不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
不動産を現金化しようとすると、持ち家には居住できなくなるのが一般的です。
そこで、リースバックを利用すれば、物件への居住を続けながら資金を用意できます。
実際にリースバックの利用を検討している人は
「急に資金が必要になったけど、持ち家はなんとか残したい・・・」
「今無職だけど、リースバックは利用できる？」
と考えている人が多いでしょう。
この記事では「リースバックを検討しているけど今は無職の人」のために、不動産専門家の観点から解説し疑問やお悩みを解決します。
具体的には
・リースバックの基礎知識
・今無職の人がリースバックを利用する方法
・今無職の人がリースバックを利用する際のメリットと注意点
の順番に、重要なポイントだけを紹介していきます。
この記事を読めば、持ち家に居住を続けながら、まとまった資金を用意できるようになります。最後まで読んで、ぜひ参考にしてみてください。
職に就いていなければ想定外の出費が必要になったとき、資金の用意は困難でしょう。
そのような場合、家を売却すればまとまった資金を用意できます。
しかし「住み慣れた家は絶対に手放したくない」と考える人がほとんどでしょう。
そこで、不動産リースバックの利用を検討してみましょう。
リースバックの審査内容に「職に就いているかどうか」といったものはありません。
無職であっても審査に通ればリースバックを利用でき、持ち家を手放すことなく現金化できます。
今現在、無職であってもリースバックを利用すれば、持ち家を手放すことなく現金化できます。
リースバックとは「売却した家にそのまま賃貸として居住する」制度のことです。
つまり、リースバックを取り扱っている不動産会社に「持ち家の所有権」を売却し、毎月の賃料を支払うことで「賃貸物件」として居住を続けられます。
リースバックは、住宅ローンの返済が困難なときや一時的に資金が必要なときに利用されることが多いです。
リースバックを契約する際は「リースバックを取り扱っている不動産会社」からの審査に通過する必要があります。
不動産会社によって審査内容はさまざまですが、以下の項目はとくに重要視されています。
次の項目から、それぞれの審査内容について詳しく見ていきましょう。
リースバックは持ち家の所有権を手放し、賃貸物件として居住を続ける制度です。
そのため、通常の賃貸物件と同じように、月々の家賃を支払う必要があります。
このことから、月々の家賃を滞納することなく支払えるかは、とくに重要です。支払い能力の有無は、リースバックを扱う不動産会社が独自の方法で審査します。
といっても「安定した収入」や「貯金・貯蓄」が必須条件ではありません。
「リースバックで手にした売却益があれば、月々の家賃が支払われるだろう」と判断されれば、無職であっても審査に通過するケースが多いです。
事故物件の場合、原則的にリースバックの利用はできません。
リースバックを利用できたとしても、事故物件の購入希望者は少ないため、市場価格よりもずっと安く買い叩かれる恐れがあります。
事故物件とは一般的に「死人が出た物件」のことです。自殺や他殺、孤独死が起きてしまった物件は、事故物件とされることが多いです。
また、事故物件であることを隠してリースバックを利用しようとすると「告知義務違反」に該当します。
告知義務違反とみなされると、損害賠償を請求されたり契約の解除を求められる恐れもあるので、絶対にやめましょう。
事故物件や告知義務について詳しく知りたい人は、以下の記事を参考にしてみてください。
住宅ローンが「リースバックの利用で得られる利益」を上回っている場合は、原則的にリースバックを利用できません。
とくに、住宅ローンの返済をはじめてから年月がたっていない場合に「住宅ローンの残債>物件の売却価格」となりがちです。
そこで、リースバックの査定を受けると「1,000万円」と査定されました。
この場合、住宅ローンの残債が「500万円」多いので、原則リースバックを利用できません。
対策として差額の500万円を現金で払えば、リースバックを利用できます。
しかし、リースバックを利用することで資金を用意したい人にとっては、現実的な方法とはいえないでしょう。
物件が共有名義の場合は、名義人全員の同意が必要です。
リースバックは一度、物件を売却して賃貸物件として居住する制度です。
そして、共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要と定められています。
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
出典：e-Govポータル、民法251条
共有名義の不動産をリースバックするには、名義人全員の同意が求められます。
今現在、無職の人がリースバックをすると以下のようなメリットがあります。
次の項目から、それぞれのメリットについて見ていきましょう。
通常通りに物件を売却すれば、まとまった金額を手にできますが、持ち家を手放すことになり、新たな住居を探す必要があるでしょう。
しかし、リースバックを利用すれば、今まで通りの生活を送りながら、まとまった資金を用意できます。
持ち家を現金化しても、持ち家に住み続けられるのは、リースバック最大のメリットといえます。
金融機関から借金する場合は「職についていること」が条件になるケースも多いです。
一方、リースバックであれば「無職であること」を理由に、審査に通らないことはありません。
リースバックは持ち家を一度売却したのちに、賃貸物件としてそのまま居住する制度です。
リースバック契約時に「再売買の予約」をしておくと、一度売却した家でも将来的に買い戻せます。
再売買の予約とは、一度売却した不動産等を買い戻すための予約のことです。
なお、再売買の予約を仮登記することで、第三者へ対抗する権利を持ちます。
今は無職であっても、将来的に就職して資金に余裕ができれば、物件を買い戻せます。
ここまでは、リースバックのメリットを紹介しました。
しかし、今無職の人がリースバックを利用するときは、以下のようなことに注意しなければなりません。
次の項目から、それぞれ詳しく見ていきましょう。
さきほども説明しましたが、リースバックは持ち家を売却したのちに、賃貸物件として住む制度です。
ですので、リースバックを利用すると、月々の家賃を支払う必要があります。
そして、リースバック契約における1年間の賃料は「買取価格の10％程度」と決められています。
周辺不動産の相場価格や立地などは、一切考慮されません。
この場合、1年間の家賃料は120万円となり、月々10万円の支払いが必要です。
つまり「売却価格を上げると家賃も上がる」ということです。
家賃を滞納してしまうと、通常の賃貸物件と同じように居住する権利を失います。
リースバックをする場合は、必ず月々の家賃を払えるか検討しておきましょう。
リースバック売却の相場価格は「不動産における相場価格の60～90％」が一般的です。
売却価格をなんとか高くしたい、と考えるかもしれません。
しかし、リースバックの1年間の賃料は「買取価格の10％程度」なため、売却価格を高くしようとすると、月々の家賃も高くなってしまいます。
これらのことから、リースバックは一般的な不動産相場よりも売却価格が下がってしまいます。
今無職の人でも、リースバックであれば持ち家に住み続けながら、家を現金化できます。
そして、リースバック契約の流れは以下のとおりです。
以下の項目から、具体的な流れを紹介していきます。
リースバックの利用を決めたら、まずはリースバックを取り扱っている不動産会社に査定依頼をしましょう。
インターネットでの簡単な査定がおわったのちに、具体的な条件を提示するため、物件の現地査定がおこなわれます。
なお、リースバックを扱う不動産会社によって売却価格や、賃料といったリースバック条件が変わります。
複数の不動産会社に査定依頼・比較し、一番よい条件の不動産会社を選びましょう。
リースバックの審査期間はおよそ1～3週間です。
「月々の家賃支払い能力」や「事故物件でないか」といった内容が審査されます。
リースバック審査を通過できれば、買主からリースバック条件を詳しく提示されます。
現地査定の結果や不動産の市場価格をもとに、売却金額や賃料が決められることを覚えておきましょう。
なお、不動産会社によってリースバックの条件が変わるため、よりよい条件を提示してくれる不動産会社を選択することが重要です。
リースバックを扱う不動産会社が提示した条件に納得できれば、実際に契約を結びます。
契約の際は「普通賃貸借契約」か「定期賃貸借契約」のどちらかを確認しましょう。
定期賃貸借契約・・・契約期間が満了すると、原則的には契約更新できない。
もしも「定期賃貸借契約」であった場合、長期的にリースバックを利用したくても、期間満了と同時に不動産から退去しなければならない恐れがあります。
長期的に居住を続けたい場合は、不動産会社との交渉が必要になるでしょう。
リースバック契約における交渉が必要な場合は、不動産問題に詳しい弁護士に相談してみましょう。
不動産問題や法律に詳しい弁護士に依頼することで、リースバックの契約を有利に進められるでしょう。
不動産会社と売主の双方が納得できれば、契約が締結され代金が決済されます。
もしも、住宅ローンが残っている場合は、売却益から住宅ローン残債を返済して、賃貸契約がスタートします。
また、リースバック契約では、所有権を手放すため「所有権移転登記」が必要です。
登記の手続きは、リースバック契約を結んだ不動産会社がおこなってくれるケースがほとんどです。
通常の不動産売却と違い、持ち家を現金化しても住み続けられることが、リースバック最大のメリットです。
リースバックを利用するには、不動産会社の審査に通過する必要があります。
しかし、審査内容に「安定した収入」や「職に就いている」といったものはありません。
今無職であってもリースバックを利用すれば、まとまった資金を用意できます。
また、将来的に就職し経済状況に余裕ができれば、持ち家を買い戻せます。
リースバック契約で疑問点や不明点があれば、不動産会社や不動産問題に詳しい弁護士へ相談してみてください。
