相続や離婚をする際、他の相続人や配偶者からマンションの売却を持ちかけられることがあります。
しかし、両親から相続したマンションであったり、自分で購入したマンションのは手放したくないという人も多いのではないでしょうか。
相続時や離婚時にマンションを売りたくない場合の対策としては、他の相続人や配偶者からマンションを買い取る方法がベストです。
またマンションを買い取る余裕がない場合は「リースバック」という方法で、マンションを一度売却した後で賃貸物件として住み続けることもできます。
「どのような対策をとるべきか？」はあなたの状況に応じて異なるため、まずはマンションの資産価値を把握するためにも不動産業者へ相談することをおすすめします。
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なぜマンションを売らなければならないのか？
相続や離婚などが原因で「マンションを売りたくないのに、売却せざるを得ない」という人も多いと思います。
自分の意思に反してマンションを売らなければならない場合、大きく以下の2種類のケースがあります。
- 相続に伴う「遺産分割」
- 離婚に伴う「財産分与」
それぞれのケースに合わせた適切な対策をとれば、マンションを売却せずに済む問題もあります。
まずはマンションを売りたくない理由を洗い出して、自分がどちらのケースに該当するのかを確認しましょう。
【理由1】相続に伴う「遺産分割」
1つ目は「兄弟などで相続する財産にマンションが含まれている」というケースです。
マンションが相続人同士で分ける場合、マンションを売ることで現金化してから売却益を分配する「換価分割」という分け方が用いられることが多いです。
もしマンション相続に関して被相続人からの遺言書が残っていれば、その内容に従って相続されますが、マンションの分け方が遺言書で指示されていない場合、相続人同士で「遺産分割協議」をおこない、マンションの分け方について話し合わなければいけません。
遺産分割協議には相続人全員の同意が必要になるため、あなたが「マンションを売りたくない」と主張すれば、基本的には売却できません。
ところが、いつまでもマンションの分け方が決まらないと、相続税の申告期限に間に合わず、納税額が増えてしまう恐れもあるので注意が必要です。
遺産分割協議自体には期限はありませんが、相続税の申告期限である「相続開始から10カ月以内」までにマンションの分け方を決めておきましょう。
【理由2】離婚などに伴う「財産分与」
2つ目は「離婚するので、マンションを処分しなければいけない」というケースです。
婚姻してから夫婦で築いてきた財産「共有財産」は、離婚時に夫婦間で分け合わなければなりません。
以下のような、夫婦で共同出資して購入したマンションは「共有財産」と扱われて、離婚時における財産分与の対象になります。
- 夫婦の共同名義でローンを組んだマンション
- 夫名義のローンに妻で連帯保証人となっているマンション
しかし、マンションを物理的に分けることはできないので、売却することで現金化してから夫婦間で売却益を分け合う場合が多いです。
ただし、結婚以前から所有しているマンションや相続で取得したマンションの場合、夫婦の一方が単独で所有している「特有財産」と見なされるため、財産分与の対象にはなりません。
しかし、マンションのような収益物件でも、売りたいときに簡単に売れるとは限りません。特に入居者がいる場合、追い出して更地にすることも難しいのです。
「入居率が高い」「土地に借地権が設定されている」という場合、状況によっては売却よりも経営を続けた方がいいケースもあります。上記に当てはまるときは、すぐに売却を考えず「経営を持ちなおすために専門家を頼る」または「転貸借する」など、経営を継続させるために何ができるかを考えていきましょう。
相続するマンションを売りたくないときの対策
まずは「相続するマンションを売りたくない」ときの対策を解説します。
マンションを相続人同士で分け合おうとしても「寝室はAさんのもの、キッチンはBさんのもの」というように物理的に分けることはむずかしいですよね。
そのため、マンションを売却して現金化することで平等に分配できるようにする「換価分割」で分け合うことが多いです。
しかし相続時には「換価分割」だけでなく、次のような分割方法もあります。
| 分割方法 | |
|---|---|
| 現物分割 | マンションそのものを物理的に分ける |
| 代償分割 | 相続人の誰かがマンションを買い取る |
| 換価分割 | マンションを売却して利益を分け合う |
| 共有分割 | 相続人同士でマンションを共同所有する |
ですので、マンションが相続財産の対象になっている場合でも、売却せずに遺産分割することは可能です。
次の項目から「マンションを売らずに相続するには、どの相続方法を選べばよいのか？」をそれぞれ解説していきます。
【対策1】マンション以外の財産を他相続人に譲る
1つ目は「マンション以外の財産を他の相続人に譲る」という方法です。
相続人のうち1人がマンションを相続する代わりに、他の相続人が貯金や車といった別の遺産を相続することで、相続人全員が納得する形で遺産分割できる場合もあります。
この方法であれば、マンションを売却せずにそのまま相続できるうえ、お金のやりとりは不要です。
ただし他の共有者の同意が必要なうえ、相続する財産によっては不公平感が生まれてしまい、トラブルに発展する恐れがあります。
相続人全員が納得する形で遺産分割するためにも、まずは不動産業者へ査定を依頼して、マンションの価値を把握しておきましょう。
【対策2】他の相続人からマンションを買取する
2つ目は「他の相続人からマンションを買取する」という方法です。
マンションを相続する代わりに他の相続人に現金を渡すことで、マンションの所有権をすべて買い取ります。
わかりやすいように具体例を使って解説します。
本来であれば、相続できる遺産は1人あたり1,000万円ずつです。
ですので、他の相続人に1,000万円ずつ支払うことでマンションを買い取ります。
このような分割方法は「代償分割」といい、マンション以外に分割できる財産がない場合におすすめです。
金銭であれば各相続人の取り分もわかりやすいので、公平性を保ちながらマンションを1人で相続することが可能です。
【対策3】他の相続人とマンションを共有する
3つ目は「他の相続人と一緒にマンションを共同所有する」という方法です。
法律上、ひとつの財産を複数人で共同所有することが可能で、それぞれの共有者には「共有持分」という断片的な所有権が分配されます。
このように相続できる遺産を誰か1人が専有するのではなく、相続人同士で共同所有する分け方を「共有分割」といいます。
わかりやすいように具体例で解説します。
この場合、各相続人には「持分割合1/3」の共有持分が分配されます。
その結果、各相続人はマンションに対して1/3の権利を持つことになります。
ただし、マンションを共有状態にするとトラブルが起こりやすいため注意しましょう。
なぜなら、マンションを複数人で共同所有している場合、各相続人が自由にマンションを扱えるわけではないからです。
各相続人がマンションへ何かしらの行為をおこなう場合、次の条件を満たす必要があります。
| 種類 | 具体例 | 必要条件 |
|---|---|---|
| 保存行為 | マンションの修理など | 持分割合に関係なく可能 |
| 管理行為 | マンションを貸し出すなど | 過半数の持分割合が必要 |
| 変更行為 | マンションを売却するなど | 共有者全員の同意が必要 |
例えば、将来的にマンションをリフォームしたり売却する場合、他共有者の同意がないとリフォームや売却ができません。
そのため、なるべく「共有分割」ではなく「現物分割」や「代償分割」で相続することをおすすめします。
離婚する際にマンションを売りたくないときの対策
つづいて「離婚するがマンションは売りたくない」ときの対策を解説します。
離婚する場合、不貞行為の有無にかかわらず「財産分与」によって夫婦が互いに築いてきた財産を分配する場合が多いです。
相続における「遺産分割」と違う点は、相手の生活能力や不貞行為の有無によって、必ずしも財産を平等に分けるわけではないという点です。
法律上は財産を夫婦で1/2ずつ分配するように定められていますが、以下のような場合はその限りではありません。
- 妻が専業主婦のため生活能力に乏しい
- 不倫や浮気が原因で別れることになった
このような場合、生活援助や慰謝料のような意味合いで、夫婦のうち一方が財産を多く受け取るケースもあります。
離婚時にマンションの所有権を手放したくない場合、どのように財産分与すればいいのでしょうか。
【対策1】配偶者からマンションを買い取る
1つ目は「配偶者からマンションを買い取る」という方法です。
配偶者から共有持分を買い取れば、マンションは自分名義の所有物になるため、売却せずに住み続けることができます。
ただし遺産分割と異なり、夫婦間で均等に財産を分けるとは限らないため「マンションをいくらで買取するのか？」については、夫婦間でしっかりと話し合って具体的な金額を決めなければなりません。
夫婦間の話し合いがまとまらずに財産分与が進まない場合、不動産トラブルに精通した弁護士へ相談して、仲裁に入ってもらうとよいでしょう。
【対策2】配偶者へ賃料を払ってマンションに住み続ける
2つ目は「配偶者に賃料を払ってマンションに住み続ける」という方法です。
離婚前と同様に夫婦でマンションを共同所有できますが、どちらか1人しかすまないのであれば、賃料を支払う必要があります。
ただし、夫婦間で話し合って賃料の金額を決めなければなりませんし、賃料の支払いが滞ると、マンションの売却を要求される場合も多いです。
そのため、なるべく離婚時は配偶者からマンションを買い取って、夫婦関係の縁を切ってしまった方がよいでしょう。
マンションを買い取る余裕がない場合は「リースバック」がおすすめ
相続・離婚どちらのケースにおいても、マンションを売りたくない場合は自分で買い取る方法がベストです。
とはいえ、他の相続人や配偶者からマンションを買い取る場合、数百〜数千万円もの費用が必要になるため、むずかしい人も多いでしょう。
マンションを買い取ることがむずかしい場合、一度マンションを売却してから賃貸物件として借りる「リースバック」という方法がおすすめです。
一度マンションを売却して賃貸物件として借りる
リースバックとは、不動産業者へマンションを売却した後、その不動産業者へ家賃を支払うことで賃貸物件として借りる方法です。
マンションを買い取るほどの資金がない人でも、毎月数万〜数十万円の家賃であれば払えるという人も多いのではないでしょうか。
そうした場合、リースバックを利用すればマンションの売却価格を手にした上で、売却後もマンションに住み続けることが可能です。
一般的なリースバックの1年間の家賃はマンション売却価格の約10％程度ですので、問題なく支払える人も多いでしょう。
またマンションの名義が夫でも妻でもなく不動産業者のものになるため、公平性の面から見てもトラブルになる可能性も少ないです。
将来的にマンションを買い戻すことも可能
リースバックを利用すればマンションに住み続けられるとはいえ、やはりマンションを自分の所有物にしておきたいという人も多いでしょう。
リースバックでは、購入資金さえ用意できれば、将来的に一度売却したマンションを買い戻すことも可能です。
つまり、いまはマンションを買い取る余裕がなくても、将来的にマンションを不動産業者から買い取って自分の所有物にできるのです。
ただし、リースバック中に家賃を滞納したり契約に反してしまうと、マンションを買い戻せなくなる場合もあるため注意しましょう。
将来的に買い戻す予定があるのであれば、リースバックでマンションを売却する際に不動産業者へ伝えておくことをおすすめします。
まとめ
相続や離婚をきっかけにマンションの売却を迫られることも少なくありません。
マンションを売りたくない場合の対策としては、他の相続人や配偶者からマンションを買い取るのがベストです。
とはいえ、マンションを買い取るには数百万〜数千万円もの資金が必要になるため「買い取りたくても買い取れない」という人も多いでしょう。
しかし、リースバックという方法を用いれば、マンションを買取できない場合でも、賃貸物件として借りることでマンションに住み続けることが可能です。
マンションを売却せざるを得ない状況に陥ってしまったら、まずはリースバックも視野に入れて不動産業者へ相談してみましょう。
不動産を現金化
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