「遺産のなかに不動産があるけど活用できない」「維持や管理が面倒」といった理由で、相続不動産の処分を検討している人は少なくありません。
なかには「親や祖父母からもらった不動産を処分するのは気が引ける」と思っている人もいるかもしれませんが、自分が住むわけでもない不動産を放置し続けるのは、非常にリスクが高いといえます。
相続で手に入った不動産がいらない場合、なるべく早く処分するようにしましょう。
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いらない相続不動産でも放置はNG！
自分が住むわけでもない不動産を放置し続けるのは、非常にリスクが高いといえます。
なかでも、とくに注意すべきなのは次の3つです。
- 1.資産価値が下がり続ける
- 2.維持費がかかる
- 3.空き家の場合は罰則や損害賠償につながる
どのリスクも、すぐに処分すれば解決できる問題です。
相続不動産をいらないと感じているのであれば、速やかに処分するとよいでしょう。
【リスク1】資産価値が下がり続ける
不動産が建物の場合、年月とともに価値が下がってしまうのは避けられません。
経年劣化によって、建物はどうしても傷んでしまいます。
とくに、だれも使っていない空き家は、経年劣化の進行も早くなるといわれています。
いずれは資産価値が0円になり、解体費用などがかかる分、むしろマイナスの資産になってしまう恐れもあるので、注意が必要です。
【リスク2】維持費がかかる
不動産は、もっているだけで多くの維持費が必要になります。
固定資産税や都市計画税など各種税金、建物の修繕や土地の草刈りといったメンテナンス費用など、あげれば切りがありません。
不動産は実際に住むか、だれかに貸して収益がなければ、維持費がかかるだけ損になってしまうのです。
【リスク3】空き家の場合は違反金や損害賠償につながる
相続不動産が空き家の場合、いわゆる「空き家問題」にも注意が必要です。
放置された空き家は、各自治体が「そのままの状態を維持すると危険、もしくは著しく景観を損なう」と判断した場合「特定空き家」に認定されます。
特定空き家に認定されると、固定資産税の軽減措置を受けられなくなって税額が跳ね上がったり、50万円以下の過料（違反金）を課せられる恐れがあります。
相続したいらない不動産を処分する方法
相続した不動産がいらないからといって、放置するのは危険です。
そこで、以下2つの方法であれば、相続した不要な不動産を処分できます。
- 相続放棄で不動産を手放す
- 個人や団体に不動産を寄付する
次の項目から、順番に確認していきましょう。
【方法1】相続放棄で不動産を手放す
相続した不動産に、活用できる見込みがなければ、相続放棄を検討しましょう。
相続放棄をすれば「最初から相続人ではなかった」とみなされます。
そのため、相続に関わるトラブルと一切関わらなくて済むのがメリットです。
相続放棄の必要書類と流れ
不動産の相続放棄をする場合は、相続の開始があったことを知ったときから、3ヶ月以内に相続放棄の申請をする必要があります。
また、申請には以下の書類が必要です。
- 相続放棄申述書
- 被相続人の戸籍謄本
- 被相続人の住民票又は戸籍の附票
- 相続放棄をする人の戸籍謄本
- 収入印紙
- 郵便切手
自分と被相続人の関係（親子や配偶者など）で必要書類が変わるので、弁護士など相続の専門家に相談するか、裁判所のウェブサイトを確認しましょう。
必要書類を揃え終えたら、その書類一式を家庭裁判所に提出します。提出後、1～2週間ほど経つと裁判所から照会書という質問状が送られてくるので回答をして返送します。
その照会書の回答内容をもとに裁判所で審理がおこなわれ、2週間ほどで相続放棄申述受理通知書が送られてきます。この通知書が手元に届いた時点で相続放棄の手続きは完了となります。
なお、相続放棄とは全相続財産を放棄することであり、不動産のみの相続放棄はできない点に注意しましょう。
不動産を放棄しても管理責任は保持されることに注意
相続放棄で注意しなければいけない点は、不動産の管理責任まで放棄できないことです。
相続放棄によって相続人がだれも存在しなくなった不動産は「管理されない放置物件」になり、周辺地域へ悪影響を与えてしまいます。
このようなリスクを防ぐため、民法によって相続放棄後も放棄者が一定の期間管理を継続するよう定められているのです。
民法第940条
相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理をはじめることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。
出典：e-Govポータル「民法第940条」
新たな管理者が管理をはじめるまでの間は、家が朽ちて倒壊しないよう修繕したり、土地が荒れないよう定期的な整備を続ける必要があります。
もしも「不動産を相続する人が一人も存在せず、自分だけでは管理もできない」という場合、家庭裁判所で相続財産管理人を選任することで管理責任を免れることができます。
相続放棄について不明点がある場合は、弁護士に相談して手続きのサポートをしてもらうとよいでしょう。
【方法2】個人や団体に不動産を寄付する
相続財産を、個人や団体に寄付することで手放す方法もあります。
寄付先として「自治体」「個人」などが主な寄付先ですが、それぞれに気をつけるべきポイントがいくつかあるので注意しましょう。
次の項目から寄付先ごとに詳しく解説していきます。
自治体に寄付する
相続した不動産を地域の活性化や町づくりに活かしたい場合は、自治体に寄付する方法も検討してみるとよいでしょう。
寄付された土地や、家の活用例には次のようなものがあります
- 私道
→公衆用道路として活用 - 空き家
→田舎暮らし支援住宅や地域のコミュニティスペースとして活用 - 空き地
→子供の遊び場や防災公園として活用 - 倒壊した建物とその敷地
→建物を解体し公共空間を確保（危険空き家対策）
ただし、不動産の寄付を受け入れると自治体の税収（固定資産税）が減ってしまうので、自治体は寄付の受け入れに慎重です。
受け入れ条件は自治体ごとにいくつかありますが、根幹となるのは「その不動産を公的に活用できること」です。
寄付を考えている場合、まずは役所の財政課などに相続した土地や家が活用できないか相談してみましょう。
個人に寄付する
相続した不動産は個人に対して寄付することもできます。個人への寄付は、税法上は贈与と同じです。
近隣に住む親族や古くから付き合いのある地主さんなど、親しい関係の人へと寄付することが一般的です。
その土地を得ることで将来的に資産価値が上がる可能性がある場合など、投資・資産運用としての活用できるという見込みがある不動産であれば、寄付を受け入れてくれる人もいるでしょう。
寄付は贈与と同義なので、もちろん贈与税が発生します。
贈与税には基礎控除があり、毎年110万円以内の財産であれば贈与税がかからない仕組みになっています。
相続不動産の贈与で、節税したい人は税理士に相談してみるとよいでしょう。
いらない不動産は相続後の売却がおすすめ
不動産を相続したとき、必要ないからといって放置してしまうと、さまざまなリスクがあります。
そこで、相続した不動産が必要ないなら、売却するとよいでしょう。
所有権を手放すことで、リスクを排除できるだけでなく、現金化することも可能です。
そして、相続不動産を売るなら「相続不動産を専門に取り扱う買取業者」への売却がおすすめです。
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相続不動産を売るなら「相続不動産を専門に取り扱う買取業者」へ売却するとよいです。
買取業者に直接買い取ってもらえば、買主を見つける時間や手間を削減できるため、最短数日での売却も可能です。
また、相続不動産の売却では、遺産分割の方法や配分などでトラブルになっているケースも少なくありません。
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家や土地に思い入れがあるなら親族に売却してもOK
相続した家や土地に思い入れがある場合は、親族に相続不動産を売却してもよいでしょう。
相続が終わってから親族に買い取ってもらうのもよいですし、相続人同士なら不動産の相続分を買い取ってもらう形で遺産分割をおこなうこともできます。
親族に売却する主なメリットには次のようなものがあります。
- 親族ゆかりの地であれば快く買取を引き受けてくれる可能性がある
- 売却後の家に訪問することができる
- 売買交渉がスムーズに進みやすい
ただし、トラブル防止として、第三者に売却するときと同様に売買契約書を作るよう気をつけましょう。
親族間の売買は見知った相手なので、契約書などを作成しないケースもあります。
しかし、時間が経ってから双方の見解に食い違いが出るなどで、後々トラブルになってしまったときに問題が複雑化する恐れもあります。
そのため、親族間の売買であっても売買契約書は必ず作成し、将来に起こり得るトラブルは未然に防いでおきましょう。
親族間売買のみなし贈与に注意
親族間の売買だと、相手のためを思って不動産の売買価格を低く設定してしまうケースが少なくありません。
しかし、著しく低い価格設定にすると「みなし贈与税」が課税されてしまいます。
例えば、本来3,000万円で売買されるべき不動産が1,000万円で売買されると、差額の2,000万円の部分に贈与税が課せられることになります。
みなし贈与税が課税されないように売買するためには、不動産鑑定士など専門家に「不動産の価値」を調べてもらい、その金額を参考に値段を設定するとよいでしょう。
まとめ
「相続した土地や家が不要なので手放したい」と思っても簡単に処分できるとは限りません。
とくに、活用がむずかしい不動産は、買主や寄付の受け入れ先を見つけるのはむずかしいでしょう。
相続放棄をすれば相続トラブルも回避できますが、相続の取り分をすべて捨てることになります。
相続不動産が不要だと思っているなら、弁護士と連携した買取業者に相談するのがおすすめです。弁護士と連携した買取業者なら、遺産トラブルの解決もサポートしつつ、スムーズに相続不動産を売却できるでしょう。
相続不動産についてよくある質問
相続財産に不動産があるのですが、いらない場合はどうすればよいですか？
相続放棄は、具体的になにをすればよいですか？
相続不動産の売却で、なにか注意点はありますか？
相続不動産の寄付は具体的にどうやるのですか？
相続不動産を売却したい場合、どこに相談すればよいですか？
