他殺が起きた物件を所有している場合、その物件の売却を検討することもあるでしょう。その場合、「他殺があった物件でも売却できるのか」のように考えるかもしれません。
他殺が起きた物件を売却することは可能ですが、買い手が現れづらいのが一般的です。他殺があったことは心理的な抵抗を感じられやすいためです。
そのため、通常物件よりも買取価格は安くなりやすく、一般的には市場価格の約30％〜50％ほど安くなるのが目安といわれています。
また、他殺があった物件を売却する場合、買い手にその事実を伝えなければならない義務である「告知義務」が生じます。そのため、他殺があったことを隠して売ることは認められません。
仲介を依頼したり更地にして売り出す方法もありますが、他殺物件であれば専門の買取業者に依頼するのが得策といえます。ほかの方法よりも買取の可能性が高く、スピーディーに売却できるのが一般的です。
当記事では、他殺物件の買取ガイドをテーマに、売却方法や告知義務、買取相場など網羅的に解説していきます。他殺物件の売却を検討している場合には参考にしてみてください。
他殺物件も売却できないわけではないが買い手がつきづらいのが一般的
前提として、他殺物件が絶対に売れないわけではありません。法律や条例などで「他殺物件を売却してはいけない」のように定められているわけではないからです。
そのため、購入を希望する人が現れれば、他殺物件であっても売却できます。
とはいえ、通常物件と比べて他殺物件は売却しづらいのが実状です。理由を簡単に述べると、「心理的瑕疵」によって購入を敬遠されやすいためです。
心理的瑕疵とは、不動産の売買や賃借をする人が心理的な抵抗感を持つような欠陥のことです。他殺物件に関していえば、「過去に他殺があったこと」が心理的瑕疵に該当します。
他殺があった物件だと心理的な抵抗が生じやすく、いわゆる「事故物件」として扱われて買い手がつきづらくなります。
そのため、一般の人に売却する仲介ではなかなか買い手が現れづらく、他殺物件を買い取ってもらうには売却のために工夫をするのが得策です。
なお、詳しくは「売却が難しい他殺物件なら訳あり物件専門の買取業者に依頼するのが得策」の見出しで解説しますが、売却が難しい他殺物件であれば専門の買取業者に依頼するのが一般的です。
他殺物件の売り手には告知義務がある！
他殺物件の売却を検討している場合、「他殺があったことを隠して買い取ってもらうことはできるのか？」のように考える場合もあるかもしれません。
結論、他殺物件の売り手には告知義務が生じるため、他殺があったことを隠して売却することはできません。
不動産の売買における告知義務とは、売り手が買い手に対して伝えなければならない物件の注意事項のことです。国土交通省が公表する「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」で定められているように、人の死があった物件を取引する際には基本的に告知義務が生じます。
具体的には、他殺物件の売り手は買い手に対して、他殺があった事実を売買契約が締結する前までに伝えなければなりません。告知義務を守らないと、買主から契約不適合責任を追及されて、売買契約の解除や損害賠償請求を受ける恐れがあります。
ここでは、他殺の事故物件に生じる告知義務について詳しく解説していきます。
売却の場合は告知義務の時効がない
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、「相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告げる必要あり」という旨が記載されています。
他殺が起きた事故物件は、相手方の判断に重要な影響を及ぼす可能性が高いと考えられるため、原則として告知義務が生じます。
そして、賃貸契約であれば概ね3年の時効がありますが、売却契約における時効は定められていません。そのため、他殺が起きてから数年経過している物件であっても、買取の際にはその事実を買い手に伝える義務があるのです。
「買取の可能性を高めるためにも告知はしたくない」のように考えるかもしれませんが、基本的には告知義務が生じるため、買い手には他殺物件であることを告知するようにしてください。
50年前の告知義務が追及された判例もある
過去の事例をみると、残虐性が高い殺人事件などが起きた他殺物件は、告知義務が数年で無くなるケースはほぼありません。
一般財団法人の不動産適正取引推進機構が公表する「心理的瑕疵に関する裁判例について」では、下記のように50年前にあった他殺も瑕疵と認められた判例があるとわかります。
約50年前、本物件上の建物で凄惨な殺人事件があり、その後更地となった土地の売買
引用元 不動産適正取引推進機構「心理的瑕疵に関する裁判例について」
心理的瑕疵においては、事件や事故の記憶が近隣住民の記憶に色濃く残っているほど、瑕疵の程度が高いと判断されます。
ニュースに取り上げられるほどの殺人事件が起きた他殺物件は、10年以上経過しても近隣住民への悪印象が拭えなければ、購入を敬遠されやすく売却が難しいとも考えられます。
告知義務を怠るとペナルティが発生する
告知義務を怠って売買契約や賃貸借契約を結ぶと、損害賠償請求や契約の解除などのペナルティが発生する可能性があります。告知義務違反に関する裁判例を見てみると、以下のような判例がありました。
参照：国土交通省
上記のように、告知義務違反が発覚すると、売り手は後から不利益を被る恐れがあります。そのため、他殺物件を売却する際は必ず買主に告知するようにしましょう。
売却が難しい他殺物件なら訳あり物件専門の買取業者に依頼するのが得策
他殺物件は通常物件よりも買い手がつきづらいのが実状です。そのため、不動産会社などの仲介では、他殺物件を買い取ってもらうのは難しいといえます。
このように、売却が難しい他殺物件であれば、訳あり物件専門の買取業者に依頼することを検討してみてください。他殺物件のような事故物件は、いわゆる「訳あり物件」と呼ばれており、このような物件を専門として買い取っている業者があります。
訳あり物件専門の買取業者に依頼すれば、売却が難しい他殺物件であっても買取に期待できます。また、他にも下記のようなメリットがあります。
- 仲介よりもスピーディーに他殺物件を売却できるのが一般的
- 契約不適合責任を問われるリスクが低い
- そのままの状態で他殺物件を買い取ってもらえる
ここからは、訳あり物件専門の買取業者に依頼するメリットをそれぞれ解説していきます。
仲介よりもスピーディーに他殺物件を売却できるのが一般的
他殺物件の場合、心理的に抵抗を感じられやすいため買い手がつきづらいです。そのため、仲介などで売却活動をしても、買い手が見つかるまでに1年以上かかったり、場合によっては売れずに残ってしまったりします。
そこで、訳あり物件専門の買取業者であれば、他殺物件を活用するノウハウがあるため、ほかの売却方法よりも早期で買い取ってもらえることに期待できます。あくまで一般的な目安ですが、買取業者に依頼してから売却できるまでの期間は1週間〜1か月程度が一般的といわれています。
「不動産会社に仲介を依頼したが断られた」「他殺物件を早く手放したい」といった場合、訳あり物件専門の買取業者に依頼することを検討してみてください。
契約不適合責任を問われるリスクが低い
契約不適合責任とは、売買した物件が契約内容に適さない場合、売り手が負担しなければならない責任のことです。
たとえば、他殺があったことを隠して物件を売却した場合、それが売却後に発覚すれば損害賠償や契約の解除が求められる可能性があります。また、シロアリ被害や雨漏りといった物理的な瑕疵が発覚した場合も同様です。
しかし、買取業者であれば、「契約不適合責任を一切負わない」という条件で売買契約が成立するのが一般的です。そのため、売却後に契約不適合責任に問われるリスクは仲介よりも低いといえます。
そのままの状態で他殺物件を買い取ってもらえる
仲介などで他殺物件を売却する場合、特殊清掃やリフォームなどを事前に行っておくのが一般的です。また、残置物があれば基本的には撤去作業も必要なうえ、場合によってはお祓いを行うこともあります。
一方、訳あり物件専門の買取業者であれば、他殺物件であってもそのままの状態で買い取ってもらえるのが一般的です。
基本的には特殊清掃やリフォーム、残置物の撤去には、それぞれ数万円〜数十万円ほどの費用がかかるため、仲介で売るよりも費用がかかりづらい買取方法ともいえます。
「物件を売りたいけど清掃の費用や手間をかけたくない」という場合にも、事故物件を専門とする買取業者に依頼することを検討してみてください。
他殺物件の売却価格相場は30〜50％ほど下がるのが一般的
前提として、不動産の買取価格はその物件の条件によって変動します。これは他殺物件であっても変わらないため、「他殺物件は〇〇円で買い取ってもらえる」のように断言はできません。
とはいえ、ここまでで解説したように、他殺物件は通常物件よりも買い手がつきづらく、需要が下がりやすい物件です。買取価格は需要によっても変わるため、通常物件よりも買取価格が下がるのが一般的です。
あくまで目安に過ぎませんが、他殺物件の売却価格相場は30〜50％ほど下がるといわれています。
なお、売却金額の下落率は事故物件の種類によって変動する傾向があり、その割合は下記のとおりです。
| 死因 | 売却価格 |
|---|---|
| 自然死・孤独死 | 約20％ほど下がる |
| 自殺 | 約20〜30％下がる |
| 殺人事件 | 約30〜50％下がる |
※当サイトを運営する「株式会社クランピーリアルエステート」での買取事例を参考に下落率を算出しています。必ずこの数値になるとは限らないため、目安程度にお考えください。
自殺物件などは20〜30％程度下落する傾向がありますが、殺人などの他殺物件は売却価格が半額以上も下がるケースもあります。とくに歴史に残る猟奇的な殺人事件や残虐性の高い事件の場合、売却価格が半額を下回ってしまうケースも少なくありません。
他殺物件を高く買い取ってもらうなら複数の業者に見積もりを依頼する
他殺物件の売却を検討している場合、「なるべく高値で買い取ってもらいたい」のように考えることもあるでしょう。他殺物件を高値で買い取ってもらいたい場合、複数の買取業者に見積もりを依頼してみてください。
他殺物件に限りませんが、不動産の買取価格は査定によって決定されます。不動産における査定とは、土地や建物がどの程度の金額で売却できるのかを調査してもらうことです。
買取業者によって査定の基準や方法は異なると考えられ、その場合には買取業者の査定結果には違いが出ると予測されます。
そのため、複数の業者に見積もりを依頼することで、査定額が最も高い買取業者を見つけられる場合があるのです。査定額が高い買取業者に依頼すれば、ほかの業者よりも高値で他殺物件を買い取ってもらえます。
他殺物件を専門とする買取業者は、査定だけであれば無料であるのが一般的です。すぐに買い取ってもらいたい事情があるかもしれませんが、他殺物件を高値で売却したい場合は、複数の買取業者に査定を依頼することを検討してみてください。
他殺物件を買い取ってもらえるまでの流れ
他殺物件を買取業者に売却する場合、大まかには下記のような流れになります。
- 買取業者に他殺物件の査定を依頼する
- 他殺物件の査定額を提示してもらう
- 査定額に問題がなければ、業者と売買契約を締結する
- 売買契約で定められた日程に決済・引き渡しを行う
まずは査定を依頼して、他殺物件がどの程度の金額で買い取ってもらえるかを調べてもらいます。査定額を提示してもらい、その金額で問題がなければ業者と売買契約を結びます。
売買契約の際には、「本人確認書類」「登記済権利書」といった書類を提出する必要があるため、どのような書類が必要になるかを買取業者の担当者に尋ねておくとよいでしょう。
売買契約が締結した後は、契約内容に沿って決済と他殺物件の引き渡しが行われます。売買契約の際には、引き渡しの都合がつきそうな日程をあらかじめ決めておき、その日に引き渡しができるようにスケジュールを調整しておくとよいでしょう。
他殺物件を買取業者以外で売却する方法
場合によっては、「買取業者以外の方法で他殺物件を売却したい」というケースもあるかもしれません。そのような場合、下記のような方法で他殺物件の売却を検討してみてください。
- 不動産会社に仲介を依頼する
- 他殺事件があった事故物件を更地にして売る
ここからは、他殺物件を買取業者以外で売却する方法について解説していきます。
不動産会社に仲介を依頼する
前述したように、他殺があった物件だからといって、絶対に仲介で売却できないとは限りません。心理的な抵抗を感じる基準は人によって異なり、物件の条件がよければ仲介でも買い手がつく可能性もあります。
- 都心のような人気のエリアにある
- 駅から徒歩5分〜10分圏内にある
- 築年数が5年以下の築浅物件
- タワーマンションのような物件自体の価値が高い物件
仲介の場合は市場価格に近い金額で買い取ってもらえるケースもあり、買取よりも高値で売却できるのが一般的です。他殺物件の条件がよい場合、仲介で物件を売却することを検討してみてもよいでしょう。
他殺事件があった事故物件を更地にして売る
買取業者以外の方法で他殺物件を売却する方法には、物件を更地にして売却することが挙げられます。
前提として、更地にしたからといって告知義務は残るため、他殺があったことを隠すことはできません。とはいえ、他殺があった建物自体は無くなるため、他殺物件の嫌悪感を下げられる可能性があります。
事件現場がなくなるだけでも、近隣住民の抱える心理的瑕疵が軽減されるため、売却しやすくなると考えられます。土地自体のニーズが元々高い物件であればすぐに買い手が見つかることも珍しくありません。
ただし、建物を解体するのには費用がかかります。解体費用は100万円近くかかる場合もあるため、更地にして売却ができなければ赤字になってしまうことにも留意しておく必要があります。
また、更地にすることでその物件にかかる固定資産税が増額するのが一般的です。住宅用地の特例によって抑制されていた税金が建物の解体によって元の金額に戻ってしまうため、物件を手放すまで税負担が大きい状態で売却活動をおこなければなりません。
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まとめ
他殺物件であっても売却できないわけではありませんが、心理的瑕疵によって買い手がつきづらく、仲介では売れづらいのが実状です。
また、他殺物件のような心理的瑕疵物件には告知義務が生じ、売却の場合には時効が定められていないため、他殺から数年経っていたとしてもそれを買い手に伝えなければなりません。
そのため、通常物件よりも買取価格が低くなりやすく、あくまで目安ですが市場価格の約30〜50％程度になるのが一般的です。悪いイメージが消えるまで待っていても、経年劣化で物件の資産価値はどんどん下がり続けてしまいます。
仲介で買い手を探したり、事件現場となった建物を取り壊して更地にしたりする方法もありますが、他殺物件の場合は買取業者に依頼するのが得策です。
「スピーディーな買取に期待できる」「そのままの状態でも売却できる」といったメリットもあるため、他殺物件の売却を検討している場合は検討してみてください。
他殺物件に関するよくある質問
他殺物件を更地にしても告知義務は生じますか？
他殺物件を売却する際は何を告知すれば良いですか？
他殺物件でも売却前に誰かが住めば告知義務はなくなりますか？
