相続した親の家を売却したい！売却までの手順や高く売るコツを解説

相続した親の家を売却するまでの手順

親から相続した家を売却する際には、遺産分割協議や相続登記が必要です。

具体的には、以下の流れで売却の手続きを進める必要があります。

• 誰がどの遺産を相続するのかを確定する
• 法務局で相続登記をおこなう

次の項目から、それぞれ順番に見ていきましょう。

誰がどの遺産を相続するのかを確定する

相続が発生したら、まずは「誰がどの財産を相続するのか」を確定しなくてはなりません。

相続人が1人だけなら確定する必要はありませんが、2人以上の人が相続人となる場合には、相続人全員が納得できる内容になるように確定しなければなりません。

「誰がどの財産を相続するのか」を決める話し合いのことを、遺産分割協議と呼びます。遺産分割協議は、相続人全員がでおこない、最終的に「遺産分割協議書」という書類に合意内容を記載します。

なお、相続人となるのは、通常は亡くなった人の配偶者や親族（子供・父母・兄弟）ですが、被相続人が遺言書を作成している場合には、他人であっても相続人に指定される可能性もあります。

法律で決まっている遺産分割割合と、遺言書で指定された遺産分割割合に齟齬がある場合には、遺言書の内容が優先されますので注意しておきましょう。

法務局で相続登記をおこなう

遺産分割協議書の作成によって、遺産分割割合が確定したら、その内容を法務局で登記します。相続した不動産について、法務局で登記をおこなうことを「相続登記」といいます。

相続登記には「いつまでにやらないといけない」といった期限がなく、登記は法律で義務づけられているわけではありません。

しかし、相続した家を売却する際には、自分の名義に登記してからでなければ売却できません。

そのため、相続した家を売却するなら、必ず相続登記が必要です。

法律トラブルを避けるためにも相続登記は必要

法律トラブルのリスクを避けるためにも、遺産分割が完了したら速やかに相続登記をおこなうべきです。

相続登記をしなければ、遺産分割協議の内容は第三者に対して主張できないからです。

1つの不動産を複数人で共同所有（共有）している場合、その不動産を売却するには共有名義人全員の同意が必要です。

しかし、買主が共有名義になっていることを知らず、登記されていなかった場合には、契約の無効を主張できません。

このように、不動産売却をめぐるトラブルを避けるためにも、遺産分割が完了したら速やかにに相続登記をおこなうことが大切です。

相続登記は法務局に必要書類を持参しておこなう

相続登記は、必要書類を法務局に持参して手続きをおこなう必要があります。相続登記の手続きに必要な書類は以下の通りです。

• 遺産分割協議書
• 相続する土地や建物の登記簿謄本
• 相続する土地や建物の固定資産評価証明書
• 亡くなった人と相続人すべての戸籍謄本

相続登記をおこなうためには「固定資産評価証明書」をもとに計算した手数料（登録免許税）を納めなくてはなりません。

相続人が複数人いる場合は、遺産分割協議の場で手続きをおこなう代表者も決めておくと手続きをスムーズに終えられます。

相続した親の家を高く売るコツ

「親が住んでいた家だから、せっかくなら少しでも高い値段で売りたい」と考える人も多いでしょう。

相続した家を高く売るには、以下2つのコツを意識するとよいです。

• 建物が老朽化する前に売却する
• 相続物件を専門に扱う不動産会社を選ぶ

以下の項目から、それぞれのコツを詳しく見ていきましょう。

建物が老朽化する前に売却する

誰も住んでいない家を売却できずに放置してしまうと、老朽化してしまいます。老朽化してしまうと、当然ですが家の価値が下がり、売却価格も下がります。

放置されている家には、不審者に侵入されたり放火されるリスクもあります。

また、家が「特定空き家」に指定されてしまうと、課税される固定資産税が最大6倍になる恐れもあります。早めに家を売却することで、これらのリスク・コストを省けます。

時間が経つほど家の価値は下がっていきます。相続した家に住み続ける予定がない場合は、できるだけ早いタイミングで売却手続きを進めていくべきです。

相続物件を専門に扱う買取業者に依頼する

相続した家を高い価格で売るためには、依頼する不動産会社の選定が重要です。

親から相続した家を売却するなら、相続物件を専門に取り扱う買取業者を選ぶべきです。相続物件の資産価値をあげるノウハウがあるため、相続した家でも高値で買取してくれます。

また、相続物件を専門に取り扱う買取業者なら、売却までの登記手続きもすべてサポートしてくれます。

当サイトを運営する「クランピーリアルエステート」でも、相続した家を積極的に買い取っています。

無料相談も実施しているので、相続した家の売却に関してお悩みの人は、以下のフォームからご相談ください。

相続人が複数いるときは単独名義・共有名義どちらで相続すべき？

被相続人に複数の子供がいる場合、相続人も複数になります。

そのため「土地を単独名義で相続すべき？共有名義で相続すべき？」と迷う人も多いでしょう。

結論からいうと、単独名義で相続すべきです。以下の項目から、それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

単独名義で相続すれば自由に売却できる

共有名義で相続した家を売る際は、共有者全員の許可・同意が必要です。

一方で、単独名義で相続すれば、代表者1人の意思だけで家を売却できます。代表者の単独名義にすることで、代表者のみで契約手続きを進められるからです。

相続物件の売却が決まっているなら、相続人の中から代表者を選任し、単独名義による相続登記をしておくべきです。

共有名義で相続するとトラブルが起きやすい

共有名義の家を売却するには、共有者全員の同意が必要です。

そのため、売却価格や売却条件を巡って、相続人の間でトラブルになる恐れがあります。

また、共有名義の不動産を売却する際は、相続人全員が契約締結時に立ち会わなければなりません。

これらのことから、家の売却を検討しているなら、共有名義ではなく単独名義で相続すべきです。

相続した家の売却時にかかる税金

相続した家を売却する際は「税金の負担」についてもあらかじめ知っておくくことが大切です。

相続した家の売却時に納めなくてはならない税金は、次のようなものがあります。

• 相続税
• 登録免許税
• 所得税
• 住民税

相続発生時に課せられる「相続税」

相続税は、遺産の相続人が納める税金です。おおよその目安ですが、遺産の総額が3,600万円以上である場合には相続税の負担が生じます。

相続税は、相続が発生してから10カ月以内に、現金で納付をしなくてはなりません。

なお、相続税の計算と申告は、税理士に依頼しておこなうのが一般的です。

相続登記の際に納める登録免許税

登録免許税は、相続登記の手続きをおこなう際に、法務局に対して納める税金です。登録免許税の金額は、以下の計算式によって計算できます。

不動産の固定資産税評価額は、毎年市役所から送られてくる「固定資産税の納付書」から確認できます。

ただし、相続登記をおこなう際には「固定資産税評価証明書」を添付する必要があるため、こちらの金額から計算するのが正確です。

なお、登録免許税は、法務局の窓口で販売されている収入印紙を購入し、A4の白紙に貼り付けて納めます。

売却によって利益が出た際に収める所得税

家を売ることによって利益がでた場合は、所得税を納める必要があります。所得税は売却した年の翌年2月16日〜3月15日のタイミングで、税務署に確定申告し納税します。

利益が出た場合とは「親が買った時の家の値段」よりも「家を売ったときの値段」の方が高いときです。

この利益のことを譲渡所得と呼び、以下の計算式で計算します。

上の計算式によって計算した「譲渡所得」に税率をかけて、所得税の計算を行います。

なお、税率は「親が物件を購入してから、売却するまでの期間」によって異なり、5年以内の場合は30.63％、5年超の場合は15.315％の税率で計算されます。

所得税とセットで発生する住民税

住民税は、所得税が発生するときにセットでついてくる税金と考えておいてください。

所得税を計算した時と同じように「売った値段−買った値段」で利益額（譲渡所得金額）を計算し、5年以内の場合は税率9％、5年超の場合は税率5％を掛けて金額を求めます。

もっとも、所得税の計算と違って、住民税の計算はご自身でおこなう必要はありません。

税務署に対して所得税の申告を行ったら、その数字にもとづいて、市役所側が計算して翌年に納税額を通知してきます。

納付は翌年の6月・8月・10月・翌々年1月の4回に分けておこなうことになります。

所得税・住民税は優遇制度を受けられる場合もある

住宅の売却に際しては、所得税や住民税の負担が減る「優遇制度」を利用できる可能性が高いです。

どのような優遇制度を利用できるかは、亡くなった親と相続人が、生前に同居していたかどうかによって異なります。

生前に同居していた	3,000万円の特別控除の特例
生前に別居していた	空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

亡くなった親と生前に同居していた人は、相続した親の家を売却する場合「3,000万円の特別控除の特例」を受けられます。

「売った値段−買った値段」で計算する譲渡所得の金額が、3,000万円を超えない場合には税金がかかりません。

一方で「別居していた親の家」を相続し、売る場合には「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が利用できます。

相続してから使用していない「空き家」がある場合、その売却で出た譲渡所得3,000万円までは所得税や住民税を非課税にしてもらえる制度です。

ただし「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」は、相続開始後3年が経過する年の12月31日までに売却をおこなう必要がありますので注意しておきましょう。

参照：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

参照：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

まとめ

相続した親の家を売却するには、遺産分割協議や相続登記が必要です。これらの準備をしなければ、たとえ親の家だったとしても、売却できないので注意しましょう。

相続した親の家を高く売るには「建物が老朽化する前に売却する」「相続物件を専門に扱う買取業者に依頼する」といったコツを意識してみてください。

とくに、相続した家を売る際は、相続物件を専門に取り扱う買取業者への相談がおすすめです。

また、相続人が複数いる場合であっても、共有名義ではなく単独名義で相続すべきです。

単独名義で相続することで、売却時における共有者間のトラブルを予防できます。