都市計画道路予定地を上手に売る3つのポイント！価格への影響や建築制限など詳しく解説

都市計画道路予定地は「計画段階」なら売買が可能

都市計画道路予定地とは、都市計画法に基づいた道路の整備が予定されている土地のことです。

なお、意外と知られていませんが、都市計画道路予定地であっても重要事項説明書への記載義務があります。宅地建物取引業法の規定により、売買契約の際には都市計画法上の制限として必ず買主に説明しなければなりません。実務上、この説明が不十分なことが原因でトラブルに発展する事例もあるため、売主としても事前に把握しておくことが大切です。

下記のような「都市機能の向上」を実現するため、既存道路の幅員拡大や、新しい道路の設置が計画されているのです。

• 人や物の円滑な移動を確保する
• 火災や地震などの災害時の避難路にする
• 火災の延焼などを遅延させ、被害の拡大を防止する
• 電気・上下水道・ガス・地下鉄やバスなどの都市施設を設置する空間にする

また、都市計画道路の形成には、以下のように2つの段階があります。

1. 計画決定
2. 事業決定

計画決定の段階であれば、都市計画道路予定地であっても売却は可能です。

次の項目から、それぞれの段階について説明します。

1.都市計画道路予定地の計画が予定されている「計画決定」段階

都市計画道路予定地の計画が予定されている「計画決定」段階の場合、土地の売買や一定の制限に従って建築・建て替えできます。

計画決定は名前のとおり「計画が決まった」段階です。この段階では、まだ道路整備に向けた土地の買収や工事計画といった「具体的な動き」はありません。弊社への相談でも、「都市計画道路予定地に指定されているけれど、今すぐ立ち退かないといけないのか」と心配されてお問い合わせいただくことがあります。計画決定の段階であれば日常生活にただちに影響が出ることはなく、落ち着いて売却時期を検討していただける段階です。

対象の土地に住居を新築・建て替えする際は、一定の制限に従う必要があります。詳しくは以下の項目で解説しています。

都市計画道路予定地の買主が受ける建築制限

すでに対象の土地に住んでいる場合も、計画決定の段階では土地の買収や建築が可能で、立ち退く必要はありません。

2.都市計画道路予定地の収用が確定している「事業決定」段階

事業決定は「決定された計画を実行しても良い」という事業認可がおり「具体的な工事計画」が動き出した段階です。

事業決定後は、都市計画法第65条により、事業地内での建築行為には都道府県知事の許可が必要となり、事業の施行に支障があると判断される場合は許可されません。計画決定段階の第53条許可よりも厳しい基準が適用されるため、実務上、建築は非常に難しくなります。

また、有償で土地を譲渡する場合は施行者への届出が必要で、施行者には先買権（優先的に買い取る権利）が認められているため、自由な売却も実質的に困難です。

最終的に、対象区域の土地は戸建て・アパートを問わず自治体に収用される流れとなります。土地収用の対象者へは補償の説明・協議・補償金の支払いがおこなわれたうえで道路整備が進められます。

収用の補償は「土地の対価（権利取得補償）」と「建物の移転費用・動産移転費・仮住居費・営業補償などの通損補償」に分かれており、単に土地の評価額だけでなく、収用によって生じる損失全般がカバーされます。

都市計画道路予定地の売却価格は計画の進捗に影響される

都市計画道路予定地を売る場合、計画の進捗状況と道路改築の内容によって「売りやすさ」「売却条件」「売却価格」が異なります。

計画決定の段階では自由に売却できます。事業決定後は都市計画法第67条により有償譲渡の届出義務や施行者の先買権があるため、実務上は自由な売却が難しくなります。

まずは、計画の進捗状況が売却に与える影響についてわかりやすく解説していきます。

計画決定段階であれば土地全体を売却できる

すでに解説したとおり、都市計画道路が計画決定段階であれば、土地全体をそのまま売却できます。

そして、計画決定されたといってすぐに工事が始まるわけではありません。

昭和30年代から40年代の高度経済成長期に決定された都市計画で、もう50年以上経つのに事業決定まで至ってない計画も多くあるのが実情です。弊社が提携する不動産鑑定士の話でも、「昭和30〜40年代に決定された都市計画道路は、半世紀以上動いていないものが相当数ある。計画決定だけで事業化の見通しが立っていない路線は、買主の心理的ハードルも低くなりやすい」とのことです。

土地収用に向けた自治体の説明や交渉がなければ、自由に土地を売却できます。

事業決定段階になると収用対象の土地は自由な売却が難しい

計画が進み事業決定の段階になれば、道路整備に向けた具体的な動きが始まります。この段階では、都市計画法第67条の届出義務と先買権の制約があるため、収用対象の土地を自由に売却することは実質的に困難です。

収用される土地は無条件に没収されるわけではなく、近傍類地の取引価格や公示価格等を考慮し、事業認定時点の適正な価格をもとに補償額が決められます。正当な補償が法律で保障されていますので、その点は安心していただいて問題ありません。

弊社に寄せられるご相談のうち、事業決定が出た後の段階でお問い合わせいただくケースは、体感で全体の2割前後です。多くの方は計画決定段階で「将来どうなるのか不安」という理由からご相談いただいており、事業決定後はすでに行政との交渉に入っている場合が多い印象です。

もし収用時の条件や補償金などに納得できない場合は、知事から独立して職務をおこなっている「収用委員会」に審理を依頼することになります。

収用される面積が「土地全体に対して一部分だけ」であれば値下がりは少ない

例えば、下図のように都市計画道路予定地部分の面積が小さく、残された土地に建築物を建てるときにも大きな問題がない場合、都市計画道路予定地だからといっても大きな値下がりはないといえます。

都市計画道路予定地が土地全体に対して部分的であれば、仮に事業決定になっっても、その部分だけ分筆して残りの部分を利用or売却できるためです。

都市計画道路予定地の収用に該当しない「残地部分」に十分な面積がある場合は、建築基準法の範囲内で高層の建物も建築できます。

都市計画道路予定地における建築制限にもひっかからないため、買主の探しやすさも通常の不動産売却の場合と変わりません。

実務上、分筆にかかる費用は土地家屋調査士への依頼で30万〜50万円程度、期間も1〜2か月程度が一般的です。都市計画道路予定地部分が小さく、残地に十分な面積がある場合は、この分筆コストを差し引いても売却メリットが大きいケースが多いです。

収用される面積が「土地全体に対して大きい」ほど値下がりしやすい

一方で、下図のように都市計画道路予定地が大きく被さっていると値下がり幅も大きくなります。

上記の場合、残りの土地が「建物の建築に必要な建築面積を確保できない」「接道義務を満たせずに再建築不可物件となる」といった事態になりやすく、価値も大きく下がります。

「都市計画道路予定地＝一律に売れない」と思い込んで相談にいらっしゃる方もいますが、実際には道路にかかる面積の割合によって売りやすさは大きく変わります。全体の1〜2割程度しかかかっていない土地であれば、価格調整次第で十分に売却が成立するのが実務上の実態です。

売却を検討している都市計画道路予定地について、どの程度の面積が収用収容されるかは必ず確認しましょう。

収用されずに残る土地の形状が悪ければ大きく値下がりする

都市計画道路予定地の面積だけでなく、その計画道路の通り方も売却に影響します。

極端な例ではありますが、上図のように土地の真ん中を突っ切るような形で計画されている場合、売却価格は大きく下がり、買主もなかなか見つからないでしょう。

都市計画道路予定地を避けて建物を建てられないので建築制限がかかり、事業決定となったときに土地が収用されると残された土地の使い道がほとんどありません。

残る土地の形状が悪ければ、所有権を取得してもその土地に建てられる住宅も限られ、駐車場などその他の活用方法も難しいでしょう。

筆者の感覚では、残地の形状が三角形や旗竿地のような不整形になるケースでは、仲介での売却は非常に難しくなり、結果として買取業者への相談に至る方が多い印象です。

このような都市計画道路予定地は「事業決定となったときのリスク」が高いため、売却も他の都市計画道路予定地と比べて困難になります。

都市計画道路予定地の買主が受ける建築制限

計画決定の段階であれば、都市計画道路予定地にかかる形でも建物の新築・再建築は可能です。

実際に、価格の安さから都市計画道路予定地を購入し、そこに住宅を建てて居住する人もいます。

弊社への相談でも、「計画決定段階の土地を安く買って2階建ての木造住宅を建てたい」という購入希望者の存在について聞かれることがあります。建築制限の範囲内であれば一般的な木造住宅は十分建てられるため、制限の内容を正しく伝えることが売却成功のカギになります。

ただし、都市計画道路予定地には建築に一定の制限があり、土地の買主もその制限に従う必要があります。

審査の基準は自治体によって異なりますが、多くの都市計画道路予定地の建築制限は以下の通りです。

参照：e-Gov法令検索「都市計画法」

鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの耐久性がある構造の建築はできませんが、一般的な木造住宅であれば建築可能です。

階数も2階以下であれば、一般的な木造一戸建てを建築することに問題はありません。

都市計画道路予定地は建築制限がある

都市計画道路予定地に建築物の建築するには都市計画法第53条第1項の規定に基づき、都道府県知事などの許可が必要です。

市計画法第53条第1項
都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる行為については、この限りでない。出典：e-Govポータル「市計画法第53条第1項」

前の項目で紹介した制限を守り、都市計画工事において妨げにならない建築であれば、基本的には許可をもらえます。

より正確な許可基準については、売却したい土地の管轄地域の役所に問い合わせて確認しましょう。

都市計画道路の見直しで制限緩和される地域もある

都市計画道路予定地であっても、緩和路線に指定されていれば一般的な土地と同じように売却できるケースが多くなります。

緩和路線とは、長期間事業化の見込みが立たないために建築制限が緩和されている都市計画道路予定地のことです。つまり、すぐに道路整備が行われる可能性が低く、建築や土地利用の自由度が大きく確保されている状態を指します。

そもそも都市計画道路の多くは、高度経済成長期に想定された都市の拡大を前提とされたものです。

しかし、現在は当時の想定と異なり「人口減少」「経済の低成長」が進み、社会経済情勢は変化しています。

そのため、長期にわたって未着手の都市計画道路については見直しによって廃止・存続だけでなく、建築制限を緩和する決定もおこなわれています。

東京都内においては、原則、すべての都市計画道路区域内で3階までの建築を可能とする制限緩和がおこなわれており、具体的な建築制限緩和の基準は以下の通りです。

• 容易に移転、または除去できること
• 市街地開発事業等の支障にならないこと
• 階数が3階以下、高さが10m以下で地階がないこと
• 主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造、あるいはこれらに類する構造であること
• 都市計画道路部分と分離できるように設計上配慮されていること

また、このような都市計画道路予定地が緩和路線に指定されている場合、すぐに土地収用がおこなわれる可能性は低いといえるでしょう。

そのため、都市計画道路予定地であっても緩和路線であれば気にせず購入する買主も多く、売却価格も通常の不動産と大きく変わらないこともあります。

なお、2026年1月に東京都から「都市計画道路の整備方針（案）」が新たに公表されており、今後も見直しの動きは続いています。ご自身の土地が対象路線に含まれているかどうかは、自治体のホームページや都市計画課への問い合わせで確認できます。見直し対象になっていれば、想定より有利な条件で売却できる可能性もあります。

参照：東京都整備局「新たな建築制限緩和の基準」

都市計画道路予定地を上手に売る3つのポイント

最後に、都市計画道路予定地を売るときのポイントを3つ解説します。

• 1.計画の進捗や影響度に合わせた価格設定をする
• 2.都市計画道路の進捗状況を調べる
• 3.都市計画道路予定地のメリットを伝える

特に都市計画道路予定地はそのリスク・デメリットが気になり、メリットを知らない方も多いです。

そのため、買主へメリットを伝えると、都市計画道路予定地を売却できる可能性が高まります。

1.計画の進捗や影響度に合わせた価格設定をする

都市計画道路予定地を売却する場合、売出し価格は「一律いくら引き」ではなく、計画の進捗状況や土地への影響度を踏まえて設定する必要があります。

建築制限があることは事実ですが、再建築不可物件ほど厳しい制限というわけではありません。

さらに、都市計画道路予定地が緩和路線になっていれば、土地利用の選択肢がより広がります。

このように、都市計画道路予定地の適正価格は計画の熟度や土地への影響度によって大きく変わるため、一律の割引率で語れるものではありません。具体的な価格設定については、都市計画道路予定地の取り扱い経験がある不動産会社に相談のうえ決めることをおすすめします。

2.都市計画の進捗状況を調べる

都市計画道路予定地を売るときは、都市計画の進捗状況を調べることも重要です。

事業決定の時期が近づいているほど、収用までの猶予が短くなるため買主がつきにくく、売却価格を相場より引き下げる必要が出てくる可能性が高まります。

そして、事業決定後は有償譲渡の届出義務や先買権の制約により、自由な売却は実質的に困難になります。

そのため、まずは市区町村役場で事業決定の予定があるか聞いてみましょう。

都市計画の進捗状況を調べる場合、以下の点を確認すると進捗状況を把握しやすいです。

• 周辺に幹線道路が新しく作られているか？
• 道路整備に向けた収用が始まっていないか？

どのような形で都市計画道路が計画されているかは「都市計画地図」でわかります。

都市計画地図は多くの自治体でオンライン公開されており、無料で閲覧できます。役所の都市計画課に直接問い合わせれば、計画の進捗状況や事業化の見通しについて教えてもらえることが多いです。所要時間は窓口であれば30分〜1時間程度、電話でも事前に地番を伝えておけばスムーズに回答してもらえます。

これは市役所のホームページでも無料で閲覧できるので、所有する土地が収用される都市計画道路がどこからどこへつながっているか、その周辺の整備状況を確認するとよいでしょう。

3.都市計画道路予定地のメリットを伝える

都市計画道路予定地は、買主にとっても税負担が軽くなるというメリットがあります。

税金の基準となる評価額が下がる可能性があるため、不動産取得税・固定資産税・都市計画税などの負担が抑えられる場合があるのです。

都市計画道路予定地にかかっている土地は、相続税の評価上「利用に制限がある宅地」として、地区区分・容積率・面積割合に応じた補正率で評価額を減額できるルールが定められています（財産評価基本通達24-7）。また、固定資産税の評価においても、建築制限がある旨を考慮した減額がなされるのが一般的です。

参照：国税庁「財産評価基本通達」

評価ルールによる減額割合は、売却対象の土地に対して都市計画道路予定地の面積が大きいほど高くなります。同様に相続税評価額も減額されるため、相続税額も少なくなります。

また、事業決定となり幹線道路ができれば、接道条件もよくなって土地の価値が上昇する可能性もあります。

弊社に寄せられる買取相談のなかでも、「都市計画道路予定地だから税金が安くなると聞いたが本当か」という質問は少なくなく、感覚的には全体の3割前後の方がこの点を気にされています。正確な減額幅は個別の土地によって異なりますが、メリットとして伝える価値は十分にあります。

そのうえで、買主側には以下のようなメリットも期待できます。

• 相場より安い価格で土地を取得できる
• 収用される土地部分に対して補償金を受け取れる
• 道路整備完了後に高値で土地を売却できる可能性がある

都市計画道路予定地のリスクだけでなく、メリットも合わせて伝えることで、売却しやすくなるでしょう。

都市計画道路予定地を「高く」「スムーズに」売却するなら専門買取業者に相談しよう

都市計画道路予定地の売却活動がうまくいかず、いつまでも買主が見つからないときは、訳あり物件専門の買取業者に相談してみるのをおすすめします。

訳あり物件専門の買取業者であれば、なかなか買主が見つからないような物件でも現況のまま買い取ります。

「都市計画道路予定地は買取業者でも安く買い叩かれるのでは？」と心配される方もいらっしゃいますが、専門の買取業者であれば計画の進捗状況や残地の利用可能性を正確に評価できるため、一般的な業者よりも適正な査定が可能です。

訳あり物件を専門に取り扱う業者であれば、通常の不動産会社では査定が難しい物件にも対応でき、条件が合えば比較的短期間で売却が完了することもあります。

まとめ

都市計画道路予定地は事業決定のタイミングで土地が収用されるため「面積が小さくなる」「引越しをしなければならない」といったリスクがあります。

しかし、都市計画の見直しによって計画廃止となる可能性もありますし、事業決定の見通しが立っていない計画もあります。

そうした土地であれば、ほぼ相場どおりの価格で売却できる可能性もあります。一方、計画が動いている場合は大幅な価格調整が必要になることもあり、物件ごとの見極めが重要です。

しかし都市計画の進捗状況の確認や事業決定時の影響など、都市計画道路予定地の売却は確認するべき点が多いです。

実際に売るときには確認と手続きを迅速に進めて、買主とのトラブルを避けるためにも、信頼できる不動産会社に相談して媒介契約を結ぶようにしてください。

どうしても仲介による売却が難しいときには、不動産会社による買取という選択肢もあります。なかなか買主が見つからないという場合は、買取を検討するとよいでしょう。