不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
失踪した人の不動産を処分するため、売却して現金化したいと考える人も多いでしょう。
不動産を所有している人が失踪・行方不明になると、家や土地などの不動産は扱えないのが原則です。
ただし、失踪した人の不動産であっても「失踪宣告を受ける」「不在者財産管理人を選任する」ことで、売却できるようになります。
そのため、売却を検討する際は、不動産会社だけでなく、必要に応じて弁護士や司法書士などの専門家へ相談しながら進めることが重要です。
なお、売却方法には仲介と買取の両方があり、物件の状況や売却を急ぐ必要があるかどうかによって適した方法は異なります。
結論からいうと、失踪した人の不動産でも所定の手続きをおこなうことで売却できます。
一つ目は「失踪宣告」を申し立てることで、失踪した人を法律上死亡したものとみなし、相続を発生させる方法です。
失踪宣告後は相続手続きを進めることができ、相続登記によって売却できる状態にすることが可能です。
もう一つは「不在者財産管理人」を選任して家庭裁判所から「権限外行為の許可」をもらう方法です。
簡単にいえば、失踪した人の不動産を売却する権限について許可を得たうえで、第三者に売却する手段です。不在者財産管理人は、失踪した人に代わって財産を管理する立場ですが、不動産の売却は通常の管理行為を超えるため、別途家庭裁判所の許可が必要となります。
次の項目から、失踪宣告の申し立てと不在者財産管理人の選任における手順を詳しく解説していきます。
イエコンに寄せられるご相談では、「行方不明の親族名義の空き家を処分したいが、何年も連絡が取れず手続きが進まない」というケースが少なくありません。
実務上は、失踪から7年以上経過している場合は失踪宣告が検討されることが多く、7年未満の場合は不在者財産管理人の選任を利用するケースが一般的です。どちらの手続きが適しているかは失踪期間や財産状況によって異なるため、早い段階で弁護士などの専門家へ相談しておくと手続きがスムーズになることがあります。
失踪宣告を受けるためには、まず該当する失踪状況を明らかにしなくてはいけません。
失踪状況には2種類あり「普通失踪」または「特別失踪」のどちらに該当するかを調べる必要があります。
特別失踪・・・戦争や船舶の沈没、自然災害などの災難に遭遇し生死が不明の場合は、災難が去った1年後に失踪宣告が受けられます。
上記のどちらかに該当する場合に失踪宣告が受けられます。
次の項目からは失踪宣告を実際に申し立てる際の手順を詳しく解説していきます。
普通失踪と特別失踪の宣告における申し立て手順は同じです。
また、申し立て先は失踪した人の本籍地または居住地を管轄している家庭裁判所です。
失踪宣告の申し立てに関して把握しておくべきことは「申し立てができる人」「申し立てにかかる費用」「申し立てに必要な書類」の3つです。
次の項目からそれぞれ解説していきます。
申し立てができる人は失踪した人と利害関係にある人です。
例えば、失踪した人の配偶者や相続人にあたる人（子どもや兄弟等）などが該当します。
一方で、不在者の友人や相続人にあたらない親戚などは申立人として認められません。
なお、申立ては代理人を通じておこなうことも可能です。
実務上は、弁護士に依頼して手続きを進めるケースも少なくありません。
申し立てには「収入印紙800円分」「連絡用の郵便切手」「官報公告料4,816円」などの費用がかかります。
連絡用の郵便切手の金額については各家庭裁判所によって異なります。
そのため、申し立て先の家庭裁判所に問い合わせて確認してみましょう。
ちなみに、官報公告料は「失踪に関する届出の催告3,053円」と「失踪宣告1,763円」の合計金額です。支払いは裁判所の指示があってから納めます。料金は改定される場合があります。最新の金額については、申立先の家庭裁判所や官報販売所で確認すると良いでしょう。
申し立てに必要な書類は以下の5種類です。
戸籍謄本（全部事項証明書）と戸籍附票は不在者の本籍地を管轄している市区町村の役所で発行できます。利害関係人であれば戸籍等を取得できる場合がありますが、取得できる範囲や必要書類は自治体によって運用が異なることがあります。
事前に役所へ確認しておくとスムーズです。
失踪を証明する資料としては、行方不明者届の受理を示す書類や、不在者と長期間連絡が取れていないことを示す資料などが考えられます。
必要となる資料は事案によって異なるため、事前に家庭裁判所に確認しておくとよいでしょう。
利害関係を証明する資料として申立人自身の戸籍謄本を取得しておきましょう。
もしも、申し立て前に準備できなかった書類がある場合は、申立後に提出することも可能です。
失踪宣告の審判が確定した場合は、原則として10日以内に市区町村へ失踪届を提出する必要があります。
その際に「審判書謄本」と「確定証明書」が必要です。
また、戸籍謄本などの提出を求められることもあるため、詳しい提出書類に関しては役所に問い合わせてみましょう。
ちなみに、審判書謄本と確定証明書は審判をした家庭裁判所に交付申請をおこなうことで取得できます。
失踪宣告に関わる手続きが完了したら、相続登記が可能となるので登記をおこないましょう。
失踪した人の名義のままだとその物件を売却できません。
不動産を売却するには、原則として売主となる人への名義変更登記（相続登記）が完了している必要があります。
失踪宣告によって相続が開始した場合でも、相続登記を済ませなければ売却手続きを進めることはできません。
相続登記の詳しい手続きについては以下の記事を参考にしてみてください。
失踪宣告の要件を満たしていない場合は、別の方法で物件の売却ができます。その方法が「不在者財産管理人の選任」です。
不在者の本籍地または居住地の家庭裁判所に申し立てることで不在者財産管理人を選任できます。
それでは、具体的な申し立て手順を解説していきます。
また、相続財産管理人については、以下の記事でも詳しい内容を解説しているので参考にしてみてください。
不在者財産管理人には、不在者との間に利害関係のない第三者が選任されます。候補者として親族以外の知人や専門職が挙げられることもありますが、実務上は弁護士や司法書士などの専門家が選任されるケースが少なくありません。
不在者財産管理人の候補者が見当たらない場合は、弁護士や司法書士などの専門家へ相談することも選択肢の一つです。最終的に誰が管理人に選任されるかは家庭裁判所が判断します。
また、不動産に関する法律に詳しい弁護士であれば、手続きや必要書類の準備などのアドバイスもしてもらえます。
不在者財産管理人に報酬が付与される場合、その報酬は原則として不在者の財産から支払われます。ただし、不在者の財産状況によっては申立人に予納金の納付が求められることもあります。
不在者財産管理人の選任申し立てができる人は、利害関係人と検察官です。
利害関係人は、失踪した人の配偶者や相続人にあたる人（子どもや兄弟等）などが該当します。
一方で、不在者の友人や相続人にあたらない親戚などは申立人として認められません。
また、利害関係人が不在者管理人を選任しなかったり失踪宣告を申し立てしない場合、検察官が申し立てするケースもあります。
申し立てにかかる費用は「収入印紙800円分」と「連絡用の郵便切手」です。
郵便切手の金額については、申立先の家庭裁判所に問い合わせて確認しておきましょう。
不在者の財産額や管理の難易度によっては、管理費用や管理人報酬の原資が不足すると判断される場合があります。その場合は、申立人に対して予納金の納付が求められることがあります。
イエコンに寄せられる相談でも、「印紙代だけで済むと思っていたが、予納金が必要と言われた」というケースは珍しくありません。不動産の管理期間が長期化する可能性がある場合は、事前に家庭裁判所へ確認して
このような場合、申立人は予納金として不足分の金額を納付しなければならないこともあります。
選任申し立てに必要な書類は以下の通りです。
不在者財産管理人の候補者に候補者自身の戸籍附票または住民票を準備してもらいましょう。
もしも、準備が間に合いそうにない場合は、家庭裁判所へ相談のうえ後日提出できる場合があります。また、委任状など必要書類が整っていれば代理取得できるケースもあります。
また、不在者の財産に関する資料は「不動産登記事項証明書」「預貯金または有価証券の残高がわかる書類（通帳写し・残高証明書など）」を取得しましょう。
不在者財産管理人が選任されただけでは、不動産を売却できません。
売却するためには家庭裁判所から「権限外行為の許可」をもらう必要があります。
まず民法第103条によって不在者財産管理人の権限は以下のように定められています。
第百三条 権限の定めのない代理人は、次に掲げる行為のみをする権限を有する。
一 保存行為
二 代理の目的である物又は権利の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為出典：民法第103条
つまり、原則売却や解体処分などは権限として認められていません。不動産の売却や建物の解体などは、保存行為や通常の管理行為を超えるため、家庭裁判所の権限外行為許可が必要です。
実務上も、「管理費や固定資産税の負担が続いている」「空き家の老朽化が進んでいる」といった事情がある場合に、売却の必要性が認められやすくなります。
権限外行為の許可をもらう際も家庭裁判所に申し立てなければなりません。
家庭裁判所に申し立てをすると、許可の承認を判断するために、書面で照会されたり直接事情を確認される場合があります。
家庭裁判所から照会や追加資料の提出依頼があった場合は、速やかに対応することが望ましいでしょう。対応が遅れると審理期間が長引く可能性があります。
家庭裁判所は「売却した方が申立人にとって得かどうか」ではなく、「不在者本人の利益になるか」という観点で許可の可否を判断します。
例えば、老朽化した空き家の維持費がかかっている場合や、固定資産税の負担が続いている場合には、売却によって財産価値を保全できるとして許可されるケースがあります。一方で、単に相続人が現金化したいという理由だけでは許可が認められないこともあります。
書式や記入例は以下のリンクを参考にしてみてください。
失踪宣告の申し立てをおこなう際に注意しなければならないことがあります。
失踪宣告後に本人の生存が判明するケースは多くはありませんが、制度上はその可能性も想定されています。このような場合、失踪宣告や不在者財産の取り扱いが法律で決められています。
また、失踪宣告を受けるまでに時間がかかってしまうため、手続きが長期化すると、固定資産税や建物の維持管理費などの負担が継続する可能性があります。
次の項目から2つの注意点について詳しく解説していきます。
失踪宣告を受けた後に失踪した人が生きていると判明したのであれば、失踪宣告を取り消さなければなりません。
第三十二条 失踪者が生存すること（中略）の証明があったときは、家庭裁判所は、本人又は利害関係人の請求により、失踪の宣告を取り消さなければならない。出典：https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=129AC0000000089#130、民法第32条
失踪宣告を取り消すためには不在者だった本人または利害関係人が家庭裁判所に申し立てます。本人の生存が判明した場合は、本人または利害関係人が家庭裁判所へ失踪宣告取消しの申立てを行います。具体的な手続きや必要書類は事案によって異なるため、家庭裁判所や専門家へ確認するとよいでしょう。
また、失踪宣告が取り消された場合、失踪宣告によって財産を取得した人は、その権利を失うことになります。ただし、返還義務の範囲については民法32条2項に基づき、「現に利益を受けている限度」で判断されます。
不在者財産の返還義務については以下のように規定されています。
第三十二条 2 失踪の宣告によって財産を得た者は、その取消しによって権利を失う。ただし、現に利益を受けている限度においてのみ、その財産を返還する義務を負う。出典：https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=129AC0000000089#130、民法第32条2項
不在者の財産によって、現在も利益を受けている場合、財産を返還しなくてはなりません。
例えば、不在者財産を生活費や借金（ローン）などに充てている場合、自己負担する金額が少なくなります。
一方で、利益を受けていないとみなされる用途もあり、使った金額の返還義務が免除されることがあります。
先ほどもお伝えした通り「利益を受けている」場合においてのみ、財産を返還する義務があります。反対にいえば「利益を受けていない」場合は返還の義務はありません。
一般的には、すでに消費されて現存していない財産については、「現に利益を受けている」と評価されない場合があります。ただし、具体的な返還義務の範囲は個別事情によって異なるため、一概には判断できません。
財産をどのように使用した場合に返還義務が生じるかは、個別の事情や裁判所の判断によって異なります。判断に迷う場合は弁護士へ相談することをおすすめします。
このように、不在者財産の使用用途によって返還義務の有無が異なります。
返還しなければならないか判断に迷った場合は弁護士などの専門家に相談してみるとよいでしょう。
失踪宣告の手続きに要する期間は事案によって異なりますが、申立てから数か月以上かかることが一般的です。
まず失踪宣告を申し立てたのち、書面照会や調査などの審理が実施されます。
その次に家庭裁判所による「公示催告」もおこなわれます。
失踪宣告を受けてからも相続登記や売却活動などの期間が必要なため、実際に売却が完了するまで長期間を要するケースもあります。
イエコンに寄せられる相談でも、「失踪宣告が出ればすぐ売却できる」と考えている方は少なくありません。
しかし実際には、失踪宣告後に相続人の確定や遺産分割協議（必要な場合）、相続登記などの手続きが必要になります。
特に相続人が複数いるケースでは、売却方針の調整に時間がかかることもあるため、失踪宣告はあくまで手続きのスタートラインと考えておくとよいでしょう。
失踪した人名義の不動産は、原則として本人以外が自由に売却することはできません。ただし、「失踪宣告」を利用して相続手続きを進める方法や、「不在者財産管理人」の選任を家庭裁判所へ申し立てる方法によって、売却が可能となるケースがあります。
どちらの方法も家庭裁判所に申し立てる必要があり、書類や費用を準備しなければいけません。
また、失踪宣告を受けてから失踪した人が生きていた場合は、失踪宣告の取り消しや不在者財産の返還義務が求められることに注意しましょう。
手続きの進め方や財産管理、売却の可否について不安がある場合は、弁護士や司法書士などの専門家へ相談しながら進めると安心です。特に不在者財産管理人の選任や失踪宣告の申立ては家庭裁判所が関与するため、事前に専門家の助言を受けておくと手続きを円滑に進めやすくなります。
イエコンに寄せられる相談でも、「管理負担を早く解消したい」という理由から買取を選ぶ方もいれば、「時間をかけても高値を目指したい」と考えて仲介を選ぶ方もいます。
