競売で瑕疵物件を落札したときの担保責任や契約解除について解説

競売では瑕疵物件と気付かずに売られることもある

売買の目的物に何らかの不具合（瑕疵）があった場合、売主が負担する責任を「瑕疵担保責任」もしくは「契約不適合責任」といいます。

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しかし、競売による不動産の購入は、個人と個人によって行われる売買契約とは異なります。

個人間売買のように、瑕疵担保責任や契約不適合責任の対象とはならないのです。

落札後の不動産に不具合・瑕疵が見つかった場合、落札者は契約解除をする方法はあるのでしょうか？

競売によって取得した不動産に瑕疵があった場合、どのような取り扱いになるのか、解説していきます。

競売とは「差し押さえられた不動産を金銭に変えるための手続き」

競売は2種類に分けられます。債権者から提起された請求訴訟において債務者等に対する確定判決にもとづいてなされる「強制競売」と、抵当権等の担保権にもとづいてなされる「任意競売（担保権の実行としての競売）」の2つです。

競売によって目的物が落札され、落札者がその代金の支払いを行うと、目的物の所有権は債務者から落札者に移転します。

従来、競売による物件の所有権の取得は、不動産会社や不動産ブローカーなどの専門家が行うというイメージがありました。

しかし今日では、市場価格よりもかなり安価に不動産を購入できることから、一般の人が直接競売手続きに参加することも増えています。

競売の手続きの流れ

次に競売の大まかな流れを確認しておきましょう。

強制競売の場合は、下記の流れで進みます。

1. 債権者等による訴訟提起→債務者に支払いを命ずる判決（給付判決）
2. 債権者による強制執行の申立
3. 競売開始決定→差押登記
4. 公告
5. 入札
6. 開札→落札者決定
7. 売却許可決定
8. 代金の納付→所有権移転
9. 物件の落札者への引き渡しおよび落札代金の債権者への配当

任意競売については、下記の流れです。

1. 抵当権等の設定契約・登記
2. 競売申立
3. 競売開始決定→差押
4. 公告
5. 入札
6. 開札→落札者決定
7. 売却許可決定
8. 代金の納付→所有権移転
9. 物件の落札者への引き渡しおよび抵当権者への配当実施

一般的な不動産売却では、購入前の内覧や、契約前の重要事項説明があります。

しかし、競売に関しては落札前の内覧はできず、重要事項説明についてもおこなわれません。

物件の瑕疵が競売にかけられる段階でわからない理由は「調査不足」

事故物件や訳あり物件が見逃され、そのまま「問題がない物件」として競売の場に出ることがあります。これの原因は、調査が不十分であることです。

競売では不動産鑑定士が物件の調査をおこない、下記のリストにあげる、いわゆる「3点セット」と呼ばれる調査資料が作成されます。

• 物件明細書
• 評価書
• 現況調査報告書

競売物件は内見ができないため、この3点セットが入札の貴重な資料となります。

しかし、これらの書類を作成する過程にかけられる人件費や時間には、どうしても限界があります。

調査費用が限られる点や、競売物件の元の持ち主である債務者から積極的な協力を得られないといった理由から、調査が不十分に終わるケースもあるのです。

また、物件調査から競売開始まで数ヶ月のタイムラグがあるため、その間になんらかの瑕疵が発生することもあります。

競売の場合の瑕疵担保責任とは

売買の目的物に隠れた瑕疵があったときや、契約に適合しない要素があったとき、買主は売買契約の解除や損害賠償を請求できるとされています。

しかし、競売は瑕疵担保責任や契約不意適合責任は適用されません。

なぜなら「内見ができない」「資料は3点セットのみ」という制度である以上、把握しきれない瑕疵があることは、落札者にとっても前提条件だとみなされるからです。

また、競売は市場価格よりおおむね3割ほど安く落札できます。もともと物件を安く購入できるため、例え瑕疵があっても適正価格の範囲内と考えられます。

このような事情から、競売で落札した物件に瑕疵があっても、責任を追及できないのです。

競売で瑕疵担保責任の対象にならないのは「種類や品質の瑕疵」の場合のみ

「競売で落札した物件は瑕疵担保責任を追及できない」と解説しましたが、ここで根拠となる条文を見てみましょう。

民法第568条
民事執行法その他の法律の規定に基づく競売（以下この条において単に「競売」という。）における買受人は、第541条及び第542条の規定並びに第563条（第565条において準用する場合を含む。）の規定により、債務者に対し、契約の解除をし、又は代金の減額を請求することができる。
2　前項の場合において、債務者が無資力であるときは、買受人は、代金の配当を受けた債権者に対し、その代金の全部又は一部の返還を請求することができる。
3　前二項の場合において、債務者が物若しくは権利の不存在を知りながら申し出なかったとき、又は債権者がこれを知りながら競売を請求したときは、買受人は、これらの者に対し、損害賠償の請求をすることができる。
4　前三項の規定は、競売の目的物の種類又は品質に関する不適合については、適用しない。出典：e-Govポータル「民法第568条」

条文の1~3項までは競売における担保責任を認め、契約解除や損害賠償請求が可能であることを記しています。一見、ここまでの解説と矛盾しているようです。

ただし、4項で「競売の目的物の種類又は品質に関する不適合については、適用しない」としています。これが競売で瑕疵担保責任を追及できない根拠です。

しかし、瑕疵とは種類や品質だけでなく、権利に関するものもあります。つまり、「権利の瑕疵」については、担保責任を追及できるのです。

「権利の瑕疵」は担保責任を追及できる

競売物件でも担保請求が可能である「権利の瑕疵」として、下記の例があげられます。

• 借地権付き建物を落札したが、実際は借地権がなかった場合
• 物件に用益物権（地上権や永小作権など）が設定されていた場合
• 担保物権（留置権や質権）が設定されていた場合

これら権利の瑕疵が落札後に発覚した場合、物件の元の持ち主である債務者に対して、代金の減額請求や返還請求ができます。

しかし、債務者は無資力であるケースが大半です。そのため、債務者に返還能力がない場合、代わりとして競売で配当を受けた債権者に返還請求をできます。

また、権利の瑕疵で請求できるのは代金の減額や返還のみが原則です。損害賠償の請求は、下記のケースでしかできません。

• 債務者が権利の瑕疵を知りながら申し出なかったケース
• 債権者が権利の瑕疵を知りながら競売を申し立てたケース

代金納付前なら「売却不許可」「売却許可決定の取消」を申し立てられる

権利の瑕疵以外、基本的に競売の瑕疵担保責任や契約不適合責任は追及できません。損害賠償の請求はできないと考えましょう。

しかし、権利の瑕疵でなくとも、代金の納付前であり一定の理由があれば、契約解除（落札の取消）は可能です。

具体的には、売却不許可・売却許可決定の取消を裁判所に申し立てられます。これら2つの申し立ては、どちらも競売による契約の解除を請求する手続きです。

「売却不許可」「売却許可決定の取消」を申し立てられる例

売却不許可、または売却許可決定の取消が認められるのは、下記のケースです。

• 1.落札から代金納付までに目的物が滅失したケース
• 2.落札から代金納付までに目的物が重度の損傷を負ったケース
• 3.代金納付前に目的物の瑕疵が発覚し、瑕疵の程度が売却基準価額に影響するケース

1や2の「滅失」や「重度の損傷」は、例えば震災で建物が破損・全壊する場合が想定されます。

3のケースは、競売物件における瑕疵担保責任の原則と矛盾しているように見えますが、あくまで「売却基準価額に影響する場合」であるところに注目しましょう。

売却基準価額とは、入札の基準となる価額です。要するに「瑕疵を考慮すると裁判所が設定した基準価額が割高であり、入札者が負うべきリスクの範疇を超えている」といえる場合は、契約を解除できるということです。

代金納付後でも裁判所側に重大な誤りがあれば取消が可能

代金の納付後であっても、裁判所側に重大なミスがあれば売却許可決定の取消を申請できます。

裁判所側のミスとは、3点セットの資料に齟齬がある場合や、落札者に伝えるべき事項を把握しながら伝達しなかった場合です。

入札者は裁判所側の提示する資料で判断しなければならないので、そこにミスがあった場合は救済されるべきとされるのです。

落札した物件に瑕疵があったときは弁護士に相談

ここまで解説したとおり、競売で落札した物件に瑕疵があった場合の担保責任や、契約解除のルールは非常に複雑です。

個々の細かい事情によって、適用されるルールは異なります。一般の人では、適切に対処するのはむずかしいでしょう。

そのため、落札した物件に瑕疵があったときは、弁護士に相談しましょう。不動産に強い弁護士なら、損失を抑えられる方法を的確にアドバイスできます。

「弁護士と連携した買取業者」なら売却から法律面のサポートまで可能

場合によっては、瑕疵の担保責任を追及することも、契約を解除することもできないケースがあります。

その場合、落札した物件をなるべく高く・短期間で処分するのが最善です。

「弁護士と連携した買取業者」なら、物件売却と法律面の悩みを同時に相談できるので、うまく活用してみましょう。

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まとめ

競売物件は、不動産を安く購入できる手段として人気が高まっています。

しかし、競売物件は内見ができないうえに、現地調査が満足にできていない、現地調査後にタイムラグが発生するなどの理由から、瑕疵物件が含まれるケースも少なくありません。

瑕疵物件を落札してしまった場合は、まず弁護士に相談しましょう。場合によっては、代金を支払わず契約を解除できる可能性があります。