相続したマンションを兄弟で遺産分割するには？代表的な4つの分け方を解説

兄弟でマンションを相続する方法は4種類

兄弟でマンションを相続する方法は4種類あります。

いずれの方法にも一長一短があり、どれが優れているとはいえません。

相続税を考えずに遺産分割してしまうと、次のような失敗談をよく耳にします。

マンションの遺産分割では、どの方法を選ぶかだけでなく、話し合いがまとまるまでの間も管理費や修繕積立金などの費用が発生し続ける点に注意が必要です。

戸建て住宅とは異なり、マンションは所有しているだけでも毎月一定の維持費がかかるため、遺産分割協議が長引くほど相続人同士で「誰が負担するのか」を巡って新たなトラブルに発展するケースもあります。

そのため、各分割方法の特徴だけでなく、維持費の負担や将来の管理方法も見据えながら、相続人全員で話し合うことが重要です。

相続税が発生する可能性がある場合は、事前に税理士などの専門家へ相談し、税額の目安や納税資金の準備について確認しておくと安心です。

1.現物分割

現物分割とは、不動産を物理的に分けて相続する遺産分割方法です。

例えば、遺産が3,000万円の土地だった場合、妻が2,000万円相当の土地、子供が1,000万円相当の土地を、それぞれ相続するイメージです。

不動産が土地などであれば、相続割合に基づいて分筆することが可能です。

ただしマンション1室を複数の相続人で物理的に分けることは現実的ではないため、マンションの相続で現物分割が選ばれるケースは多くありません。

イエコンに寄せられる相続不動産の相談でも、マンションを複数人で分けたいものの現物分割ができず、代償分割や換価分割を検討するケースが多く見られます。

マンションは土地と異なり物理的に分割しにくいため、実務上は現物分割以外の方法が選ばれることが一般的です。

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2.代償分割

代償分割とは、相続人の1人が不動産を相続して、それに相当する金額を他相続人に支払う遺産分割方法です。

例えば、資産価値3,000万円のマンションを妻と子供で遺産分割する場合、妻がマンションを相続する代わりに、子供へ1,000万円を支払うイメージです。

不動産を相続したい相続人が1人のケースや遺産における不動産の割合が大きいケースでは、代償分割が選ばれる傾向にあります。

ただし、代償分割を行うためには、マンションを取得する相続人に代償金を支払うための資金が必要になります。そのため、資金計画を事前に検討しておくことが重要です。

また、代償分割をする場合、遺産分割協議書にその旨を記載しておかないと、金額によっては贈与税が課される場合があるため注意しましょう。

3.換価分割

換価分割とは、不動産を売却した後、現金を分け合う遺産分割方法です。

例えば、資産価値3,000万円のマンションを妻と子供で遺産分割する場合、マンションを売却して、妻が2,000万円・子供が1,000万円を相続するイメージです。

相続人全員がマンションを必要ないと感じていたり、遺産分割の取り分が決まりにくい場合、換価分割が選ばれる傾向にあります。

現金化することで各相続人の取り分がわかりやすいので、遺産分割トラブルが起こりにくいです。

ただし、遺産分割前のマンションを売却する場合は、原則として相続人全員の合意が必要です。そのため、意見がまとまらない場合は換価分割の手続きを進めることが難しくなる場合があります。

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4.共有分割

共有分割とは、マンションを全員の共有状態にして、相続人全員で相続する遺産分割方法です。

例えば、妻と子供でマンションを遺産分割する場合、マンションの所有権を「共有持分」という形に分けて、妻2/3：子供1/3で所有するイメージです。

遺産分割協議がまとまらなかったり、手早く遺産分割を済ませたい場合には、共有分割が選ばれる傾向にあります。

共有分割の場合、マンションに対しておこなえる行為が制限される点に注意しましょう。

共有分割は、相続時に公平な割合で権利を分けやすい方法です。一方で、将来的に売却や大規模なリフォームを行う際には共有者同士の合意が必要になるため、長期的な管理方針について事前に話し合っておくことが重要です。

イエコンに寄せられる共有不動産の相談では、相続直後は問題がなくても、数年後に「売却したい人」と「住み続けたい人」で意見が分かれるケースが少なくありません。

また、共有者が亡くなり、その持分がさらに相続されることで権利関係が複雑化するケースも見られます。

共有分割を選ぶ場合は、将来の利用方法や売却方針についても話し合っておくと、後々のトラブル予防につながります。

相続割合は兄弟の話し合いで決める

両親が亡くなった場合、兄弟で「遺産分割協議」という話し合いを実施して、相続財産の分け方・取り分を決定します。

遺産分割協議を終えた後、その結果を書面にした遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書は、不動産の相続登記や預貯金の払い戻し手続きなどで求められることが一般的です。

ただし、遺言書がある場合や法定相続分で手続きを進める場合など、状況によって必要書類は異なります。

兄弟間の話し合いによる遺産相続割合の決め方には、3パターンがあります。

遺言書がある場合は法律より優先される

亡くなった方の遺言書がある場合には、法律上は原則として遺言のとおりに相続財産を分けなければいけません。では、遺言を無視して相続財産を分けることはどうしてもできないのでしょうか?

実務上は、相続人や受遺者などの利害関係者全員が合意している場合、遺言と異なる内容で遺産分割を行うケースもあります。

しかし、最初は遺言を無視して相続財産を分けることに同意したとしても、後から気が変わったり、家族に反対されたりして「自分はそんなことに同意していない!そもそも遺言を無視して相続財産を分けることはできないはずだ!」と主張するケースが多いです。

そのため、遺言と異なる内容で遺産分割を行う場合は、後々のトラブルを防ぐためにも、相続人や受遺者全員の意思を明確にしておくことが重要です。

また、遺言によって財産を受け取る権利を放棄する場合は、遺言の種類によって必要な手続きが異なります。 特定遺贈であれば受け取りを辞退できる場合がありますが、包括遺贈では、原則として相続開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所で放棄の手続きが必要となります。

遺言の内容や放棄の方法によって法的な取り扱いは異なるため、自己判断で手続きを進めず、弁護士などの専門家へ相談したうえで対応することをおすすめします。

その結果、遺言の全部または一部について効力が及ばなくなる場合は、その範囲について相続人同士で改めて遺産分割協議を行うことになります。具体的な取り扱いは事案によって異なるため、判断に迷う場合は専門家へ確認すると安心です。

面倒でも、遺言の全部が失効したことを書面で確認した上で改めて相続人の間で遺産分割をすることで、後々のトラブルを避けることにつながります。

法律で決められている相続人と相続分

相続法では、相続人となる人の順位と相続分が決められています。相続というと亡くなった方の子供がするものと思われがちですが、必ずしもそうとは限りません。遺産相続の分け方は原則として相続人の間で話し合いをして決めることは既にお知らせしましたが、どうしても話し合いで解決できない場合には民法に定められた相続分によって分けることとなります。

具体的に相続人となる範囲は、以下のとおりです。

1.亡くなった被相続人に子供がいる場合

亡くなった方に子供がいたけれども、孫を残して子供が亡くなってしまっている場合には、亡くなった子供に代わって孫が相続します。これを代襲相続といいます。

例えば、亡くなった方には配偶者、長男、次男、三男がいたが、次男は孫を残して亡くなっていた場合、配偶者、長男、孫、三男が相続人となります。

もし孫がいなくてもひ孫、ひ孫がいなくても玄孫……というように、ずっと下の世代にまで代襲相続の権利があります。下に誰もいない場合にはじめて＜ケース2＞へと進みます。

2.被相続人に子供がおらず親が存命の場合

亡くなった方の親がすでに亡くなっている場合は、祖父母などの直系尊属が相続人となります。しかし＜ケース1＞と異なり、父母のいずれかが生存している場合は、その方が相続人となり、祖父母へ相続権が移ることはありません。

例えば、配偶者を残して亡くなった方の父親は既に亡くなっているが母は存命の場合、父親の両親が健在だったとしても代襲相続は発生せず、配偶者と母が相続人となります。

3.被相続人に兄弟と配偶者しかいない場合

4.被相続人に親・子供・兄弟がいない場合

イエコンに寄せられる相続不動産の相談では、「法定相続分どおりに分ければ公平」と考えて話し合いを始めるケースが少なくありません。

しかし実際には、「親の介護を長年担っていた」「生前に住宅購入資金の援助を受けていた」など、相続人ごとに事情が異なることも多くあります。

そのため、法定相続分はあくまで一つの目安として考え、必要に応じて専門家を交えながら話し合いを進めることが、後々のトラブル防止につながります。

トラブルが起きた場合は専門家に相談しよう

相続財産にマンションが含まれている場合は、状況に応じて弁護士・司法書士・税理士などの専門家へ相談することを検討しましょう。

例えば、相続人同士で意見が対立している場合は弁護士、不動産の名義変更であれば司法書士、相続税の申告や試算であれば税理士が相談先となります。

弁護士へ相談することで、法的な見通しや解決方法について助言を受けられるほか、必要に応じて相続人同士の交渉を依頼できる場合があります。

その結果、感情的な対立が深刻化する前に話し合いの方向性を整理できることもあります。

「事態を荒立てたくない」「遺産総額が大したことない」といった理由で、弁護士に相談することをためらう人も少なくありません。

しかし、当事者同士の話し合いで解決できない場合には、家庭裁判所での遺産分割調停や審判などの手続きに進むケースもあります。

相続不動産を多く扱う弁護士へ早めに相談することで、法的な論点や手続き上の課題を整理しやすくなる場合があります。 ぜひ、専門家に相談してみましょう。

まとめ

今回の記事では、兄弟でマンションを相続する際に知っておきたい基本的な流れや、代表的な4つの遺産分割方法、それぞれの注意点について解説しました。

マンションは現金のように簡単には分けられず、共有名義にすると管理・利用・売却の自由度が下がるため、相続後にトラブルへ発展しやすい財産のひとつです。

だからこそ、現物分割・代償分割・換価分割・共有分割といった選択肢の特徴を理解し、兄弟間で早い段階から方針を話し合うことが重要です。

また、遺産分割だけでなく、相続税の負担や納税方法まで見据えて判断することも欠かせません。相続税が発生する可能性がある場合は、事前に税額の目安や納税資金の準備について確認しておくことが大切です。

状況によっては、不動産の売却を含めた資金計画を検討する必要が生じることもあります。

相続は資産家に限らず、どの家庭にも起こり得る身近な問題です。

いざ相続が発生したときに慌てないためにも、今回の記事で触れた「分割方法の選び方」や「専門家の活用」などのポイントを押さえておきましょう。必要に応じて、法律と不動産の両面から助言できる専門家に相談することで、兄弟間の負担や対立を最小限に抑え、円滑に手続きを進めることができます。