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私道は、原則として所有者が許可した人しか使用・通行できません。そのため私道持分のない不動産は、私道所有者とトラブルになると出入りができなくなるリスクがあります。
そのような場合には、必ずしも交渉にこだわる必要はなく、現状の権利関係のまま売却できる方法（仲介・買取を含む複数の選択肢）を比較検討することが重要です。
売却時も、私道所有者に通行や掘削の許可を取る必要があったり住宅ローンが通りにくかったりするため、なかなか売れない可能性が高いです。実際に当社へのご相談でも、「仲介会社に依頼したものの、私道の承諾が取れていないことを理由に金融機関の審査が進まず、契約に至らなかった」といったケースは少なくありません。とくに住宅ローン利用を前提とする一般の買主にとってはリスクが大きいため、結果として売却期間が長期化する傾向があります。
私道持分を取得する方法もありますが、いずれの方法も私道の所有者との話し合いの場を設ける必要があるため、所有者との関係があまりよくない場合は不安を感じる人も多いでしょう。
本記事では、私道がない不動産の売却が難しい理由や売却する方法について解説します。
私道とは、個人や団体が所有する道路のことであり、国や都道府県、市町村が維持・管理している公道に該当しない道路はすべて私道となります。
私道は私有地であるため、誰でも自由に利用できる公道とは違い所有者の許可がなければ通行できません。私道であっても、通行権（通行地役権など）が成立している場合には、必ずしも自由な通行が完全に制限されるわけではありません。
ただし、権利関係が整理されていない場合には、トラブルの原因となることがあります。
建築基準法で規定されている道路のうち、下記の3種類の道路には私道が含まれている場合があります。
ここからは、上記の道路についてそれぞれ解説していきます。
既存道路（42条1項3号）とは、1950年に建築基準法が施行される前から存在していた幅員4m以上の道路のことです。
建築基準法の施行後に都市計画区域に指定されたエリアでは、指定日の時点で存在していた幅員4m以上の道路を指します。
国や都道府県、市町村が管理している幅員4m以上の公道は42条1項1号道路に該当するため、既存道路（42条1項3号）には含まれません。
つまり既存道路（42条1項3号）は、建築基準法上の道路として認められているものの、必ずしも公道とは限らず、私道が含まれる場合もある道路という位置付けです。
※所有形態（公道・私道）は個別に確認が必要です。
位置指定道路（42条1項5号）とは、土地の所有者が開発行為によらずに造った幅員4m以上の私道で、特定行政庁（都道府県知事や市町村長など）から位置の指定を受けた道路を指します。
位置指定道路は、建築基準法上の道路（原則幅員4m以上）に敷地が2m以上接していなければ建築物を建てられないという「接道義務」を満たすために作られるケースが一般的です。
接道義務を満たさない土地であっても、前面道路を4mに拡幅するなど一定の要件を満たし、行政から位置指定を受けることで建築が可能になるケースがあります。
なお、位置指定道路は私道であるため、通行や掘削については別途承諾が必要となる場合があります。
2項道路（42条2項）とは、1950年11月に建築基準法が施行される前から存在していた幅員4m未満の道路を指します。
前述の接道義務を満たせない土地のために、救済措置として設けられました。2項道路に接している土地では、建物の建て替え時に道路中心線から2m後退（セットバック）することで、建築基準法上の接道義務を満たす扱いとなります。
そのため、一定の条件を満たせば再建築自体は可能ですが、敷地が狭くなる・建築制限を受けるといった点には注意が必要です。
私道持分とは、複数人で共有している私道における各所有者の所有権のことです。
私道は所有者が許可した人しか通行できない道路なので、原則として私道持分を持っていなければ自由に通行できません。
そのため、自身の敷地が私道と面している場合は、私道持分を有するのが一般的です。なお、私道を所有する方法は「相互持合型（分割型）」と「共同所有型」の2つに分けられます。
相互持合型（分割型）とは、私道全体を所有者の人数で分割し、各共有者がそれぞれの私道を単独で所有する方法です。
1本の私道を複数人で所有しているわけではなく、単独所有の私有地が組み合わさって1本の私道として成り立っています。
相互持合型（分割型）の私道の場合、他の人が単独で所有している私道を通らなければ公道に出られない共有者も出てくるため、私道全体には「通行地役権」を設定するのが一般的です。
私道の修繕や固定資産税の支払いなど、私道の維持管理については、自身が所有している部分についてのみ責任を負います。
共同所有型とは、私道全体の所有権を複数人で共有する方法です。共同所有型の私道は、所有者全員に私道全体を使用する権利があるため、私道持分を持っていれば他の所有者の許可を得なくても私道全体を自由に通行できます。
私道の維持管理についても共有者全員が責任を負うため、維持管理にかかる費用は私道持分の割合に応じて負担するのが一般的です。
なお、共同所有型の私道は共有物であるため、所有権があるからといって単独名義の所有物のように自由に何でも利用できるわけではありません。実際に当社へのご相談でも、「自分も持分を持っているから自由に使えると思っていたが、舗装工事や上下水道の引き込み工事の際に他の共有者の同意が得られず、計画が進められなかった」というケースは少なくありません。
共同所有型の私道では、工事の内容によって必要となる同意の範囲が異なります。2023年4月の民法改正により、砂利道をアスファルト舗装する工事や、上下水道管などのインフラ設備を設置する工事のように、私道の形状や利用方法を大きく変えない「軽微な変更」については、必ずしも共有者全員の同意は必要ではなく、持分割合の過半数による決定で実施できる場合があります。
一方で、私道の用途を変更する工事や、形状を大きく変える工事などについては、共有者全員の同意が必要となるケースがあります。工事内容によって必要な手続きが異なるため、事前に共有者間で十分に協議することが大切です。
登記簿とは、不動産の情報を記録したもので、所在地や所有者についての情報が明記されています。
土地を売却する際は、家に接する道路に私道持分があるか把握する必要があります。登記簿は法務局の窓口やオンラインで閲覧できるほか、写し（登記簿謄本や登記事項証明書）の取得も可能です。
ただし、登記簿の閲覧や写しの取得には地番が必要です。地番とは土地を登記する際に付けられた番号のことで、私道の地番は法務局へ問い合わせたり公図を使ったりして確認できます。
参照：一般財団法人民事法務協会「登記情報提供サービス」（登記簿のオンライン閲覧）
参照：法務省「登記・供託オンライン申請システム」（登記事項証明書のオンライン申請）
私道持分がないと不動産の売却が難しくなる原因として以下の4つが挙げられます。
ここからは、それぞれの理由について解説していきます。
私道持分がない場合は、自身の敷地と外部を行き来する際に、他人が所有する私道を経由する必要があります。私道は原則として所有者と所有者が承諾した人しか通行が認められていないため、私道の所有者全員からの承諾を得なければなりません。
また、私道の所有者は通行の権利を自由に決められるため、所有者によっては通行料の支払いを求められたり、自動車の通行は禁止されたりするケースもあります。
このように、私道持分がない不動産は通行の承諾を得る手間がかかること、通行を制限されるリスクがあることから、買主が見つかりにくく売却が難しいのが現実です。実際に当社へのご相談でも、「これまで問題なく通行できていたが、売却時に買主側から承諾書の提出を求められ、初めて権利関係の未整理が発覚した」 といったケースは少なくありません。
袋地（周囲が敷地に囲まれ、道路との接続がない土地）に関しては、民法で最低限の通行権が保証されています。
ただし、あくまで最低限の通行なので、自由に使えるわけではありません。具体的には、通路幅に一定の制限があったり、自動車での通行が認められなかったりするケースがあります。
民法第210条
他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。民法第211条
前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。出典：e-Govポータル「民法第210条、第211条」
以前は、水道管やガス管などのライフラインを引き込むために私道を掘削する場合、私道所有者から承諾を得ることが事実上不可欠とされており、承諾が得られないことで工事が進まないケースも見られました。しかし、2023年4月の民法改正により、ライフラインの設置や修繕のために必要な場合には、事前通知を行い、他人の土地への影響ができるだけ少ない方法を選ぶなど一定の要件を満たせば、私道所有者の承諾がなくても工事を行える可能性があります。
そのため、「承諾が得られなければ一切工事ができない」というわけではありません。実務上は売却時の買主や金融機関から掘削承諾書の提出を求められるケースも少なくなく、将来的なトラブル防止の観点からも、可能であれば事前に私道所有者と協議し、承諾書を取得しておくことが望ましいでしょう。
なお、工事によって私道に損害が生じた場合には、償金の支払いが必要となるケースがあります。
権利関係や工事の可否について当事者間で見解が分かれ、話し合いで解決できない場合には、裁判所の手続きが必要になるケースもあります。その場合、解決までに時間や費用を要するほか、関係者との調整が長期化する可能性もあるため注意が必要です。
また、私道持分がない不動産は、工事や設備更新の際に権利関係の確認や関係者との調整が必要となるケースがあります。実務上も、こうした点を理由に買主や金融機関が慎重な判断をすることがあるため、結果として売却活動が長期化したり、購入希望者の範囲が限定されたりする傾向があります。
前述したように、私道持分がない場合は、所有者の承諾を得ないと私道の通行や工事が自由に行えないリスクがあるため、私道持分がある不動産と比べると資産価値は低く評価される傾向があります。
そのため、住宅ローンの審査で不動産が担保として認められず、住宅ローンが通らない可能性が高いです。
不動産は現金一括で購入するのは難しいため、多くの人は住宅ローンを組んで不動産を購入します。住宅ローンが組めなければ買主が購入資金を用意できず、結局売却まで至らない可能性が高いため、私道持分がない不動産は売却が難しいのです。
本来、私道持分がなければ維持管理費用を負担する義務はありませんが、少しでも私道を利用しているなら、私道持分がなくても一部の費用を負担するのが暗黙の了解となっています。
維持管理費用は私道持分に応じて負担するのが一般的ですが、私道持分がないと負担割合を決める具体的な基準がないため、話し合いがスムーズに進まない可能性が高いです。実務上も、当社へのご相談では「これまで費用負担の話がなかったにもかかわらず、私道の補修工事をきっかけに数十万円単位の請求を受けた」「負担割合の根拠が曖昧で、共有者間で意見が対立している」といったケースも少なくありません。
所有者の中には、「所有者が固定資産税・都市計画税を支払っているから、私道持分がない人が維持管理費用を負担すべき」と考えている人もいるため、多額の維持管理費用を請求されることもあり得ます。
私道持分がない不動産の売却方法は、下記の3つがあげられます。
ここからは、それぞれの方法について解説していきます。
私道持分を取得すれば、私道の通行や工事がしやすくなるため通常の不動産として売却しやすくなります。しかし持分を取得するには、所有者から持分を買い取る必要があるためまとまった資金が必要です。
所有者によっては、買取に合意してくれなかったり、高額な買取額を提示してきたりするリスクがあるでしょう。そのため、私道の所有者との関係性が重要になる方法であるといえます。具体的には、持分の売買価格の交渉や、分筆・境界確定の立ち会い、登記手続きへの協力など、複数の場面で所有者の合意や協力が必要になるためです。実務上も、「価格交渉で折り合いがつかない」「一部の所有者が手続きに非協力的で話が進まない」といった理由から、私道持分の取得が難航するケースは少なくありません。
共有私道には2種類あり、それぞれ私道持分の取得方法も異なります。
| 共同所有型 | 私道全体を複数人で所有している状態 |
|---|---|
| 相互持合型 | 分筆した私道をそれぞれが単独所有している状態 |
私道全体が共有名義となっている「共同所有型」は、持分一部移転登記によって私道持分の一部を譲渡してもらいます。
私道を分筆して持ち合っている「相互持合型」は、単独所有している部分をさらに分筆して譲渡してもらいます。
ちなみに、分筆による譲渡は土地家屋調査士に依頼し、私道を分筆してくれる売主と、対象部分に隣接する所有者に立ち会ってもらう「境界確定測量」が必要になります。
私道持分がなくても、私道の通行や掘削に関する許可があれば、不動産の使用において大きな支障はありません。
そのため、売却前にこれら2つの許可を得ておくことで、スムーズに不動産を売却できます。許可は口約束だけではなく、承諾書など書面に起こしておきましょう。
「買主が購入後に承諾を取ればよいのでは？」と思うかもしれませんが、私道持分がなく、通行・掘削の許可もない不動産は、売却が難しい可能性があります。
逆にいえば、事前に許可を得ておけば普通の不動産と同じように売却できるケースがあります。手間はかかりますが、私道持分のない不動産を売却するには必要なことだと考えましょう。具体的には、私道の所有者を特定したうえで個別に連絡を取り、通行や掘削に関する承諾内容（通行範囲・工事内容・期間など）を調整し、書面として承諾書を取り交わす必要があります。さらに、将来のトラブルを防ぐために、実印での押印や印鑑証明書の取得を求められるケースもあり、所有者の人数が多いほど手続きに時間と労力がかかる傾向があります。
すぐに許可が取れるのであれば問題ありませんが、交渉が難航する場合は、不動産問題に詳しい弁護士へ相談するとよいでしょう。
通行地役権とは、所有する土地の利用価値を高めるために、他人の土地を通行できる権利のことです。
具体的な利用方法や通行範囲などを取り決め、その内容を法務局で登記することで、第三者に対しても主張できるようになります。
適切に設定・登記された通行地役権は、売買や相続があっても原則として承継されます。そのため、私道の所有者が変わった場合でも、新たな所有者に対して通行権を主張できる点が大きなメリットです。
実務上も、通行承諾書のみの状態に比べて、通行地役権が設定されている物件は権利関係が明確であるため、買主や金融機関からの評価が安定しやすい傾向があります。
ただし、通行できる範囲や方法は設定内容に左右されるほか、当事者間の合意によって変更・消滅する可能性もあるため、「無条件に永久に使える権利」というわけではない点には注意が必要です。
上記2つの方法は、私道の持分権者と交渉をしなければならず、交渉したとしても必ずしも承諾が得られるとは限りません。
そのため、手間や時間をかけずに売却を進めたい場合には、現状のまま不動産を買い取る業者へ売却する方法も選択肢の一つです。
買取業者への売却は、通行や掘削の承諾が得られていない場合でも取引が成立する可能性がある点や、売却までの期間が比較的短い点が特徴です。
一方で、一般的に仲介による売却と比べると、売却価格は市場価格より低くなる傾向があります。そのため、「できるだけ高く売却したい場合は仲介」「早期売却や手続きの簡便さを重視する場合は買取」といったように、目的に応じて選択することが重要です。
実際に当社へのご相談でも、「仲介で売却活動を行ったものの、私道に関する権利関係がネックとなり買主が見つからず、最終的に買取での売却を検討するに至った」というケースは少なくありません。
私道持分がない不動産の売却は、通行・掘削の承諾を得られているかが大きなポイントです。これらの承諾がない場合、不動産の利用に大きな制限が発生するため、買主はつきにくくなります。
そのため、私道の通行・掘削承諾はセットで取り付けるようにするか、あらかじめ私道持分を取得して不動産と一緒に売却する方法を検討するのもおすすめです。
こうした対応が難しい場合には、現状のまま買取業者へ売却する方法も選択肢の一つです。買取は比較的短期間での売却が期待できる反面、仲介による売却と比べて価格は低くなる傾向があります。
一方で、私道は共有物である場合も多く、単独で自由に利用・処分できるわけではありません。たとえば、舗装工事や掘削工事などを行う場合には、他の共有者の同意が必要となるケースがあります。
また、通行についても完全に自由に制限できるわけではなく、袋地の通行権（民法）などにより一定の制約を受ける場合があります。
そのため、私道持分を有していることで通行や工事に関するトラブルのリスクを軽減しやすい点がメリットといえます。
