不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
自己破産を手続きすると、持ち家は没収されたのちに売却されてしまいます。
しかし、自己破産を検討している人の中には、次のように家を手放したくない方は少なくないと思います。
この記事では「自己破産を検討しているが、家を残したい人」のために、不動産専門家の観点から疑問やお悩みを解決します。
具体的には、次の順番に重要なポイントだけを紹介していきます。
この記事を読めば、自己破産しても現在の家に住み続ける方法がわかるので、最後まで読んで、ぜひ参考にしてみてください。
自己破産とは、所有している財産を手放す代わりに、借金をゼロにできる手続きで、債権者への返済に充てるために、家や車といった財産が没収されます。
そのため、自己破産を手続きすると、原則として所有している家も手放さなければなりません。
しかし、自己破産せざるを得ない状況でも、長年住み慣れた家を手放したくない人は多いでしょう。
そのような場合、自己破産しても家に住み続けられる制度「リースバック」の利用を検討してみてください。
リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体化した契約で、自宅を不動産会社に売却したのち、その会社と賃貸借契約を結ぶことで、売却後も同じ家に住み続けられます。
つまり「売却した家にそのまま賃貸として居住する」制度で、これを利用すれば、自己破産した後でも家に住み続けられます。
リースバックを取り扱っている不動産会社へ「持ち家の所有権」を売却して、毎月の賃料を支払うことで、賃貸物件として住み続けられます。
自己破産だけでなく、一時的に資金が必要なときなどにもリースバックは利用されます。
リースバックは持ち家を一度売却したのちに、賃貸物件としてそのまま居住する制度です。
もしも、リースバック契約時に「再売買の予約」をしておけば、一度売却した家でも将来的に買い戻せます。
つまり、自己破産をしても資金さえ貯められれば、売却した家の所有権を将来的に買い戻せます。
民法第556条
1 売買の一方の予約は、相手方が売買を完結する意思を表示した時から、売買の効力を生ずる。
2 前項の意思表示について期間を定めなかったときは、予約者は、相手方に対し、相当の期間を定めて、その期間内に売買を完結するかどうかを確答すべき旨の催告をすることができる。
引用：e-Govポータル「民法第556条」
リースバックの詳しい仕組みについては、こちらの記事を参考にしてください。
自己破産時にリースバックを利用すると、3つのメリットがあります。
次の項目から、それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。
リースバック最大のメリットは、自己破産しても持ち家に住み続けられることです。
自己破産をすると借金がゼロになる代わりに、持ち家は没収されて売却されるのが原則です。
しかしリースバックであれば、家に対する権利が所有権から賃借権に変わってしまいますが、持ち家を守れます。
暮らしの環境を変えずに自己破産を手続きしたい場合、リースバックを利用するとよいでしょう。
自己破産をすると、家は没収されて「競売」にかけられます。
家が競売にかけられると購入者を募るために、インターネットや裁判所で物件情報が開示されます。
ですので、近所の周辺住民へ自己破産や、家を売却したことがバレてしまうかもしれません。
自己破産を原因にあらぬ噂が広がってしまうと、日常生活へ支障をきたす恐れもあります。
一方で、リースバックで取引をするのは「家の所有権を買い取る不動産会社」だけです。
ですので、自己破産や自宅売却の事実を近所に公開されることはありません。
自宅を所有している場合、所有者は固定資産税・都市計画税を毎年納税しなければなりません。
しかしリースバックを利用すれば「家の所有者」ではなくなるため、固定資産税などの税金は課せられず、リースバック買取先の不動産会社が納税します。
また、家の修繕費・維持費も所有者である不動産会社に支払義務があります。
ですので、自己破産後の経済的に苦しい時期に税金などの費用を負担せずに済むことは大きなメリットでしょう。
当サイトを運営する「クランピーリアルエステート」でも、お客様の持ち家を買取して賃貸物件として済み続けていただくリースバック事業をおこなっております。
家にまつわる税金をはじめとする費用も当社が負担いたしますので、持ち家を手放したくない人はお気軽にご相談ください。
ここまでは、自己破産時のリースバックにおけるメリットを紹介しました。
自己破産によって所有権を手放した後も家に住み続けられるため、リースバックは家を残したい人に便利な制度です。
しかし、自己破産時にリースバック利用を利用する場合、次のようなリスクがあることも忘れてはいけません。
つづいては、自己破産時におけるリースバックの注意点と対処法を見ていきましょう。
リースバックの1年間の家賃は「売却価格の約10％程度」とされています。
このように、リースバックの家賃は周辺の相場価格や立地など、一切考慮されずに決定されます。
つまり「家の売却価格を安くすれば、月々の家賃も安くできる」仕組みなので「あえて売却価格を安くして、家賃も安くしよう」と考える人もいるかもしれません。
しかし、そのように財産の価値を安く見立てて利益を得る「詐害行為」をおこなうと、民法424条によって不動産会社からリースバック契約の取消しを請求されてしまう恐れもあります。
民法424条
債権者は、債務者が債権者を害することを知ってした行為の取消しを裁判所に請求することができる。
引用：e-Govポータル「民法424条」
前の項目でも説明しましたが、リースバック物件の家賃は「売却価格」をもとに決められます。
ですので、売却価格を相場価格に近づければ「詐害行為」にはならず、リースバック契約の取消しを請求されずに済みます。
自宅の売却価格の相場を知りたい場合、リースバックを依頼する不動産会社だけでなく複数の不動産会社の査定を受ければ、正当な売却価格を把握できるでしょう。
自己破産時にリースバックを利用するには「管財人・債権者」の許可が必要です。
破産手続をおこなう際、原則として家をはじめとする債務者の財産を管財人が売却して、その売却額が債権者への返済に充てられます。
しかし自己破産時にリースバックを利用する場合、管財人ではなく債務者本人が家を売却して、その売却額を借金返済に充てることになるため、事前に管財人・債権者の許可を取らなければなりません。
自己破産時にリースバックを利用するには、管財人や債権者の許可が必要ですが、必ずしも認めてくれるとは限りません。
そうした場合、法的知識がないと管財人や債権者との交渉も困難になるため、不動産問題に詳しい弁護士への相談をおすすめします。
不動産トラブルに詳しい弁護士に依頼することで、リースバック契約をスムーズに進められるうえ、自己破産も含めてまとめて弁護士に相談できるでしょう。
当サイト（イエコン）の姉妹サイトである『ツナグ債務整理』からも自己破産や不動産トラブルに精通した弁護士への無料相談がおこなえますので、リースバックや自己破産でお困りの際はお気軽にお問い合わせください。
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リースバックは持ち家を売却して賃貸物件として住み続ける制度ですので、通常の賃貸物件と同じように月々の家賃を支払う必要があります。
もしリースバック後に家賃の支払いを滞納してしまうと、賃借権を失い家に居住できなくなってしまいます。
リースバックを利用する際は「自己破産後でも家賃を支払えるか？」を慎重に判断して、無理のない範囲で契約を結びましょう。
自己破産をすると借金はなくなりますが、貯金を含めたほとんどの財産も失ってしまいます。
一方でリースバック後の家賃については自己破産といった事情に関係なく「家の売却価格」をもとに決定されます。
ですので、自己破産時にリースバックをする場合は、必ず月々の家賃を払えるか検討しておきましょう。
自己破産後の収入と家賃を比較して、滞納せずに支払い続けられるかを検討しましょう。
リースバックを利用すれば自己破産をする場合でも、家への居住を続けられます。
しかし、自己破産に伴うリースバック契約は「債権者・管財人」の許可が必要です。
また、リースバックをおこなうときは「詐害行為」にならないように相場どおりの売却価格で持ち家を売却しなければなりません。
管財人・債権者との交渉を有利に進めるためにも、とくに自己破産後のリースバックについては、不動産トラブルに詳しい弁護士の協力を得て進めるとよいでしょう。
当サイトを運営する「クランピーリアルエステート」は、全国800を超える弁護士・税理士・司法書士とのネットワークを生かした「法律トラブルに強い不動産会社」です。
自己破産とリースバックどちらのご相談も承れますので、まずは「話を聞いてみる」感覚でお気軽にご相談ください。
