私道は、原則として所有者が許可した人しか使用・通行ができません。そのため私道持分のない不動産は、私道所有者とトラブルになると出入りができなくなるリスクがあります。
売却時も、私道所有者に通行や掘削の許可を取る必要があったり住宅ローンが通りにくかったりするため、なかなか売れない可能性が高いです。
私道持分を取得する方法もありますが、いずれの方法も私道の所有者との話し合いの場を設ける必要があるため、所有者との関係があまりよくない場合は不安を感じる人も多いでしょう。
その場合は、交渉はせずに現状のまま「訳あり物件専門の買取業者」に買い取ってもらうのがおすすめです。本記事では、私道がない不動産の売却が難しい理由や売却する方法について解説します。
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私道とは「個人や団体が所有する道路」
私道とは、個人や団体が所有する道路のことであり、国や都道府県、市町村が維持・管理している公道に該当しない道路はすべて私道となります。
私道は私有地であるため、誰でも自由に利用できる公道とは違い所有者の許可がなければ通行できません。建築基準法で規定されている道路のうち、下記の3種類の道路には私道が含まれている場合があります。
- 既存道路（42条1項3号）
- 位置指定道路（42条1項5号）
- 2項道路（42条2項）
ここからは、上記の道路についてそれぞれ解説していきます。
既存道路（42条1項3号）
既存道路（42条1項3号）とは、1950年に建築基準法が施行される前から存在していた幅員4m以上の道路のことです。
建築基準法の施行後に都市計画区域に指定されたエリアでは、指定日の時点で存在していた幅員4m以上の道路を指します。
国や都道府県、市町村が管理している幅員4m以上の公道は42条1項1号道路に該当するため、既存道路（42条1項3号）には含まれません。
つまり既存道路（42条1項3号）は、公道として認定されていない国・都道府県・市町村所有の道路か、個人や団体が所有している私道ということになります。
位置指定道路（42条1項5号）
位置指定道路（42条1項5号）とは、土地の所有者が開発行為によらずに造った幅員4m以上の私道で、特定行政庁（都道府県知事や市町村長など）から位置の指定を受けた道路を指します。
位置指定道路は、建築基準法上の道路（原則幅員4m以上）に敷地が2m以上接していなければ建築物を建てられないという「接道義務」を満たすために作られるケースが多いです。
接道義務を満たせない場合、前面道路が幅員4m以上になるように土地を後退させ、特定行政庁から位置指定道路の認定を受けられれば接道義務を満たせます。
2項道路（42条2項）
2項道路（42条2項）とは、1950年11月に建築基準法が施行される前から存在していた幅員4m未満の道路を指します。
前述の接道義務を満たせない土地のために、救済措置として設けられました。本来であれば再建築は認められませんが、建築基準法第42条2項で規定されている要件を満たせば、幅員4m未満の道も建築基準法上の道路として扱われます。
私道持分とは「共有私道における各共有者の所有権」
私道持分とは、複数人で共有している私道における各所有者の所有権のことです。
私道は所有者が許可した人しか通行できない道路なので、原則として私道持分を持っていなければ自由に通行できません。
そのため、自身の敷地が私道と面している場合は、私道持分を有するのが一般的です。なお、私道を所有する方法は「相互持合型（分割型）」と「共同所有型」の2つに分けられます。
相互持合型（分割型）
相互持合型（分割型）とは、私道全体を所有者の人数で分割し、各共有者がそれぞれの私道を単独で所有する方法です。
1本の私道を複数人で所有しているわけではなく、単独所有の私有地が組み合わさって1本の私道として成り立っています。
相互持合型（分割型）の私道の場合、他の人が単独で所有している私道を通らなければ公道に出られない共有者も出てくるため、私道全体には「通行地役権」を設定するのが一般的です。
私道の修繕や固定資産税の支払いなど、私道の維持管理については自身が所有している部分のみ責任を負います。
共同所有型
共同所有型とは、私道全体の所有権を複数人で共有する方法です。共同所有型の私道は、所有者全員に私道全体を使用する権利があるため、私道持分を持っていれば他の所有者の許可を得なくても私道全体を自由に通行できます。
私道の維持管理についても共有者全員が責任を負うため、維持管理にかかる費用は私道持分の割合に応じて負担するのが一般的です。
なお、共同所有型の私道は共有物であるため、所有権があるからといって単独名義の所有物のように自由に何でも利用できるわけではありません。
インフラ工事やアスファルト舗装、樹木の伐採などを行うには、他の共有者の同意を得る必要があります。共有物の使用・管理方法については、民法第249条の共有物使用規定で細かく定められています。
私道持分の有無は登記簿で確認できる
登記簿とは、不動産の情報を記録したもので、所在地や所有者についての情報が明記されています。
土地を売却する際は、家に接する道路に私道持分があるか把握する必要があります。登記簿は法務局の窓口やオンラインで閲覧できるほか、写し（登記簿謄本や登記事項証明書）の取得も可能です。
ただし、登記簿の閲覧や写しの取得には地番が必要です。地番とは土地を登記する際に付けられた番号のことで、私道の地番は法務局へ問い合わせたり公図を使ったりして確認できます。
参照：一般財団法人民事法務協会「登記情報提供サービス」（登記簿のオンライン閲覧）
参照：法務省「登記・供託オンライン申請システム」（登記事項証明書のオンライン申請）
私道持分がないと不動産の売却が難しくなる理由
私道持分がないと不動産の売却が難しくなる原因として以下の4つが挙げられます。
- 私道持分がないと通行に承諾が必要な可能性がある
- 私道持分がないと工事に承諾が必要な可能性がある
- 住宅ローンが通らない可能性がある
- 私道の維持管理費用でもめるリスクもある
ここからは、それぞれの理由について解説していきます。
私道持分がないと通行に承諾が必要な可能性がある
私道持分がない場合は、自身の敷地と外部を行き来する際に、他人が所有する私道を経由する必要があります。私道は原則として所有者と所有者が承諾した人しか通行が認められていないため、私道の所有者全員からの承諾を得なければなりません。
また、私道の所有者は通行の権利を自由に決められるため、所有者によっては通行料の支払いを求められたり、自動車の通行は禁止されたりするケースもあります。
このように、私道持分がない不動産は通行の承諾を得る手間がかかること、通行を制限されるリスクがあることから、買主が見つかりにくく売却が難しいのが現実です。
袋地に関しては「最低限の通行」は可能
袋地（周囲が敷地に囲まれ、道路との接続がない土地）に関しては、民法で最低限の通行権が保証されています。
ただし、あくまで最低限の通行なので、自由に使えるわけではありません。具体的には、通路幅に一定の制限があったり、自動車での通行が認められなかったりするケースがあります。
民法第210条
他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。民法第211条
前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。出典：e-Govポータル「民法第210条、第211条」
私道持分がないと工事に承諾が必要な可能性がある
私道持分がない場合は、工事の際に他人が所有している私道を工事車両が通ったり、掘削したりすることになります。そのため、通行と同様に原則として私道の所有者全員からの承諾を得なければなりません。
通行の承諾を得るときと同様、工事の承諾を得る際にも承諾料の支払いが必要になるケースもあります。どうしても所有者の承諾が得られない場合は、裁判所の手続きを利用しなければなりません。
しかし、裁判にまで発展すると時間や費用がかかるばかりか、所有者との関係も悪化してしまうリスクが高いです。
このように、生活に欠かせない工事が自由に行えないとなると、不動産としての利用価値は大幅に下がってしまうことから、私道持分がない不動産は買主に避けられやすいのです。
住宅ローンが通らない可能性がある
前述したように、私道持分がない場合は、所有者の承諾を得ないと私道の通行や工事が自由に行えないリスクがあるため、私道持分がある不動産と比べると資産価値は低く評価される傾向があります。
そのため、住宅ローンの審査で不動産が担保として認められず、住宅ローンが通らない可能性が高いです。
不動産は現金一括で購入するのは難しいため、多くの人は住宅ローンを組んで不動産を購入します。住宅ローンが組めなければ買主が購入資金を用意できず、結局売却まで至らない可能性が高いため、私道持分がない不動産は売却が難しいのです。
私道の維持管理費用でもめるリスクもある
本来、私道持分がなければ維持管理費用を負担する義務はありませんが、少しでも私道を利用しているなら、私道持分がなくても一部の費用を負担するのが暗黙の了解となっています。
維持管理費用は私道持分に応じて負担するのが一般的ですが、私道持分がないと負担割合を決める具体的な基準がないため、話し合いがスムーズに進まない可能性が高いです。
所有者の中には、「所有者が固定資産税・都市計画税を支払っているから、私道持分がない人が維持管理費用を負担すべき」と考えている人もいるため、多額の維持管理費用を請求されることもあり得ます。
私道持分がない不動産を売るための「3つの売却方法」
私道持分がない不動産の売却方法は、下記の3つがあげられます。
- 私道持分を取得したあとで売却する
- 通行や掘削の許可を得たうえで売却する
- 現状のまま訳あり物件専門の買取業者に売却する
ここからは、それぞれの方法について解説していきます。
方法1.私道持分を取得したあとで売却する
私道持分を取得すれば、私道の通行や工事がしやすくなるため通常の不動産として売却しやすくなります。しかし持分を取得するには、所有者から持分を買い取る必要があるためまとまった資金が必要です。
所有者によっては、買取に合意してくれなかったり、高額な買取額を提示してきたりするリスクがあるでしょう。そのため、私道の所有者との関係性が重要になる方法であるいえます。
私道持分はどうやって取得する？
共有私道には2種類あり、それぞれ私道持分の取得方法も異なります。
| 共同所有型 | 私道全体を複数人で所有している状態 |
|---|---|
| 相互持合型 | 分筆した私道をそれぞれが単独所有している状態 |
私道全体が共有名義となっている「共同所有型」は、持分一部移転登記によって私道持分の一部を譲渡してもらいます。
私道を分筆して持ち合っている「相互持合型」は、単独所有している部分をさらに分筆して譲渡してもらいます。
ちなみに、分筆による譲渡は土地家屋調査士に依頼し、私道を分筆してくれる売主と、対象部分に隣接する所有者に立ち会ってもらう「境界確定測量」が必要になります。
方法2.通行や掘削の許可を得たうえで売却する
私道持分がなくても、私道の通行や掘削に関する許可があれば、不動産の使用において大きな支障はありません。
そのため、売却前にこれら2つの許可を得ておくことで、スムーズに不動産を売却できます。許可は口約束だけでなく、承諾書など書面に起こしておきましょう。
「買主が購入後に承諾を取ればよいのでは？」と思うかもしれませんが、私道持分がなく、通行・掘削の許可もない不動産は、ほとんど売れないのが実情です。
逆にいえば、事前に許可を得ておけば普通の不動産と同じように売却できます。手間はかかりますが、私道持分のない不動産を売却するには必要なことだと考えましょう。
すぐに許可が取れるのであれば問題ありませんが、交渉が難航する場合は、不動産問題に詳しい弁護士へ相談するとよいでしょう。
通行地役権を設定すれば半永久的な通行が可能
通行地役権とは、所有する土地の利便性を高めるために必要な、他人の土地を通行する権利のことです。
具体的な利用方法や使用できる私道の範囲などを取り決め、その内容を法務局で登記することで、第三者にも主張が可能になります。
一度でも通行地役権を設定すれば、売買や相続があっても継承されていきます。私道の持ち主が変わっても、新しい持ち主はその取り決めを守らなければならないので、半永久的な通行が可能です。
方法3.現状のまま訳あり物件専門の買取業者に売却する
上記2つの方法は、私道の持分権者と交渉をしなければいけませんが、交渉したからといって、私道の持分権者がこちらの希望を承諾するとは限りません。
そのため、手間や時間をかけずに不動産を売却したい場合は私道持分がない不動産でも買取が可能な「訳あり物件専門の買取業者」に相談してみましょう。
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まとめ
私道持分がない不動産の売却は、通行・掘削の承諾を得られているかが大きなポイントです。これらの承諾がない場合、不動産の利用に大きな制限が発生するため、買主はつきくくなります。
そのため、私道の通行・掘削承諾はセットで取り付けるようにするか、あらかじめ私道持分を取得して不動産と一緒に売却するとよいでしょう。
また、訳あり物件専門の買取業者に依頼すれば、私道持分や通行・掘削承諾のない不動産でも、そのまま売却できます。手間なく不動産を売却したいのであれば、ぜひ相談してみましょう。
私道持分に関するよくある質問
私道と私道持分の違いは何ですか？
どうすれば公道と私道を見分けられますか？
私道持分のない不動産は売却できますか？
私道の所有者であるメリットはなんですか？
私道持分がないと、私道の所有者の意向で通行を制限されたり、工事が行えなかったりといったリスクがあるため、私道持分があればそういったリスクの回避も可能です。
