瑕疵物件の不動産価値は？物件の種類ごとの売却価値の下落を詳しく解説

法律上の「瑕疵物件」は4種類に分けられる

「瑕疵物件」と一口にいっても、その内容は大きく異なります。例えば、自殺があった物件と雨漏りのある物件では、買主にとってのリスクや判断基準がまったく異なります。

法律上における「瑕疵物件」は、さらに細かく区分されており、以下の4種類があります。

1. 心理的抵抗を抱かれる物件「心理的瑕疵物件」
2. 物理的欠陥のある物件「物理的瑕疵物件」
3. 法律上の利用制限がある物件「法的瑕疵物件」
4. 周辺環境に問題がある物件「環境的瑕疵物件」

実務上も、この分類は重要で、どの瑕疵に該当するかによって「売却方法」「価格設定」「告知内容」が変わります。弊社へのご相談でも、まずはこの分類を整理するところからスタートするケースがほとんどです。

それぞれの瑕疵物件について、具体例を解説していきます。

1.心理的抵抗を抱かれる物件「心理的瑕疵物件」

「瑕疵」とはキズや欠陥のことで「本来備わっているべき性能や機能、品質などが欠けている状態」を指す法律用語です。

しかし、土地や建物自体にトラブルはないため、本人が気にしなければ何の問題もなく住むことができます。

近年では「心理的瑕疵物件」を紹介するサイトやテレビ番組などが増えたので、耳にする機会も多くなりました。

以下のようなケースは、心理的瑕疵物件となる可能性があります。

• 同じマンション内で、過去に何らかの事件があった
• 住宅で殺人事件や自殺があった
• 住宅で誰かが亡くなったあと、発見が遅れたため遺体が腐敗していた
• 近隣で事故や事件、火災などがあった

実務上は、「どこまでが心理的瑕疵に該当するか」は個別判断となるケースが多く、特に「同じマンション内での出来事」などは評価が分かれやすいポイントです。

2.物理的欠陥のある物件「物理的瑕疵物件」

「物理的瑕疵物件」とは、建物自体の欠陥や立地条件に難がある物件です。

「物理的瑕疵物件」とされる可能性がある一例を紹介します。

■土地に関する瑕疵の例

• 地盤がゆがんでいる
• 極端に立地が悪い
• 地中に障害物や埋蔵物がある
• 化学物質などで土壌が汚染されている
• 地盤が沈んでいる
• 土地の境界があいまいで、周囲の物件が自分の土地を侵食している

■建物に関する瑕疵の例

• 建築資材にアスベストが使用されている
• 柱などに使われている木材がシロアリに食い荒らされている
• 壁にひび割れが起きている
• 床下浸水をしたことがある
• 家の耐震強度が国の基準を満たしていない

3.法律上の利用制限がある物件「法的瑕疵物件」

法的瑕疵物件とは「法律に違反しているなどの理由で、土地や建物の利用が阻害されている物件」です。

ここでいう法律とは「都市計画法」「建築基準法」「消防法」などです。

例えば、以下のような状態は「法的瑕疵物件」に該当する可能性があります。

• 火災報知機やスプリンクラーなどの防災設備が古い
• 建ぺい率が法の基準を満たしていない
• 容積率が法の基準を満たしていない
• 構造上の安全基準が国の定めた基準に達していない
• 接道義務を守っていない
• 物件が、開発行為を認められていない「市街化調整区域内」にある
• 物件が「計画道路指定」を受けているため、建築制限がある

4.周辺環境に問題がある物件「環境的瑕疵物件」

「環境的瑕疵物件」とは「不動産を取り巻く環境に問題がある物件」を指します。

これまで挙げた瑕疵とは違い、不動産そのものは一切問題ありません。

以下のケースが環境的瑕疵物件に該当します。

• 周囲に繁華街などがあり、騒音トラブルがしばしば発生している
• 周囲に火葬場や産業廃棄物処理施設などがある
• 周囲に暴力団事務所がある
• 近所に暴力団構成員が住んでいる
• 周囲に高層マンションがあり、日差しや眺めがよくない
• 周囲にごみ屋敷のような、悪臭を放ったりするような不潔な建物がある
• 周辺を電車や大型トラックなどが頻繁に通行するため、振動トラブルを抱えている

心理的瑕疵物件の売却について

ここまで4種類ある「瑕疵物件」の定義と具体例を確認しました。

瑕疵物件を売却する場合、通常の物件と異なり注意点があります。

まずは心理的瑕疵物件を売却するケースについて見ていきましょう。

心理的瑕疵物件の売却価格は20～50%ほど下がる

瑕疵物件を売る場合、残念ながらどうしても価格を下げる必要があるのが一般的です。心理的瑕疵物件の価格下落は、一般的に20〜50％程度といわれていますが、これはあくまで目安です。

どの程度下げるかは、該当する瑕疵の内容や瑕疵物件となった背景にもよりますが、一般的には「自殺の場合は20～30%、殺人事件の場合は50％」程度の値下げが相場です。

しかし、価格が大きく下がってしまったとしても、最大限納得のいく価格で売るための方法を探ることが重要です。

瑕疵物件であったとしても「まったく気にしない」という人もいますし、不動産業者や投資家の中には、瑕疵物件をリノベーションして売り出す人もいるくらいです。

また、「建物」だけに「瑕疵物件」のイメージがついている場合は、更地にして土地だけを売るという方法もあります。日本の長い歴史から考えれば、どの土地にも何かしらのいわれがあってもおかしくありません。

地盤や周囲の環境に問題がなければ、建物を取り壊し、通常の宅地として売ってしまうことも一つの選択肢でしょう。

とはいえ、やはり何かしらの事件があった土地は、しばらくの間は地域の人々から敬遠されてしまう可能性が高いので、ある程度ほとぼりが冷めるまでは土地を駐車場などにして貸し出すなどの方法を取るのも選択肢の一つです。

場合によってはあえて「瑕疵物件」として売り出した方が、メリットがあることも稀にあるので「どのように売却するか」「更地にするか否か」は法律家や専門業者に相談をして、ベストな方法を探った方がよいでしょう。

実際に当社へのご相談でも、下記のような、エリアによる差が非常に大きいのが実情です。

• 都心の人気エリアでは「ほぼ相場通りで成約したケース」
• 地方では「半額近くまで調整が必要だったケース」

立地や条件のよい心理的瑕疵物件は売却価格が下がらない場合がある

「瑕疵物件」でも、価格があまり下がらない場合もあります。

例えば、東京などの大都市のマンションなどのように、需要が非常に高い物件が当てはまる可能性があります。東京23区の賃貸物件は、事故や自殺が起きた物件でも賃料の値下がり率はあまり高くならないことがあります。

「東京23区に住める利便性などのメリットを考えれば、その部屋で人が亡くなっても気にしない」という方が一定数いるからです。

その物件に「瑕疵物件のデメリットを大きくしのぐメリット」があるかどうかが、価格の下げ幅を最小限に瑕疵物件を売るポイントと言えるでしょう。

「瑕疵物件」であることを買主・借主に伝えなければならない

瑕疵物件を売ったり貸したりする場合は、相手方に対しそのことを告げなくてはなりません。

これは宅建業法47条でも定められており、怠れば訴訟にまで発展する可能性があります。なお、心理的瑕疵の告知期間については明確な法律上の基準があるわけではなく、国土交通省のガイドラインや判例、個別事情を踏まえて判断されます。
実務上も、「告知すべきか迷う」という相談は非常に多く、慎重な判断が求められるポイントです。

しかし、この告知義務は「発生からいつまで」「何人目の入居者まで」発生するのでしょうか。いくつか判例を参照しながら考えていきましょう。

平成26年9月：大阪高裁の判例

裁判所はこの賃貸人に対して「自殺の事実を知りながらあえて隠した」ことを前提に、「1年数カ月前の自殺ならば契約の締結に影響を与える」と判断しました。

このケースでは「自殺の情報」が契約に大きく影響したため、説明の義務があるという結論となりました。

ここからわかるのは「入居者が瑕疵物件か否かを気にしているようならば、時間がたっていても告知しなければならない」ということです。

また、その瑕疵物件で起きた事件があまりにも凄惨であった場合、事件性に対する住民の周知性が高まるので、告知義務の期間も伸びます。

なかにはかなり昔の事件でも告知義務が認められたケースもあるようです。

先ほど「1年数カ月前の自殺は告知しなければならない」と認めた判例がありましたが、一方、このようなものもあります。

平成13年11月：東京地裁の判例

この事例のマンションは、大都市のシングル向け物件で、入退去の回転が早かったことが、判決に影響した可能性があります。

自殺物件の告知で「おおむね2年」とあるのはこれらの判例が基になっているようですが、これはあくまでも「大都市」「シングル向け」「回転が早い」という要素が影響していることは否めないでしょう。

ただし、これは一般的な目安となり、すべてのケースが当てはまるわけではありません。

次に見ていきたいのは「何人まで告知の義務があるか」ということです。不動産の中で自殺や殺人事件、事故が起こった場合、最初の入居者にその事実を告げなければならないことはこれまで見てきた通りですが、それ以降の入居者にも伝えなければならないのでしょうか。

参考となる判例には次のようなものがあります。

平成19年8月：東京地裁の判例

ここで言う「特段の事情」とは「最初の入居者の入居期間があまりにも短い」「そこで起きた事件が非常に凄惨で周知性が高い」などの状態を指すようです。

ただし、判例がすべてのケースに適用できるわけではありません。

不動産を扱う方であれば当然「明確な基準がほしい」と考えますが、瑕疵物件の告知義務は瑕疵の種類やトラブルが発生した背景、発生からの経過時間などを総合的に判断した上で個々のケースごとに対応するため、基準を設定することは非常に困難です。

もし瑕疵物件を扱うことになったら、ここに挙げた判例だけを参考にするのではなく、弁護士などの法律家や瑕疵物件の専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

もしも自分の物件で事故が起きた場合の対処法

このように心理的瑕疵物件は、賃貸に出す場合でも賃料や募集条件に影響が出る可能性があります。

もし保有しているアパートで自殺などの事故が発生した場合は、次の入居者に対して告知が必要となるため、賃料が相場よりも下がる可能性があります。

その結果として生じた損害については、一定の条件を満たす場合に限り、故人の相続人や連帯保証人に対して損害賠償を請求できる可能性があります。

ただし、すべてのケースで請求が認められるわけではなく、「賃料下落との因果関係」や「契約内容（保証範囲）」などが個別に判断される点には注意が必要です。

実務上も、「どこまで請求できるのか」は争点になりやすく、特に家賃の下落分については認められる期間や範囲が限定されるケースも少なくありません。

認められる可能性のある損害としては、原状回復費用や特殊清掃費用、一定期間の賃料減額分などがありますが、最終的な判断は個別事情によって異なります。

そのため、損害賠償請求を検討する場合は、弁護士などの専門家に相談し、法的根拠や請求可能な範囲を整理したうえで対応することが重要です。

実際に当社へのご相談でも、「どこまで請求できるのか分からない」というご相談は多く、早い段階で専門家に確認することで不要なトラブルを防げたケースも多く見受けられます。

入居者の保険から保険金が出ることもある

入居者が室内で死亡した場合は、入居者が加入している火災保険から保険金が出ることがあります。

例えば以下のような場合に、一定の金額が補償される場合があります。

項目	説明
死亡による修理費用	被保険者である入居者が死亡したことで室内が損害を受けた場合にかかる清掃費用、消臭費用、修理費用について保険金が下りる可能性があります。
遺品整理費用	貸主に明け渡すために必要な遺品整理にかかった費用について、保険金が下りる場合があります。

これらは賃借人の相続人に対して支給されますが、所有者が実費で行った場合は、相続人を経由して所有者に支払われることになるでしょう。

相続人は入居者が保険に加入していることを知らないケースもありますので、万が一の時には火災保険の内容を確認するとよいでしょう。

物理的瑕疵物件の売却について

では次に、物理的瑕疵物件の売却のケースについて解説します。

物理的瑕疵物件は瑕疵の内容によって売却価格が変わる

物理的瑕疵にもさまざまな種類があり、すべてにおいて売却価格が変わるわけではありません。

むしろ物理的瑕疵物件の場合は、シロアリのように売主自身も気がつかないまま売買契約に至ってしまうケースが少なくありません。

また物理的瑕疵が原因で売却価格が大幅に値下がりするくらいであれば、物理的瑕疵を工事によって改善してから売るという選択肢もあります。

心理的瑕疵の場合は自力で瑕疵を改善することができないので、その点は大きな違いといえます。

例えば、シロアリに食い荒らされていてどうにもならないような状況であれば、売却の際に建物部分についてはほとんど価格がつかないでしょう。

土地値で買い取ってもらうか、最悪の場合、取り壊し費用分を土地値から値引きするような対応も必要になる恐れがあります。

不動産業者に売却すれば「契約不適合責任」は原則として免除される

不動産業者へ物件を売却すると、契約不適合責任が原則として免除されます。

物理的瑕疵を売主自身が認識している場合は、必ず買主に対して伝える必要があります。

具体的には募集図面に記載するとともに、重要事項説明の際に買主に渡す付帯設備表や物件状況報告書などにも詳しく記載し、売買契約に先立って買主に説明した証拠を残します。

ただし先述したように、売主が物理的瑕疵に気づいていないケースもあります。

しかし、売買契約では「契約不適合責任」という制度があり、たとえ売主が知らなかったとしても、売却後一定期間に発覚した瑕疵については責任を取らなければなりません。

不動産業者が売主となるのであれば当然ですが、個人が所有物件を売却するにあたって、契約不適合責任は大きなリスクを負うことになります。

特に古い物件については売主も気がつかない瑕疵が潜んでいることが多いため、売却後に思わぬ責任を負わされる恐れがあります。

不動産業者へ物件を売却すると、契約不適合責任を免除してもらえる可能性があります。

売却価格が値下がりするケースとは

物理的瑕疵で価格が値下がりする一例として「雨漏り」があります。

特にコンクリートの建物などについては、雨漏りの正確な原因が特定できないことも多く、原因と思われる場所を補修しても、また再発することが多々あります。

また、雨漏りが発生すると、人が居住することが困難な物件も多いため、売却価格が下がるケースがあります。

ですので、できる限り雨漏りの原因を特定したり、雨漏りを修繕してから売却することをおすすめします。

物理的瑕疵が不安な場合はホームインスペクション（住宅診断）がおすすめ

トラブルを避けるためには、「ホームインスペクション（住宅診断）」を活用し、専門家の視点で物件の状態を事前に把握しておくことが有効です。

物理的瑕疵については、その内容によって生活への影響や修繕の必要性が大きく異なり、売主自身では正確に判断できないケースも少なくありません。

また、事前に告知していた場合でも、実際の不具合が想定より深刻であれば、売却後に買主とのトラブルに発展する可能性があります。

こうしたリスクを軽減する手段として、ホームインスペクションの活用が挙げられます。

日本では中古住宅市場の活性化や取引の透明性向上を目的として、国としてもホームインスペクションの普及が進められており、売買時の活用が徐々に一般化しています。

事前に物件の状態を把握・共有しておくことで、売主・買主双方の認識のズレを防ぎ、結果として契約後のトラブル予防につながるケースが多いのが実務上の特徴です。

実際に当社へのご相談でも、「売却後の責任リスクを抑えたい」「買主とのトラブルを避けたい」といった理由から、インスペクションの実施を検討される方は一定数いらっしゃいます。

ただし、ホームインスペクションを実施した場合でも、すべての瑕疵を完全に把握できるわけではない点には注意が必要です。
そのため、調査結果の内容を踏まえつつ、契約条件の整理や告知内容については慎重に検討することが重要です。

法的瑕疵物件の売却について

不動産の瑕疵の中でも、法的瑕疵は売却に与える影響が大きく、実務上も慎重な対応が求められる分野です。
建築基準法や都市計画法などの法令に適合していない場合、物件の利用や再建築に制限が生じるため、買主の購入判断に直接的な影響を与えます。

また、物理的瑕疵のように修繕で解消できるケースとは異なり、法的瑕疵は権利関係や法規制に起因するため、容易に解消できないケースが多いのが特徴です。

実際の売却現場でも、「再建築ができない」「増改築に制限がある」といった理由から、一般の買主が住宅ローンを利用しづらく、売却が長期化するケースは少なくありません。

そのため、法的瑕疵物件を売却する際は、事前に制限内容を正確に把握し、適切な売却方法を選択することが重要です。

法的瑕疵は告知の必要な期間が長い

心理的瑕疵については明確な期間の定めはなく、判例上も個別事情に応じて判断されます。

また、物理的瑕疵については修繕によって解消された場合、告知の必要性が低くなることもあります。

一方で、法的瑕疵は法令への不適合状態が継続している限り、買主の判断に重要な影響を与えるため、原則として継続的な告知が求められるとされています。
ただし、具体的な告知義務の範囲は個別事情によって異なるため、判断に迷う場合は専門家への確認が必要です。

「既存不適格」とはどういう意味か

例えば、新築当時は建築基準法などの法令に則って建てられている建物だとしても、その後の法律改正などによって現在の法律に照らし合わせると不適格な部分が生じるケースがあります。

このような物件を既存不適格といい、すぐに取り壊す必要はないものの、今後増築や建て直しをする際には現在の法律に合わせて作り直す必要があります。

そのため、既存不適格の物件については、将来建て直す際に現在よりも小さな家しか建てられなくなるケースが多く、将来の制限を見越して売却価格が相場よりも値下がりする可能性があります（ただし、現状の建物をそのまま利用する需要がある場合は価格が下がらないこともあります）。

既存不適格とされるケースのなかで、売却価格が下がりやすいのが「再建築不可物件」です。

「再建築不可物件」とは？

再建築不可物件とは、建物が現在の法律に照らすと、取り壊したとしても建築許可がおりない物件のことを言います。再建築不可物件となるケースの代表例が接道義務です。

昔の法律では、2.7m以上の道路に接していることが建築の条件でしたが、その後の法改正によって4m以上の道路に接していなければならない、という規定に変更されました。

なお、よく混同されますが「道路の中心線から2m後退（セットバック）すれば再建築できる土地」は、建築基準法上の道路（2項道路）に接しているため、そもそも再建築不可物件には該当しません。本当の再建築不可物件とは、セットバックによる救済措置も受けられず、接道義務を満たす手段がない（現況では絶対に建て替えられない）土地を指します。

このような物件は、「住宅ローンの利用が難しい」「利用用途が限定される」といった理由から、一般市場では買主が見つかりにくく、売却価格も大きく下落する傾向があります。

法的瑕疵は、所有者自身では解消が難しいケースも多く、売却時には慎重な対応が求められます。
また、法令適合性の調査は不動産会社が行うのが一般的ですが、最終的な責任は売主にも及ぶ可能性があるため、内容を十分に確認することが重要です。

では最後に、環境的瑕疵物件の売却のケースについて解説します。

環境的瑕疵物件の売却について

環境的瑕疵についても、法的瑕疵と同様に所有者自身ではどうにもならないことが多いので、売却の際には包み隠さずに買主に告知することが重要です。

ただ、環境的瑕疵で売却価格が下がるケースというのは比較的少なく、よほどの事情がなければそこまで値下がりすることはありません。

例えば、日当たりが悪いという理由だけでは、瑕疵物件には該当しないケースが一般的です。
では、どのような環境的瑕疵であれば価格に影響するのでしょうか。

代表的な例としては、次のようなケースが挙げられます。

• 幹線道路や線路に近く、騒音や振動が日常的に発生している
• ごみ処理施設や工場などが近隣にあり、悪臭や大気環境への懸念がある
• 近隣に深夜営業の店舗や繁華街があり、治安や騒音面での不安がある
• 周辺建物の影響で日照・通風が著しく制限されている
• 高圧線や鉄塔が近くにあり、心理的な抵抗感を持たれやすい

これらに共通しているのは、居住環境に継続的な影響を与える可能性があり、買主が客観的にデメリットとして認識しやすい点です。

実際の売却現場でも、こうした環境要因がある物件は、内見時の印象や金融機関の評価に影響し、結果として価格調整が必要になるケースが見受けられます。

まとめ

実際には、瑕疵物件であっても購入を検討する買主は一定数存在しており、また仲介だけでなく不動産会社による買取といった選択肢もあります。
売却を急ぐあまり条件面で不利な判断をしてしまうケースも見受けられるため、複数の選択肢を比較しながら、自分の状況に合った売却方法を検討することが大切です。
そのうえで、事前に不動産会社の査定を受け、市場におけるおおよその評価を把握しておくことで、より納得感のある売却につながるでしょう。