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共有持分とは、共有名義の不動産において、共有者それぞれが持つ所有権のことです。
共有不動産は共有者全員の同意がないと処分できませんが、自分の共有持分だけであれば、他共有者の同意がなくても自由に売却できます。
共有持分を取得したものの、他の共有者の同意が取れず共有不動産の活用ができない場合、共有持分を売却することも検討してみましょう。
共有持分を売却したいときは、一般的な不動産会社ではなく、スピーディーに高値で買取してもらえる「専門買取業者」に相談することをおすすめします。
本記事では、共有持分の基本的な概要や売買方法などについて詳しく紹介します。
また、共有持分に発生する税金やメリット、デメリットなどもあわせて解説するので、ぜひ参考にしてください。
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共有持分とは、不動産を共有しているときに各共有者が持つ所有権の割合のことです。
たとえば共有者が2人で均等に共有持分を分ける場合、それぞれが持つ権利の割合は2分の1ずつということになります。
次の項目から、共有持分の概要や所有するタイミング、割合の決め方などを詳しくみていきましょう。
相続などで誰かと不動産を分けようとするとき、物理的には分けられないケースがあります。
たとえば出っ張った土地や曲がっている私道など複雑な形状をしている場合、面積をきちんと測り、工事をして分けるのは非常に手間がかかります。また、土地ではなく建物の場合は切り分け自体ができません。
そのような場合、不動産の形状は変えずに共有持分として所有権を複数人で分け合います。つまり、1つの不動産に対して2人以上の所有者がいるという状態にできるのです。
共有持分を所有する主なタイミングは以下のとおりです。
不動産の購入や相続をすると、共有持分が発生する可能性があります。
たとえば夫婦でマイホームを購入する際、妻が頭金を出資して夫が住宅ローンを組む場合、夫婦双方が共有持分を所有することになります。なお、夫婦の一方のみが購入代金を負担するのであれば、原則として共有持分は発生しません。
相続の場合、相続人のうち1人が単独名義で相続することも可能ですが、相続財産が不動産のみの場合は不公平が生じないよう共有で相続するケースが多いです。
このように、共有持分は「購入」と「相続」のいずれかで発生するものと認識しておきましょう。
共有不動産の持分割合は、購入と相続で決め方が異なります。
購入の場合は、その不動産を買うときに出した金額で決まります。不動産を買うときに払った金額が多いほど、持分の権利も大きくなる仕組みです。
一方、相続の場合は原則として遺言書の内容に従って持分割合を決めますが、遺言書がなければ遺産分割協議を開き、相続人全員で話し合って割合を決定します。
遺産分割協議では、相続人全員の合意さえあれば、自由に持分割合を決められます。複数人の相続人が不動産の取得を希望している場合、均等に共有持分を分け合うか、法定相続分に則って割合を決めるケースが一般的です。
共有不動産や共有持分の売買について、以下の3つの項目に分けて解説します。
共有持分の活用方法がわからず困っている方は、ぜひチェックしてみてください。
共有している不動産そのものではなく、自分の共有持分だけなら自由に売買が可能です。
法的には、共有している不動産は共有者全員の所有物ですが、共有持分については個人の権利であるとされます。そのため、個人で売買してもまったく問題ありません。
他の共有者と意見が合わず不動産を活用できない場合や、共有者との関係性が悪化しており連絡が取れない場合は、自分の共有持分を売却することも検討しましょう。
共有持分の売却方法について、詳細は以下の記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
共有している不動産を売ることは、法律でいうと「共有物の変更行為」にあたります。共有物の変更行為は、共有者全員が同意したときのみできると法律で決められています。
民法 第251条
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。出典：e-Govポータル「民法第251条」
もしも不動産の売却に反対する共有者が1人でもいる場合、意見を無視して勝手に売却することはできません。
売買と同様に不動産を貸すことは、法律的に「共有物の管理行為」にあたります。共有物の管理行為には過半数の持分が必要であると法律で決められています。
民法 第252条
共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格にしたがい、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。出典：e-Govポータル「民法第252条」
ここで注意したいのが、必要なのは人数ではなく持分であるという点です。
つまり、他の共有者が反対しても、自分の持分割合が過半数であれば貸すことは可能となります。
過半数の持分があればよいので、売却とは違って1人でもおこなえます。
共有持分において自分の持分であれば自由に売買できると解説しましたが、売買以外の方法で譲渡・放棄する方法としては以下4つが挙げられます。
それぞれの方法について、詳しく解説します。
共有持分の持ち主が亡くなった場合、その持分の権利は遺族が相続することになります。
相続人が複数人いる場合は「誰が不動産を取得するのか」や「複数人で取得する際は割合をどうするのか」を話し合って決めなければなりません。
また、共有持分などの遺産を相続すると、相続税がかかる点に注意しましょう。不動産は評価額や税金の計算方法が複雑であるため、税理士に相談することをおすすめします。
もしも不動産が不要な場合、相続放棄をすることも可能です。ただし、相続放棄をすると共有不動産以外の財産もすべて相続ができなくなるため、慎重に判断しましょう。
共有持分の持ち主が希望すれば、持分の権利を誰かに譲ることもできます。このように「他人に財産を譲ること」を贈与といいます。
共有持分の贈与相手は親族以外の第三者でも問題ありません。
なお、贈与された側は贈与税を納めなければならないので注意しましょう。
また、不動産の名義変更をする際に、登録免許税や不動産取得税といった税金もかかります。
共有持分の税金を払いたくないときなどは、持分の権利を手放すこともできます。
共有持分を放棄する際には「所有権移転登記」という手続きが必要です。放棄した共有持分の権利は他の共有者に移るため、共有者に協力してもらわなければ登記の手続きは進められません。
そのため、共有持分の放棄をする場合、他の共有者の合意を得たうえで所有権移転登記の手続きを必ず行いましょう。
なお、共有持分を放棄して所有権移転登記をすると、税制上は「贈与」とみなされて受け取った側に贈与税が課税されるので注意が必要です。
土地の場合、土地そのものをわけること（=土地の分筆）もできます。
土地そのものをわけることは、法律でいうと「共有物の変更行為」にあたります。そのため、売却と同じように共有者全員の同意があれば可能です。
土地を分割する際の比率は、その共有者の持分割合によって決まります。つまり、所有している共有持分が多いほど分配される土地も大きくなるのです。
不動産を所有していると、固定資産税・都市計画税という税金が毎年かかります。
共有持分の所有で発生する税金について、以下の3つの項目に分けて解説します。
共有持分の持ち主には、固定資産税や都市計画税を納税する義務があります。
仮に持分の割合が低かったとしても、共有持分を所有していれば不動産の所有者であることに変わりありません。
共有持分における固定資産税や都市計画税の金額は、持分割合と比例します。
つまり、所有している共有持分の割合が多いほど税金を多く払う必要があります。
共有している不動産の納税通知書は、共有者のうち代表者1人に送られます。
共有している不動産の税金は、代表者が各共有者から負担分を回収して納めるという流れが一般的です。
ただし、お金が絡むことであるため、税金を巡って共有者同士でトラブルになるケースも少なくありません。
共有持分の代表者になる場合は、税金の負担があるということを全員に通知しておき、支払ってもらえるようにしておきましょう。
もしも共有者が税金の支払いを拒否した場合、他の共有者が税金を肩代わりして納付期限までに支払う必要があります。
固定資産税や都市計画税には連帯して納付する義務があり、支払いを拒否した共有者がいた場合、他の共有者が支払わなければならないと法律で定められているためです。
しかし、納税義務は共有者全員に課せられるものであるため、肩代わりをした分は後から請求することが可能です。請求しても拒否された場合、訴訟を起こして財産の差し押さえをすることもできます。
「代表者以外の共有者には納税義務がない」と勘違いするケースも多いので、トラブルを避けるためにも注意しておきましょう。
共有者同士で代表者を決めていない場合、行政側が決めることになります。
その際は、持分の多い人やその不動産に住んでいる人が代表者に選ばれることが多くなります。
代表者を自分たちで話し合って決めることも可能です。
すでに自治体が決めてしまった代表者を、後から変更しても問題ありません。代表者を変更するには、代表者変更届といった必要書類を自治体に提出しておこないます。
代表者が税金を滞納する場合などは、新しい代表者に変更できるので覚えておきましょう。
共有持分を所有するメリットは以下のとおりです。
それぞれのメリットについて、次の項目から詳しく解説します。
1人で不動産をもつよりも、2人以上で持ったほうが経済的負担は少なくなります。
たとえば不動産を所有していると、修繕や補修などの維持管理費用が必ず発生します。
2人以上で不動産を所有していれば、維持管理費用を複数人で負担することになるため、1人あたりの負担は少なくなるでしょう。
さらに税金も2人以上でわけ合うことになるので、より少ない納税額で済みます。
共有名義で不動産を購入し、それぞれが共有持分を所有すれば、住宅ローン控除を二重に適用できる可能性があります。
たとえば夫婦2人でマイホームを購入するとき、夫の単独名義で購入すれば住宅ローン控除は夫の分のみです。
一方、ペアローンや連帯債務型ローンなど、夫婦2人で住宅ローンを支払う形にすれば、夫婦2人分の住宅ローン控除を適用できます。
ただし、連帯債務型の場合は住宅ローン控除を二重に適用できないケースもあるので、事前に金融機関への確認が必須です。
共有持分の所有はメリットがある一方、以下のようなデメリットやリスクも存在します。
それぞれのデメリットについて詳しく解説します。
共有持分を所有していると、たとえ不動産を使用していなくても維持管理費を支払わなければなりません。
不動産を使用しているかどうかにかかわらず、共有持分を所有していれば「不動産の一部を所有している」とみなされるためです。
そのため、代表者から税金や維持管理費を請求された場合、基本的に支払いを拒否することはできません。拒否したあとに訴訟を起こされると、財産の差し押さえなどにより、強制的に支払いを求められる恐れもあります。
そのため、不動産を今後も使用する予定がない場合、維持管理費のみが毎年発生し続けることになります。
共有持分は、持分割合ごとに認められている権利が異なる点にも注意が必要です。
| 権利の種類 | 概要 | 必要な持分割合 |
|---|---|---|
| 変更行為 | 売却、贈与、大規模なリフォーム、長期賃貸借、解体、抵当権の設定など | すべて |
| 管理行為 | 短期賃貸借、賃貸借契約の解除、小規模なリフォーム | 過半数 |
| 保存行為 | 修繕、不法占拠者への明け渡し請求、抹消登記請求 | 単独 |
| 使用行為 | 自分の共有持分の売却・放棄 | 単独 |
売却や贈与など、不動産の性質や用途を変える行為については共有者全員の合意が必要です。そのため、自分が「売却したい」と希望しても、他の共有者から反対されれば売却はできません。
また、短期賃貸借や小規模なリフォームなどは、共有持分の過半数の同意が必要です。
不動産の維持を目的とした保存行為や、自分の共有持分の売買などは単独でも自由に行えます。
このように、共有持分の割合ごとに認められている権利は異なるため、共有者同士で話が合わなければ不動産を活用できない恐れがあります。
共有持分を所有している人数が多くなるほど、相続によってさらに共有者が増えるというリスクがあります。
たとえば親が所有していた不動産を兄弟3人で相続したとします。相続後に兄弟のうち1人が死亡した場合、相続権は死亡した兄弟の配偶者や子供に移り、共有者が増えるというケースが考えられます。
相続によって共有者が増えると不動産の活用がしづらくなり、さらに権利関係が複雑化するという事態になりかねません。
権利関係の複雑化を避けたい場合は単独名義で不動産を相続するか、共有者の数を可能な限り減らした方が良いでしょう。
他の共有者に共有持分を勝手に売り出されると、名前も知らない第三者が共有者になる可能性があります。
先述したとおり、自分の共有持分のみであれば他の共有者の同意を得ずに自由に売買が可能です。
もしも他の共有者と連絡が取れなかったり、関係性が悪化していたりする場合、連絡なしで勝手に売却される可能性もゼロではありません。
親族以外の第三者が共有者になると、連絡が取りにくいうえに不動産の活用が難しくなってしまいます。
共有持分を知らない間に売却されるとトラブルの元になるため、仲が悪い共有者との共有関係は避けた方が良いでしょう。
共有持分には権利上さまざまな制約があるため、所有しているだけでトラブルにつながる恐れがあります。
自由に活用できない共有不動産の場合、毎年の税金を払っているだけで、共有持分を持ち続けるせいで損をしているケースもあるでしょう。
そのため、共有不動産の売却について他の共有者と話し合いを行い、話がまとまらないときは、できるだけ早く弁護士や不動産会社に相談することをおすすめします。
共有関係から抜け出したい場合は、共有持分の専門買取業者に依頼する方法がもっともおすすめです。専門の買取業者であれば共有持分の取り扱いに慣れているため、すでにトラブルが起きている不動産でも買い取ってもらえる可能性があります。
共有持分とは、共有者それぞれがもつ所有権の割合を表します。
不動産を活用するのであれば、共有持分によって維持管理費の負担が少なくなったり、住宅ローン控除を二重に適用できたりなどの恩恵を得られます。
しかし、不動産を活用しない場合、不必要な維持管理費を毎年負担しなければならないうえ、相続などでトラブルに発展する恐れがあります。
また、管理や処分には共有者同士の話し合いが必須なので、不動産を自由に使えないケースも多いものです。
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