートしたうえで買取対応してくれるところもあります。売却したい共有名義不動産が未登記だった場合は、登記後の売却も含めて登記をサポートしてくれる買取業者に相談するのもよいでしょう。

未登記建物については、以下の関連記事にて詳しく解説しています。

共有名義不動産が底地だったケース

底地の共有名義不動産は、共有状態と借地契約が同時に存在しています。

底地は、地主と借地人という二重の権利が存在しており、地主が土地を自由に活用できない状態です。そこに「地主が複数人いる」という共有状態が加わるのですから、権利関係が非常に複雑化していると言わざるを得ません。また、底地の運用で得られる地代は収益性がそこまで期待できないうえに、共有者同士で分配する必要があります。

以上のことから底地の共有持分も需要が低く、売却の難易度が高いのが実情です。とはいえ売却が不可能というわけではなく、前述の通りクランピーリアルエステートでも買取実績があります。

共有名義の底地をスムーズに売却する売却する方法として、以下の方法が挙げられます。

• 共有者全員から同意を得て借地人に底地を売却する
• 底地の共有持分のみを他の共有者や買取業者へ売却する
• 借地権者と共有者全員で同時売却する
• 底地と借地権を交換してから売却する

共有名義不動産の底地の売却については、以下の関連記事にて詳しく解説しています。

共有者が海外に住んでいるケース

共有名義不動産全体を売却する場合、原則として売買契約時には共有者全員が立ち会わなければなりません。つまり、共有者が海外に住んでいて立ち会いが難しいときは、代理人を立てる必要があります。また海外に住む共有者は、在留証明書、サイン証明書などを準備する必要があります。

なお、他の共有者が海外に住んでいても、自分の共有持分のみを売却する場合はとくに手順が変わりません。買取業者や他の共有者との同意があれば、そのまま売却できます。

代理人の立て方などについては、以下の関連記事で詳しく解説しています。

夫婦の別居中に共有持分を売却したいケース

別居中であっても、夫婦の片方がマイホームの共有持分を売却することは可能です。通常の共有持分の売却手続きと変わりはありません。

しかし、夫婦の別居中での売却で注意したいのはタイミングです。たとえば住宅ローンが残っている場合なら、離婚後も住宅ローンを持ち越さないためにも別居中に売却してしまうのがおすすめです。

別居中の共有持分の売却については、以下の関連記事で詳しく解説しています。

共有名義不動産を共有者に占有されているケース

共有名義不動産で多いトラブルとして、特定の共有者による占有が挙げられます。厄介なのが、違法行為や権利濫用などが認められない限り占有行為自体が合法になる点です。そのため、明け渡し請求訴などの法的手続きをもってしても、追い出すのは難しくなってしまいます。

しかし、共有者が「鍵を勝手に変更して入れなくしている」「勝手に増改築などの変更行為をしている」などの行為に及んでいる場合は、明け渡し請求に正当事由があるとして明け渡しが法的に認められる可能性があります。

また正当事由が認められない場合でも、占有している共有者へその分の家賃を「不当利得返還請求」にて求められます。とはいえ、弁護士費用などを考えると収支プラスにするのは難しいことから、自分の共有持分を手放したほうがスムーズにトラブルから抜け出せるでしょう。

その他、物件自体に何らかの訳あり要素があるケース

上記で紹介したもの以外にも、物件自体に何らかの訳あり要素がある共有持分は、売却がより難しくなります。訳あり物件かつ共有持分の不動産だと、買取業者のなかでも取り扱っているところはさらに絞られてしまいます。

買取業者に買い取ってもらえる可能性を上げるには、「訳ありの原因を解消できる見込みがある不動産か」「訳あり物件の買取実績を持つ業者か」などを確認しておきましょう。

以下では、訳あり物件の主な種類と解消方法などをまとめました。

訳あり物件の種類	解決策など
再建築不可物件	・接道義務違反などが原因で新築や建て替えなどができなくなった不動産 ・接道義務違反ならセットバックや隣地の一部の買取などで解消が可能
事故物件	・「過去に自殺があった」「知っていたら契約していなかった」など、買主や借主が心理的抵抗を覚える事案が存在する不動産 ・売却の場合は告知義務が消えないものの、徹底したリフォームや清掃の実施、長期間経過後の売却などの工夫で売りやすくなる可能性あり
物理的瑕疵のある物件	構造的な欠陥、雨漏り、シロアリ発生など物理的瑕疵が存在する物件 ・物理的瑕疵を修繕・改善すれば売却しやすくなる
建ぺい率・容積率オーバー	・建築基準法で定められた建築面積や延床面積をオーバーしたことで違反建築物になっている ・減築する、容積率の緩和を適用するなどで対応するなどの方法がある ・法改正によって既存不適格となった場合は直ちに違法にはならない
建物の老朽化	・築年数が経過したりメンテナンスせず放置していたりなどで建物が老朽化して人が使うのが難しい不動産 ・再建築不可物件になっていなければ更地にしたり、リノベーション・リフォームで対応したりする

共有持分を含めた訳あり物件専門の買取業者「クランピーリアルエステート」なら、上記の対応をしていない訳あり物件でも、現況のまま買取対応できます。訳あり物件かつ共有持分の売却なら、ぜひ一度ご相談ください。

>>【無料相談】共有持分の買取窓口はこちら

共有持分売却時に発生する費用や税金

共有持分を売却する際には、さまざまな費用や税金の支払いが発生します。あらかじめ費用や税金について確認しておき、「手取りが想像より少なくて混乱した」「必要なお金を支払っていなかった」といった事態を避けられるようにしましょう。

共有持分売却時に発生する費用や税金は、主に次の通りです。

• 売却益にかかる譲渡所得税・住民税
• 登録免許税や司法書士報酬など登記関係の費用
• 売買契約書にかかる印紙税
• 不動産仲介を使うなら仲介手数料
• 土地を分筆するなら測量や分筆にかかる費用
• その他雑費など

売却益にかかる譲渡所得税・住民税

共有持分を売却して売却益が出たら、その売却益に対して譲渡所得税（復興特別所得税含む）と住民税がかかります。以下の計算式で算出された譲渡所得に税率を乗じ、その金額分の譲渡所得税や住民税を支払います。

譲渡所得に乗じる税率は、その共有持分の所有権が発生したときからの所有年数に応じて決まります。

• 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下：39.63％（譲渡所得税30.63％・住民税9％）
• 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超：20.315％（譲渡所得税15.315％・住民税5％）

譲渡所得税・住民税が発生したら、確定申告によって税務署（住民税は自治体）に譲渡所得や納税額を申告しなければなりません。確定申告後は、金融機関での支払いや振替納税など、任意の方法で納付します。

もし売却する共有持分が「マイホーム（居住用財産）」や「被相続人の居住用財産（空き家）」
に該当する場合は、最大3,000万円の控除が適用されます。

出典：国税庁「No.3308 共有のマイホームを売ったとき」

共有持分の売却は共有者ごとに3,000万円ずつ適用できるので、マイホームの共有持分を売却するときは、特別控除が使えないか確認してみてください。

参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」

登録免許税や司法書士報酬など登記関係の費用

所有権移転登記や司法書士報酬など、登記関係にも費用がかかります。原則として売主側は買主側よりも登記にかかる費用は少ないものの、買主との話し合いによっては売主側が登記費用を負担する可能性もあります。念の為、登記にいくらかかるのかを確認しておいてください。

以下では、発生が見込まれる登記に関する費用をまとめました。

手続き	おおまかな費用
所有権移転登記(売買)の 登録免許税	固定資産税評価額に以下の税率を乗じる 土地：2％(2026年3月31日まで1.5％) 建物：2％
所有権移転登記の司法書士報酬	1件あたり5万～10万円
分筆登記の登録免許税	1筆あたり1,000円
分筆登記の土地家屋調査士報酬	・6万～10万円 ・境界確定が必要な場合は20万～30万円規模になる可能性あり

※ 司法書士報酬や土地家屋調査士報酬は、案件の難易度や地域などによって報酬額が変動する可能性あり

参考：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

売買契約書にかかる印紙税

売買契約書には、共有持分の売却価格に応じた印紙税がかかります。売却価格が100万超～10億円以下の1枚あたりの印紙税は次の通りです。

共有持分の売却価格	印紙税額
100万円超500万円以下	2,000円
500万円超1,000万円以下	1万円
1,000万円超5,000万円以下	2万円
5,000万円超1億円以下	6万円
1億円超5億円以下	10万円
5億円超10億円以下	20万円

参考：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

不動産仲介を使うなら仲介手数料

不動産仲介を利用した場合だと、成立した売買契約の価格に応じて、以下の仲介手数料の上限が定められています。

売却価格	手数料計算
200万円以下の部分	売却価格の5％＋消費税 (計5.5％)
200万円超から 400万円以下の部分	売却価格の4％＋消費税 (計4.4％)
400万円超の部分	売却価格の3％＋消費税 (3.3％)
売却価格400万円を超えるときの速算式	(売却価格の3％＋6万円)×1.1

参考：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」

たとえば共有持分が1,000万円で売却できたとしても、不動産仲介を利用していると、以下の金額を上限に仲介手数料の支払いが求められます。

1. 200万円以下の部分：200万円×5.5％＝11万円
2. 200万円超～400万円以下の部分：200万円×4.4％＝8万8,000円
3. 400万円超～1,000万円の部分：600万円×3.3％＝19万8,000円
4. 合計：11万円＋8万8,000円＋19万8,000円＝39万6,000円
5. 速算式：（1,000万円×3％＋6万円）×1.1＝39万6,000円

土地を分筆するなら測量や調査にかかる費用

土地を分筆して売却する場合は、測量や調査などにかかる費用があります。これらは専門知識と実務経験が求められる作業であるため、土地家屋調査士へ対応を依頼するのが一般的です。土地家屋調査士に依頼したときにかかるおおまかな報酬は以下の通りです。

作業内容	土地家屋調査士報酬
現地測量	10万円～
測量費用	10万円～
資料作成費用(境界確認書など)	10万円～
官民境界確定図の作成費	10万円程度
境界標の設置費	10万円～

分割登記の依頼を合わせると、30万～80万円程度が平均になるイメージです。土地の面積によっては、100万円以上かかる場合があります。

その他雑費など

共有持分の売却時には、売買契約に必要な書類の取り寄せ費用、共有名義不動産からの引越し費用、その他移動費などもかかります。おおよそ数万円程度を見込んでおくとよいでしょう。

共有持分売却時の必要書類

共有持分の売却時には、主に以下の必要書類を準備しておきます。

必要書類	概要・入手先
登記済権利書 または 登記識別情報	共有持分の所有者であると証明するもの 持分取得時に法務局から交付
重要事項説明書	契約上重要な情報が記載された書面 宅地建物取引士へ作成を依頼
固定資産税評価額の証明書	共有名義不動産の固定資産税評価額や共有持分割合、床面積、地積などが載っている証明書 自治体の窓口にて取得
身分証明書・住民票	自分が共有持分の所有者本人であると証明するためのもの 運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど顔写真が付いたもの 住民票は3か月以内に発行されたもの 住民票は自治体窓口やコンビニで取得
印鑑・印鑑証明書	認印でも問題ないが実印のほうが望ましい 印鑑証明書は発行から3か月以内 自治体の窓口やコンビニにて取得
土地測量図・境界確認書 (土地の共有持分売却の場合)	持っていないときは土地家屋調査士に依頼して土地境界確定測量を実施

上記の他にも書類を求められることがあります。また、土地を分筆登記するときには以下の書類が必要です。

必要書類	概要・入手先
土地測量図・境界確認書	分筆手続時に土地家屋調査士から取得
登記申請書	分筆登記に関する申請書 法務局などで取得
現地案内図	分筆する土地の場所がわかる案内図
委任状	土地家屋調査士が代理で登記申請する際に必要になる書類

なお実際にどのような書類が必要になるかは、都度業者へ確認しましょう。

共有持分売却後には確定申告や納税が必要

共有持分売却後に譲渡所得税が出る場合は、所得税の確定申告が必要です。所得税の確定申告をすれば自治体にも共有されるため、住民税の申告もしたことになります。

譲渡所得税は「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」に該当し、申告分離課税として申告します。事業の儲けを表す事業所得や、ビジネスマンの給料として受け取る給与所得などの総合課税とは別計算です。使用する確定申告書も、通常の確定申告書に加えて分離課税用の確定申告書（第三表）を使うので注意してください。

参考：国税庁「確定申告書等の様式・手引き等（令和5年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分）」

確定申告の方法は、国税庁が公開する「譲渡所得の申告のしかた」といったガイドブックに沿えば誰でも簡単にできます。国税庁の確定申告書等作成コーナーやクラウド会計ソフトを使えば、画面の案内にしたがって情報を入力するだけで確定申告書の作成が可能です。近年では、電子申請にも対応しています。

確定申告書は、共有持分の売却益を得た翌年の2月16日～3月15日の期間中に納税地の税務署へ提出しましょう。確定申告をした後は、申告した譲渡所得税を支払い用紙、口座振替、e-Taxを使った納付、クレジットカード、コンビニQRコードなどの方法で納税してください。

参考：国税庁「【税金の納付】」

共有持分を持ち続けることで想定されるトラブル

筆者へ相談いただく方のなかには、「共有持分は手放すべきと聞いて相談しにきたものの、実は理由がよくわかっていない」というケースも少なくありません。以下では、これまでの相談事例のなかから、共有持分を持ち続けることでよく起こるトラブルを紹介します。

共有持分を持ち続けると起こるトラブル	具体例
共有名義不動産にかかる費用や管理の負担で揉める	・共有者の1人が固定資産税を支払わず代表者が代わりに納税している ・自分以外の共有者が遠方に住んでいるので、維持管理の負担が自分だけに集中している
共有者との言い争いや法的な紛争が起こる	・共有者の1人が強引に不動産を占有し、明け渡し請求訴訟に発展する ・他の共有者が共有持分を黙って放棄したことで、突然渡された共有持分に関する贈与税が課せられた
相続で共有持分がさらに分割されて権利関係が複雑化する	・相続によって共有者が5人に増え、今後の管理や支払いについての話し合いをまとめる手間が増えた ・自分の子どもまで相続が続いたときに、子どもと交流のない人が共有者となってトラブルが発生する

共有持分や共有名義不動産にまつわるトラブルについては、以下の関連記事で詳しく解説しています。

共有持分を売却する以外に共有状態から抜けだす方法

共有持分の売却以外にも、共有名義不動産の共有状態から抜けだす方法はいくつも存在します。売却にはないメリット・デメリットがあるので、どの方法があなたに合っているのかぜひ一度確認してみてください。

共有状態から抜けだす方法	概要
共有持分の放棄	共有持分を放棄し、他の共有者へ帰属させる手続き。自分の意思表示のみで手続きを進められるので、迅速に共有持分を手放せる。ただし、登記時には他の共有者全員との共同申請が必要となるうえに帰属させた分の贈与税が他の共有者へ課せられるため、トラブルになるリスクに注意。
贈与	他の共有者や第三者へ無償で譲渡する方法。譲受人との合意があればすぐに成立する。相手が購入資金を準備できなくても実施できるのがメリット。譲受人には受け取った共有持分について贈与税がかかる。
共有持分割合に応じて分筆する	1つの土地を複数に分割し、共有者それぞれの単独名義として登記し直す方法。共有者全員が分筆後の土地を自由に活用しやすく、通常の不動産扱いで売却しやすい。ただし、分筆後の土地の面積や形状によっては買い手がつかない可能性がある。分筆するには共有持分割合の過半数の同意が必要かつ、登記時にもともとの共有者全員の協力の下、共同申請をおこなう。
共有物分割請求	共有者の1人が共有状態の解消についての話し合いを請求する方法。他の共有者は拒否できない。協議で結論が出ないときは共有物分割請求訴訟を提起し、裁判の判決や裁判上の和解で共有状態の解消について決定する。

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上記の方法は、すでに共有名義不動産の共有者となっている場合にできる方法です。これから共有持分を取得するという人なら、共有名義にならないよう事前に予防できる可能性があります。

＜共有名義にしないための方法の例＞

• 遺産分割協議で話し合う
• 相続放棄する
• 遺言書で単独名義での相続になるよう親と話し合っておく
• 共有名義になる前に不動産全体を売却し現金化しておく

なお、共有名義を解消する方法については、以下の関連記事で詳しく解説しています。

まとめ

共有持分を売却するには、「買取業者の買取」「他の共有者への売却」の2つの方法が考えられます。買取業者の買取なら自分の意思だけで進められるうえに、トラブルが多い共有持分でも1か月程度で売却が可能です。契約不適合責任免責などによって、売却時・売却後のトラブルも防ぎやすいメリットがあります。

他の共有者が共有持分を買い取ってくれる場合は、買取業者へ売却するより売却価格が高くなる傾向があります。どの売却先があなたにとって一番適切であるか、ぜひ当記事を参考にご判断ください。

買取業者による買取をご希望なら、共有持分・共有不動産といった訳あり物件専門の買取業者である「クランピーリアルエステート」へご相談ください。年間3,000件以上の相談実績、100万円以下～2億円以上の幅広い共有持分の買取実績、全国1,500以上の士業（弁護士や税理士など）との連携など、共有持分買取に関するさまざまな経験とノウハウを有しています。

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