事故物件を賃貸物件として貸し出す場合、周辺の家賃相場よりも20～30％ほど安い家賃で貸し出すケースが多いといわれています。
法律上、事故物件の家賃の値下げや値下げ幅に関する決まりはなく、本来は値下げしなくても貸し出し可能です。しかし、多くの人は事故物件に対して心理的抵抗や嫌悪感を抱くため、貸主が自主的に家賃を下げて借主を集めるしかないのです。
なお、事故物件の告知義務があるのは、自殺や他殺、事件性の高い死（放火による焼死など）、特殊清掃を要する孤独死などです。病気や老衰による自然死のほか、日常生活における不慮の事故死（階段からの転落、入浴中の溺死、食事中の誤嚥など）も原則として告知義務の対象外とされています。
賃貸借契約における告知義務は、国土交通省のガイドラインにおいて「概ね3年間」が目安とされています。
事故の内容にもよりますが、3年経過した後は賃貸の場合告知しなくてもよくなるため、相場通りの家賃で入居者が決まる可能性も考えられます。また、家賃が安いからと事故物件に住んでいる場合も、更新のタイミングで家賃が値上げされる可能性があります。ただし、事件性が極めて高いものや、ニュース等で広く知れ渡っている事案については、3年経過後も例外的に告知が必要と判断される場合があるため注意が必要です。
なお、事故物件は家賃が安い間は借主にとってメリットがありますが、貸主にとっては家賃収入の減少や空室リスクなどデメリットが大きいのが実情です。
家賃収入が赤字化している場合は、賃貸経営の継続と売却の両面から検討してみるのもよいでしょう。
事故物件の家賃相場はどのくらい安い？
事故物件とは、殺人や自殺、孤独死などにより人が亡くなった物件を指します。弊社に寄せられる事故物件の相談でも、もっとも多いのは孤独死に起因するもので、全体の約5割を占めます。次いで自殺が約3割、他殺は全体の1割未満という構成です。事故の種別によって家賃への影響度が異なるため、まずは「自分の物件がどのカテゴリに該当するか」を把握しておくことが大切です。
これらの物件はメディアなどの影響によって、世間的にも「事故物件＝家賃が安い」というイメージがあるかもしれません。
実際、事故物件は相場の20～30％ほど安く貸し出されているケースがほとんどです。
本来、事故物件であっても家賃を下げる義務はなく、値下げ幅のルールもありません。しかし、家賃を下げないと借主が現れないため、自主的に家賃を下げざるを得ないのです。
事故物件の値下げ幅や家賃相場について詳しく解説します。
家賃の値下げ幅に明確なルールはない
一般的に事故物件の家賃は通常の物件より安いですが、これは法律で定められているわけではありません。家賃を下げないと借主が集まらないため、貸主が自主的に安くしているのが実情です。
家賃の値下げ幅に関する決まりはありませんが、事故物件であることを隠すことはできません。宅地建物取引業法第35条では、契約締結前に物件に関する重要事項を借主に説明する義務が定められています。
（重要事項の説明等）
第三十五条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
引用元 e-Gov法令検索 宅地建物取引業法第35条
なお、事故物件の告知義務に直接関係するのは、宅地建物取引業法第47条の業務に関する禁止事項です。同条では、取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼす事項について、故意に事実を告げなかったり、不実のことを告げたりする行為が禁止されています。35条は重要事項説明全般の規定であり、事故物件の告知義務そのものを定めた条文ではありません。
（業務に関する禁止事項）
第四十七条 宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
一 宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
ニ 宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの
引用元 e-Gov法令検索 宅地建物取引業法第47条
部屋を借りた後で事故物件であることが発覚した場合は、貸主と借主でトラブルになる可能性が高いでしょう。
弊社が提携する弁護士によると、告知義務違反が認定された場合、借主から損害賠償請求を受けるリスクがあり、過去の判例では家賃の減額分に相当する金額（数十万〜数百万円規模）の賠償が認められたケースもあるとのことです。「黙っていればバレない」と考えるオーナーも稀にいますが、法的リスクを考慮すると適切な告知を行ったうえで家賃を調整するほうが、結果的に安定した賃貸経営につながります。
しかし、この法律で定められているのは告知義務のみで、価格については一切言及されていません。
つまり、事故物件であったとしても、必ず家賃を下げなければいけない義務はありません。極端にいえば、事故物件である事実さえ伝えれば、貸主は家賃をいくらに設定しても問題ないのです。
とはいえ、弊社の所感として、値下げ幅をゼロにして募集するオーナーはほぼいません。法律上は自由であっても、事故物件であることを告知したうえで相場どおりの家賃を提示すれば、まず借主は見つからないのが現実です。
事故物件の告知義務については、下記の記事も参考にしてみてください。
事故物件の家賃相場は通常より20〜30%安い
貸主が家賃を値下げしなくてもよいというのは極端な話にすぎません。
実際の賃貸経営では、事故物件をそのまま貸し出しても借主が集まらないケースが多いため、通常の物件よりも20%〜30%安い家賃で貸し出されることがほとんどです。
弊社にご相談いただくオーナーからも、「家賃をどこまで下げれば入居者が決まるのか見当がつかない」というお声をよくいただきます。値下げ幅を大きくしすぎると収支が成り立たなくなりますし、小さすぎると空室が長引くため、立地・築年数・事故の内容を総合的に見て判断する必要があります。
恐怖心や不便さがあったとしても、家賃が安ければ妥協できる人もいます。そういった人に入居してもらうために、貸主は家賃を値下げするのです。
なお、弊社が事故物件の買取査定を行う際にも賃貸想定の収益を試算しますが、自殺の場合で20〜30%、他殺の場合で30〜50%程度の値下げを見込むことが多いです。事故の内容や経過年数によって幅は異なりますが、ひとつの目安として参考にしてみてください。
事故物件である賃貸物件に借主が集まらない、相場の家賃で借りる人がいない理由として、以下の3つが挙げられます。
- 事故物件という事実に借主が心理的抵抗を感じるから
- 遺体の腐敗臭や体液により物件自体が損傷しているから
- 「事故物件＝家賃が安い」というイメージ浸透しているから
それぞれの理由について解説します。
事故物件という事実に借主が心理的抵抗を感じるから
自殺や殺人、孤独死などで人が亡くなった部屋は、大多数の人が嫌悪感を抱きます。
殺人などの重大な事件が起きた場合、防犯性が低い物件だと思われますし、人が死亡したことで霊が出ると恐れる人も出てきます。そのため、事故物件に住みたいと希望する借主が見つかりにくいといえます。なお、「事故があった物件＝建物全体が事故物件」と誤解されることがありますが、マンションなど集合住宅の場合、国交省のガイドライン上、告知義務が生じるのは原則として事案が発生した住戸のみです。隣室や同じフロアの別室にまで一律に告知義務が及ぶわけではありません。ただし、共用部分で事案が発生した場合は、その共用部分を通常使用する住戸にも告知が必要になります。
同じ家賃を出して住むのであれば、事故物件を避ける人がほとんどであるため、事故物件の場合は家賃を下げざるを得ないのです。
なお、弊社が行った事故物件に関するアンケートでは、「家賃が安いのであれば、事故の内容によっては検討する」といった人も多い結果が出ています。詳しくは、下記の記事を参考にしてみてください。
遺体の腐敗臭や体液により物件自体が損傷しているから
遺体の発見が遅れたり出血が多い場合、遺体の体液や血液で部屋自体の損傷が進みます。部屋の状態を回復するために、特殊清掃やリフォームなどを行うことになるでしょう。
しかし、部屋の壁紙や床を取り替えても、衛生面への不安や心理的な抵抗感から、住むことを避けられる場合もあります。
いくら部屋をきれいにしても借主が集まらないこともあるため、その場合は家賃を下げることとなるのです。
「事故物件＝家賃が安い」というイメージ浸透しているから
事故物件は安くなることが世の中に広く知れ渡っているため、相場の家賃で借りようと考える人はほとんどいません。
最近ではテレビなどの影響で、日本全国の事故物件をまとめたサイト「大島てる」の知名度も上がっています。さらに事故物件に住むユーチューバーや芸人も現れるなど「事故物件＝安く住める物件」という認識が広がっています。
そのため、事故物件であると知った借主側も「事故物件なら家賃を安くしてもらえるかも？」と期待するケースも多いです。
なお、国交省のガイドライン上は賃貸借契約で「概ね3年」が告知義務の目安とされていますが、実務上はそう単純ではありません。一度「大島てる」などのサイトに掲載されると、いわゆる"デジタルタトゥー"として情報が半永久的に残り続けます。そのため、法的な告知義務がなくなった後でも、入居希望者が自らネット検索で発覚し、結局家賃を下げざるを得ないケースもあるのが実情です。制度上の「3年」と、情報が消えない現実とのギャップは、オーナーにとって見落としがちなリスクといえます。
借主側に「事故物件＝安い」というイメージが定着しているため、家賃を安くしないと借主が決まらないのです。
事故物件の価値については、下記の記事で詳しく紹介しています。
下がった事故物件の家賃が相場程度に戻るケースとは？
「事故物件＝安い」のイメージが強いですが、下記のような場合は家賃が値上げされる可能性があります。
- 告知期間を過ぎたら、相場の家賃に戻る可能性がある
- 同じ借主が住み続ける場合は、更新時に家賃を見直す可能性がある
告知期間を過ぎたら、相場の家賃に戻る可能性がある
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、賃貸借取引において告知義務の目安が「概ね3年間」とされています。
自然死や日常生活における不慮の事故死を除き、他殺や自殺、事件性の高い死、特殊清掃が必要な孤独死などがあった場合は概ね3年間は告知義務があるとされており、賃貸情報にも「心理的瑕疵物件」「告知事項あり」などを記載する必要があります。
しかし、概ね3年を過ぎると賃貸借契約においては告知義務がなくなるとされており、その後、相場の家賃に戻る可能性もあり得ます。なお、売買契約においてはこのような期間の定めはなく、告知義務は事実上無期限とされています。事故物件を将来的に売却する可能性がある場合は、この点にも留意しておく必要があります。
なお、事案の発生からおおむね3年の間に仮に入居者がいたとしても、おおむね3年が経過するまでは告知義務はなくなりません。
「3年経てば告知義務がなくなるから家賃も自動的に戻る」と考えるオーナーもいますが、実際にはそう単純ではありません。告知義務がなくなっても、事故物件情報サイトなどに掲載されたままであれば借主が調べて敬遠することもありますし、地域の口コミで事故の事実が広まっているケースもあります。家賃の回復は立地や時間の経過に加え、情報の残り方にも左右されます。
同じ借主が住み続ける場合は、更新時に家賃を見直す可能性がある
事故物件に住むときも当然、貸主と借主の間で賃貸借契約を結びます。契約の内容次第ですが、契約更新時には家賃が値上げされる可能性があると思っておきましょう。
普通借家契約の場合、契約期間は一般的に2年間とされることが多いですが、「契約更新時も同じ家賃で貸す」などの特約がなければ、契約更新時に貸主が家賃の見直しを行うことがあります。
安い家賃のまま賃貸経営を続けると、貸主も経営が苦しくなってしまうため、2年間住んで問題がなかった場合、契約更新のタイミングで貸主から家賃の値上げを打診されることがあります。ただし、貸主が一方的に家賃を値上げできるわけではなく、借地借家法第32条に基づき、借主は増額に同意しない限り従前の家賃を支払い続けることが可能です。合意に至らない場合は調停や訴訟に移行することもあります。なお、裁判等で値上げの正当性が認められた場合、借主は差額分に年1割の利息を付けて支払う義務が生じるため、更新時の交渉では双方が納得できる妥協点を探ることが一般的です。
（借賃増減請求権）
第三十二条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。
引用元 e-Gov法令検索 借地借家法第32条
とはいえ、値上げされる金額については、大家との交渉次第なのでケースバイケースです。
需要と供給のバランスで家賃が決まるので、借主が決まりにくい場合なら家賃はそれほど値上げされず、そのままの条件で住める可能性もあります。
ただし、都心の駅近物件などの空室がすぐに埋まりやすい物件であれば、現在の借主が退去したとしても、貸主にとって空室リスクは大きくありません。
むしろ借主が退去した後「事故物件ではない物件として通常の家賃で募集したい」と考えているケースもあります。
なお、家賃の値上げ幅としては、事故発生時に下げた分の半額程度を段階的に戻すケースが多い印象です。たとえば、2割下げて募集していた場合、最初の更新で1割戻す、次の更新でさらに戻す、という形です。一度に元の家賃まで戻そうとすると借主が退去してしまうリスクがあるため、段階的な調整が現実的です。
家賃を値上げするかどうかは契約内容によりますが、どのように家賃を設定するかは貸主である大家次第です。
事故物件の賃貸物件を所有し続けるデメリット
賃貸収入が減ってしまうと、事故物件を所有し続けることが最善であるとはいえません。弊社の所感としても、事故物件のオーナーが「持ち続けるか手放すか」を判断する際にもっとも重要なのは、家賃収入の減少幅と、固定資産税・管理費などの固定支出のバランスです。「赤字でも持ち続ければいつか回復する」と考えるオーナーもいますが、回復までの期間に累積する赤字が物件の売却価格を上回ってしまうケースも少なくありません。
事故物件となった賃貸物件を所有し続ける場合、次のデメリットがあります。
- 固定資産税を毎年負担しなければならない
- 賃貸物件の管理費・維持費もかかり続ける
事故物件を所有している限り、固定資産税が毎年かかりますし、賃貸物件の管理・維持にも費用がかかるため、家賃収入が減っても支出は変わらずに続く一方なのです。
それぞれのデメリットを1つずつ解説します。
固定資産税を毎年負担しなければならない
賃貸物件の場合、土地や建物の所有者である貸主に固定資産税の支払義務があります。
賃貸物件の所有時にかかる固定資産税の金額は、以下の式で計算できます。
弊社が事故物件を買取査定する際にも、固定資産税や都市計画税の年間負担額は必ず確認するポイントです。家賃収入の減少幅と年間の税負担を比較して、「持ち続ける」と「売却する」のどちらが経済的に合理的かを判断する材料になります。
ただし、固定資産税は事故物件の所有時に最低限必要となる税金であり、場合によっては以下の税金も追加で納税しなければなりません。
賃貸物件の管理費・維持費もかかり続ける
事故物件で賃貸経営を続ける場合、以下の費用が必要です。
| 費用の種類 |
費用相場 |
| 共用部の光熱費 |
毎月3,000〜10,000円 |
| 定期清掃 |
毎月5,000円 |
| 修繕費 |
約100万円
（築5〜10年） |
約300万円
（築11〜15年） |
約200万円
（築16〜20年） |
約300万円
（築21〜25年） |
約200万円
（築26〜30年） |
意外と見落とされがちですが、事故物件の場合は通常よりも退去頻度が高くなる傾向があり、そのたびに原状回復費や再募集の広告費がかかります。入居者が長く住まないぶん、1人あたりのコストが積み上がりやすく、賃貸経営を続けるかどうかを考えるうえで見逃せないポイントです。
あくまで上記は最低限必要となる費用で、ケースによっては退去後の原状回復費・不動産業者への広告料・賃貸管理の委託料がかかる場合もあります。
まとめ
賃貸物件が事故物件になると、家賃相場は通常より20〜30%も安くなります。
安く賃貸物件に住みたい借主には絶好のチャンスですが、賃貸経営を続けるにも費用がかかる以上、賃貸収入が赤字化しやすい貸主にとってはピンチな状態でもあるのです。
「事故物件になったせいで空室が目立つ」「家賃の値下げで収支が厳しい」といった場合でも、「事故物件だから売れない」と思い込む必要はありません。実際には賃貸経営の継続・売却・リフォーム後の再募集など選択肢は複数あります。弊社でも、まずは賃貸を続けた場合の収支と売却した場合の手取りを比較したうえで、ご判断いただくようにしています。
「賃貸経営を続けるか」を1人で判断するのは大変なので、まずは不動産業者に相談して、事故物件の運用方法を一緒に考えてもらうことをおすすめします。
事故物件の売却方法をくわしく知りたい人は、こちらの記事もあわせてご覧ください。
事故物件の家賃に関するよくある質問
【借主向け】事故物件以外の部屋の家賃の値下げ交渉はできる？
もし自分が住んでいる賃貸マンションや賃貸アパートの別室が事故物件になった場合、家賃の値下げ交渉はできるのでしょうか。
事故物件以外の部屋の値下げに関しては交渉次第です。また、その物件の需要などにも左右されるでしょう。
交渉次第で家賃の値下げは可能である
賃貸借契約では、心理的瑕疵物件の告知義務が設けられていますが、心理的瑕疵の定義については定められていません。
心理的瑕疵については、人によって解釈の幅が異なるからです。
男性ではそれほど気にしない人はいますが、女性ではかなり気にする人もいます。
例えば、近所の小学校から出る騒音も、人によっては心理的瑕疵になります。
他の部屋で起きた殺人事件を気にしない人もいますし、逆に物件から退去したくなる人もいるでしょう。
貸主は借主に対して物件内で事故が起きた事実を告知する義務はありますが、必ずしも家賃を値下げしなければいけない義務はありません。
事故や事件が発生した部屋が自分の部屋からどれだけ離れているかによっても、交渉のしやすさは変わってきます。
もし2階の部屋で自然死が発生したとしても、5～6階など上の階に住んでいる人には臭いなどは漂ってきませんし、不気味と思うことはあっても実害はそれほど大きくないでしょう。
しかし、隣の部屋で殺人事件が起きた場合は防犯性の低さも気になりますし、不気味さや不安を感じたり、霊が漂っているのではないかと恐れる人も多いでしょう。
需要と供給の関係で交渉の成否が決まる
事故物件の告知義務については国交省のガイドラインが策定されていますが、家賃の値下げ幅についてはルールがないため、応じてもらえるかどうかは需要と供給の関係、つまり貸主と借主のパワーバランスによって変わります。
需要の少ない物件であれば「家賃を値下げしても住んで欲しい」と貸主が考えるため、家賃の値下げ交渉は可能です。
特に高級マンションの場合、空室があるとブランド価値が下がるので、家賃を下げてもらえる可能性が高いです。
逆に、立地の良いエリアや新築物件などは需要が高いため、貸主が強気の家賃を提示することもあります。
数千円程度の値下げに応じることはあるかもしれませんが、1万円以上の大幅な値下げはできない可能性が高いです。
そうした場合、家賃の値下げを要求するのではなく、防犯設備や管理体制の見直し、部屋の壁紙や床の張替えなどを要求するのもよいでしょう。
【借主向け】自分の物件が事故物件である場合の確認方法は？
「自分が住む物件は事故物件ではないか？」と気になる方もいるでしょう。
自分の住む物件が事故物件かを確認する方法は下記のとおりです。
- 事故物件サイトで調査する
- 不動産会社などに聞いてみる
- 不動産情報サイトで調べてみる
【方法1】事故物件サイトで調査する
手軽に調べやすい方法の1つは「大島てる」などの事故物件サイトをチェックすることです。
「大島てる」は知名度の上昇により、管理人による手動更新だけではなく、事故物件情報を知る人からの投稿も相次いでいます。
時には間取りや室内の写真まで掲載されているため、事故物件情報を網羅したサイトといってよいでしょう。
サイトに備えつけた地図上には、事故物件の内容、どのようなトラブルがあったかなどの詳しい情報が掲載されています。
もし賃貸物件を借りた後に「この物件も事故物件？」と心配に思ったら、大島てるで確認してみるとよいでしょう。
【方法2】不動産会社などに聞いてみる
もっとも確実な手段は、部屋を借りるときに依頼した不動産会社に聞いてみることです。
そもそも心理的瑕疵は告知義務があるため、賃貸借契約時に不動産会社は正確な内容を伝える必要があります。
不動産会社から告知はなかったが、疑問を感じたときは不動産会社もしくは貸主に確認しましょう。
それでも情報が明らかにならない場合、他の不動産会社に聞いてみたり、他の部屋の住人に聞いてみたりするのも一つの手段です。
さらに、インターネットや新聞などで自分の住む物件の情報を調べるという方法もあります。
特に殺人事件などで刑事事件になった場合は、インターネットや新聞に掲載されている可能性が高いため、事件の内容まで確認可能です。
ただし、事故物件化した後にオーナーが名義を変えている可能性もあり、物件名だけで調べても正確な情報がつかめないことがあります。
可能であれば、他の部屋の住人や近隣住民などに聞いてみるのもよいでしょう。
【方法3】不動産情報サイトで調べてみる
事故物件の需要が増えている昨今、大手の不動産情報サイトで条件設定すれば、心理的瑕疵物件のみを検索可能です。
「自宅も事故物件では？」との疑問を抱いたときは、不動産情報サイトで自分のアパートやマンション名で検索してみたり、物件の住所や立地、家賃などの条件で検索しましょう。
そこで自分の物件が不動産情報サイトに掲載されていないかをチェックするのです。
もし自分の住む物件の情報が出てきて、特記事項に「心理的瑕疵あり」と表記されている場合、自分の住む物件が事故物件である可能性は高いです。
仲介に入った不動産仲介業者へ事実確認をおこない、可能であれば貸主に直接問い合わせてみましょう。
そして、事実確認の結果、事故物件であることを隠していた場合は損害賠償請求や契約解除を求められる可能性があります。ただし、請求が認められるかどうかは告知義務違反の程度や損害の内容によって異なるため、まずは弁護士など専門家に相談するのが確実です。
