不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
相続のときに、遺産を不動産で相続するか、売却して現金で相続するかで悩む人は多いでしょう。
節税や相続後の活用方法、遺産分割のしやすさなど、さまざまな角度からメリットとデメリットを判断する必要があります。
例えば、節税の面だけでいえば不動産を相続したほうがお得ですが、遺産分割協議や相続後にトラブルが起こりにくいのは現金のほうです。
相続人だけの話し合いでは、感情的になって遺産分割協議が進まない恐れもあるので、まずは不動産問題に詳しい弁護士へ相談することをおすすめします。
また、相続物件を売却するときは、相続物件・共有持分専門の買取業者に買い取ってもらいましょう。専門買取業者なら、最短数日で高額買取も可能なのでおすすめです。
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相続するとき、不動産と現金ならどっちが得なのか、疑問に思う方も多いでしょう。
結論を言うと「基本的には不動産を相続した方が得」です。
なぜなら、不動産を相続する方が現金を相続するよりも相続税を節税できるからです。
以下の項目から、不動産を相続する方が得できる理由を詳しく解説していきます。
現金よりも不動産を相続するほうが相続税を節税できます。
現金の相続時に課せられる税率と、不動産の相続時に課せられる税率は大きく差があるからです。
不動産を相続したあとに売却し現金化することで、現金を相続するときよりも多くのお金を手元に残せます。
もしも、不動産として相続したのちに売却し、現金化したい人は以下の記事を参考にしてみてください。
不動産を相続して売却することで、現金を相続するときよりも多くのお金を手元に残せます。
ただし、複数人で不動産を相続した場合は、相続人全員の同意がないと売却できないので注意が必要です。
もしも「親から受け継いだ家だから手放したくない」などといった意見の相続人がいる場合、不動産を売却できなくなってしまいます。
ですので、不動産を相続する場合は「相続不動産をどのように扱うか」を相続人が納得できるように話し合いましょう。
不動産の遺産分割において相続人同士のトラブルが発生した場合、不動産問題に詳しい弁護士に相談してみましょう。
遺産の相続時は、現金と不動産を相続するときの、それぞれにおけるメリットとデメリットを知っておいた方がよいでしょう。
遺産を現金で相続する場合のメリットは
の2つです。
また、遺産を現金で相続する場合のデメリットは以下の1点です。
以下の項目から、それぞれのメリットデメリットを詳しく解説していきます。
現金を相続するときも不動産をするときも、遺産分割協議をおこなう必要があります。
相続人が多いときなど、不動産を相続しようとしても平等に遺産分割ができない場合に、現金を相続するメリットがあります。
現金を相続する場合なら、1円単位で遺産分割できるため、平等に遺産分割協議をおこなえます。
現金で相続すれば不動産を相続するときと比べて、遺産分割が容易なため遺産分割協議がまとまりやすいでしょう。
不動産は所有しているだけでも毎年、固定資産税を納める必要があります。
また、相続した不動産の状態によっては、維持費や修繕費の用意が必要かもしれません。
不動産でなく現金を相続すれば、不動産の費用や管理の手間を省けます。
現金を相続する場合は「遺産分割協議を進めやすい」「不動産管理の手間や費用をかけずに済む」というメリットがあります。
しかし、現金を相続する場合、不動産相続に比べて相続税が高くなってしまいます。
のちの項目で詳しく解説しますが、現金の相続時に課せられる税率と、不動産の相続時に課せられる税率には大きく差があるためです。
もしも、不動産の売却を検討している場合は、不動産として相続してから売却するとよいでしょう。
遺産を不動産で相続する場合のメリットは
の2つです。
また、遺産を不動産で相続する場合のデメリットは以下の1点です。
次の項目から、それぞれのメリットデメリットを詳しく解説していきます。
不動産を相続する場合の相続税は「不動産の評価額」をもとに税率が決められます。
不動産の評価額は時価の70％程度で評価されるといわれています。
ですので「現金を相続する」よりも低い税率で不動産の相続が可能です。
つまり、現金を相続するよりも不動産を相続する方が、相続税を抑えられます。
相続した土地は一定の要件を満すことで、評価額から最大80％減額されるケースがあります。これを小規模宅地等の特例といい、適用された場合は大幅に節税ができます。
小規模宅地等の特例の対象となる土地は「特定居住用宅地等」「特定事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」「特定同族会社事業用宅地等」の4種類です。
特例が適用される要件はそれぞれ異なるので注意しましょう。
小規模宅地等の特例については以下の記事で詳しく解説しています。適用要件をしっかりと確認しておくことで、現金と不動産どちらを相続すると得になるのか判断しやすくなるでしょう。
不動産を相続してから売却し、現金化することを考える方も多いでしょう。
ただし、不動産を複数人で相続する場合は、相続人全員の同意がないと売却できない点に注意しましょう。
他の相続人に「引き継いだ不動産を売却したくない」などの意見があると、相続した不動産を売却できなくなってしまいます。
不動産を共有名義で相続したのちに売却しようと考えている場合は、遺産分割協議の段階から「不動産をどのように扱うか」あらかじめ決めておきましょう。
前の項目で解説したとおり、不動産を相続するケースの方が基本的には得になります。
この項目では、5,000万円の財産を「現金で相続した場合」と「不動産として相続した場合」それぞれの状況における、相続税のシミュレーションを紹介します。
相続税を算出する際に「相続財産の合計額」から「基礎控除額」を差し引きます。差し引いたあとの金額が「課税金額」となります。
課税金額の算出方法は以下の計算式です。
例えば、相続した現金が5,000万円で、法定相続人は1人だとします。これを上記の計算式に当てはめると以下のとおりです。
したがって、課税金額は1,400万円となります。さらにこの1,400万円に税率をかけて相続税額を算出します。その計算式が以下のとおりです。
この事例では支払う相続税は160万円となります。
不動産は時価よりも低い金額で評価されます。主な評価方法とその計算式は以下のとおりです。
路線価方式・・・土地面積×路線価
倍率方式・・・固定資産税評価額×倍率
※路線価と倍率は国税庁が公表している「路線価図・評価倍率表」で確認することが可能です。
例えば、不動産の時価が5,000万円だとすると評価額は3,500～4,000万円程度になります。この評価額から相続税が算出されます。
仮に「時価5,000万円・評価額4,000万円」の不動産を1人で相続する場合の課税金額は以下のとおりです。
続いて課税金額400万円に相続税率をかけます。
現金5,000万円を相続すると相続税160万円がかかるのに対し、時価5,000万円（評価額4,000万円）の不動産における相続では相続税40万円となりました。
このように、現金よりも不動産を相続するほうが節税効果は高くなり、税金面でお得といえます。
現金を相続する場合も不動産を相続する場合も、それぞれにメリットデメリットがあります。
税率が違うため、現金を相続するよりも不動産を相続するほうが、節税効果が高いといえます。
つまり、基本的には不動産を相続するほうが得になる可能性が高いでしょう。
しかし、不動産を相続する場合も、さまざまなメリットやデメリットがあるため「絶対に不動産を相続する方が得」とは言い切れません。
もしも、現金を相続するか不動産を相続するか迷った場合は、相続問題や節税に詳しい税理士や弁護士などの専門家に相談することが大切です。
