不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
亡くなった家族（両親や配偶者など）が経営していた賃貸アパートやマンションも相続対象となる物件です。
これらのアパートやマンションは節税対策も可能ですし、相続することで収益物件としてそのまま将来的に活用していくこともできます。
しかし、相続したアパートが築古で入居率も悪い場合、家賃収入よりも修繕・管理等にかかる経費の方が大きくなってしまうこともあり、一概に相続したほうが良いわけではありません。
もしアパートを所有せずに売却したい場合は「弁護士と提携した不動産業者」に相談することをおすすめします。
もっとも税金のかからない形でアパートを相続・売却できるので、まずは気軽に無料相談を受けてみるとよいでしょう。
アパートを相続することは必ずしもメリットばかりではありません。
例えば、アパート建築時におけるローンの残債などがあれば、相続することで損をしてしまう恐れもあります。
そのため、アパート相続時には次の5点を調査しておくことが大切です。
具体的にどのような点を確認するべきか、1つずつ解説します。
アパートに限らず不動産を相続する場合、ローン残債を必ず確認しましょう。
相続放棄しない場合、被相続人が抱えていた借入金も相続財産として、相続人に引き継がれてしまいます。
つまり、ローン残債のあるアパートを相続すると、相続人が残りのローンを返済しなければなりません。
| ローンの残っていないアパート | ローン残債を払う必要はない |
|---|---|
| ローンの残っているアパート | 相続後は相続人がローン返済する |
もし被相続人が「団体信用保険」に加入していれば、死亡時にアパートのローン残債は保険金によって完済されます。
ただし、アパート購入時に団体信用保険に加入していないケースも見受けられるため、しっかりと確認したほうがよいでしょう。
相続するアパートの外観や設備は、今後の賃貸経営において重要な要素です。
築年数の古いアパートであれば、維持費や修繕費などを負担しなければ、賃貸経営を続けられません。
なぜなら、ボロボロの賃貸物件に住みたい入居者は少ないので、入居率が下がって賃貸経営が赤字化してしまうリスクがあるからです。
トータルの収益における見通しを正しく把握するためにも、アパートの現況をなるべく詳細に調査しておいたほうがよいでしょう。
専門家に依頼して、本格的な「住宅診断」を実施するのも有効な手段です。
アパートを相続するかの判断基準として、賃貸経営の収益性は最重要です。
相続したアパートで賃貸経営をおこなうには、次のような各種費用がかかります。
現在は入居率の悪くない物件でも、将来的な賃料引き下げなどが原因で赤字化してしまうケースも珍しくありません。
そのため、家賃収入と必要経費を比較して、収益のシミュレーションをおこなうことが大切です。
賃貸物件を運用する際に「一括借上契約（サブリース）」を不動産業者と結ぶケースもあります。
一括借上契約には次のメリットがあるため、魅力的な契約だと感じるかもしれません。
しかし、一括借上契約はデメリットもあるため、場合によってはアパート経営の収益性を低下させてしまうかもしれません。
このように一括借上契約は金銭面で不利に働いてしまう恐れがあるのです
オーナー自身で入居率を維持できるなど、アパート経営が安定している場合、一括借上契約を解除したほうがお得かもしれません。
もし一括借上契約を解除したいという場合、以下の記事を参考にしてみてください。
アパートを相続する場合、かかる税金は以下の3種類です。
アパートを相続した場合、建物と敷地それぞれに「相続税」が課税されます。
また、賃貸経営による家賃収入にも「所得税」が課せられます。
あまりに相続税が高額な場合、賃貸経営をやめてアパートを売却したほうが損をせずに済むかもしれません。
アパートの相続税は、固定資産税評価額を用いて以下の計算式で求められます。
| 相続税 | (固定資産税評価額－固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合)×相続税率 |
|---|
それぞれの専門用語は、以下の数値を指す言葉です。
| 借地権割合 | 国税庁が公表している |
|---|---|
| 借家権割合 | 一律30％ |
| 賃貸割合 | 賃貸している部屋の床面積合計／アパート全体の床面積 |
相続税の計算方法を、わかりやすいように具体例で解説します。
相続税率と控除額については国税庁ホームページの「税率の速算表」を参考にするとよいでしょう。
参照：「土地家屋の評価（アパート等の貸家の評価）」（国税庁）
アパートの敷地については「貸家建付地」における評価方法に基づいて相続税を算出します。
| 相続税 | (自用地としての評価額－自用地としての評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)×相続税率 |
|---|
わかりやすいように具体例で解説します。
不動産相続時には「小規模宅地等の特例」という減税措置が適用される場合があります。この特例が適用されると、アパート（賃貸物件）の敷地面積200㎡以内であれば評価額が50％減額されます。
※特例の適用条件などについては以下の記事を参考にしてみてください。
賃貸収入にかかる所得税は「収益の総額」から「必要経費」を差し引いた金額に課税されます。
例えば、家賃だけでなく敷金礼金や共益費なども収益として計上されます。一方で、必要経費は修繕費や減価償却費などがあります。
仮に「年間の収益総額を500万円」「年間の必要経費を200万円」として計算すると「課税金額は300万円」となります。
続いて課税金額300万円に所得税率をかけると以下の通りになります。
したがって、所得税額は20万2,500円となります。
不動産所得が年間20万円を超えると確定申告をしなければいけません。確定申告の手続きについては以下の記事で詳しく解説しています。
不動産相続では税金や維持費用などの他に負担しなければならない費用があります。
次の項目から2つの費用について解説していきます。
複数の相続人がいるケースでアパートを1人で相続したときには、他の相続人に対して代償金を支払う必要が生じることがあります。
その理由は、アパートの資産価値が相続財産の中でも高い場合、法定相続分を超えてしまうこともあるからです。
例えば、相続財産が「預金1000万円」「自宅不動産2000万円」「アパート6000万円」で、相続人がA・B・Cの3人であるとします。
もしAのみがアパートを相続すれば、相続財産の2/3を１人で相続することになり他の相続人の遺留分を侵害することになってしまいます。
仮に、法定相続分に基づいて相続する（それぞれ3000万円ずつの相続とする）のであれば、Aは他の相続人B・Cにそれぞれ1500万円の代償金（合計3000万円）を支払わなければならないでしょう。
一括借り上げ契約を結んでいないアパートを相続した場合、賃借人から預かっている敷金の管理状況も確認しておかなければなりません。
なぜなら、入居者に敷金を返還する義務も相続するからです。ちなみに、敷金はマイナスの財産とみなされるため、相続税の節税が可能となるでしょう。
ただし、実務上では敷金をそのまま全額控除するのではなく「複利現価率」を用いて割り出した「現在価値」の金額を計上するのが一般的です。
現在価値を割り出すための手順は以下の通りです。
例えば、10年後に100万円の敷金を賃借人に返還しなければならないとすると、敷金の現在価値を割り出す手順は以下のようになります。
ステップ②：複利表によって「基準年利率0.25％」と「年数10年」を照らし合わせると、複利現価率は「0.975（97.5％）」となります。
ステップ③：敷金100万円×複利現価率0.975＝97.5万円
したがって、このケースにおける敷金の現在価値は97.5万円となり、この金額が控除額というわけです。
参照：国税庁「平成30年分の基準年利率について（法令解釈通達）」
参照：国税庁「複利表（平成30年１～12月分）」
相続したアパートを調査したところ収益性が低かったとしても、適切な対処をすることでアパートの収益性を改善が可能なケースもあります。
もし収益性を改善できそうになければ、アパートを売却して現金化するという方法も選択肢の一つです。
次の項目から収益性の改善と売却について詳しく解説していきますので、自分が納得できる対処法を選ぶことが大切です。
近年では賃貸アパート・マンションは需要よりも供給の方が多くなりつつあります。そのため、アパート自体の魅力（他の物件よりも優れている点）が失われてしまうと、入居希望者も減ってしまうでしょう。
賃貸アパートの収益性を改善するためには、収益を低下させている原因に見合った対応をとることが重要です。
今回は「空室率が高い場合」と「経費が高い場合」における対策を説明します。
入居者が減ったアパートの入居率を改善させる方法としては、次のようなものが考えられます。
まず入居者が賃貸物件を選ぶ際は「家賃の安さ」を重視しており、一般的に月収の1/3が妥当といわれています。
相続したアパート周辺の家賃相場や入居者の特徴などを加味して家賃を見直すと良いかもしれません。
また、築年数が古くボロボロになったアパートでも、リフォームやリノベーションを施せばキレイな物件として入居率が上がる場合もあります。
ただし、費用によっては赤字になる恐れもあるため、リフォーム・リノベーションを実施するべきか慎重に検討しましょう。
「家賃の減額」「リフォームやリノベーション」において、いずれの方法もオーナー側で金銭的負担が伴う対策であることを認識しておきましょう。
家賃減額はアパート自体の財産価値を低下させることになり、一度下げた賃料を再び引き上げることも難しくなるというデメリットもあります。
また、リフォーム・リノベーションには工事費用だけでなく、ケースによっては入居者に立ち退いてもらうための補償が必要となり、工事期間中は家賃収入が途絶えるリスクも負わなければならないため、慎重に判断することが大切です。
アパートの入居率を維持できているのにもかかわらず収益率が悪いケースでは、アパート経営にかかる経費が高額になっている恐れがあります。
経費が高い場合の対処方法としては、次の方法が挙げられます。
もっとも手軽に実施できるのは、毎年の確定申告における申告内容の見直しです。
アパート経営に不慣れな人の場合、本来であれば「必要経費」となる支出をしっかりと申告できていないことも少なくありません。
また、以下の方法でライフラインにかかる固定費を圧縮できるかもしれません。
賃貸経営にかかる費用のひとつに、管理会社に支払う毎月の「管理委託料」があります。
管理会社との契約内容を見直して、自ら管理する範囲を広げれば、毎月の経費を大きく節約できるケースもあります。
築年数が30年40年を超えるような物件では、修繕費用が高額であったり周辺施設への利便性が良くないなどのようにオーナー自身の努力だけでは収益を改善できない場合もあります。
例えば、アパート経営に多額の維持費などがかかり、赤字が長期間続いてしまうという恐れもあります。
もし短期間のうちに収益性を改善することが難しい物件であれば、できるだけ早く売却して手放したほうがよいかもしれません。
利益の出ないアパートのために多額の借金を抱えてしまわないようにすることが大切です。
次の項目から売却に必要な手続きや費用・税金などについて説明していきます。
被相続人名義のままでは売却できないため、相続の手続きを終える必要があります。
アパートの相続手続き（相続登記）をおこなうためには、遺言書もしくは遺産分割協議書が必要です。
また、その他にも多くの必要書類を揃えなければならないため、想像以上に時間がかかるケースもあります。
相続登記に関する必要書類や申請方法などについては以下の記事でわかりやすく解説しています。
相続したアパートを売却する場合、さまざまな費用や税金がかかります。
アパート売却時にかかる費用・税金は以下のとおりです。
上記のうち、金額が大きくなりやすいのが不動産の「譲渡所得税」です。
相続したアパートの譲渡所得税について、次の点に注意しておく必要があります。
被相続人がアパート経営をはじめてから5年以内に亡くなった場合など、物件を売却するタイミングを慎重に選ぶためにも、税理士などの専門家に相談をしたほうがよいでしょう。
相続したアパートを売却する場合、「弁護士と提携している不動産業者」を選ぶとよいでしょう。
弁護士と提携している不動産業者であれば、相続税はもちろん売却時の所得税なども含めて、もっとも節税できる形でアパートを売却できます。
まだ相続前のアパートに関しても相談できるので、まずは以下のボタンから無料相談を受けてみるとよいでしょう。
相続財産にアパートがあるときには、アパート経営を引き継ぐべきか迷うケースも多いでしょう。
家賃収入を得られることは大きなメリットですが、それと引き抱えにアパートを相続するにはリスクも伴います。
とくに築年数が古くボロボロになったアパートは人気が衰えてしまうので、相続したほうが赤字かもしれません。
そうした資産価値は低いアパートでも、不動産業者に依頼すれば、あなたが損をしない形で売却できるかもしれません。
「弁護士と提携した不動産業者」なら、もっとも税金のかからない形で売却してもらえるので、無料相談を受けて売却価格や税金を把握しておくとよいでしょう。
