死亡から発見まで時間を要した現場では、体液が床材へ浸透し、いわゆる「死体のシミ」が残ってしまうことがあります。
このシミは単なる汚れではなく、腐敗過程で発生する成分が建材内部にまで広がるため、通常の清掃では除去できません。
こうした痕跡が残る物件は、一般に「心理的瑕疵」を伴う事故物件として扱われ、不動産価値の低下や入居希望者の減少につながります。さらに、死体のシミや異臭といった物理的な汚損が残る場合、心理的瑕疵に加えて住環境としての支障も生じるため、資産価値への影響はより大きくなります。
そのため、死体のシミが生じた事故物件では、可能な限り早い段階で専門業者による特殊清掃を行うことが重要です。特殊清掃は、表面的な清掃だけでなく、汚染物質や臭気の除去、害虫処理など、通常の清掃では対応できない工程を含み、物件の状態を改善するために欠かせない最初のステップとなります。
とはいえ、腐敗が長期間進行していた場合には、床材や下地まで汚損が及び、清掃だけでは十分に改善できないケースもあります。そのような場合には、床の張り替えや壁面の補修といったリフォームを併せて検討することが必要です。リフォームを適切に施せば、物件の見栄えや住環境としての快適性を改善でき、売却や賃貸の際に一定の効果が期待できます。
ただし、リフォームには相応のコストが発生し、必ずしも投資額を回収できるとは限りません。
「どこまで修繕すべきか」「売却を前提とするなら何が最適か」といった判断が難しい場合も多いため、事故物件の取扱実績がある不動産会社へ相談するのが現実的です。
売却方法には、仲介と買取の2種類があります。仲介は市場価格に近い金額での売却が期待できる一方、事故物件の場合は買い手が見つかるまでに時間がかかりやすい傾向があります。買取は売却までのスピードが早く、現況のままでも対応してもらえるケースがある一方、価格は仲介と比べて低くなりやすいのが特徴です。
早期売却を優先するか、価格を優先するかを整理したうえで、自分の状況に合った売却方法を選ぶことが大切です。
このように、死体のシミが残る事故物件の対処方法は一つではなく、特殊清掃・リフォーム・売却（仲介または買取）といった選択肢を比較し、状況に応じて最適な方法を選択することが重要です。
本記事では、死体のシミができる仕組みや特殊清掃の必要性、費用相場、放置した場合のリスク、さらには事故物件でも売却を可能にする方法まで、順を追って丁寧に解説します。「どのように対処すれば良いのか分からない」という方でも、適切な判断ができるよう分かりやすく整理していますので、ぜひ参考にしてください。
死体のシミができた事故物件は早めに特殊清掃を実施しよう
事故物件とは「心理的瑕疵（欠陥・不具合）のある物件」のことを指します。
とくに、死亡してから発見までに時間がかかると、シミや異臭などが物件にしみついてしまいます。
そのような「遺体の痕跡」が残ってしまうと、そのままでは不動産としての価値を大きく下げてしまう恐れがあります。
早めに特殊清掃の専門業者に依頼して、特殊清掃を実施しましょう。
遺体が放置された現場は、汚損物質や害虫が発生することもあり、感染症のリスクもあります。素人が清掃を実施するのは困難でしょう。
特殊清掃では「廃棄物の除去」「消臭」「害虫処理」などをおこない、物件の状態を可能な限り改善します。
特殊清掃にかかる費用の相場価格
特殊清掃の実施にかかる費用は、建物の間取りや汚損の範囲、腐敗の進行度などによって大きく変動します。
また、特殊清掃にかかる時間や遺体の状態でも、価格は変動します。
間取りに対しておおよその相場価格を、以下の表にまとめてみました。
特殊清掃にかかるおおよその費用（東京）
| 間取り |
相場価格 |
| 1K〜1R |
78,000〜280,400円 |
| 1DK〜3LDK |
135,000〜482,000円 |
| 4DK〜 |
245,000〜690,000円 |
上記はあくまで間取り別の目安であり、実際の費用は遺体の発見時期や腐敗の進行度、室内の汚損範囲、害虫発生の有無などによって大きく変動します。実務的には、夏場で発見が遅れたケースや、エアコン排水経路や床下まで汚染が広がっているケースでは、上限価格を大きく超えることも珍しくありません。
部屋の状態や依頼内容によって変動が大きいため、まずは無料相談・無料見積もりに対応している清掃業者へ複数社相談したうえで、内訳を比較するのがおすすめです。
放置していると汚れ・シミがとれなくなる
遺体が早期に発見されれば、物件に痕跡が残ることはないでしょう。
しかし、発見が遅れて長期間放置されると、遺体の腐敗が進み体液が漏れ出したり、害虫が湧いてしまいます。
遺体が放置されたことによって体液が漏れ出すと、物件への汚れ・シミがとれなくなります。
ですので、死体のシミがある事故物件は早めに特殊清掃を実施しましょう。
遺体が長期間放置されているとリフォームが必要になるケースも
前の項目でも説明しましたが、遺体が放置され腐敗が進むと、汚れやシミが除去できなくなります。
もしも、特殊清掃をおこなっても室内の状態を十分に改善できない場合は、リフォームの実施を検討する必要があります。
リフォームによって室内の状態を改善できれば、不動産としての魅力や資産価値を一定程度回復させることが可能です。
ただし、事故物件のリフォームでは、床材の張り替えや下地の交換・壁紙の全面貼り替えなどが必要になることが多く、リフォーム範囲によってはワンルームでも100万円前後の費用がかかるケースが珍しくありません。遺体の発見が長期間遅れていた場合は、床下の木部やコンクリート、建物の構造部分まで汚染が及んでおり、解体・大規模補修が必要になるケースもあります。
リフォームを実施しても、事故物件としての心理的瑕疵そのものは消えないため、投じた費用を売却価格に転嫁できないリスクがある点には注意が必要です。
死体のシミがある事故物件でも売却できる
事故物件と聞くと、売却できないイメージがあるかもしれません。
しかし実際には、死体のシミが残っている事故物件であっても、売却は可能です。
ただし、売却する際は相場価格よりも売却価格が安くなってしまいます。
売却する場合は、不動産の低下した価値を回復するために、特殊清掃を実施してから売却しましょう。
なお、事故物件の売却方法には大きく「仲介」と「買取」の2種類があります。仲介は市場価格に近い金額での売却を狙える一方、事故物件の場合は買主が見つかるまで時間がかかりやすい傾向があります。買取はスピードや手間のなさが強みですが、価格は仲介より低くなりやすいのが一般的です。
どちらにもメリット・デメリットがありますが、死体のシミや異臭が残る事故物件を売却する場合は、買取を選ぶ方がメリットが大きいかもしれません。なぜなら、買取では契約不適合責任が免責されるケースが多いからです。
引渡し後に契約不適合を理由に契約解除や損害賠償請求といったトラブルに発展するリスクを、大幅に軽減できます。
事故物件を売却するときは「告知義務」がある
事故物件を売却する際、売主は買主に対して「建物の瑕疵（欠点）」を伝える義務があります。
この義務のことを「告知義務」といい、物件を売却する際は必ず告知しなければなりません。
なお、売主が事前に把握している瑕疵は、不動産会社の宅地建物取引士が買主に対して行う「重要事項説明」を通じて伝えられるのが一般的です。そのため、売主は不動産会社に対して瑕疵を正確に伝える必要があります。
重要事項説明・・・不動産の状況を事細かに説明するため、不動産取引の契約時に必ずおこなわれる説明のこと
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
引用：e-Govポータル「宅地建物取引法第35条」
実務上、売主からの告知は単なる口頭ではなく、売買契約時に「物件状況確認書」という書面に売主自らが過去の履歴や瑕疵の有無を記入・署名し、買主へ交付する形で行われます。この書面に事実を記載せず、後から事故物件であることが発覚した場合、売主が重い法的責任を問われることになります。
告知義務を満たさないと損害賠償を請求される恐れも
前の項目でも説明しましたが、事故物件を売却する際は「事故物件であること」を伝える義務があります。
もしも、告知義務を怠ると、損害賠償を請求される恐れもあるので注意しましょう。
告知義務違反となったら「契約不適合」とみなされ、以下のような対応を求められます。
損害賠償を請求されると、裁判まで発展するケースもあります。
ですので、事故物件の売却時は必ず告知義務を果たしましょう。
リフォーム・特殊清掃をおこなっても告知義務は消えない
事故物件とは一般的に「人死があった物件」とされています。
そして、事故物件が安く取引されるのは「物理的瑕疵」と「心理的瑕疵」があるからです。
物理的瑕疵・・・物件に対して物理的なキズや欠陥。死体のシミ、異臭が残っているなど。
心理的瑕疵・・・物件に対しての精神的な問題。過去に自殺・孤独死があったなど
特殊清掃やリフォームを実施すれば、物理的瑕疵は除去できます。
しかし、リフォームなどを実施して物件を綺麗にしても「人死があった物件」という事実は変わりません。
ですので、特殊清掃やリフォームを実施しても、心理的瑕疵の「告知義務」が消えません。
事故物件であれば売却価格は「10～50％」下がる
前の項目でも説明しましたが、事故物件は心理的瑕疵がある物件です。
そのため、事故物件の売却価格は、通常の相場価格と比べて10〜50%程度下がるのが一般的とされています。
以下のように、事故の内容によって値下げ幅が変動するのが実情です。
- 孤独死・病死・自然死・日常生活での不慮の事故：10〜20%割減
- 自殺：10〜30%減
- 他殺：30〜50％減
ただし「事故物件は値下げしなくてはならない」というルールや法律はありません。
心理的瑕疵のある事故物件の購入希望者を少しでも増やすために、売主の判断で安くされています。
また、事故物件が安く価格設定されていることから、近年では「安く住むために事故物件を探す」という人も多くいます。
これらの理由から、事故物件は相場価格よりも安く取引されています。
賃貸運用もできるが需要は低く収益化がむずかしい
事故物件であっても、賃貸物件として貸し出すこと自体は可能です。
しかし、事故物件に居住を希望する人は限られるため、通常の不動産のように収益化するのは困難な傾向にあります。実務上、事故物件の家賃は周辺相場の50〜70%程度に設定されるケースが多く、入居者が決まるまでの期間も長期化しやすいのが実態です。
また、死体のシミが残っている状態では入居者を募集できないため、最低限の特殊清掃や原状回復は必要となります。
こうした事情から、賃貸運用を継続するか、売却して手放すかは、物件の立地条件や保有目的を踏まえて慎重に判断することが大切です。
死体のシミがある物件でも高く売却する方法
さきほども説明しましたが、一般的に事故物件は相場価格よりも、安く売却価格が設定されます。
ただ、事故物件だとしても、できるだけ高く売却したいと考えるでしょう。
そこで、下記2つの方法であれば、死体のシミが残っている事故物件でも高く売却できるでしょう。
さきほども説明しましたが、一般的に事故物件は通常の相場価格よりも、売却価格が下がる傾向があります。
ただし、事故物件であっても工夫次第で、より適正な価格での売却を目指すことは可能です。具体的な方法としては、以下の選択肢が考えられます。
- リフォームをおこなってから仲介で売却する
- 訳あり物件の取扱実績がある不動産会社に相談する（仲介・買取の両方の選択肢を比較する）
以下の項目から、それぞれの方法を詳しく解説していきます。
リフォームをおこなってから仲介で売却する
遺体の発見が遅れてしまうと、特殊清掃をしても死体のシミが残ってしまう恐れがあります。
他の部分の状態が良好だとしても、死体のシミが残ってしまうと、購入希望者は一気に減ってしまいます。
そのため、リフォームで死体のシミや汚損部分を目に見えない状態にするなど、購入希望者が集まりやすくなるような工夫が有効な場合もあります。
弊社へのご相談でも、「特殊清掃だけで売却に踏み切ってよいのか」とご質問をいただくことがありますが、シミが残った状態のままだと内覧者の心理的抵抗が大きく、価格交渉でも厳しい指摘を受けやすいのが実態です。実務上は、床材を一度剥がして下地まで確認し、汚染範囲を完全に取り除いたうえでリフォームを行うのが基本的な流れになります。
ただし、この方法はリフォーム範囲によって100万円以上かかるケースもあり、ある程度手元に資金がある方に限られる選択肢です。
資金に余裕がある場合は、リフォーム後の仲介売却も見据えて、事故物件の取り扱い実績がある不動産会社に相談してみると良いでしょう。その際、リフォーム前と後でどの程度売却価格に差が出るかを試算してもらえれば、費用対効果を踏まえた判断がしやすくなります。
リフォームしても物理的瑕疵は取り除けるが心理的瑕疵は取り除けない
死体のシミがある事故物件が安くなる理由は、下記の2点に分けられます。
- 死体のシミによって建物が損傷している
- 過去に人死があった事実に心理的抵抗を感じている
リフォームを実施すれば床材や壁紙のシミは消え、物件の見た目は元通りになります。
しかし、リフォームをしても「過去にその物件で人が亡くなった」という事実そのものは変わりません。
死体のシミなどの物理的汚損が取り除けても、過去に人が亡くなった事実そのものは消えないため、告知義務が残ります。なお、国土交通省のガイドラインでは、特殊清掃や大規模なリフォームが必要となった事案については、告知が必要とされています。
そのため、リフォームを実施しても売却価格を相場より一定程度抑える前提で売却活動を進める必要があります。実務的な感覚としては、リフォーム実施済みであっても相場の50〜90%程度（事故の内容により異なる）に価格を抑えるケースが多く、リフォーム費用を売却価格に転嫁しきれないリスクは念頭に置いておくべきでしょう。
訳あり物件の取扱実績がある不動産会社に相談する
死体のシミが残るなどの「訳あり物件」は、通常の仲介では買主が見つかりにくい傾向があるため、事故物件の取扱実績がある不動産会社に相談するのが現実的です。
こうした不動産会社は、心理的瑕疵物件の扱い方や告知義務に関する法的知識、買い手層へのアプローチ方法など、一般的な不動産会社では対応が難しい論点に関するノウハウを持っています。
仲介で売却するか、買取を依頼するかを踏まえて不動産会社に相談してみると、より的確なアドバイスが受けられるでしょう。
なお、事故物件を売却する場合、買取を選ぶ大きなメリットとして「契約不適合責任が原則として免責される」点が挙げられます。仲介で個人の買主に売却すると、引き渡し後に心理的瑕疵を理由としたトラブルや損害賠償請求に発展するリスクが残りますが、買取業者への売却ではこうしたリスクを大幅に軽減できます。
スピードや手間のなさに加え、引き渡し後の安心感も含めて検討したい場合は、買取を選択肢に加えるのが現実的でしょう。
まとめ
遺体の発見まで時間を要した場合、体液の浸透によるシミや独特の臭気が建物内部に残存し、物件の衛生状態・心理的抵抗の両面で大きな支障が生じます。
とりわけ、死体由来のシミが可視的に残る状態では、通常の入居希望者を確保することは極めて困難です。
こうした事情を踏まえると、死体のシミが残る物件を売却するためには、次のような選択肢を整理して判断することが現実的です。
- 必要な範囲でリフォーム・特殊清掃を施し、仲介で売却環境を整える
- 訳あり物件の取扱実績がある不動産会社に相談し、仲介・買取の両方の査定を受ける
もっとも、リフォームを行ったとしても、心理的瑕疵が残る以上、市場で買主が確実に見つかる保証はありません。事故物件は、価格下落や売却長期化のリスクが残るため、慎重な戦略が求められます。
一方で、訳あり物件の取扱実績がある不動産会社であれば、この種の物件特有の事情や法的知識を踏まえた提案を受けられ、仲介・買取それぞれの条件を比較したうえで売却方法を選びやすくなります。
「どのように対処すべきか判断できない」という段階でも、まずは複数の不動産会社へ状況を共有し、現実的な売却方法や改善策の提案を受けることが、後悔のない選択につながるでしょう。
