兄弟で相続する土地における5種類の分割方法
土地を複数人で相続する場合、何らかの方法でその土地を分け合わなくてはなりません。複数人で相続した遺産を、複数人で分け合う手続きを「遺産分割」と呼びます。
土地の遺産分割方法としては以下の5つが挙げられます。
| 分割方法 |
内容・特徴 |
| 現物分割 |
複数の不動産を、それぞれ兄弟が単独で相続する方法。手続きは比較的シンプルですが、不動産ごとの価値に差が生じやすい点に注意が必要です。
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| 現物分割（分筆） |
1つの土地を物理的に分け、各兄弟が単独で所有する方法。利用や売却はしやすくなりますが、土地の形状や面積によっては分筆できない場合もあります。
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| 換価分割 |
不動産を売却し、得られた現金を法定相続分などに応じて分ける方法。最も揉めにくいとされる一方、思い入れのある不動産では合意形成が課題になることもあります。
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| 代償分割 |
1人の兄弟が不動産を相続し、他の兄弟に代償金（金銭）を支払う方法。不動産を残せますが、代償金を準備できるかがポイントになります。
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| 共有分割 |
不動産を共有名義のまま相続する方法。手続きは簡単ですが、売却や活用のたびに全員の同意が必要となり、将来的なトラブルにつながりやすい方法です。
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複数の土地を各自に分配する「現物分割」
現物分割とは、その名の通り遺産を現物で分割する方法のことを言います。
例えば、遺産として土地A・土地B・土地Cと3つある場合に「長男は土地A・次男は土地B・三男は土地C」というように遺産分割を行う方法です。
1つの土地に一人の所有権者を設定することになりますので、土地相互の経済的な価値が同じであるなら平等な相続を実現することができます。
一方で、土地の価値に差がある場合には「代償分割」を検討することも考えられます。
代償分割については、ここから3つ目の見出し「相続人の1人が土地を買い取る『代償分割』」をご確認ください。
1つの土地を複数に分筆する「現物分割」
1つ（一筆）の土地を複数人で分ける必要がある場合には、その土地そのものを分けることも考えられます。一筆の土地を2つ以上の土地に分けることを、分筆といいます。
分筆を行うためには、法務局で分筆登記を行わなくてはなりません。分筆によって1つの土地を平等に分けることができれば平等な遺産分割を実現することができます。
しかし、1つの土地を複数に分けた場合、それぞれの土地の値段はもとよりも下がってしまう可能性もありますので注意を要します。
例えば、3億円の価値がある1つの土地を3つに分けたとしても、それぞれの土地は1億円ずつの価値になるかどうかはわかりません。
一般的に、土地は広いほどさまざまな用途に使うことができますから、分筆によって財産としての価値が下がってしまう可能性があるのです。
筆者の現場感覚でも、分筆後の土地の合計評価額が分筆前を下回るケースは珍しくありません。特に間口が狭くなったり、旗竿地のような不整形地が生じたりする場合は、2〜3割程度価値が下がることもあります。
分筆を検討する際は、事前に不動産会社に「分筆後の各区画の評価額がどう変わるか」を確認しておくことが重要です。
なお、分筆を行うためには、それぞれの土地の境界線が確定していなくてはなりません。
土地を売却して現金を分け合う「換価分割」
換価分割とは、相続する土地を売却して現金に換え、その現金を相続人で分け合う方法のことをいいます。
例えば、6000万円の価値がある1つの土地を長男・次男・三男が相続するという場合に、土地を売却して現金化し、それぞれ2000万円ずつ相続するといった具合です。
土地の経済的な価値はそのときどきによって変わりますから、その土地が置かれている状況によっては非常に高い値段で現金化できることもあります。
また、遠隔地に住んでいた親の土地を兄弟で相続するという場合には、土地を相続しても管理できないというケースもあるでしょう。
そうした場合には、換価分割によって遺産分割を行うことが最適な解決策となる可能性が高いと言えます。
現金で分けることで公平性の問題も解消しやすく、兄弟間の関係を保ちやすいというメリットがあります。
相続人の1人が土地を買い取る「代償分割」
代償分割とは、土地の現物は兄弟のうちの一人が相続し、土地を相続できなかった他の兄弟に対しては、土地を相続した人から現金が支払われるという分割方法です。
例えば、3000万円の価値がある土地があったとして、長男・次男・三男が相続人だったとします。このとき、土地は長男が相続する代わりに、長男が次男と三男に対して1000万円ずつ現金を支払うといった形をとるのが代償分割です。
代償分割を選択した場合、土地を分割することなく相続することができるというメリットがありますが、土地を相続する人に現金がないと選択できないというデメリットがあります。
また、土地はどのように評価を行うかによって価値が大きく変わる可能性があります。
土地を得る代わりに現金を払う人は土地を安く評価しようとするでしょうし、現金を得る人は土地を少しでも高く評価しようとするでしょう。
代償分割によって土地を得る人と現金を得る人とでは、土地の評価額をめぐって利害が対立しやすく、トラブルに発展する可能性があることにも注意が必要です。
例えば「兄が土地を相続するのは構わないが、代償金の額に納得がいかない」と不満を抱えて相談にくる方もおられます。感覚的には、代償分割に関するトラブルの大半が評価額の認識のズレに起因している印象です。
土地を得る側は路線価など低めの基準で評価しようとし、現金を得る側は実勢価格を主張する、という構図が典型的です。
兄弟間の公平性を保つためには、不動産鑑定士による鑑定評価を取得するか、複数の不動産会社に査定を依頼して相場を把握したうえで話し合うのが現実的です。
ここで大事なのは、「どの評価基準を使うか」を話し合いの最初に合意しておくことです。評価基準を決めずに金額だけを議論すると、議論が平行線のまま長期化しやすくなります。
土地を兄弟の共有名義にする「共有分割」
共有とは、その名の通り1つの土地を「みんなのもの」にする方法です。土地を共有する人はそれぞれ「共有持分」という形で土地を相続することになります。
土地を他人に貸して賃料を取っているような場合には、その共有持分に応じて収益を分配することになります。
一方で、共有の対象となっている土地を売却する際には、共有者全員の同意が必要になりますので、将来的に共有者の一人が土地を売却したいと考えた場合にもスムーズに売却を行えなくなってしまう可能性があります。
また、共有者となった相続人の一人が亡くなった場合にも問題が生じます。
例えば、1つの土地を長男・次男・三男の3人の共有名義にした後、長男が亡くなってその子供3人が相続したとすると、共有者は5人に増えることになります。
つまり、1つの土地に対する共有者がどんどん増えていってしまう可能性があるのです。
この場合にも、土地を売却したいと考えたときには共有者全員の同意を得ないといけませんから、土地の売却の意思決定をすることがどんどん困難になっていきます。
トラブルを避ける意味でも共有による遺産分割はできるだけ避けるのが良いでしょう。
弊社の買取相談でも、共有名義の不動産に関するご相談は非常に多いですが、その多くは「当初は共有でも問題ないと思っていたが、数年経って売却や活用の段階になって初めて困っている」というケースです。
こういった悩みは、相続時に共有を避けていれば防ぐことができるので、遺言で指定されているなど特別な事情がない限りは共有状態を避けることをおすすめします。
土地をめぐる兄弟の相続でよくあるトラブル事例と対策
遺産に土地が含まれる場合、兄弟間で相続方法を巡ってトラブルが生じてしまうことも少なくありません。こうしたトラブルを避けるためには、どのようなトラブルが生じやすいのか？を知っておくことが大切です。
遺言書の内容が著しく不公平になっている
故人が作成した遺言書の内容は、法律で定められた遺産分割のルール（法定相続分と言います）に優先します。極端に言えば「遺産はすべて長男に相続させる。
次男と三男には1円も渡さない」という内容の遺言も法律的には有効ということになります。
一方で、亡くなった人とごく近しい親族関係にあった人（配偶者や子供など）には「遺留分」という権利が認められています。
遺留分とは「最低限これだけの遺産は分けて欲しい」と要求できる権利のことです。遺留分の割合は、相続人の構成によって異なります。
例えば、配偶者がおらず（亡くなっており）、子3人のみが相続人の場合、各人遺産総額の6分の1ずつ請求できる権利があります。
遺言書の内容が不公平であった場合、遺産分割後に望まない法的トラブルに発展してしまうことに注意しておきましょう。
こうした事態を防ぐには、遺言書の作成段階で遺留分に配慮した内容にしておくことが重要です。
弊社と連携している弁護士からも「遺留分を考慮せずに作成された遺言書が、結果的に相続トラブルの原因になっているケースが非常に多い」という話をよく聞きます。
故人が生前に兄弟の中の1人に財産を渡していた
故人が生前に相続人の一人に財産を渡している場合には、遺産分割にあたってその生前贈与分を考慮する必要があります。このような生前贈与分のことを「特別受益」と呼んでいます。（特別受益は遺贈によっても発生する可能性があります）
例えば、3000万円の遺産を兄弟2人で分け合うとします。遺言がない場合には兄弟の遺産分割割合は平等ですから、それぞれ1500万円ずつ遺産を相続することになります。
一方で、長男は生前に1000万円の財産を贈与されていたという場合、この1000万円を遺産に加え、合計4000万円を遺産として分割しないと不公平になります。
どこまでの範囲の生前贈与や遺贈が特別受益の対象となるかも相続発生前に話合いを行っておくのが望ましいでしょう。
親の介護をした人とそうでない人がいる
兄弟の中に、親の介護をしていた人と、そうでない人がいる場合に、遺産分割割合は平等にすべきでしょうか。
結論から言うと、法律上は介護などへの貢献は遺産分割に影響しないものとされていますから、介護をしていた人とそうでない人の相続分は平等になるのが原則です。
一方で、兄弟のうちの1人が親の介護をしていたことによって、遺産そのものの経済的な価値が増加したと立証できるようなケースも考えられます。
このような場合の貢献分のことを「寄与分」と呼んでいます。寄与分が認められる場合には、その人には多くの遺産分割割合が認められる可能性があります。
重要なことは「介護をしていた」という事実だけでは寄与分は認められないことです。
寄与分を認めてもらうためには、介護によって具体的にどのぐらいの経済的な貢献が生じたのかを立証しなければなりません。
具体的には、「要介護認定の記録」「介護日誌」「施設に入所させなかったことによる費用削減の算定」など、客観的な証拠を積み上げていく必要があります。
正直なところ、介護の寄与分が認められるハードルは非常に高いといえます。
筆者の感覚では、介護の寄与分を主張しても最終的に認められるケースは限られている印象です。寄与分を主張する可能性がある場合は、介護の段階から記録を残しておくことが極めて重要です。
相続で兄弟同士がトラブルになってしまうのを避けるには？
以下では、相続で兄弟同士がトラブルになるのを避けるための対処法について具体的に解説いたします。
実際の相続手続きでは弁護士や税理士といった専門家にアドバイスを受けるのが適切です。しかし、当事者の立場としても対策方法をおおまかに理解しておくことは必要といえます。
可能な限り「共有分割」は避けることが望ましい
遺産分割において不動産などを共有の形で取得する方法は、一見すると公平な解決策のように見えることがあります。しかし、実務の観点から見ると、共有分割は後々のトラブルにつながりやすい分割方法である点に注意が必要です。
弊社へのご相談でも「遺産分割協議のときは揉めたくなくて、とりあえず共有にした」「共有にしておけば後からでも話し合えると思っていた」というお声は非常に多いです。
しかし実際には、「後から話し合おう」と先送りにした結果、いざ動こうとしたときに共有者との関係が悪化している、あるいは連絡が取れなくなっている、というケースが大半です。
共有分割を選択すると、1つの財産に対して複数人が権利を有する状態となり、将来的な意思決定が著しく難しくなります。たとえば、共有不動産を売却しようとする場合には、原則として共有者全員の同意が必要となるため、意見が一致しなければ売却自体が進められません。
また、共有不動産を賃貸するなどして収益が生じた場合には、その収益を各共有者の持分割合に応じて分配する必要があります。共有者間で金銭感覚や管理方針に差があると、分配方法や管理費用の負担をめぐって対立が生じるケースも少なくありません。
このように、共有による遺産分割は、当初の相続手続きが円満に進んだとしても、その後の管理や処分の局面で法律関係や人間関係を複雑化させてしまうおそれがあります。
そのため、遺産分割を検討する際には、共有分割はあくまで「最終的な選択肢」と位置づけ、可能であれば現物分割・換価分割・代償分割といった他の方法を優先的に検討することが、将来的な紛争予防の観点から望ましいといえるでしょう。
相続後のトラブルを未然に防ぐためにも、分割方法の選択については、早い段階で専門家に相談しながら慎重に検討することが重要です。
遺言書は、可能な限り事前に作成しておくことが重要
遺産分割の進めやすさは、遺言書の有無によって大きく左右されます。
相続が発生した後は、法律上、相続人それぞれの権利関係を前提に遺産分割協議を行う必要があり、相続人間で利害が対立すると、分割方法を巡って協議が長期化したり、紛争に発展したりするおそれがあります。
これに対し、相続が発生する以前、すなわち現所有者が存命中であれば、遺言によって財産の分け方をあらかじめ指定することが可能です。原則として、法定の範囲内であれば、現所有者の意思を反映した形で遺産分割の方針を示すことができるため、相続人同士の調整負担を大きく軽減する効果が期待できます。
近い将来に相続が発生することが想定される場合には、早めに遺言書を作成し、現所有者の意思を明確にしておくことが、相続人間のトラブルを未然に防ぐうえで有効な手段となります。
なお、遺言書の内容や形式によっては無効となるケースもあるため、作成にあたっては専門家の助言を受けながら進めることが望ましいでしょう。
遺産分割協議で意見が分かれた場合の対応は？
遺言書が作成されていない場合、相続人全員が参加する話し合い、いわゆる「遺産分割協議」によって、各相続人の取得割合や取得内容を決定する必要があります。
遺産が現金や預貯金のみで構成されている場合には、法定相続分に従って単純に割合で分けることも比較的容易です。しかし、土地や建物といった不動産が含まれる場合には、分割方法や評価額を巡って意見が対立しやすく、協議が円滑に進むケースのほうがむしろ少ないのが実情です。
特に兄弟姉妹間の相続では、それぞれが自身の持分や公平性を主張するあまり、協議が長期化し、結果として売却条件が悪化したり、不要な費用が発生したりして、最終的に各人が受け取る財産の価値が目減りしてしまうこともあります。
このような状況を避けるためには、相続や不動産に関する法的知識、実務経験を有する第三者の専門家に、協議の段階から関与してもらうことが有効です。中立的な立場から選択肢を整理し、現実的な落としどころを提示してもらうことで、感情的な対立を抑えながら合意形成を図りやすくなります。
また、相続が発生すると、相続税の申告・納付期限といった時間的な制約も生じます。相続人全員が納得できる形で遺産分割協議をできるだけ早期に成立させるためにも、早い段階で外部の専門家に相談・依頼することを検討するとよいでしょう。
適切なサポートを受けることで、無用な対立や負担を避け、円滑な相続手続きを進めることが可能になります。
相続対策は早いタイミングで専門家に相談しましょう
相続がまだ発生していないのであれば、平等な内容の遺言書を作成できるかどうかが相続トラブルを避けるためには重要です。
一方で、すでに相続が発生した後である場合には、遺産分割協議を円滑に進められるかどうかがポイントとなります。
遺産分割協議が難航している場合は、弁護士に代理人として間に入ってもらうことで、協議をスムーズに進められる可能性があります。また、協議がまとまった後の遺産分割協議書の作成や相続登記については、司法書士に依頼すると良いでしょう。
遺産分割そのものに期限は設定されていませんが、相続登記には期限があるため早めに済ませておくことが望ましいです。
また、令和5年4月1日に施行された改正民法により、相続開始から10年を経過すると特別受益や寄与分の主張ができなくなりました。遺産分割協議をするタイミングを決めるにあたっては、この点もあわせて把握しておく必要があります。
相続税の申告では、さまざまな税軽減制度を利用できるかどうかによって相続税の負担額が大きく変わりますが、税軽減制度の利用は遺産分割の完了が前提となっていることが多いのです。
例えば「小規模宅地等の特例」という税軽減制度を利用すれば、遺産である土地の相続税評価額を最大80％減額できます。ただし、この制度は原則として相続税の申告期限までに遺産分割が完了していることが条件です。
申告期限までに分割が整わない場合でも、「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出しておけば、分割完了後に特例の適用を受けられる可能性がありますが、手続きが複雑になります。
兄弟間の遺産分割では、お互いの感情がからんで「それぞれが勝手なことを言っていて、話合いの場をもつことすらままならない・・・」という状況になってしまうことも決して珍しくはありません。
遺産相続については、できるだけ早いタイミングで弁護士・税理士・不動産会社などの専門家に相談しましょう。
「まだ大丈夫」と思っているうちに相続税の申告期限が迫り、十分な検討ができないまま不利な条件で分割せざるを得なくなるケースも実務上は少なくありません。
相続した土地を売却して兄弟で分ける場合の注意点
相続した土地を兄弟で分け合う場合の注意点として、以下の3点を理解しておきましょう。
- 売却価格について兄弟間で事前に合意しておく必要がある
- 専門家との窓口は兄弟のうち1人に決めておく
- 売却時に発生する費用や税金を事前に把握しておく
ちなみに兄弟で相続した土地の売却方法などは、こちらの記事を参考にしてください。
売却価格について兄弟間で事前に合意しておく必要がある
換価分割を行うタイミングでは、当然ながら遺産分割はまだ完了していません。そのため、この時点では遺産は兄弟の「共有」の扱いになっていることになります。
共有状態になっている財産は、共有者全員の同意がないと売却できない点に注意しておきましょう。
大切なことは「いくらなら遺産である土地を売ってもよいのか？」について兄弟間で事前に同意ができているか否かです。
兄弟の中の一人が「多少は値段を下げてでも早く売ってしまいたい」と考えていたとしても、別の一人は「せっかく親から受け継いだ土地なのだから、安い値段では売りたくない」と考えているかもしれません。
実務上、こうした温度差は売却活動が始まってから表面化することが多く、売却の長期化や兄弟間の関係悪化につながりやすいポイントです。売却活動を始める前の段階で、価格の考え方についてしっかり話し合っておくことが重要です。
「最低売却価格」を事前に決めておこう
換価分割のために土地の売却を検討するときには「最低売却価格」をあらかじめ決めておくことが大切です。
最低売却価格を具体的に知るためには、不動産業者に査定依頼を出し、客観的な視点で見た場合の土地の値段を把握しておくのが賢明です。
反対された場合「共有持分」のみを売却できる
兄弟で相続した共有不動産全体の売却を提案しても、必ずしも同意が得られるとは限りません。
そのような場合は、共有持分のみを売却するのも選択肢の一つです。自分の共有持分なら、共有者の同意がなくても自由に売却できます。
ただし、第三者へ売却する前に、まず他の共有者（兄弟）に対して「自分の持分を売却したい」という意向を伝えることをおすすめします。
話し合いの機会を設けずに第三者へ売却してしまうと、残された共有者が突然見知らぬ第三者と共有関係になるため、その後の関係修復が困難になるケースも少なくありません。
なお、共有持分を第三者へ売却する場合は、買い手が限られるため一般的な不動産市場では取り扱いが難しかったり、売却価格が低くなったりする傾向があります。
共有持分の売却を検討する場合は、共有持分の取り扱い実績がある不動産会社に相談し、売却条件を比較検討するのが良いでしょう。
専門家との窓口は兄弟のうち1人に決めておく
土地を売る際に見落としがちな点として「共有者のうち、専門家とやり取りをする人物が複数人になってしまうこと」が挙げられます。
不動産業者や司法書士などの専門家から見ると「誰に連絡・確認をすれば良いのか？」がわからない状態になってしまうのです。
専門家との交渉役を1人に決めておく
共有となっている土地を売却するときには、不動産会社や専門家との窓口担当を兄弟のうち1人に決めておいた方が、スムーズに手続きを進められるでしょう。
窓口担当となる人には、不動産会社・専門家とのやり取りに加え、兄弟間の意見調整など一定の負担がかかります。実務上は、窓口担当が確認した内容を兄弟全員に共有するルール（メールやグループチャットの活用など）をあらかじめ決めておくと、「聞いていない」というトラブルを防ぎやすくなります。
売却が完了したら、窓口担当者の労に対して謝礼を渡すといった配慮も検討しておくと良いでしょう。
また、不動産実務における換価分割では、売買契約や決済の手間を省くため、遺産分割協議書に「換価分割のために長男（代表者）の単独名義で相続登記を行い、売却後に代金を分配する」旨を明記し、代表者1名の名義で売却手続きを進める手法がよく使われます。兄弟全員で契約書に署名捺印する手間が省け、買主も安心して取引できるため、スムーズな売却につながります。
ただしこの手法を行う場合、売却までに時間がかかると、代表者となった相続人が固定資産税などの負担を強いられることになります。不動産会社や士業の専門家と相談しながら判断するのが賢明です。
売却時に発生する費用や税金を事前に把握しておく
換価分割を選択するデメリットとして、不動産を現金化する際にはさまざまな費用が発生することが挙げられます。
買主が見つかった場合、不動産業者に仲介手数料を払う必要がありますし、高い値段で売れた場合には予想外の税金が課税される恐れもあります。
売却益にかかる「譲渡所得税」
土地売却時に生じる税金とは、譲渡所得税といわれるものです。
相続税は「相続発生時の遺産の評価額」から計算されますので、売却による所得に対しては課税されません。
換価分割のための土地売却によって譲渡益が発生した場合、亡くなった方（被相続人）がその土地を購入した「取得費（購入代金）」と「取得日」をそのまま引き継いで、譲渡所得税の計算を行います。
また、「どのタイミングで土地売却がおこなわれるか？」によって、兄弟それぞれが負担する所得税に差が生じる点にも注意が必要です。
| 分割先行型 |
あらかじめ売却代金の分割割合を決めてから売却する |
| 換価先行型 |
売却金額を確定してから分割割合を決める |
なお、譲渡所得税は売却を行なった年の翌年に確定申告し、納税を行わなくてはなりません。
「換価分割によって得た譲渡益について、どのように確定申告すれば良いか？」については、税理士に相談されることをおすすめします。確定申告の手続きや税額の計算には専門知識が必要であり、申告漏れや計算誤りを防ぐためにも、早めに税理士へ依頼しておくと安心です。
まとめ
兄弟で土地を相続する場合、分割方法を巡って意見が対立し、思わぬトラブルに発展してしまうケースは決して少なくありません。特に、不動産は現預金と異なり単純に分けることができないため、相続時の判断が将来の負担や対立を左右します。
一見すると公平に見える「共有分割」も、相続後の管理・売却・活用の局面で全員の同意が必要となり、結果として不動産が動かせない状態に陥りやすい点には注意が必要です。共有者が増えるほど意思決定は難しくなり、時間の経過とともに問題が深刻化することもあります。
相続後のトラブルを避けるためには、単独所有を前提とした現物分割・代償分割や、不動産を売却して現金で分ける換価分割といった方法を優先的に検討することが重要といえるでしょう。
また、すでに共有状態となってしまった場合でも、共有持分のみを売却するという選択肢があります。共有持分の取り扱い実績がある不動産会社に相談すれば、自分の状況に合った売却方法を提案してもらえるでしょう。
相続は「手続きを終えること」自体が目的ではなく、その後も円満に財産と向き合っていける状態をつくることが重要です。兄弟関係を損なわないためにも、早い段階で専門家に相談し、状況に応じた現実的な選択肢を検討していきましょう。
