事故物件とは「心理的瑕疵（かし）のある物件」
「事故物件＝自殺や殺人が起きた物件」というイメージを抱く方も多いのではないでしょうか。
そうしたイメージも間違いではないですが、正確には「心理的瑕疵（かし）のある物件」を事故物件といいます。
「心理的瑕疵のある物件」とは、過去に人が死亡するなどの事件や事故があり、心理的抵抗を感じてしまう事項（心理的瑕疵）がある物件のことです。
ただし「心理的な瑕疵」は法律で定義されているわけではありません。
つまり、事故物件とは「知っていたら契約をしなかったかもしれない」と感じる心理的瑕疵のある不動産のことです。
事故物件を購入するメリット
まずは、事故物件を購入するメリットについてご紹介します。
事故物件を購入するメリットは以下のとおりです。
- 一般的な不動産よりも安く購入しやすい
- 条件の良い物件であれば高い利回りが期待できる
- 一般的な不動産よりも競争率が低くなりやすい
それぞれのメリットについて詳しく解説します。
一般的な不動産よりも安く購入しやすい
事故物件を購入する1つ目のメリットは、一般的な不動産よりも安く購入しやすいことです。
事故物件を売買する場合、事故物件となった原因（心理的瑕疵）について売主から買主へ必ず告知する必要があります。
もし売主が買主へ心理的瑕疵を告知しない場合、告知義務違反となるため契約自体の取り消しや、瑕疵担保責任にともなう損害賠償を請求できます。
※瑕疵担保責任・・・不動産を購入した時点で物理的瑕疵または心理的瑕疵があった場合、売主が買主に対して負う責任のこと
事故物件に関する説明を受けて、抵抗を感じる人は少なくありません。そのため、事故物件は一般的な不動産と比べて需要が低く、相場価格では売却しづらいと判断され、価格が低く設定されるケースが多いです。
事故物件の販売価格の目安は以下のとおりです。
| 心理的瑕疵の要因 |
販売価格 |
| 自然死（孤独死や病死など） |
一般的な販売価格から10%程度の減額 |
| 自殺 |
一般的な販売価格から20~30%程度の減額 |
| 他殺（殺人事件） |
一般的な販売価格から30~50%程度の減額 |
殺人事件などで亡くなった事故物件の場合、アパートやマンション名などが広く知られる可能性があり、重度の心理的瑕疵と判断されて周辺相場の半額まで値下げされているケースもあります。
そのため、一般的な不動産に比べると事故物件は安く購入できるというメリットがあるのです。
条件の良い物件であれば高い利回りが期待できる
事故物件であっても、条件さえよければ高い利回りが期待できます。
特に、以下のような条件の不動産は高く売買されることが多いです。
- 住まいの建物と駅が近い場所にあるなどの利便性に優れた土地
- 不動産の周囲に生活に必要な施設が揃っている環境の良い物件
このように好条件の不動産であっても、事故物件であれば一般的な不動産より安く購入できるケースがあります。物件取得費用を抑えつつ賃貸運用ができれば、投資効率を高めやすくなります。
また、リフォームやリノベーションなどで事故物件の雰囲気を払拭できれば、周辺相場と変わらない家賃での貸し出せる可能性もあります。その結果、安定した入居者を確保できれば高い利回りの実現につながります。
ただし、貸し出すときは事故物件であることを告知する義務があると忘れないようにしましょう。
一般的な不動産よりも競争率が低い
事故物件は心理的な抵抗感から敬遠されやすく、一般的な不動産と比べて購入希望者が少ない傾向があります。
立地や築年数、価格条件が似ている物件であっても「事故物件である」という理由だけで、検討対象から外されるケースは少なくありません。 その結果、人気エリアの不動産でも競争率が低い状況が生まれます。
一般的な不動産では、内覧後すぐに申し込みが入ったり、価格交渉の余地がほとんどなかったりすることもあります。しかし、事故物件の場合は購入希望者が少なく競合が起きにくいため、比較的時間をかけて判断できる状況が生じることもあるのです。
価格や条件を冷静に見極めながら購入を進めやすい点も、事故物件ならではのメリットといえるでしょう。
事故物件を購入するデメリット
事故物件を購入する場合のデメリットは以下のとおりです。
- 実際に住むと精神的なストレスを感じることがある
- 売却する場合に買主が見つからない可能性が高い
- 事故物件は購入後に契約解除や損害賠償が難しい
次の項目から、それぞれ詳しくお伝えします。
実際に住むと精神的なストレスを感じる場合もある
先述したとおり、事故物件とは過去に事件や事故などがあった物件のことです。
売主から告知されているので、買主は事故物件の心理的瑕疵を理解しているはずですが、実際に住んでみると気になってしまう可能性があります。
もちろん、「事故物件であっても特に気にせず暮らせる」という人もいます。しかし、その感じ方は人によって大きく異なり、実際に住んでみなければ判断できないのが実情です。
一度購入してしまうと、精神的な理由だけで簡単に手放すことは難しく、売却には時間や労力がかかる可能性もあります。
そのため、事故物件の購入を検討する際は価格の安さだけで判断せず、自分がその環境で長く暮らせるかどうかまで含めて慎重に検討しましょう。
売却する場合に買主が見つからない可能性がある
転勤やライフスタイルの変化など、さまざま事情から購入した事故物件を手放さないといけない状況が起きることもあります。
そのような状況でも、事故物件に関する告知義務があるため、購入希望者に心理的瑕疵を告知しなくてはいけません。
たとえ自分は購入時に問題ないと判断した心理的瑕疵でも、他人からすれば購入を躊躇するほど重大な瑕疵と捉えられてしまう場合もあります。
その結果「内覧が入らない」「価格を下げても検討されにくい」という状況に陥り、売却までに長い時間がかかる可能性があります。
売却が長期化すれば、その間も固定資産税や管理費、修繕費などの維持コストが継続的に発生します。
事故物件は「売りたいときにすぐ売れる」とは限らないというデメリットがあるため、出口戦略を慎重に考えて購入する必要があるのです。
事故物件は購入後に契約解除や損害賠償が難しい
事故物件の購入は、心理的瑕疵について重要事項説明で適切に告知を受け、その内容を理解・納得したうえで契約しているケースがほとんどです。
そのため、購入後に「事故物件だった」という理由だけで、売買契約の解除や損害賠償の請求は原則できません。
たとえ、実際に住んでから想像以上に精神的な負担を感じた場合であっても、告知内容と異なる事実や説明不足がなければ、売主の責任を問うことは難しくなります。
これは、買主が心理的瑕疵を認識したうえで、購入の判断をしているとみなされるためです。
事故物件は購入前の段階で告知内容を十分に確認し、自分にとって許容できるリスクかどうかを慎重に見極めることが重要です。
事故物件を安く購入する2つの方法
事故物件は、購入のタイミングや交渉次第で相場よりもさらに安く購入できる可能性があります。
ここでは、事故物件を少しでも有利な条件で購入するために、押さえておきたい代表的な方法を2つ紹介します。
- 事故物件になったばかりの不動産を購入する
- 不動産会社と価格交渉をして安く購入する
事故物件になったばかりの不動産を購入する
事故物件を安く購入する1つ目の方法は、事故物件になったばかりの不動産を購入することです。
事故物件の心理的瑕疵は事件や事故が原因ですが、日が経つにつれて人々の記憶から薄れていく傾向があります。
もし自分が購入する前にも購入者がいた場合、事故物件に対する心理的瑕疵は少なくなると考えられます。
- 数十年前に事故物件となった不動産（事故物件となってから2組の入居があった）
- 数ヶ月前に事故物件となった不動産（事故物件となってから入居者はいない）
上記の2つの事故物件を比べてみてください。
「数十年前に事故物件となった不動産」は、事故物件となってから年月が経っているだけでなく、過去の入居歴もあります。
「数ヶ月前に事故物件となった不動産」は、事故物件となってからの日が浅く、事故物件となってからの入居歴はありません。
どちらも事故物件とひと括りにされますが、一般的にみると「数ヶ月前に事故物件となった不動産」の方が人々の記憶に新しく、心理的瑕疵も重いと判断されます。
そのため、同条件の不動産であっても、不動産会社は「数ヶ月前に事故物件となった不動産」の方を安く販売する可能性が高いです。
価格面を最優先に考えるのであれば、事故物件になったばかりで一度も購入されていない不動産を購入することで、より安く取得できる可能性があります。
不動産会社と価格交渉をして安く購入する
事故物件は一般的な不動産より需要が低く、なかなか買主も見つからずに困る不動産会社も少なくありません。
特に、購入意思が明確で契約までの手続きがスムーズに進むと判断されれば、不動産会社も価格交渉に応じてくれる可能性があります。
すべての事故物件で値下げ交渉が成立するわけではありませんが、事故物件は相場そのものが柔軟に設定されていることも多く、交渉の余地が残されているケースもあります。
よって、事故物件を購入する前には、一度は価格交渉してみることをおすすめします。
事故物件を賃貸にする際の注意点
事故物件を賃貸物件とするには、以下のように相応のリスクが発生します。
- 賃貸募集時の告知義務を必ず確認する
- 心理的瑕疵の内容によって賃貸需要は大きく異なる
- 判断に迷う場合は専門家に相談する
安いという視点だけで購入すると、告知義務や賃貸需要の見極めを誤り、結果的に運用が難しくなる可能性があります。
賃貸募集時の告知義務を必ず確認する
事故物件を購入して賃貸として貸し出す場合、借主に対しても心理的瑕疵の内容を告知する義務があります。
購入前の段階で、不動産会社や売主から「どのような経緯で事故物件となったのか」「賃貸募集時にどの範囲まで告知が必要か」を具体的に確認する必要があります。
国税庁「不動産取引における心理的瑕疵に関するガイドライン」では、殺人、自殺、事故死の発生から、少なくとも3年間は借主に対して告知する必要があると明記されています。
告知内容が曖昧なまま賃貸募集を行うと、入居後にトラブルへ発展する可能性があります。 また、告知義務を怠った場合、契約解除や損害賠償を求められるケースもあります。
事故物件を賃貸運用する際は、適切な告知を前提とした運用が可能なのかを事前に確認することが大切です。
参考：国税庁「不動産取引における心理的瑕疵に関するガイドライン」
心理的瑕疵の内容によって賃貸需要は大きく異なる
ひとえに心理的瑕疵といっても、その内容や経緯によって借主が感じる心理的抵抗に差が生じます。
たとえば、自然死や孤独死と、自殺・他殺では受け止め方が異なり、賃貸需要にも大きな影響を与えます。
また、発生からの経過期間や、事件・事故がどの程度周知されているかによっても借主の印象は変わります。
報道などにより物件名や所在地が広く知られている場合は、心理的瑕疵が重く受け止められ、賃貸募集が難航するケースもあります。
賃貸経営を前提として事故物件を購入する際は「心理的瑕疵の種類」「経過年数」などの要素を総合的に考慮したうえで決断することをおすすめします。
判断に迷う場合は専門家に相談する
事故物件を購入して賃貸運用するには、告知義務や賃貸需要の見極めなど、一般的な不動産よりも判断が難しい場面が多くあります。
特に、心理的瑕疵の内容が賃貸募集にどの程度影響するのか、個人だけで判断するのが難しいケースも少なくありません。
もし判断に迷う場合は、事故物件や訳あり物件の取り扱い実績がある不動産会社や専門家に相談する方法が有効です。専門家に相談することで、適切な告知方法や想定される賃貸需要、現実的な家賃設定などについて客観的なアドバイスを受けられます。
事故物件を賃貸として運用するかどうかは、収益性だけでなくリスクも含めた総合判断が重要です。
一人で判断が難しいと感じた場合は、無理に進めず第三者の意見を取り入れながら慎重に検討しましょう。
まとめ
事故物件は、一般的な不動産よりも低価格で購入できます。そのため、条件次第で高い利回りを狙えるのが魅力です。一方で、将来的な売却・賃貸の難しさなど、購入することによるリスクもあります。
事故物件は心理的瑕疵の内容や発生時期、周知の度合いによって評価が大きく異なります。また、購入時に告知を受けている場合は、後から契約解除や損害賠償を求めることが難しくなります。
事故物件を安く購入したい場合は「事故物件になったばかりの物件を選ぶ」「不動産会社と価格交渉を行う」ことで、相場よりも有利な条件で購入できる可能性があります。
ただし、賃貸や売却が思うように進まなければ、維持費だけがかかり続けるリスクがある点にも注意が必要です。
事故物件の購入を検討する際は、以下の項目を以下の項目を事前に確認しておきましょう。
- 心理的瑕疵の内容を正確に把握すること
- 将来の売却や賃貸を含めた出口戦略を考えること
- 自分のライフプランや投資目的に合っているかを冷静に判断すること
事故物件の購入は、メリットとデメリットの両方を正しく理解したうえで、自分にとって許容できるリスクかどうかを見極める必要があります。
