事故物件に法的な定義はない！主な判断基準について解説
事故物件は、「人の死が発生した物件」「心理的瑕疵がある物件」といった一般的な定義があるものの、事故物件の法的な定義はどの法律にも定められていません。
法的な定義がないとはいえ、国土交通省のガイドラインにて定められた告知義務に関する判断基準を、事故物件の判断材料とするところも増えてきました。ただし、物件を事故物件として扱うかは不動産会社や買手側の主観で決まる面も多く、「〇〇なら事故物件」と断言するのは難しいのが現状です。一般的には、告知義務が発生するような事情を有する不動産は、実務上「事故物件」として扱われるケースが多いとされています。
以下では、事故物件の一般的な定義や意味、制定された国土交通省の告知義務についてのガイドラインについて解説します。
事故物件の一般的な意味とは「自然死や不慮の事故死以外の死」や「特殊清掃が必要になる死」が発生した「心理的瑕疵のある物件」
まず、大前提として「事故物件」とは一体どんなものかという一般的な意味を解説します。
事故物件と聞くと、自殺や他殺などの事件、火災などの事故があった物件という印象が強い方も多いのではないでしょうか。
上記のような解釈でも間違いではないですが、事故物件は一般的には「自然死や不慮の事故死以外の死」や「特殊清掃が必要になる死」が発生した「心理的瑕疵のある物件」のことを指す傾向にあります。
そもそも「心理的瑕疵のある物件」とは、物理的瑕疵や欠陥などはないが、不動産契約の判断に影響するような心理的抵抗を感じる重要事項が存在する物件のことをいいます。つまり、事故物件（心理的瑕疵のある物件）とは「知っていれば不動産契約を結ばなかった」という事実や事情がある物件のことです。
この心理的瑕疵の要因とされているものには、下記のようなものがあります。
- 自殺や他殺などがあった物件
- 事件や事故などで人が亡くなった物件
- 火事などの災害が起こった物件
とはいえ不動産においては事故物件＝人の死が発生した物件と解釈されるケースが珍しくないため、そのように認識しても問題はありません。
一方、不動産そのものの問題や倒壊のリスクなどが存在することを「物理的瑕疵」と呼びます。心理的瑕疵と同様、物理的瑕疵のある物件は一般の人からは購入を敬遠される傾向にあります。ただし、物理的瑕疵は心理的瑕疵と異なり、修繕やリフォームなどで改善が可能です。
物件や土地の物理的瑕疵の主な要因は次の通りです。
- 柱や基礎に損傷や欠陥があり倒壊などの恐れがある物件
- シロアリ・ネズミなどの害虫・害獣が発生している物件/li>
- 壁のひび割れ、雨漏り、給排水管の故障・劣化など物理的な問題のある物件
- 有害物資の発生による土壌汚染がある土地
- 地盤沈下の恐れがある土地
物理的瑕疵のある物件が事故物件と判断されるケースはほぼないものの、心理的瑕疵と同じく取引相手への告知義務が発生する可能性があります。
「事故物件」には法律的な定義はない
事故物件は一般的に心理的瑕疵のある物件として説明されることが多いものの、その「心理的瑕疵」に該当するかどうかの判断は、事案の内容や受け手の感じ方によって異なるため、一律の基準で明確に線引きできるものではありません。
例えば、過去に殺人事件が発生し、居住者が死亡したようなケースでは、一般的に心理的な抵抗感が強いと判断され、事故物件として取り扱われることが多いと考えられます。
一方で、単身高齢者の自然死のように、事件性がなく日常的な範囲で発生した死亡事案については、通常は心理的瑕疵に該当しないと判断されるケースもあります。
このように、同じ「人の死」が関係する場合であっても、その経緯や状況によって心理的瑕疵の有無は異なり、一律に事故物件と判断されるものではありません。
つまり、事故物件という用語自体については法律上の明確な定義が存在するわけではなく、実務上の判断や取引慣行のなかで用いられている概念といえます。ただし近年では、国土交通省のガイドラインにより人の死に関する告知の考え方が整理されており、実務上の判断基準として広く参照されています。もっとも、これは告知義務の判断指針であり、事故物件そのものを法的に定義するものではない点には留意が必要です。
2021年10月8日に、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。
本ガイドラインは、不動産取引における心理的瑕疵に関する討論会での議論やパブリックコメント、裁判例、取引実務などを基に、人の死に関する事案をもつ不動産の取引について一般的に妥当と考えられるものを整理して取りまとめたものです。
これまでの事故物件の取引は、「事故物件に該当するのか」「告知義務が発生するのか」といった判断基準が曖昧であり、不動産会社ごとで判断にブレが生じていました。
近年では高年齢の人の賃貸契約が増えていくと予想されるなかで、「高齢者が入居した後に亡くなったら事故物件になるのでは」と不安視し、高齢者との賃貸契約を敬遠するケースがあります。こうした背景を踏まえ、本ガイドラインは人の死に関する告知の考え方や判断基準を整理することで、賃貸取引における過度な懸念を一定程度緩和することを目的の一つとしています。
参考：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
【補足】ガイドラインは告知義務の判断基準であって事故物件の定義を決定したものではない
宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインは、人の死がかかわる告知義務の判断基準であって事故物件の定義を決定するものではありません。
実務上は、告知義務の対象となるような事案があった場合、心理的な影響の程度も踏まえて、いわゆる「事故物件」として取り扱われることが多い傾向にあります。
そのため、不動産会社の説明やWeb上の解説、買主側の受け止め方において、告知義務の対象となる物件と事故物件とを近い概念として捉えているケースも見られます。ただし、両者は必ずしも完全に一致する概念ではなく、事案ごとの状況や判断により扱いが異なる場合もあるため、一律に同一視できるものではありません。
事故物件だと売主側は買主側に告知義務が発生する可能性あり
「事故物件の定義は？」では、事故物件がどんなものなのかという基礎知識を説明しました。
もし実際に検討をしている不動産が事故物件だとしても、その事実を不動産会社や売主が伝えてくれるか不安に思う方も多いのではないでしょうか。
原則として、心理的瑕疵の強い人の死が発生した事故物件には、買主側にその事実を伝える義務として、売主側に告知義務が発生します。ここからは、事故物件に関しての告知義務について解説していきます。
契約不適合責任で告知は義務付けられている
結論からいうと、事故物件の売却や賃貸募集をする場合、入居者に対して心理的瑕疵となる事項を伝える必要があります。
これが、事故物件における告知義務になるのです。
もし、上記のような告知義務をせず、不動産会社や売主が、買主や借主に心理的瑕疵の要因となる事項を伝えなかった場合には、告知義務違反となり契約を取り消されたり、損害賠償を請求されるなどの「契約不適合責任」を負う可能性があります。（賃貸契約の場合を除く）
上記のような理由から、事故物件（心理的瑕疵のある物件）に対する重要事項を告知する義務があるのです。
告知期間はケースバイケース
事故物件（心理的瑕疵のある物件）を販売または賃貸として取り扱う場合、心理的な影響を与える可能性のある事実については、取引の相手方に説明する必要があります。
この重要事項の告知義務の期間は、法律で決められているわけではありません。事故物件の定義と同様に、物件の状況や事案の内容、周知性などを踏まえて不動産会社や売主などの判断によって異なります。
以下は、一例です。
過去に殺人事件が発生した賃貸マンションにおいて、その後複数回の入退去が行われ、時間の経過とともに状況や受け止め方に変化が生じたことを踏まえ、実務上の判断として告知の取扱いが見直される場合もあります。
上記のようなケースでは、入居者の入れ替わりや経過年数などの要素も含めて総合的に判断されることになります。
このように、事故物件（心理的瑕疵のある物件）に関する告知の要否については、一律の期間基準があるわけではなく、事案の内容や社会的な影響の程度などを踏まえて個別に判断されるのが一般的です。
現在は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」にて判断する
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が制定されてからは、本ガイドラインで示された基準を基に、告知すべきか否かを判断するケースが一般的になりました。本ガイドラインにおける事故物件における告知義務の有無の判断基準は、ガイドラインを基にした告知義務の対象・対象外の判断基準にて解説しています。
売主側が告知義務に違反すると買主側は損害賠償請求ができる可能性がある
売主に告知義務がある事項について適切な説明が行われなかった場合、契約内容や事情によっては、買主側において契約解除や損害賠償請求などの対応が検討されることがあります。特に、心理的瑕疵にかかわる重要な事実が事前に説明されていなかった場合には、取引後にトラブルへ発展する可能性があるため注意が必要です。
実務上も、告知に関する認識の相違が原因となり、紛争に発展した事例が見られることがあります。そのため、不動産取引では事前の説明内容や情報共有が重要とされているのです。
事故物件に関するトラブルや損害賠償の考え方については、以下の記事でも詳しく解説しています。
ガイドラインに基づく告知義務の対象・対象外の判断基準
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、自然死や他殺・殺人などの事例別に告知義務の判断基準が示されています。本ガイドラインでは、人の死に関する事案が取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合、告知の対象となり得るという考え方が示されています。
ここでは、ガイドラインを基にした事故物件の告知義務の対象・対象外の判断基準を解説します。なお、あくまでもガイドラインによる基本的な考え方であるため、判断はケースバイケースで異なることを理解しておきましょう。
日常生活のなかでの不慮の死や自然死は原則として必要なし
売買・賃貸契約を問わず、日常生活のなかで発生した転落・転倒などの不慮の事故死や、病死・老衰などの自然死については、原則として告知の対象とならないとされています。これらは一般的に、事件性や特殊性が低いと考えられるため、心理的な影響も比較的小さいケースが多いと整理されているのです。
ただし、個別の状況によっては取引関係者への説明が求められる場合もあるため、実務上は事前に不動産会社へ相談しておくことが望ましいといえます。
特殊清掃が必要になったときなどは告知が必要になる
不慮の死や自然死であっても、発見の遅れにより室内の損傷が大きくなり、特殊清掃などの対応が必要となる場合には、心理的な影響を考慮して告知の対象となることがあります。
腐敗や異臭の発生、室内の著しい汚損などが見られる場合には、物件の状況に応じて慎重な判断が行われるのが一般的です。
単身高齢者の病死などにおいて発見が遅れた場合には、結果として清掃や原状回復に追加対応が必要となるケースもあり、その状況次第で取引上の扱いが変わることがあります。
自殺・他殺・火事など入居者の心理的抵抗が大きいものは告知義務あり
物件内での死亡が自殺・他殺・火災による焼死、または事件性のある不審死など、買主側に心理的抵抗が生じる可能性が高い事案については、一般的に告知の対象となるケースが多いとされています。
死因の内容や社会的影響の程度によっては、取引価格や流通性に影響する場合もあります。
一方で、隣接住戸や共用部分など、取引対象外の範囲で発生した事案については、個別事情により告知の要否が判断されるため、必ずしも一律に告知義務が生じるわけではありません。実務上はケースごとの判断が行われています。
賃貸契約の告知義務期間におけるおおむね3年の考え方
賃貸取引においては、国土交通省のガイドラインにより「事案の発生（または特殊清掃等を要する場合はその発覚）から、おおむね3年が経過した後は原則として告知義務を負わない」という明確な基準が示されました。
ただし、すべてのケースで一律におおむね3年が適用されるわけではなく、事件性・周知性・社会的影響の大きさなどによっては、期間経過後も説明が求められる場合があります。細かな注意点として、この「3年」の起算点は事案によって異なります。殺人や自殺の場合は「発生した日」から3年ですが、孤独死などで長期間見つからず特殊清掃が必要になったケースでは、遺体が発見された「発覚した日」から3年とされています。
売買契約には、告知義務には実質的な期限がないので告知する必要がある
事故物件の売買契約においては、告知義務が発生する死亡については時効が実質ありません。賃貸契約でなら告知義務がなくなる事故物件であっても、売却するときは買主へ事故物件である旨を告げるケースが多くなります。
事故物件を調べる3つの方法
ここまで、事故物件がどんなものかをご説明してきました。
ただ、実際の不動産取引の現場では「不動産会社や売主から詳細な経緯が説明されるのか」と不安に感じる方も少なくありません。当社へのご相談でも、「検討している物件が事故物件に該当するか事前に確認できる方法を知りたい」といったご質問をいただくケースがあります。
そうした方に向けて、つづいては事故物件を調べる3つの方法について、実務的な視点も踏まえて解説していきます。
1.事故物件公示サイトで確認する
事故物件を調べる1つ目の方法が「事故物件公示サイト」で確認することです。
「事故物件公示サイト」は、全国各地の事故物件情報をまとめて閲覧できるサービスの総称として用いられています。
その代表的なものとして「大島てる」があり、インターネット上で広く利用されている情報サイトの一つです。
もし、不動産会社や売主に勧められている物件に事故物件の疑いがある場合は、一度「大島てる」で検索して確認する方法があります。
ただし、「大島てる」に掲載されている情報は、一般利用者からの投稿も含まれているため、情報の正確性については必ずしも公的機関のデータと一致するものではありません。
そのため、掲載情報はあくまで参考情報の一つとして捉え、不動産会社への確認や他の調査方法と併せて総合的に判断することが重要です。
2.不動産会社や売主に直接聞いてみる
事故物件を調べる2つ目の方法は、不動産会社や売主に直接確認することです。
事故物件（心理的瑕疵のある物件）に該当する場合、取引への影響から購入希望者や入居希望者の判断に慎重になるケースもあります。
不動産会社や売主に対しては、物件の状況について遠慮なく確認することが重要です。
説明内容に不明点がある場合や、追加で確認したい事項がある場合には、契約前に具体的な経緯や状況を質問し、納得したうえで判断することが大切です。
3.物件情報の備考欄や特記事項などを見る
物件情報の備考欄や特記事項に「心理的瑕疵あり」「事故物件」といった表記がある場合、その物件は事故物件と考えられます。詳細までは書いていないケースが一般的であるため、詳細を不動産会社へ確認しましょう。
正確な記載を見落とし、重要な情報を把握しないまま契約に至ることのないよう、事前に内容を十分に確認することが重要です。
事故物件に多く見られる3つの特徴
事故物件かどうかを判断する際には、いくつかの傾向から推測できる場合があります。
事故物件とされるケースでは、一般的に以下のような特徴が見られることがあります。
- 売却価格や家賃が相場よりも安い
- 物件内の床や壁などに違和感がある
- 建物の名前や外観が変わっている
これらの特徴が見られるからといって必ずしも事故物件であるとは限りませんが、判断の一つの参考材料となる場合があります。
それぞれの特徴について、順に解説します。
1.売却価格や家賃が相場よりも安い傾向がある
事故物件とされるケースでは、不動産の売却価格や賃料が周辺相場より低めに設定されることがあります。これは、取引にあたって心理的な影響を考慮し、需要状況を踏まえた価格調整が行われる場合があるためです。
同一条件の周辺物件と比較して価格や賃料が大きく下回っている場合には、その背景事情として何らかの要因がある可能性も考えられます。
ただし、価格だけで物件の状況を判断することはできないため、他の条件と併せて総合的に確認することが重要です。
2.物件内の床や壁などに違和感がある
事故物件とされるケースでは、室内の床材や壁材に部分的な補修や張り替えが行われていることがあります。
これは、過去の使用状況や経年劣化とは別に、室内の状態を整える目的で修繕が実施される場合があるためです。
同一の間取り内で一部のみ仕上げ材の種類や色合いが異なる、あるいは部分的に不自然な補修跡が見られる場合には、過去に何らかの修繕対応が行われている可能性も考えられます。
ただし、リフォームや原状回復工事による通常の改修でも同様の状態になることがあるため、外観上の特徴のみで判断するのではなく、他の情報と併せて確認することが重要です。
3.建物の名前や外観が変わっている
事故物件に多く見られる3つ目の特徴は、建物の名前や外観が変わっていることです。
報道やインターネット上の情報などにより物件情報が広く認知された場合に、入居者募集の一環としてイメージの刷新や再募集を目的とした対応が行われることがあるためです。
建物名称の変更や外壁の塗り替え、共用部分のデザイン変更などが行われている場合には、過去に何らかの事情により印象を一新する対応が取られている可能性も考えられます。
ただし、変更は経年劣化による修繕や通常のリニューアル工事でも行われるため、外観上の変化のみで物件の状況を判断することはできません。複数の情報を総合的に確認することが重要です。
事故物件の価格相場は通常より20～30％安い
事故物件の売却価格や賃料は、周辺の一般的な相場と比較して低くなる傾向がありますが、その下落幅は物件ごとの事情によって異なります。
一般的には、心理的瑕疵の内容や周辺の需給状況にもよりますが、周辺相場よりおおむね20〜30％程度低い水準で取引されるケースが多いとされています。
これは、取引において心理的な影響を考慮する必要があるため、購入希望者や入居希望者の母数が限られる傾向があることが背景にあります。
そのため、通常の物件と比較すると需要が限定される傾向があり、結果として価格や賃料が調整されるケースが多く見られます。
ただし、実際の価格水準は立地条件や物件の状態、心理的影響の程度などによって大きく変動するため、一律に判断できるものではありません。
また、事案の内容によってはさらに価格調整が行われ、相場との差が大きくなるケースもありますが、その程度は個別事情により異なります。
まとめ
「事故物件」とは、買主や借主が心理的な抵抗を感じるような事情（心理的瑕疵）が存在する可能性のある物件を指す一般的な呼称ですが、その判断は個別事情によって異なります。そのため、法律上で一律に定められた定義はありません。
また、売買や賃貸の取引においては、取引判断に影響を与える可能性がある事案について説明が求められる場合がありますが、その取扱い期間や範囲については一律に定められているものではなく、ガイドラインや個別事情に基づき判断されます。
事故物件とされるケースでは、一般的に周辺相場と比較して売却価格や賃料が低くなる傾向があり、条件によっては一定の価格差が生じる場合があります。
「自分の物件も該当する可能性があるのでは」と不安を感じる場合には、公開情報の確認や不動産会社への相談など、複数の方法を組み合わせて状況を確認することが有効です。
