故人名義の土地を売却するには相続登記が必要！名義変更の手順や土地に合った売却方法も解説

相続した土地の売却を検討している人のなかには、「故人名義でも売却できるのか」「名義変更は必要なのか」といった疑問を抱えている人もいることでしょう。

結論、相続した土地は故人名義のまま売却することはできません。売却できるのは原則自分名義の土地であるため、たとえ親族であっても個人名義のままでは売却できないのです。

故人名義の土地を売却したい場合、相続登記によって土地の名義を故人から自分に変更する必要があります。名義変更をすれば自由に相続した土地を売却できるため、その土地に合った方法で売却することを検討するとよいでしょう。

当記事では、故人名義の土地を売却する方法をテーマに、名義変更の手順や土地に合った売却方法を解説していきます。

なお、相続登記をするには、「遺産分割協議」によってすべての相続人から合意を得たうえで遺産相続を完了させる必要があります。遺産相続の流れについても解説していくため、個人名義の土地を相続する場合には参考にしてみてください。

故人名義の土地を売却する場合は相続登記で名義変更をしておく

大前提、他人名義の土地を許可なく第三者が売却することはできません。そのため、相続人であっても故人名義の状態では土地を売却することが原則できません。

実際に民法でも、登記上の名義人になっていない限り、第三者に対して土地の所有者であることを主張できないと決められています。

民法第177条
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
出典：e-Govポータル「民法第177条」

故人名義の土地を売却するには事前に相続登記をして、土地の名義を故人から自分に移しておく必要があります。

相続登記とは、亡くなった人（被相続人）が所有していた建物や土地などの不動産を相続する場合、その名義を相続人へ変更するための手続きのことです。

相続登記をして名義が故人から自分に変更された後であれば、基本的には自由に土地を売却できます。

なお、2024年4月1日から相続登記は義務化されています。土地を相続してから3年以内に相続登記を行わなければ10万円以下の過料対象になるため、「売却をしないから相続登記はしないでおこう」といった対応は認められません。

相続登記については「相続登記を行い故人名義を変更する」の見出しで解説しますが、土地を相続する場合は必ず相続登記をするようにしましょう。

故人名義の土地は単独名義に変更するのが得策

家族や兄弟がいる場合、相続人が複数人になることがあります。その場合で土地を相続するとなると、共有名義または単独名義のどちらに変更するかを選ばなければなりません。

遺言などによって共有名義が必須となるケースを除きますが、売却を見越して故人名義の土地を相続する場合、基本的には単独名義に変更するのが得策です。

土地を単独名義で相続するべきといえる理由には、下記が挙げられます。

• 売却など土地を自由に活用できる
• ほかの相続人とのトラブルを予防できる

共有名義で相続すると、その土地を活用する際に全ての共有者から同意を得る必要があり、単独名義よりも活用するのが難しくなります。

一方、単独名義で相続すれば、その土地は自分1人の占有物になるので、他人の同意を得ずに自由に使用できます。売却はもちろん、駐車場などの用途で貸し出すこともできるので、土地活用で収益を上げやすくなるメリットがあります。

また、共有名義の場合は権利関係が複雑になりやすいことから、土地売却の際にほかの共有者とトラブルが起きることも少なくありません。単独名義であればそのようなトラブルが起きることもないため、スムーズに土地売却を進められるのもメリットの1つです。

故人名義の土地を相続登記するまでの流れ

故人名義の土地を売却するには、前述の通り相続登記が必要です。相続登記をするには、他の相続人とともにさまざまな手続きを行わなければなりません。

おおまかではありますが、故人名義の土地を相続登記するまでは下記のような流れとなります。

1. 相続人を確定させる
2. 相続の対象となる財産を確定させる
3. 遺言書があるかを確認する
4. 相続人全員で遺産分割協議を行う
5. 相続登記を行い故人名義を変更する

ここからは、故人名義の土地を相続登記するまでの流れを解説していきます。

相続人を確定させる

故人名義の土地を相続する場合、まずは相続人を確定させる必要があります。基本的には「配偶者」「子ども」「親」「兄弟姉妹」が相続人に該当します。

ただし、場合によっては下記のケースも相続人に該当する可能性があります。

• 配偶者以外との子ども
• 養子
• 内縁の妻と子ども

なお、相続人を確定させる際には、亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本をすべて取得するのが一般的です。場合によっては手続きが複雑になることもあるため、その際には司法書士などの専門家に相談することも検討してみてください。

相続の対象となる財産を確定させる

相続人を確定させた後は、相続の対象になる財産の調査が必要です。

相続の対象になる財産は、亡くなった人のプラス・マイナスの財産すべてが対象になります。具体的には下記のような財産が該当します。

• 土地や家などの不動産
• 自動車や貴金属などの動産
• 預貯金や株式といった有価証券
• ローンなどの負債
• 未払いの税金や家賃

遺産相続の際には、これらの財産が原則法定相続分に則って公平に分配されます。借金のようなマイナスの財産も相続の対象になるため、遺産相続の際には慎重かつ正確な調査が必要です。

「財産の種類が多すぎる」のように財産を調べるのが難しい場合、司法書士や税理士などの専門家に依頼するのがよいでしょう。

遺言書があるかを確認する

財産が確定した後は、亡くなった人の遺言書があるかを確認します。遺言書が残っている場合、基本的には遺言書の内容に沿って遺産分割が行われるためです。

遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」の2種類があります。

• 自筆証書遺言：亡くなった人が自ら執筆した遺言書
• 公正証書遺言：公の場で証人が立ち会ったうえで作成された遺言書

公正証書遺言であれば、見つけたその場で開封や内容確認ができます。一方、自筆証書遺言の場合は遺言内容の改ざんを防ぐため、家庭裁判所で手続きをしたうえで開封しなければなりません。

つまり、遺言書の種類によっては、見つけた場所ですぐに開封できないので注意が必要です。

なお、遺言書が作成されていない、または見つからない場合、相続人同士の話し合いで遺産相続が行われます。

相続人全員で遺産分割協議を行う

遺言書の有無を確認した後は、相続人全員で遺産分割協議を行います。

遺産分割協議とは、遺産をどのように分配するのかを決めるための話し合いのことです。より簡単に説明すれば、亡くなった人の財産を「誰に」「どのように」「どれくらい」分配するのかを決めるための話し合いといえます。

基本的に遺産分割協議の際には「遺産分割協議書」の作成が必要となり、下記のような事項を記載します。

• 亡くなった人の名前と亡くなった日付
• 遺産分割協議に参加した人の名前や住所
• 相続人全員の実印による押印
• 相続の対象となる財産とその財産を取得する人

遺産分割協議では、相続人全員が話し合って決めた遺産の分割に同意する必要があります。同意があれば遺産分割協議書を作成し、各相続人の署名と実印をすることで遺産分割協議が終了する流れです。

相続登記を行い故人名義を変更する

遺産分割協議が終了し、遺産相続が完了した後は、相続登記を行い土地の名義変更をします。相続登記は大まかに下記のような流れとなります。

1. 相続登記に必要な書類を集める
2. 登記申請書を作成する
3. 登録免許税を算出して、収入印紙を用意しておく
4. 土地の所在地を管轄する法務局に書類と収入印紙を提出する
5. 相続登記が完了する

相続登記は相続する土地があるエリアを管轄する法務局で行います。個人で手続きすることもできますが、書類の用意や手続きは複雑かつ専門的な知識が必要なため、司法書士に依頼するのも手です。

故人名義の土地を相続登記する際にはさまざまな書類が必要

故人名義の土地を相続登記する際には、さまざまな書類が必要です。場合によっては追加書類が必要ですが、基本的には下記のような書類が求められます。

• 亡くなった人（被相続人）と土地を相続する人の戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 土地を相続する人の住民票
• 土地の固定資産評価証明書
• 相続登記申請書
• 遺産分割協議書
• 土地を相続する人の印鑑証明書
• 相続関係説明図（被相続人と相続人の関係を示せる図）
• 遺言書（残っている場合）

相続登記の際には、亡くなった人と相続人に関する書類が必要です。とくに戸籍謄本については取得に時間がかかるため、司法書士に依頼するのも一つの手です。

相続した故人名義の土地を売却する方法

故人名義の土地に限りませんが、一般的な不動産の売却方法は、「仲介」「買取」の2種類です。そのため、相続した故人名義の土地を売却したいのであれば、基本的には仲介や買取で売却することを検討するべきといえます。

しかし、土地のなかには形状や権利関係などが特殊な土地もあります。そのような土地の場合は一般的な土地よりも買い手が現れづらいため、売却方法を工夫しておくことが大切です。

ここからは、一般的な土地と特殊な土地の売却方法をそれぞれ詳しく解説していきます。

一般的な土地の売却方法は仲介や買取がおすすめ

一般的な土地であれば、仲介や買取で売却することを検討してみてください。

仲介とは、不動産会社などの業者に間に入ってもらい不動産を売却する方法のことです。一方、買取とは、業者に物件を直接購入してもらう方法のことです。

それぞれ異なる特徴がありますが、簡単にいえば「高値で売りたいのであれば仲介」「なるべく早く確実に売りたいなら買取」のようにおすすめの売却方法は変わります。

仲介なら買取よりも高値で相続した土地を売却できる

買取の場合、仲介よりも売却価格が下がるのが一般的です。そのため、「なるべく高値で相続した土地を売りたい」という場合は仲介で売却するのが向いています。

仲介で土地を売却する場合、一般的には下記のような流れとなります。

1. 不動産会社に土地の価格を査定してもらう
2. 査定結果をもとに販売価格を決める
3. 不動産会社と媒介契約を締結させる
4. 不動産会社に土地の売却活動をしてもらう
5. 買主が現れれば売買契約を締結させる
6. 買主へ土地を引き渡す

まずは不動産会社と相談して土地の販売価格を決めて、購入してくれる買主を探します。そして、買主が見つかったら、売買契約を結んで土地を引き渡すといった流れです。

ただし、仲介の場合、買取よりも売却までの期間が長期化しやすくなります。あくまで目安ですが、3か月から6か月程度の期間がかかるのが一般的であるため、売却までにある程度の期間がかかっても問題ない場合に仲介を検討するのがよいでしょう。

仲介なら買取よりも高値で相続した土地を売却できる

仲介の場合、売却できるまでに3か月から6か月程度の期間がかかるのが一般的です。一方、買取であれば数日〜1か月程度で売却できるのが一般的であるため、なるべく早く相続した土地を売りたい場合には買取業者への依頼が向いています。

また、買取業者の目的は買い取った不動産を活用して利益を得ることであり、居住ではありません。活用できるノウハウがあるため、仲介よりも土地を買い取ってもらえる可能性が高いといえるのです。

そのため、確実に土地を売却したい場合にも、買取で売却することを検討してみるとよいでしょう。

買取で土地を売却する場合、一般的には下記のような流れとなります。

1. 依頼する買取業者を探す
2. 売却に必要な書類を用意する
3. 買取業者と土地の売買契約を締結する
4. 買取業者へ土地を引き渡す

仲介のように買い手を探すための売却活動が不要なため、売却が完了するまでの流れは買取のほうが簡潔になりやすいです。

ただし、買取の場合は仲介よりも売却価格が安くなるのが一般的です。あくまで目安ですが、仲介の7割～8割程度が相場といわれているため注意が必要です。

特殊な土地は売却方法を工夫してみる

故人名義の土地といっても、通常の土地ではなく特殊な土地を相続するケースも少なくありません。相続で取得しうる特殊な土地としては、下記が挙げられます。

1. 共有持分：土地に対する部分的な所有権
2. 借地：地主から借りている土地
3. 底地：借地人へ貸している土地
4. 再建築不可物件：建物を新たに建築できない土地

これらの特殊な土地の場合、通常の土地よりも買い手がつきづらくなると予想され、仲介では売却するのが難しいです。そのため、売りたい土地に合わせて売却方法を工夫するのがよいでしょう。

ここからは、それぞれの土地の種類と適切な売却方法を解説します。

共有持分の売却方法

共有持分とは、複数人で1つの不動産を共同で所有するとき、各々がその不動産について持っている所有権割合のことです。

相続人が複数いる場合、遺産分割協議などの状況によっては、1つの土地を物理的に分けるのではなく、所有権だけを複数人で分けて共有持分として相続することもあります。

共有名義の不動産そのものは共有者全員の同意がないと売却できませんが、自分の共有持分のみであれば他共有者の同意がなくても自由に売却可能です。

共有持分の売却方法としては、次の4パターンがあります。

1. 他共有者へ持分のみを売却する
2. 全共有者の持分を買い取って自分の土地として売る
3. 第三者へ持分のみを売却する
4. 共有持分を専門とする買取業者に買い取ってもらう

なお、買取業者のなかには、共有持分の買取を専門とする業者もあります。そのような業者であれば、共有持分のみであっても比較的高値での売却に期待できます。

共有持分の仕組みや売却方法については、次の記事でくわしく解説しているので参考にしてみてください。

借地の売却方法

借地とは、地主から借りている土地のことで、借地人が建物を所有するために土地を利用できる権利を「借地権」といいます。借地権であれば、個人や法人などの第三者に売却することも可能です。

ただし、勝手に借地権を売却すると借地契約を解除される恐れがある上、地主が借地権を買い戻したい場合もあるので、必ず地主へ相談して承諾を得てから売却しましょう。

借地権の売却方法としては、以下の4パターンがあります。

1. 地主に借地権を売却する
2. 第三者に借地権を売却する
3. 地主と協力して借地ごと同時売却する
4. 借地権を専門とする買取業者に買い取ってもらう

それぞれの売却方法については、以下の記事を参考にしてください。

底地の売却方法

底地とは、地主が貸している土地のことで、借地人に対して借地権を与える代わりに、借地人から地代や契約更新料を受け取れる権利「底地権」を地主が持ちます。

簡単にいえば、借地と底地はどちらも物理的には同じ土地ですが、土地を貸している地主から見ると「底地」になり、土地を借りている借地人から見れば「借地」になります。

そのため「借地権」と「底地権」の違いについても、以下のように説明できます。

底地を貸している賃貸借契約の期間中、地主は底地を自由に活用できないため、買主が見つかりにくく売却が難しいです。

底地の売却方法としては、以下の5パターンがあります。

1. 借地人に底地を売却する
2. 第三者に底地を売却する
3. 借地人と協力して底地を同時売却する
4. 借地と借地権を等価交換する
5. 不動産買取業者に買い取ってもらう

なかなか売りづらい底地の売却方法は、こちらの記事を参考にしてください。

再建築不可物件の売却方法

再建築不可物件とは、法改正などによって、現在の法律では建物を建て替えたり新しく建設できない物件のことです。再建築ができない要因はさまざまですが、一般的に接道義務を満たしていない場合が多いです。

再建築不可物件の売却方法としては、以下の3パターンがあります。

1. 隣家の所有者に土地を売却する
2. 建築基準法を満たすように工夫してから売却する
3. 不動産買取業者に買い取ってもらう

一般的に再建築不可物件の売却価格は、通常の物件の50〜70%程度まで安くなりやすいです。

しかし、売却前にリフォームやリノベーションしたり、自分の土地を物理的に移動させて接道義務を満たせば、再建築不可物件でも高く売れるケースもあります。

「再建築不可物件」の売却方法については、こちらの記事を参考にしてください。

故人名義の土地を相続登記した場合に発生する費用

故人名義の土地を相続登記した場合には、下記のような費用が発生します。

• 登録免許税
• 司法書士などの専門家への報酬
• 必要書類を取得するための費用

ここからは、故人名義の土地を相続登記した場合に発生する費用をそれぞれ解説していきます。

登録免許税

故人名義の土地を相続登記するには、登録免許税という税金がかかります。

登録免許税とは、登記手続きをする際に納めなければならない税金のことです。登録免許税は下記の計算式で算出が可能です。

参照：国税庁「登録免許税の税額表」

固定資産税評価額とは、固定資産税を決定する基準となる評価額のことです。たとえば、固定資産税評価額が1,000万円の土地であれば、4万円の登録免許税がかかります。

なお、固定資産税評価額は各市区町村が定めており、納税通知書や固定資産税評価証明書から確認できます。登録免許税を算出する際は、これらの書類を確認してみてください。

司法書士などの専門家への報酬

遺産相続や相続登記をする場合、司法書士などの専門家に依頼するケースも考えられます。

たとえば、司法書士に相続登記を依頼した場合、報酬金の相場は7万円〜10万円程度といわれています。また、税理士に相続にかかる税金の計算や申告の代行を依頼する場合には、遺産総額の0.5%〜3.0％程度の費用がかかるのが一般的です。

専門家への報酬は、事務所やその専門家によって異なります。初回相談であれば無料であるのが一般的であるため、無料相談を活用してどの程度の費用がかかるのかを尋ねておくのもよいでしょう。

必要書類を取得するための費用

相続登記の際にはさまざまな書類が必要ですが、書類を取得するためには費用がかかるものもあります。取得のために費用がかかる書類の例とその費用相場は下記のとおりです。

• 戸籍謄本：1通につき450円
• 除籍謄本：1通につき750円
• 住民票の写し：1通につき200円～300円程度
• 印鑑証明書：1通につき200円～300円程度
• 固定資産評価証明書：1通につき200円～400円程度

取得する戸籍などによって必要書類を取得するための費用は変動するため、「相続登記の際には〇〇円がかかる」とは一概にいえません。あくまで目安ですが、2万円〜3万円程度が必要書類を取得するための費用といわれています。

まとめ

故人名義の土地は、相続登記を行い自分名義に変更することで売却できます。相続登記をするにはさまざまな書類作成が必要になり、専門的な知識も必要であるため、基本的には司法書士や税理士といった専門家に相談しながら登記をするのがおすすめです。

相続登記によって故人から自分に名義を変更すれば土地売却が可能で、仲介や買取で土地を売却するのが一般的です。ただし、共有持分や再建築不可物件などの特殊な土地の場合は買い手がつきづらくなると予測されるため、その土地に合わせて売却方法を工夫するのがよいでしょう。