不動産売却を高くスムーズに！
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「ガソリンに含まれる有害物質によって土壌汚染されていないか？」「そもそも普通の物件として売却できないのでは？」と不安や疑問を持つ方は少なくありません。
ガソリンスタンド跡地を売却する一般的な方法には「居抜き物件で売る」「更地にして売る」の2つがあります。
しかしガソリンスタンド跡地は、土壌汚染の可能性や地盤の安定性を懸念され、そのままでは売却しにくいのが実情です。
売却にあたっては、土壌汚染調査をしたり、地下タンクを撤去したりする必要があり、膨大な費用や手間がかかってしまいます。
対応内容によっては費用や期間が変動するため、売却方法とあわせて検討されることが一般的です。
なお、物件の状態や売却の優先条件によっては、現況のまま取引する方法が検討されるケースもあります。
本記事では、ガソリンスタンド跡地の安全性やガソリンスタンド跡地を売却する方法について解説します。
あわせて。ガソリンスタンド跡地を売却する前に準備することやガソリンスタンド跡地の資産価値が下がる原因についてもまとめているため、参考にしてみてください。
ガソリンスタンド跡地がそのまま売却できない要因として、以下が考えられます。
なぜそのまま売却できないのか、実務の観点もふまえて詳しく解説します。
近年のガソリンには、特定有害物質であるベンゼンも基準値以下で、鉛も含まれていません。
特定有害物質とは、人体の健康に悪影響を及ぼす可能性のある物質で、基準値内であれば問題ないとされています。
一方1975年以前に販売されていたガソリンには、多くのベンゼンと鉛が含有されていました。そのため、土壌が汚染されている懸念があるのです。
使用履歴によっては土壌の状態を確認する必要があるケースもあります。
また開業から30〜40年経過しているガソリンスタンドの場合、地下タンクが劣化しガソリンが漏洩している恐れもあるでしょう。
詳しくは土壌汚染調査をおこない安全性を証明するで説明しますが、ガソリンスタンド跡地には土壌汚染の調査義務はありません。
ただし地域によっては土壌調査が義務づけられていたり、購入時に買主に調査を求められたりするケースもあります。なお調査の結果、土壌汚染が判明した場合、浄化対策工事が必要となります。
弊社に寄せられるご相談でも、「昔からスタンドを運営していたが、いつの時代の設備か分からない」というケースは珍しくありません。
特に親族から引き継いだ土地では履歴が不明確なことも多く、その場合は売却活動の前段階で調査の要否を整理するところから始めるケースが多い印象です。
また、仲介での売却を検討したものの、買主側から調査実施を前提条件とされ、結果としてスケジュールが長期化するケースも一定数見られます。
こうした背景から、事前に状況を把握しておくことが実務上は重要なポイントになります。
ガソリンスタンド跡地には、ガソリンの臭いが残っている可能性があります。
臭いの感じ方には個人差があるものの、場合によっては人に不快感を与えてしまい、売れにくくなってしまうのです。
ガソリンスタンド跡地の悪印象を取りのぞくには、ガソリンが染み込んだ土壌を除去したり、油分を取り除いたりする必要があります。
ガソリン臭や油膜などに対する対策については、環境省のガイドラインを参考にするとよいでしょう。
実際のご相談では、「現地を見に来た買主からにおいを指摘されて初めて気づいた」というケースも少なくありません。売主側では気にならない程度でも、第三者の視点では評価に影響することがあります。
そのため、売却前に一度現地を客観的に確認しておく、もしくは簡易的な調査を行っておくことで、条件交渉がスムーズに進みやすくなる傾向があります。
地下タンクが埋設されていると、地盤がゆるくなってしまったり、建物の基礎工事の邪魔になってしまったりする可能性があります。
地盤沈下のリスクを抱えていたり、建物の基礎工事に支障をきたしたりする場合、ガソリンスタンド跡地の資産価値は下がり、買主から購入を避けられてしまいます。なぜなら、地下タンクを撤去・処分する場合、買主側にかかる負担が大きくなるためです。
ガソリンスタンド跡地をできるだけ高く売りたい場合は、地下タンクを売主側で撤去しておくとよいでしょう。
弊社で対応したケースでは、「地下タンクが残っている前提で価格調整を行い、そのまま引き渡す」パターンと、「売主側で撤去してから売却する」パターンの両方があります。
特に、住宅用地としての利用を想定している買主の場合は撤去を前提とするケースが多く、逆に事業用地としての利用であれば現況引き渡しで合意するケースも見られます。
土地の用途や買主の属性によって判断が分かれる点は、実務上の特徴といえるでしょう。
ガソリンスタンド跡地は、買主が銀行融資を利用しにくいことから、そのままでは売却が難航しやすい土地です。
特に金融機関は、担保評価を行う際に「土壌汚染リスク」や「地下埋設物の有無」を重視しており、地下タンクの撤去や土壌調査が完了していない土地については、融資を見送るケースがあります。
実際に、元ガソリンスタンド跡地を住宅用地として購入しようとしたものの、銀行から「土壌汚染調査報告書の提出」を求められ、調査未実施だったため住宅ローン審査が否決された事例もあります。
また、事業用地として購入を検討していた法人でも、「将来的に浄化費用が発生する可能性がある」と判断され、融資額を大幅に減額されたケースは少なくありません。
金融機関にとって、土壌汚染が発覚した土地は担保価値が下がるだけでなく、万が一売却できなくなった際のリスクも大きいためです。
さらに、地下タンクや配管が残置されている場合、撤去費用として数百万円単位の追加コストが発生する可能性もあります。
その結果、一般の個人買主や中小企業は購入しづらくなり、最終的には現金一括で購入できる不動産投資家や、訳あり物件を専門に扱う買取業者に買主が限定されやすくなるのです。
ガソリンスタンド跡地の売却する場合、状況や目的に応じて以下のように3つの方法があります。
いずれの方法にもメリット・注意点があり、単純にどれが良いとは言い切れないため、物件の状況や、価格・期間・手間などの優先したい条件に応じて選ぶことが重要です。
ここでは、それぞれの方法について実務の観点も踏まえて具体的に解説します。
ガソリンスタンド跡地は既存の設備や構造を活かした「居抜き」の形で売却されるケースもあります。。居抜きとは、設備や内装、備品などがそのまま残った状態で不動産物件を他の人に売却したり、貸したりすることです。
ガソリンスタンドを更地に一から作ると多額の費用がかかりますが、居抜き物件なら設備をそのまま使用でき、コストを抑えやすくなります。
またガソリンスタンドは、車の交通量が多い幹線道路に面している店舗が多いので、立地条件に優れているうえ駐車場も多く、顧客を呼び込みやすい立地というメリットもあります。
実際に、ガソリンスタンド跡地がコンビニや携帯ショップ、飲食店などに転用されているケースも多いです。
出店予定地を探している法人や開業予定の個人事業主をターゲットにすれば、買主が見つかりやすいでしょう。
ただし、ガソリンスタンド設備は専門性が高く、法規制や安全基準の観点からそのまま再利用できるケースは限定的です。
実際のご相談でも、「居抜きで売れると思っていたが、設備更新や改修が前提になると判断され、結果的に条件が合わなかった」というケースは少なくありません。
そのため、居抜きでの売却は「立地が良く、かつ設備の状態や用途が合致する買主が見つかるか」に大きく左右される傾向があります。
体感としては、検討段階では居抜きを希望される方も多いものの、最終的に成立する割合は決して高くないのが実情です。
建物や設備を撤去し、更地として売却する方法は、用途の自由度が高くなる点が特徴です。
建物や設備などが残っている土地よりも、買主の購入目的を限定しない更地のほうが需要が高いため、買主が見つかりやすくなります。
更地であれば、土地を整えるだけですぐに住宅を建築できますし、砂利やコンクリートを敷けば駐車場として貸し出して固定収益を得ることも可能です。
使い道が多い更地は、さまざまな買主からの需要が高いので、土地を求める人の母数が必然的に多くなり売れやすくなります。
また、ガソリンスタンド跡地のように車が出入りしやすい立地の物件は店舗として最適なので、事業用不動産としての需要も高まります。一般の買主以外にも不動産投資家や事業者の需要も高いのが、ガソリンスタンド跡地の強みといえるでしょう。
ただし、ガソリンスタンド跡地を更地にするためには、建物や設備の解体費用が必要です。
解体費用の相場は、以下のとおりです。
| 建物の構造 | 解体費用 |
|---|---|
| 鉄骨造 | 3.5～4.5万円 （一坪あたり） |
| RC鉄筋コンクリート造 | 5～7万円 （一坪あたり） |
さらに、土壌汚染対策が必要であれば、浄化作業の費用もかかります。そのため更地にして売却しても、解体費用や土壌汚染費用まで回収できる確率は低いでしょう。
したがって更地での売却は、解体費用をまかなえる資金があったり、解体費用や土壌汚染対策を行っても利益がでるほど高く売れたりする場合に限られます。
実際の現場では、「更地にすれば売りやすい」と判断して先行して解体したものの、想定していた価格で売却できず、結果的に収支が合わなかったというケースも一定数見られます。
特にガソリンスタンド跡地は、解体と地下埋設物対応、場合によっては土壌対応と、費用が段階的に膨らみやすいのが特徴です。
弊社に寄せられるご相談でも、解体見積もりを取得した段階で方針を見直すケースは珍しくありません。
そのため、更地化は「売却価格の上昇見込み」と「発生コスト」のバランスを個別に精査する必要があります。
売却方法の一つとして、買取による売却を選択するケースもあります。
たとえば、次のような場合、ガソリンスタンド跡地を買取業者に売却する方法もおすすめです。
ガソリンスタンド跡地のような特殊物件でも「訳あり物件専門の買取業者」であれば、相場に近い価格で買取してくれるケースもあります。
また、物件の状態や条件に応じてそのままの状態で取引されるケースもあり、手続きが比較的シンプルに進む傾向があるのも特徴です。
一方で、通常の土地や建物をメインに扱う一般的な不動産業者の場合、ガソリンスタンド跡地は安値で買い叩かれたり、買取拒否されてしまうことも多いです。
実際に、「仲介で一定期間売却活動を行ったが買主が見つからず、条件を見直して買取に切り替える」といった流れも少なくありません。
一定期間仲介での売却を試みたうえで、条件やスケジュールを見直し、買取へ切り替えるといった判断も実務上は一般的です。
また、ガソリンスタンド跡地のように個別性が高い不動産は、買主の検討ハードルが上がりやすいため、売却スピードや条件のバランスを見ながら方法を選択するケースが多いといえます。
ガソリンスタンド跡地でも売却可能とはいえ、買主が見つからずに売れにくいことは否めません。
特に、「過去の利用履歴」と「現状のリスクの見える化」が不十分なまま進めると、買主側の判断が止まりやすく、結果として条件交渉が長期化する傾向があります。
そのため、ガソリンスタンド跡地の売却前には、以下の準備をしておくことで、買主が見つかりやすくなる可能性があります。
これらは単なる事前準備というよりも、「買主がリスクをどこまで織り込めるか」を左右する情報整理と捉えるとイメージしやすいでしょう。
それぞれの準備について、具体的に解説します。
ガソリンスタンドを廃業する際は、関係機関へ以下の書類の提出が必要です（揮発油等の品質の確保等に関する法律第9条）。
| 提出する書類 | 提出先 |
|---|---|
| 廃止届 | 管轄エリアの消防署 |
| 揮発油販売業廃止届出書 | 経済産業省 |
| 石油販売業廃止届出書 | 経済産業省 |
届出書は経済産業局の窓口または、ホームページから入手できます。
具体的な廃業の手続きの方法や流れは、自治体などに問い合わせるとよいでしょう。
参照:経済産業省「品確法（ガソリンスタンド）の各種申請・届出」
実際のご相談では、「営業は停止しているが、形式上は事業が継続している状態になっている」というケースが一定数あります。
この場合、買主側の事前調査で指摘を受け、売買契約の締結前に是正対応が求められることがあります。
特に法人が解散している、または代表者が変更されているケースでは、書類の所在確認や手続きの引き継ぎに時間を要することもあるため、早期に整理しておくことが重要です。
ガソリンスタンド跡地は、土壌汚染対策法上の「特定施設」には該当しないため、原則として調査義務はありません。
特定施設とは、排水の水質規制が必要な施設として、法令により特別に指定された施設を指します。土壌汚染対策法第3条では、特定有害物質を使用する特定施設が廃止された場合、土壌汚染状況について調査を行うように規定されています。
しかし、ガソリンスタンド跡地は、土壌汚染対策法の対象の「特定施設」ではないため、土壌汚染調査をしなくてもそのまま売却が可能です。
ただし、売却を前提とする場合は、廃業手続きが完了したら、次は土壌汚染の調査を行いましょう。
一方で、次のいずれかに該当する場合、土壌汚染調査を必ず実施しなければなりません。
土壌汚染調査が必要な場合は、土地の使用を廃止してから30日以内に、都道府県知事に対して「有害物質使用特定施設の廃止」の届出が必要です。また土地の使用を廃止してから120日以内に、土壌汚染調査内容の報告をしなければなりません。
なお土壌汚染調査が不要の場合でも、ガソリンスタンド跡地の土壌状態が不明だと買主が不信感を持ち、購入を避けられることも多いです。
よって、土壌汚染調査が義務付けられていなくても、調査は行ったほうがよいでしょう。
土壌汚染調査は専門の業者に依頼しますが、具体的な費用はケース・バイ・ケースです。
土壌汚染調査会社の株式会社ジオリゾームでは、参考費用として次の価格を提示しています。
調査する物件の規模や、土壌汚染の範囲・種類、業者ごとの料金設定の違いなど、さまざまな要因に左右されるため、複数の業者から見積もりを取るようにしましょう。
実務上は「法的義務の有無」と「取引上求められる水準」が一致しない点を押さえておく必要があります。
弊社へのご相談でも、調査義務がないにもかかわらず、買主から地歴調査〜概況調査相当の調査を求められるケースが多く見られます。
また、金融機関が関与する取引では、融資条件として調査報告書の提出を求められることもあり、結果的に売主側で事前に準備しておいた方が交渉がスムーズに進む傾向があります。
一般の個人や企業を相手に仲介で売却する場合、土壌汚染がある状態では買い手が極めてつきにくく、実質的に売却が困難になります。そのため、一般市場で売るには高額な浄化作業が必要となります。
土壌汚染対策は、基本的に以下の4項目です。
広範囲にわたり土壌汚染されていたり、大量の汚染物質が検知されたりした場合、浄化作業にかかる費用が高額になるケースがあります。場合によっては、土壌の浄化費用を取り戻せない恐れもあるでしょう。
なお、土壌汚染調査会社の株式会社ジオリゾームでは、参考費用として次の価格を提示しています。
浄化工事は調査する物件の規模や、土壌汚染の範囲・種類、業者などにより異なるため、複数に見積もり依頼するとよいでしょう。
実際の取引では、「全面浄化を前提とすると費用対効果が合わないため、リスクを織り込んだ価格で売却する」という判断が取られるケースも少なくありません。
特に汚染の深度や範囲が広い場合、費用が数千万円〜億単位に及ぶこともあるため、調査結果が出た時点で売却戦略自体を見直すケースも見られます。
ここは調査＝即浄化ではなく、調査結果をどう取引条件に反映させるかが実務上のポイントです。
地下タンクの有無や状態は、売却時の重要な判断材料になります。
ガソリンスタンド跡地の場合、ガソリンの地下タンクは撤去してから売却したほうがよいでしょう。
地下タンクのような地下埋設物があると、地震などの影響で地盤沈下が起こるリスクが高くなり、、建築計画や造成工事に影響する可能性もあります。
売却後に地盤沈下のようなトラブルが起きると、買主から契約不適合責任を問われて損害賠償を請求されることもあります。契約不適合責任とは、売買契約において買主に引き渡した不動産が、種類・品質・数量に関して契約内容と合っていない場合に買主に対し負うべき責任です。
地下タンクの撤去費用は、タンクの数や大きさ、危険性などにより異なりますが、規模によっては1,000万円以上の高額な費用がかかります。また、地下タンクを撤去せずに売却すると、買主から撤去費用として値引きを請求されるケースも考えられます。
ガソリンの地下タンク撤去作業は発火や爆発などの危険性が伴うため、必ず専門業者に依頼しましょう。
なおガソリンスタンドの地下タンクの撤去費用に対して、経済産業省から補助金を受け取れるケースがあります。
申請は「全国石油協会」などの民間団体を介して行います。補助金が受け取れる条件は次の通りです。
補助金申請については、以下のリンク先も参考にしてください。
参照：一般社団法人全国石油協会「環境・経営支援事業（補助事業）」
弊社の実務でも、「地下タンクの位置や本数が図面と一致していない」「撤去履歴が不明」といったケースは一定数見られます。
このような場合、追加調査が必要となり、売却スケジュールに影響が出ることがあります。
また、撤去の有無については、住宅系の用途であれば売主側で撤去前提とされるケースが多く、事業用地であれば現況引渡し＋価格調整でまとまるケースもあります。
用途によって判断基準が変わる点は、実務上の重要なポイントです。
過去の利用履歴については、売却時に適切に開示する必要があります。
なぜなら、土壌汚染調査によって安全性が確認できても「本当に健康被害がないのか？」と心配に感じて購入をためらう買主もいるからです。
特にガソリンスタンド跡地は、「土壌」「地下埋設物」「過去の設備」といった複数の観点で評価されるため、履歴情報の開示が取引条件に直結しやすい特徴があります。
また、ガソリンスタンド跡地であることを買主に告知しなかった場合、売買契約解除や損害賠償請求などのトラブルに発展してしまう恐れもあります。
売却後のトラブルを避けるには、土壌汚染の調査や浄化作業などの結果を買主に提示するとよいでしょう。
実際の取引では、履歴開示が不十分なまま契約に進んだ場合、後から事実が判明して条件変更や契約見直しに発展するケースも見られます。
そのため、土壌調査結果・地下タンクの状況・廃業手続きの完了状況などをセットで整理し、「どこまで情報が開示されているか」を明確にしておくことが、結果的にトラブル防止とスムーズな売却につながります。
ガソリンスタンド跡地は、幹線道路沿いなど交通利便性の高い立地が多く、用途次第では事業用地としての活用も検討されやすい特徴があります。
しかしガソリンスタンド跡地は、土壌汚染の可能性や地盤の安定性を懸念され、そのままでは売却しにくいのが実情です。
具体的には、過去の利用履歴に起因して「土壌の状態」や「地下埋設物の有無」などの確認事項が多く、これらの情報整理が不十分な場合、買主の検討が進みにくくなる傾向があります。
そのため、売却にあたっては土壌汚染調査や地下タンクを撤去する必要がありますが、膨大な費用や手間がかかってしまいます。
実務上は、更地化して幅広い買主を対象にする方法、現況のまま条件調整を前提に売却する方法など、複数の進め方が検討でき、物件の状況や優先条件によって最適な手法は異なります。
いずれの場合も、「リスクの有無」ではなく「リスクをどこまで可視化し、どのように取引条件に反映させるか」が、スムーズな売却につながるポイントといえるでしょう。
特に、ガソリンスタンド跡地をそのまま売りたい場合は「訳あり物件専門の買取業者」に買取してもらう方法がおすすめです。「訳あり物件専門の買取業者」なら、土壌汚染調査などの手続きを代行してもらえる上、最短数日でガソリンスタンド跡地を買取できる場合があります。
売却価格やスケジュール、現況などを総合的に判断し、最適ば売却方法を選ぶことがポイントです。
