不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
遺体を焼却する火葬場や、葬式をおこなう葬儀場は、我々の生活に欠かせない大事な施設です。
しかし、それらの施設が周辺にある物件は心理的な抵抗感を抱きやすいため、売却価格の相場が低かったり、なかなか売れないという問題があります。
実際に、火葬場や葬儀場に隣接している物件の価格相場は20~30％程度安くなるといわれます。
そこで、火葬場や葬儀場に近い物件を売却するときは「訳あり物件専門の買取業者」に買い取ってもらうのが、スムーズかつ高額での売却を期待できるためおすすめです。
訳あり物件専門の買取業者なら、火葬場や葬儀場に近い物件の活用ノウハウを熟知しているため、高額買取が可能です。無料査定を利用して、売却に向けたアドバイスを聞いてみましょう。
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物件の売却を検討しているものの、火葬場や葬儀場近くの物件であるため、売却時になんらかの影響が生じないか気になっている人も多いと思います。
物件内で自殺・殺人があった場合や、雨漏りやシロアリの被害が生じていた場合、物件に直接の影響があるため価格は低くなります。
一方、火葬場や葬儀場が近くに存在しているというだけでは、物件自体に問題はありません。一見、売却価格には影響がなさそうに思えます。
しかし、実際は「死が連想されるので縁起が良くない」「煤煙や臭気などの居住環境が良くない」というイメージがあり、価格に影響が生じます。
火葬場や葬儀場に隣接している場合は、一般的に20~30％程度安くなるといわれます。
「死」に関連する施設という印象から、需要が下がりやすいのが原因です。購入希望者が少なくなるので、一般的な相場より安くしなければ売れないケースが多いのです。
また、古い火葬場の場合は煤煙や臭気、照明設備や騒音など、物理的な被害を受けるリスクもあります。
ただし、最近は設備を新しくし、目隠しを設けるなどの配慮がされる葬儀場や火葬場も少なくありません。
実際に火葬場や葬儀場から受ける影響が少なければ、一般的な相場で売却できる可能性もあるでしょう。
不動産売却で「火葬場や葬儀場の近く」であるデメリットを具体的に紹介すると、以下の3つが挙げられます。
それぞれのデメリットについて、詳しく見ていきましょう。
火葬場や葬儀場は「死」に関連する施設であるため、それらの施設が近くにあるという事実に、あまり良い印象を抱かない人が多いといえます。
「死」に関する事柄は、なるべく避けたいと思うのが普通です。住居として不動産を購入予定の人にとって「火葬場や葬儀場の近く」という条件は、とくに気になる要素でしょう。
ただし、必ずしも全員が気にするとは限りません。人によっては、火葬場や葬儀場でも気にしない人もいるでしょう。
しかし、自身が気にしない人でも、値下げ交渉の材料として火葬場や葬儀場であることを指摘してくる可能性があります。
交渉の結果、他の物件より安くせざるをえないケースもあるでしょう。
葬儀場や火葬場に集まる会葬者は喪服姿で、暗い雰囲気になっているのが一般的です。また、物件が葬儀場や火葬場沿いにある場合には、霊柩車を目撃する機会も増えます。
直接的に人の死に触れるというわけではありませんが、喪服姿の会葬者や霊柩車を見るたびに人の死が想起されるため、気分が落ち込みやすくなります。
これらは、買主の購入意欲を下げる要因です。そのため、周辺の雰囲気や住み心地を気にする購入者に対してはケアが必要です。
「霊柩車の通り道にはならない」「小規模な施設だから参列者はそこまで多くない」といった情報があれば、買主に伝えてあげることでスムーズな売却につながるでしょう。
物件になんらかの瑕疵（欠陥や欠点）が潜んでいるにもかかわらず、買主に対して告知せずに売却した場合、売主は瑕疵担保責任を負います。
「火葬場や葬儀場の近くにある」という事実も、瑕疵とみなされる場合があります。告知義務を怠ると、契約解除や損害賠償などを請求される恐れがあるので注意しましょう。
環境的瑕疵とは、物件周辺に嫌悪施設が存在している状況を指します。嫌悪施設とは、住宅の近隣にあると嫌悪感や不快感がある施設です。
具体的な嫌悪施設としては、次のようなものがあります。
「物件と嫌悪施設に、どれだけの距離があれば告知義務がなくなるか」という基準はありません。個々の条件で異なるため、不動産業者に聞いてみるのが確実です。
火葬場は、設備によって「瑕疵としての影響度」が変わります。高機能の設備があれば、価格の下落幅は小さくなるのでしょう
古い施設の場合には、大型炉で死亡者を火葬した際に煤煙や臭気が生じる可能性があります。遺骨の収骨後に発生する残骨灰処理の際に、灰が舞い散るといった実害があるでしょう。
しかし、新しい施設の場合は、煤煙や臭気に対する対策が取られているため、これらの問題が生じる可能性はほとんどありません。
そのため、火葬場がいつできたのかによって周辺環境におよぼす影響が変わり、物件の売却価格に対する影響も変動するのです。
所有しているのが土地の場合、火葬場近くの物件を宅地として売却できない可能性があるので注意が必要です。
なぜなら、火葬場の建設には都道府県知事や自治体の許可が必要であり、原則として都市計画をもとに位置が決定されるからです。
都市計画では各地域の用途が厳格に決められており、火葬場は宅地として利用できない区域に作られることも多々あります。
そのため、近隣の土地も宅地として利用できない可能性があるため、売り出し前に確認が必要です。
ちなみに、葬儀場は「集会場」として扱われるため、住宅地でも建設が可能です。「葬儀場が近くにあるから住宅を建てられない」というケースは少ないでしょう。
参照：e-Govポータル「墓地、埋設等に関する法律第10条」
ここまで解説したように、火葬場や葬儀場近くの物件には、さまざまなデメリットがあります。
そのため、基本的に需要は低いといえます。
しかし、適切に売り出せば「まったく売れない」ということはありません。
火葬場や葬儀場近くの物件を売るときの「コツ」を紹介していきます。
最初から価格を下げるのではなく、まずは一般的な相場価格で売り出すことをおすすめします。
火葬場は住宅地から離れている場合が多いのですが、葬儀場は利便性を考慮して商業施設近くに建設されているのが一般的です。
つまり、葬儀場に近い物件は、スーパーやコンビニに近いなど、生活環境が優れている可能性が高いといえます。
また、葬儀場や火葬場の存在を気にしない人もいます。
一度下げてしまうと元の売出価格に戻すことは容易ではないため、最初は一般的な価格で物件を売りに出した方がよいといえるでしょう。
一般的な相場価格で売れなければ、価格を下げて売り出すことを検討しましょう。
ただし、大幅に下げすぎると、購入希望者との価格交渉で不利になります。
価格交渉による値下げも考慮して、まずは10％程度から安くしていくとよいでしょう。
都市部など土地が少なく地下の高いエリアの場合、施設があっても駐車スペースを十分に確保できていない場合があります。
そのような葬儀場や火葬場が近くにある場合、駐車場として土地を売却することも選択肢の1つです。
宅地として売却できない場合の、代替案にするとよいでしょう。
ただし、建物が残っている場合には、解体費用や整地費用をどちらが負担するのか事前に話し合わなくてはなりません。
手間をかけずに不動産を処分したいのであれば、訳あり物件専門の買取業者に買い取ってもらうことをおすすめします。
訳あり物件を専門に取り扱っているので、葬儀場や火葬場の近くにあるような物件でも、高額かつスピーディーな買取を期待できます。
当サイトを運営するクランピーリアルエステートも、訳あり物件専門の買取業者です。無料査定や売却に関する相談も承っているので、ぜひお気軽にご相談ください。
「買主がまったく現れない」「できれば手放したくない」といった場合は、売却以外の活用方法も検討してみましょう。
火葬場・葬儀場近くの土地は、事業用の土地として有効活用が可能です。
火葬場・葬儀場の近くであることを活かせば、収益化も不可能ではありません。
自分でコインパーキングを経営すれば、収益を得られます。
会葬者の駐車場需要が見込めるため、安定した収入を期待できるでしょう。
ただし、駐車場需要が葬儀場や火葬場だけに限られている場合には、リスクが高くなります。コインパーキングを手掛ける業者に市場調査をお願いするなど、下準備をしっかり行いましょう。
周辺の住民や火葬場・葬儀場の利用者の需要が期待できることから、コンビニ用の土地として貸し出すことも選択肢の1つです。
コンビニ用の土地として貸し出す場合、事業用定期借地権と呼ばれる制度を利用します。
事業用定期借地権とは、10年以上50年未満の範囲で事業用の土地として貸し出し、使用料金を徴収する制度です。
契約は、必ず公正証書と呼ばれる書類で行う必要があります。公正証書は、全国の公証役場で作成可能です。
長期的な契約になるため、契約後のトラブルを避けるためにも、弁護士など事業用定期借地権に詳しい専門家に相談した方がよいでしょう。
火葬場や葬儀場に近いというだけでは、不動産自体に影響を与える可能性が低いため、大抵の場合は売却価格に影響しません。
とはいえ、物件を探している人の中には、火葬場や葬儀場に近いという状況を好まない人も少なくありません。
そのような人には、周辺相場よりも低く物件を売却する必要があります。
スムーズに売却したければ、訳あり物件専門の買取業者に相談しましょう。訳あり物件専門の買取業者なら、問題を抱えている不動産でも高額買取が可能です。
