自然死物件の価値はどれくらい？家の価値の調べ方や高値で売却する方法を解説

自然死物件の家の価値は「事故物件とみなされるかどうか」で決まる

自然死物件の家の価値は、発見までの期間や遺体の損傷状況、特殊清掃の有無によって決まります。

自然死からすぐに遺体が発見され、特殊清掃なども不要だった場合は家の価値に対する影響は小さいのが一般的です。

しかし、遺体が損傷・腐敗していた場合は心理的瑕疵物件（いわゆる事故物件）として扱われ、相場より価格が下がることがあります。

下落幅は物件の状態によって異なりますが、家にシミや臭いがついている場合、物件価格は1~3割ほど低くなる傾向にあります

自然死物件の定義や、家の価値への影響について、詳しく解説していきます。

自然死物件とは「老衰死と病死のあった物件」を指す

自然死とは、本来は老衰死のみを指す言葉です。

しかし、不動産業界で「自然死物件」といった場合、老衰死だけでなく「病気による死亡があった物件」も含まれます。

つまり、その物件で人死があり、その原因が自殺や他殺・事故死など「なんらかの不幸な事故or事件」ではない場合、自然死物件と呼ばれます。

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自然死物件が事故物件になるかは「発見までの期間」や「遺体の損傷具合」による

事故物件とは、人の死亡などにより心理的瑕疵があると考えられる物件を指します。

一見すると「自然死物件=事故物件」と考えられそうですが、自然死物件のすべてが事故物件になるとは限りません。

当然ながら、自宅で亡くなる人も大勢います。ただ人が死ぬだけで事故物件となっては、どの家も事故物件となってしまうでしょう。

遺体の発見までに時間がかかり、遺体がある程度損傷している場合、自然死物件が事故物件とみなされる傾向にあります。

ただし、発見までの期間だけで一律に判断されるわけではなく、室内への影響の程度や特殊清掃の有無、地域性、買主への心理的影響なども踏まえて個別に判断されます。遺体の発見が比較的早かったケースでも、状況によっては告知が必要と判断される場合があります。

国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」でも、自然死や日常生活の中での不慮の死については、原則として告知不要とされています。ただし、特殊清掃が必要になった場合などは、取引判断に重要な影響を与える可能性があるため告知対象になるケースがあります。

国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しましたhttps://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00029.html

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遺体が腐敗するまでの日数

自然死物件が事故物件となるのは、遺体が時間経過とともに損傷し、家にシミや臭いなどの悪影響をおよぼすのが大きな要因です。

「遺体が放置されてからどのくらいで損傷するのか」ですが、基本的に次の日数で腐敗状態になるといわれます。

• 夏場…数日（エアコンなしの場合）
• 冬場…1カ月程度
• 平均…2週間程度

ただし、上記の期間はあくまで目安であり、季節以外の細かな条件によって腐敗の進行具合は異なります。

• 地域による気温の違い
• 暖房or冷房がついていたか
• 直射日光の当たるところだったか

腐敗がはじまると、体液によるシミや腐敗臭によって、家に対して直接的な影響が出てしまいます。

自然死物件が事故物件とみなされた判例

自然死物件が事故物件とみなされる「発見までの期間」や「遺体の損傷具合」の条件は、法律上に明確な決まりはありません。実務上は、国土交通省のガイドラインや過去の裁判例を踏まえて個別判断されます。

上記の判例は、遺体が腐乱するほど発見が遅れたことで、心理的瑕疵が発生したとする判決です。

ただし、この判決は4ヶ月という長期間にわたって放置されたケースのため、発見が死後数日程度でも同じように適用されるとは限りません。

実際に自分の家が事故物件にあてはまるかどうかは、不動産業者や弁護士に相談しながら判断するのが現実的です。

参照：一般財団法人　不動産適正取引推進機構「競売物件の売却許可決定が取消された事例」

事故物件となった「自然死物件の家」は相場より1~3割ほど下がるのが一般的

事故物件になると価格相場も下がりますが、具体的に「どれだけ下がるか」の指標はありません。

ただ、実務上は相場価格から1〜3割程度下がるケースが多いとされており、実際の査定では次のような要素から総合的に考慮されます。

• 特殊清掃やリフォームの必要性
• 臭気・汚損の残存状況
• 立地や築年数
• 賃貸・再販のしやすさ
• 周辺住民への認知状況

自然死の場合、死亡から発見までが早くて遺体の損傷が軽い場合、家の価値の減少も少ないでしょう。反対に、死後数日~数週間が経過してから遺体が発見されて、腐敗も進んでいた場合、家の価値も大きく減少すると考えられます。

弊社にも、孤独死や自然死があった不動産の持ち主から「事故物件に該当するのか」「どの程度価格に影響するのか」を気にされて相談に訪れることがあります。その際には「死亡の事実そのもの」よりも、実際には「室内にどの程度の物理的・心理的影響が残っているか」が査定に大きく影響するとご説明するケースが多いです。

特殊清掃やリフォームが必要になったケースでは、買主側も将来的な再販や賃貸募集への影響を考慮するため、査定額が慎重になることがあります。

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事故物件にならなくても売買の際は告知しておくほうがよい

自然死物件であっても、死亡から数時間~1日程度に発見されれば、事故物件になることはほとんどありません。

しかし、たとえ事故物件ではなくとも、人が亡くなった事実は売却を依頼する不動産業者や買主に伝えておいたほうがよいでしょう。

不動産の売主には、買主が購入する際の判断に重要な影響を与える事項を説明する「告知義務」があります。

告知義務違反とみなされれば損害賠償を請求され、契約破棄や慰謝料の請求といったトラブルにつながる可能性があります。

通常の物件トラブル（雨漏りや設備故障など）であれば、修理で解決できることもあります。しかし、過去の死亡事実による「心理的瑕疵」は物理的に修復できません。

そのため、発覚した場合は実質的に多額の損害賠償か、最悪の場合は契約解除を迫られてしまいます。

特に「売主としては大したことではないと思っていたが、買主側は重視していた」というケースは実務上少なくありません。事故物件に該当するかを自己判断するのではなく、不動産会社や、必要に応じて弁護士などの専門家へ相談しながら進めることが大切です。

実際の裁判例でも、建物内で過去に自殺があった事実を告知せずに賃貸契約を締結したことで、トラブルに発展したケースがあります。

平成26年9月18日、大阪高裁の判決では「居住目的を達成できない心理的瑕疵」にあたるとして、貸主側の不告知行為が不法行為に該当すると判断されました。その結果、貸主に対して、慰謝料や引越費用などを含む約114万円の損害賠償の支払いが命じられています。

参考：不動産適性取引推進機構「賃貸人が、建物内で自殺があった事実を故意に賃借人に告げなかったことが不法行為を構成するとされた事例」

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「自然死物件の家」の価値を調べる方法

自然死物件の価値を調べる方法としては、次の3つがあげられます。

• 「家の本来の価値」を把握したうえで事故物件になった場合の影響を考える
• 複数の不動産業者に査定してもらう
• 不動産鑑定士に家の鑑定を依頼する

まずは自分で「家の本来の価値」を調べたうえで、複数の不動産業者に査定をしてもらいましょう。

おおよその相場を知っておくことは、不当に安い査定価格を提示してくる不動産業者を見抜くうえでも有効です。

実際に、自然死物件や孤独死物件の査定では、不動産会社によって評価が大きく分かれることも珍しくありません。特に事故物件の取り扱い経験が少ない会社では、リスクを大きく見積もって査定額を低めに設定するケースもあります。

不動産業者の査定だけでは不安な場合、不動産鑑定士に家の鑑定を依頼する方法もあります。それぞれの具体的な方法について、詳しく紹介していきます。

「家の本来の価値」を把握したうえで事故物件になった場合の影響を考える

「家の本来の価値」とは、心理的瑕疵を考慮せずに出した家の資産価値です。家の資産価値を調べるには、実際の取引相場を参考にするとよいでしょう。

不動産情報サイトで売りに出されている物件を比較する方法や、国土交通省が公開している「不動産取引価格情報検索」を利用する方法があります。

特に「不動産取引価格情報検索」は、実際に成約した価格を確認できるため、実勢価格を調べる際の参考になります。

ただし、どんな家も立地や日当たり、家の構造や築年数などに違いがあり、1つとして同じものはない点に注意が必要です。

実際の取引相場は、あくまで参考程度にしておくのが現実的です。

実務上も、自然死物件では「死亡の事実」だけでなく「特殊清掃の範囲」「近隣にどこまで認知されているか」などの総合的な要素によって価格差が生じます。同じマンション内でも、状況次第で査定額が数百万円単位で変わるケースもあります。

参考：国土交通省「不動産取引価格情報検索」

複数の不動産業者に家の査定をしてもらう

不動産を売却する際、まずは査定に出すのが一般的です。査定額は、各不動産業者が市場相場や取引事例をもとに算出する「売却予想価格」です。

最新の取引相場から家の価格を把握するので「実際にどれくらいで売れるか」を把握する有力な方法です。

不動産業者の査定なら、自然死物件が事故物件に該当する可能性や、実務上どの程度の告知が必要かについて相談できます。

弊社では事故物件に関する買取相談が1,000件以上ありますが、事故物件の査定額を気にされる方がほとんどです。事故物件や訳あり不動産は、不動産会社ごとの経験値によって査定が大きく変わりやすいため、1社だけで判断しないことが大切です。

不動産鑑定士に家の価値を鑑定してもらう

不動産鑑定士とは不動産の価値を鑑定し、適切な利用方法のコンサルティングをおこなう国家資格者です。

相続税や固定資産税の評価額を鑑定するのも不動産鑑定士なので、公正な基準で家の価値を知りたい場合は不動産鑑定士に相談するのが最適です。

事故物件であることも含めて、それぞれの家に固有の条件も加味して価値を鑑定してくれます。

ただし、戸建ての売買で不動産鑑定士に依頼するのは一般的ではありません。実際に売買するときは「公正な家の価値」ではなく「実際にいくらで売れるのか」が重要なので、不動産業者の査定で足りるケースも多いのが実情です。

特に、自然死物件のように心理的要素が価格へ影響する不動産では、机上の評価額と実際の成約価格に差が出ることも少なくありません。

不動産鑑定は、遺産分割において「遺産である家の価値」を正確に把握しておきたい場合に使うのがよいでしょう。

自然死物件を売却する方法

自然死物件であっても、特殊清掃や長期間の放置がなく、事故物件とみなされなければ一般的な不動産相場で売却できます。

しかし、遺体の発見が遅れて異臭やシミなど家に直接的な影響がある場合、そのままの状態では買主が見つかりにくくなるのが実情です。特に仲介で売却を進める場合は、内見時の印象が大きく影響するため、臭気や室内状態が残っていると成約まで長引くこともあります。

自然死物件のなかでも、遺体の損傷によって家に直接的な影響があった場合の売却方法として、下記が挙げられます。

売却方法を詳しくみていきましょう。

特殊清掃をしておく

遺体の腐敗臭や体液汚損がある場合、通常のハウスクリーニングだけでは十分に対応できないケースがあります。

体液の除去消毒・消臭作業など、専門的な知識と技術をもった特殊清掃業者にクリーニングを依頼しましょう。近年は、遺品整理や害虫駆除まで一括対応する業者も増えています。

ただし、特殊清掃は物件の価値を向上させるものでも、家を完璧に元の状態へ戻すものでもありません。

あくまで「遺体損傷によって失われた家の価値を可能な限り回復させるもの」なので、特殊清掃をしたからといって、その家の「本来の価値」には戻りません。

特に、臭気が床下や壁内部まで浸透しているケースでは、追加工事が必要になることもあります。

リフォームやリノベーションをする

家の売却前にリフォームやリノベーションをするという方法は、事故物件になってしまった家を売るのに有効な方法です。

設備や内装を一新すれば、心理的な抵抗感を軽減できる可能性があります。

当サイトの賃貸物件に関する調査でも「事故物件であっても物件に魅力があれば許容できる」という人は一定数いることがわかっています。

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賃貸物件として需要が見込める家であれば、売買においても高値で売れやすいでしょう。売却せずに、そのまま賃貸物件として収益化する方法もあります。

ただし、リフォームやリノベーションは数十万~数百万円の費用がかかります。もしリフォーム費用が高額になる場合、かけた費用を売却価格で回収できないこともあるため注意が必要です。

実務上も、築古物件では大規模リフォームより「現況のまま価格を下げて売却する」ほうが現実的なケースは少なくありません。

建物を解体して更地にする

建物を解体して更地として売却するという方法もあります。建物そのものを取り除くことで、心理的瑕疵への抵抗感が和らぐケースがあります。

特に「腐敗が建物に染みついて大規模なリフォームが必要」「建物の老朽化が進んでいる」などの場合は、更地のほうが土地として利用しやすく、買主が見つかりやすいこともあります。

ただし、更地にした場合は固定資産税が高くなってしまう恐れもあるので、注意が必要です。

住宅用地には固定資産税の軽減特例があり、小規模住宅用地では税額が最大1/6まで軽減されます

住宅用地には固定資産税の軽減特例があり、住宅の規模によって最大1/6まで軽減されます

• 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：税額が1/6に軽減
• 一般住宅用地（200㎡を超える部分）：税額が1/3に軽減

それを知らずに家を解体してしまい、土地の固定資産税が上がって困惑してしまう人も少なくありません。

毎年1月1日時点の不動産状況が固定資産税評価額の基準になるので、更地にして売却するなら1月2日以降に家を解体し、年内までに売却するのがよいでしょう。

参考：e-Govポータル「地方税法第349条の3の2」

お祓いをする

心理的瑕疵は物理的な欠陥とは異なり、買主がどのように感じるのかが重要です。

そのため、心霊的なことを気にする人の抵抗感を和らげるため、家のお祓いをしておくのも有効といえます。

お祓いは各地の神社や寺に相談するのが一般的です。費用について具体的な数字を決めていない神社・寺が多いのですが、自然死によるお祓いなら3万円程度を包むのが一般的です。

実際に事故物件の売買に携わる中でも「売主側で供養やお祓いを済ませている」と説明することで、買主の印象が和らぐケースはあります。

ただし、お祓いによって法律上の告知義務がなくなるわけではありません。あくまで心理的なケアや区切りとして考えるのが適切です。

訳あり物件専門の買取業者に現況のまま買い取ってもらう

「自然死物件を処分したくても、処分のための費用が出せない」という人もいるでしょう。

そのような方は、訳あり物件専門の買取業者に相談するのも選択肢のひとつです。訳あり物件専門の買取業者であれば現況のまま物件を買い取るケースも多く、売主自身が修繕費用を負担せずに済む可能性があります。

早ければ最短数日で現金化ができるうえ、不動産のプロが自然死も含めた家の価値を判断して価格をつけるので、契約不適合責任などのリスクを抑えやすいのも魅力です。

特に、一般個人への売却では「契約不適合責任を免除する」といった特約はトラブルの元になりやすいのが実情です。一方、相手が不動産のプロである買取業者（宅建業者）の場合は事情が異なります。宅建業者は専門知識を持つ事業者として取引に参加するため、一般消費者の責任を完全に免除する特約を結ぶことが認められています。

引き渡し後に異臭が再発したり新たな瑕疵が見つかったりしても、売主は一切の修繕費用や損害賠償を負う必要がないため、金銭的・精神的な不安を抱えずに手放せるのが大きなメリットと言えるでしょう。

ただし、訳あり物件専門の買取業者であっても、すべての物件を無条件で買い取ってくれるわけではありません。建物の状態や立地、再販可能性などによっては買取を断られるケースもあります。

また、買取価格は一般的な仲介売却より低くなる傾向があり、相場の6〜8割程度になることもあります。そのため「できるだけ高く売りたい」のか、「費用負担を抑えて早く処分したい」のかを整理したうえで検討することが大切です。

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まとめ

自然死が起きた物件であっても、遺体が早期に発見され、室内への影響がほとんどない場合には、一般的な住宅と同程度の条件で売却できるケースもあります。

一方で、発見まで時間がかかり、室内にシミや臭いが残ってしまった場合には、いわゆる「事故物件」として扱われ、価値が下がる可能性があります。

その場合、特殊清掃やリフォーム・リノベーションなど、ある程度の費用や対応が必要になることもあります。

実務上も「費用をかけてから売るべきか」「そのまま売却したほうがよいか」は、立地や建物状態によって大きく異なります。まずは複数の不動産会社へ相談し、「現況のまま」と「修繕後」の両方で査定を比較してみると判断しやすいでしょう。